不動產基金投資范文

前言：我們精心挑選了數篇優質不動產基金投資文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關鍵詞：保險資金　投資　不動產

一、引言

新《中華人民共和國保險法》(本文簡稱《保險法》)已于2009年10月1日正式實施，其中第106條規定了保險公司資金的運用形式，在原《保險法》的基礎上，進一步拓寬了保險資金的運用渠道，明確規定保險資金可以“投資不動產”。隨著這一規定的出臺，諸多媒體爭相報道，認為將有近千億元保險資金進入樓市，這對房地產行業是個重大利好：更有媒體紛紛預測保險資金對房地產市場的沖擊和對房價的影響。而實際上，《保險法》關于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵保險資金去炒房地產。但是。從目前大家對此事的關注看。顯然已經誤讀了《保險法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險資金炒房地產這個讓人憂慮的話題，這和《保險法》的立法初衷相悖。

二、對保險資金投資不動產的正確理解

公眾對保險資金“投資不動產”的誤解主要是由于對“不動產”的范圍界定不清。保險資金投資不動產并非僅僅指對房地產的投資。它主要包括房地產和基礎設施兩類。并且，在2009年第一季度保監會的新聞會上，保監會新聞發言人明確表示，保險機構投資不動產主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等，保險機構不能直接參與房地產開發，更不允許直接進入樓市炒樓：對于保險資金投資不動產的正式啟動。還要等與之相配套的《保險資金投資不動產試點管理辦法》的正式出臺，之后才會逐步放開。

此外，從國際經驗來看。在我國保監會明確的四個不動產投資領域中，商業物業是保險公司最為關注的不動產投資形態。這是因為對比于個人住宅市場，商業物業主要針對企業等機構客戶，一般規模較大。出租和出售均是以棟或層為單位，管理相對集中。因此，對于資金量大的保險資金來說。投資商業物業更為適合。另外，商業物業投資回報率較為穩定，一般較銀行存款、國債的回報率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報周期長，這更加符合保險資金的投資定位。由此看來，我國保險資金對不動產的投資，也會主要以商業物業為主，不會沖擊或增溫房地產市場，特別是個人住宅市場。

三、保險資金投資不動產的積極意義

(一)拓寬了保險資金利潤來源

承保利潤和投資收益是保險業利潤的兩大主要來源，而保險資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險資金運用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內保險公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據國外統計資料顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7％以上時，其經營才能進入良性發展軌道。因此，拓寬保險資金的投資范圍，開發收益率高的投資品種或渠道，是國內保險業的重要工作。從國外經驗來看，不動產的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報率高，可見，新《保險法》允許保險資金投資不動產，恰恰適應了提高保險投資收益率的需求，不僅豐富了保險資金的利潤來源，也為我國保險業早日和國際接軌奠定了基礎。

(二)是資產負債匹配的一個重要途徑

資產負債管理理論要求保險資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，在我國現有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產投資由于現金流比較穩定，適合作為中長期投資品種，有利于進一步優化保險資產負債匹配、促進保險公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。

(三)是對沖通脹的重要手段之一

目前我國保險資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產、基礎設施年收益率可達7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預期上升的環境下，保險資金投資自用辦公樓、廉租房、養老實體、商業物業等實物資產，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

綜上所述，可以看到不動產投資對優化保險資產配置有著積極影響，對保險企業分散風險、改善資產組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，因此，監管部門應嚴格規定保險資產在不動產投資方面的配置比例。以促進我國保險業良性發展。

四、從發達國家經驗看我國不動產投資的發展趨勢

新《保險法》允許我國保險資金投資不動產，這無疑給正在尋求更好投資效益的險資帶來了新的希望和機會。但我們也應清醒的意識到，對于不動產這一全新的投資領域，機遇與風險并存，我們只有在借鑒國外保險資金不動產投資經驗的基礎上，吸取教訓，才能實現我國保險業健康、良性的發展。

(一)發達國家經驗

從國際經驗來看，保險資金投資的多樣化是總的發展趨勢，各發達國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動產在內的多種投資方式，從而穩定了保險公司的經營，進一步為保險業的發展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險資金投資不動產也是大勢所趨。

由于保險公司的償付能力關系到眾多被保險人的長期權益。因此即使是在發達的市場經濟國家。保險公司的資金運用也要受到保險監管部門的限制。表一給出了部分國家規定的不動產投資的比例上限。可以看出，在美、德、日、韓等國家，保險公司投資于不動產的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動產投資比例上限的嚴格規定，在保證保險投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險資金運用的安全性。

各國保險公司在進行投資時，可根據自身的特點和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規定的范圍內調整各方式的投資比例，以保證保險資金投資的安全性、流動性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險公司、歐洲保險公司和日本壽險公司的保險資金對不動產的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數據可以看出。美國壽險資金投資于不動產的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險公司研究報告也顯示，歐洲保險公司用于不動產投資的保險資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險公司投資于不動產的資產占總投資資產的比重從也1983年的6.1％降至3.3％。可見，在實務中，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險公司對不動產的投資比例不但遠沒有達到表1所示的政府監管部門規定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發達國家保險公司對不動產的投資都在呈明顯的下降趨勢。

發達國家投資不動產的資產比例較低并逐步下降可能是由兩個方面的原因導致的：其一是不動產投資的周期長，投資額巨大，退出機制上受到制約，變現能力較差，導致資金具有一定流動性風險：其二保險資金投資于不動產的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導致發達國家的保險公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動產的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀80年代，歐美國家監管當局都出臺了一些新的監管規則，在一定程度上抑制了保險公司對不動產的需求：其四是保險業與不動產的產業性質差距較大，保險和地產經營問存在較大的跨行業管理難度，因而風險較大。

第2篇

海外大型制藥公司和投資機構的投資方向分析

醫藥產業是中國最具投資價值的產業之一。我國國民的醫療健康支出已成為繼食品支出、教育支出之后的第三大消費支出，但醫療健康產業總體規模占國內生產總值的比例卻仍然很低，與發達國家相比還有很大差距，這給了投資者非常廣闊的發展空間。這是目前很多投資者看好醫藥行業的主要原因。同時，中國的醫藥企業本身也對資本有著較強的需求。

國外投資巨頭早已盯住了中國醫療領域的發展機會，中國投資機構也開始躍躍欲試。目前一些投資者比如風司早已在中國醫療市場布局，醫藥、醫療器械、醫療服務業都存在投資機會。另外，醫療保險和醫療IT是目前值得關注的領域。

2008年末，GE醫療集團宣布與山東的新華醫療共同出資成立公司，新公司的主要任務是開發普及型醫療科技產品，重點開拓基礎醫療市場。之后，GE還宣布將加大中國農村基礎醫療市場的投資規模。此前，飛利浦、西門子等企業也有類似計劃。

在醫療服務領域，國外風投也頻頻涉足。作為中國健康醫療界迄今為止最大的一筆風險投資，愛康國賓公司在2007年底獲得華登國際、美國中經合集團等6家全球知名投資機構的戰略投資，共計2500萬美元。2008年，佳美口腔醫院連鎖管理有限責任公司日前獲得英國馬丁可利投資管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美國海納亞洲創投基金(SIG)聯合投資1000萬美元。

那么，資本市場對于中國醫藥產業鏈條的哪個環節最感興趣呢?生物醫藥領域歷來是資本青睞的對象，而對于化學新藥的研發，投資基金保持著比較謹慎的態度。其中一個重要原因是，整個產業結構不健全、不完整。而對于原來一直被忽視的藥品營銷環節，投資基金也表現出一定的興趣。幾家主營在醫院終端安裝顯示屏以幫助制藥企業進行營銷的公司的融資活動都進行得非常順利。而醫療器械領域無論是在資金需求還是在投資周期上，都比制藥領域更符合投資運作特點。近年來，我國醫療器械產業發展較快，已從單純的診斷、治療、化驗，向診斷、治療、分析、康復等多方面轉化。對于資本介入的方向，蘭馨亞洲投資集團投資總監楊瑞榮認為，一是家用醫療產品行業有很大的潛力。這是因為患者到醫院做一個檢測經常需要很長的時間，在家里做又快又省錢。第二是進口產品替代。中國的醫療器械和醫療產品，尤其是大型的醫療器械產品，過去基本上是像GE、西門子這樣的公司占市場的絕大部分。現在，一些國內企業開始搶占這個市場的份額。

相比之下，我國雖然有數千家制藥企業，且不少企業每年也有研發投資，也有對外投資部，但其投資水平還難以與國外那種大規模、專業的企業創投行為相提并論。如果本土的制藥企業能夠認真學習跨國企業的經驗，除了投資自身的研發項目外，還注意逐步建立起項目投資和股權投資隊伍，在有條件的時候，對國內外中小企業和創新項目進行投資，這無疑將有力地促進本土制藥企業的快速發展。

中醫藥產業投資基金投資方向

海外大型制藥公司和投資機構的投資方向對于中醫藥產業投資基金的運作和投資方向有著重要的借鑒意義。禮來亞洲風投主要針對生物科學領域、醫療器械和診斷、醫療服務領域的中小企業。除禮來以外，輝瑞、諾華等不少跨國制藥企業也紛紛加入在中國醫藥領域進行風險投資的行列。毫無疑問，風險投資將對中國醫藥產業的格局演變、企業生存和競爭態勢產生重要影響。

根據中醫藥產業發展的基礎和現狀，投資基金的主要投資方向在如下幾個方面：

――投資構建以中醫藥醫療為基礎，以現代醫療健康服務為支撐的健康產業體系。

根據國家發改委的《重點中醫醫院建設與發展規劃》，我國將不斷完善中醫醫療機構補償機制，充實和調整中醫診療項目，合理調整中醫技術勞務價格。逐步完善更加符合中醫藥、民族醫藥實際情況的醫療機構和從業人員準入制度。在政府對公共衛生專項投入中，增加中醫專項補助經費。在制定重大疾病防治規劃時，應充分發揮中醫藥的作用，合理增加中醫藥防治項目份額。

按照該規劃，實施完成后地市級以上中醫醫院設置10個以上中醫臨床科室的由2005年的12％上升到65％，設有針灸科的由2005年的37％上升到90％，設有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中藥收入占藥品收入達到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中醫藥在解決人民群眾看病難、看病貴問題上的作用也將更加顯著。3年內，我國將基本形成以中醫臨床研究基地為龍頭，地市級以上中醫醫院為骨干的中醫藥事業發展的新局面，中醫醫院年診療人次預計由2005年的2.34億人次上升到3.4億人次。

一投資建設依托藥品分銷、物流配送與連鎖零售藥店相結合的營銷網絡。醫療服務服務的發展必將帶動分銷和物流業的發展，投資建設藥品分銷、物流配送與連鎖藥店相結合的營銷網絡有利于促進中醫藥產業的發展。

投資中醫藥醫療器械及醫療器械包裝用品。具有高科技含量的中醫藥醫療器械將具有極大的市場發展空間。同時，醫療器械包裝用品屬于一個很細分的行業，之前在行業分類時經常被歸到醫療器械或是印刷包裝一欄，但從2005年開始，非典的蔓延以及一系列由于感染引起的醫療事故，讓更多的人開始關注到滅菌包裝方式。目前國內部分醫療機構對于醫療器械包裝仍缺乏必要的重視，有些機構還處于30～50年前的醫療器械包裝水平，而美國的消費量已達到了我國的5～6倍。

第3篇

[關鍵詞]保險資金；不動產；投資；風險

保險資金的運用是保險公司將積聚的保險資金部分地用于投資，使保險資金保值增值的經營活動，是與保險公司收益密切相關的重要環節。由于我國的保險行業起步較晚，加之保險公司和被保險人權利義務在執行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運用存在很大的經營性風險，因此，我國保險資金的運用一直受到較為嚴格的管控。作為一種全新的業務領域，保險資金不動產投資的風險管理已成為業內和理論界爭論和探索的前沿熱點問題，本文將對作為保險資金不動產投資的主要風險及如何防范進行深入研究。

一、保險資金不動產投資中主要幾種風險

（一）融資性售后包租風險

近年來，隨著商業地產的不斷發展，售后包租的交易模式逐漸產生，即開發商在房產銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所購買房產的交易行為。售后包租又分為經營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區別在于投資人購買房產時是否獲得產權。對于融資性售后包租，開發商出售的是虛擬產權，若保險公司投資不動產后委托開發商進行經營管理，則必須以獲得真實產權為前提，在此基礎上，選取具有一定規模、資質、經營管理能力和信譽的大型房地產企業作為交易對手，并對其進行全面、嚴格的法律盡職調查，從而避免開發商可能存在的融資性售后包租風險。

（二）違約風險

一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現房更具有價格優勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理，在委托期限內，開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益，降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險，保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產的開發建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔保或保證擔保等。

（三）委托風險

1、資金運用風險。該模式中，保險公司對購置房產進行委托經營，使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托，在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管；二是于年度結算日前，與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。

2、物業管理風險。委托期限內，開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力，直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后，開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理，若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移，將導致房產出租率或租金水平無法達到合理水平，從而對后續經營產生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發商無法有效履行經營管理職責，保險公司可與開發商在合同中約定，在房產經營權交還保險公司的時點，開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

二、保險資金投資不動產的風險管理

房地產項目雖然收益較高，但是一旦出現泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經營造成不小的打擊。房地產市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整；同時，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產風險管理機制

（一）內部風險控制體系

保險公司必須建立完備的風險控制體系，特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求，建立運營規范、管理高效的保險資金運用風險控制體系，針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略；同時，保險公司要加強風險技術系統管理，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發生；此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監控和管理。

（二）外部監管機制

在我國不動產市場仍不夠規范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下，監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監管。總體監管思路上仍要以償付能力監管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。