不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展范文

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一、研究背景

土地與金融這兩大板塊在近十年的市場(chǎng)中逐漸興起，二者甚至其所輻射到的市場(chǎng)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不少的變動(dòng)，因此，這二者結(jié)合的衍生物———不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀榱藰I(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)在過(guò)去的十年間可以說(shuō)是成功的，是因?yàn)檫@期間中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)市場(chǎng)化，通過(guò)這一手段，不單單讓很多人告別了蝸居，達(dá)成了居者有其屋的目標(biāo)，更大意義上的推進(jìn)了我國(guó)城市化的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)已經(jīng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)上占有了不可或缺的一席地位。現(xiàn)如今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還在持續(xù)升溫，這個(gè)行業(yè)對(duì)于財(cái)富的創(chuàng)造力仍吸引著全世界的目光。自2005年起，房地產(chǎn)行業(yè)造就了一批又一批的億萬(wàn)富翁，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)在世界各大財(cái)富排行榜上。房子正在逐漸由人類最基本的生活資料轉(zhuǎn)變?yōu)橹耸挚蔁岬纳唐贰?/p>

然而節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)難免遭受宏觀市場(chǎng)的調(diào)控，如雨后春筍般崛起的林立高樓，也正面臨著市場(chǎng)飽和的窘境，資金短缺這一前所唯有的問(wèn)題如今擺在了每一個(gè)房地產(chǎn)商的面前。于是房地產(chǎn)發(fā)展新思路出現(xiàn)在了我們面前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、平安、中信等地產(chǎn)巨頭紛紛劍指不動(dòng)產(chǎn)證券化，打算使用這一手段在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)掀起新的一番風(fēng)雨。不過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券化在這一問(wèn)題出現(xiàn)之前一直發(fā)展緩慢，住宅房貸擔(dān)保證券（RMBS）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）以及房地產(chǎn)投資信托基金（RETIS）等很少被人提及，雖然政府及社會(huì)多年來(lái)一直為其發(fā)展而努力，但效果始終不盡如人意。所以這一措施的效果我們只能拭目以待了。

二、不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）金融產(chǎn)品缺乏，形式單一且部分設(shè)計(jì)不合理目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系普遍存在著創(chuàng)造力不足的問(wèn)題，發(fā)展多年卻仍保留著較為單一的形式，而且房地產(chǎn)產(chǎn)品種類也屈指可數(shù)。即便是現(xiàn)有的創(chuàng)新，也更多的在量變下工夫，而忽略了更為關(guān)鍵的質(zhì)變。于此同時(shí)，現(xiàn)有創(chuàng)新還存在設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就是很好的例子。目前我國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多不到三年，然而房地產(chǎn)行業(yè)又有著較長(zhǎng)的固有的開(kāi)發(fā)周期，這樣就造成了房地產(chǎn)投資期限比其信托產(chǎn)品投資期限長(zhǎng)的問(wèn)題，這樣的措施對(duì)于日益嚴(yán)重的資金問(wèn)題顯得有些虎頭蛇尾。在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的初期，的確可以募集到大筆的資金，解決當(dāng)下的資金問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)一個(gè)較短的周期，產(chǎn)品達(dá)到兌現(xiàn)期之后，問(wèn)題又將卷土重來(lái)，甚至變本加厲。據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年需兌現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大約有2000億到2500億元，如此巨大的資金流失對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講無(wú)疑是一個(gè)重創(chuàng)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系由于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融組織發(fā)展不力，證券、債券、基金以及信托等金融產(chǎn)品發(fā)展滯后，90%以上的房地產(chǎn)資金仍來(lái)自于銀行貸款，這樣就使得大部分不良信用貸款風(fēng)險(xiǎn)都高度集中于商業(yè)銀行。如今房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展陷入瓶頸，這些隱藏多年的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始慢慢靠近警戒線，可以想象風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，對(duì)于我國(guó)的銀行體系甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系都是災(zāi)難性的打擊。目前我國(guó)銀行的資金已經(jīng)表現(xiàn)出流通性不足的問(wèn)題，這是維持房地產(chǎn)資金穩(wěn)定的一大隱患。加之很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品不僅門(mén)檻較高，同時(shí)還存在風(fēng)險(xiǎn)較高的問(wèn)題，在沒(méi)有尋求到良好的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段的情況下，這些資金維穩(wěn)手段依然形同虛設(shè)。過(guò)于單一的資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入惡性循環(huán)。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)一直運(yùn)作在一個(gè)法律的“灰色地帶”，很多行為并沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)的約束。“人情世故”的操作在土地批租、資金借貸等環(huán)節(jié)屢見(jiàn)不鮮，極大的增加了市場(chǎng)的不公平性。市場(chǎng)沒(méi)有了良性競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰，自然也難保證產(chǎn)品的質(zhì)量，消費(fèi)者缺少了良性競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)屈指可數(shù)的幾個(gè)選擇，也很難激起消費(fèi)欲望，整個(gè)市場(chǎng)早晚會(huì)面臨每況愈下的窘境。所以缺少科學(xué)的法律法規(guī)體系管控，會(huì)直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展，缺少相關(guān)法律法規(guī)的支持，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面在無(wú)法可依的道路發(fā)展，很難找到一個(gè)合理的發(fā)展方向。

三、不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)良性發(fā)展的對(duì)策探討和設(shè)想

（一）著力發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)新能力，尋求風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段房地產(chǎn)業(yè)要尋求發(fā)展，歸根結(jié)底還是要提升自主創(chuàng)新能力，一味延續(xù)單一運(yùn)營(yíng)模式并不能帶來(lái)質(zhì)的飛躍。而且，整個(gè)創(chuàng)新的重點(diǎn)應(yīng)該放在整個(gè)產(chǎn)業(yè)的最終表現(xiàn)即金融產(chǎn)品的創(chuàng)新上，具體按照以下三個(gè)方面開(kāi)展。首先，加快住房按揭貸款證券化的進(jìn)程。將住房按揭貸款證券化，可以將資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，這無(wú)疑可以增加資金的來(lái)源，從而分擔(dān)了商業(yè)銀行的不良信用貸款風(fēng)險(xiǎn)，帶活銀行資金流通，從而將整個(gè)資本運(yùn)作帶入良性循環(huán)。其次，增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)衍生品的關(guān)注。大力發(fā)展房地產(chǎn)衍生品不僅可以直接帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能間接的為房地產(chǎn)商提供良好的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具。結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，在衍生品的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中應(yīng)先保質(zhì)，再保量，充分考慮衍生品在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中帶來(lái)的利弊，可通過(guò)延長(zhǎng)產(chǎn)品到期期限或錯(cuò)開(kāi)不同產(chǎn)品到期期限來(lái)避免資金的大量流出，確保產(chǎn)業(yè)資金的穩(wěn)定性。第三，銀行、信托相結(jié)合，營(yíng)造多元化市場(chǎng)。單一的金融工具總有自身的局限性，將信托與銀行有機(jī)結(jié)合，前者融資，后者提供資金支持，二者相輔相成，不僅分散了風(fēng)險(xiǎn)，還增加了資金的流通。

（二）多渠道融資，分散金融風(fēng)險(xiǎn)多方面、多渠道為房地產(chǎn)融資，同時(shí)依靠房地產(chǎn)投資信托基金，吸引房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，為房地產(chǎn)提供直接、穩(wěn)定的資金來(lái)2015年第11期中旬刊源，弱化貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)資金的關(guān)注，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新血液。還要規(guī)范現(xiàn)有住房公積金制度，在合理的范圍內(nèi)盡量擴(kuò)大住房公積金適用范圍，確保資金流通性與有效性。資本市場(chǎng)方面加大股票、債券等融資方式的使用，適當(dāng)放寬相關(guān)企業(yè)上市條件，讓更多房地產(chǎn)企業(yè)得到直接、便利且穩(wěn)定的資金源。深化經(jīng)濟(jì)體制改革，逐步增大不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資比重，達(dá)到資金來(lái)源最優(yōu)配置。

（三）政府給予政策支持，早日完善相關(guān)法規(guī)由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化的改革并不是單一層次的簡(jiǎn)單改革，其發(fā)展輻射到到不動(dòng)產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度等諸多領(lǐng)域,改革層次也較為復(fù)雜，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化的全面發(fā)展和完善有賴于:(l)現(xiàn)有各項(xiàng)制度改革的進(jìn)一步深入,以創(chuàng)造證券化發(fā)展的宏觀環(huán)境；(2)增加改革效率,加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性、合法性,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的靈活性；(3)強(qiáng)調(diào)改革創(chuàng)新,引入改革新思路，如推進(jìn)以不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的形式,建立多層次化不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),充分利用不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)，將其加入資金的流動(dòng)中；(4)政府出臺(tái)利于不動(dòng)產(chǎn)證券化的相關(guān)政策,宏觀調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)資金流向，優(yōu)化市場(chǎng)配置；(5)在法律方面早日規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)各項(xiàng)行為。不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家,都得益于其自身有一套完備的不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī),對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的組inance成、運(yùn)作模式、資金來(lái)源、資金走向都給出了合規(guī)的方向,促進(jìn)整個(gè)行業(yè)內(nèi)的合法競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高整體行業(yè)水平。

四、結(jié)論

隨著中央深化改革進(jìn)程的不斷推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的政策、制度將會(huì)日臻完善，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段也會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)金融體系的發(fā)展逐漸增加，希望未來(lái)可以打破不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)在中國(guó)難以取得進(jìn)展的預(yù)言，迎來(lái)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的又一個(gè)春天。

作者：王伶麗 單位：學(xué)厚（ 北京）投資有限公司