不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文

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第1篇

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金　投資　不動(dòng)產(chǎn)

一、引言

新《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》(本文簡(jiǎn)稱《保險(xiǎn)法》)已于2009年10月1日正式實(shí)施，其中第106條規(guī)定了保險(xiǎn)公司資金的運(yùn)用形式，在原《保險(xiǎn)法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，明確規(guī)定保險(xiǎn)資金可以“投資不動(dòng)產(chǎn)”。隨著這一規(guī)定的出臺(tái)，諸多媒體爭(zhēng)相報(bào)道，認(rèn)為將有近千億元保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好：更有媒體紛紛預(yù)測(cè)保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊和對(duì)房?jī)r(jià)的影響。而實(shí)際上，《保險(xiǎn)法》關(guān)于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國(guó)保險(xiǎn)資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金去炒房地產(chǎn)。但是。從目前大家對(duì)此事的關(guān)注看。顯然已經(jīng)誤讀了《保險(xiǎn)法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險(xiǎn)資金炒房地產(chǎn)這個(gè)讓人憂慮的話題，這和《保險(xiǎn)法》的立法初衷相悖。

二、對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的正確理解

公眾對(duì)保險(xiǎn)資金“投資不動(dòng)產(chǎn)”的誤解主要是由于對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”的范圍界定不清。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)并非僅僅指對(duì)房地產(chǎn)的投資。它主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類。并且，在2009年第一季度保監(jiān)會(huì)的新聞會(huì)上，保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人明確表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更不允許直接進(jìn)入樓市炒樓：對(duì)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的正式啟動(dòng)。還要等與之相配套的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的正式出臺(tái)，之后才會(huì)逐步放開(kāi)。

此外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。在我國(guó)保監(jiān)會(huì)明確的四個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域中，商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)投資形態(tài)。這是因?yàn)閷?duì)比于個(gè)人住宅市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)主要針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，一般規(guī)模較大。出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝唬芾硐鄬?duì)集中。因此，對(duì)于資金量大的保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)。投資商業(yè)物業(yè)更為適合。另外，商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，一般較銀行存款、國(guó)債的回報(bào)率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報(bào)周期長(zhǎng)，這更加符合保險(xiǎn)資金的投資定位。由此看來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資，也會(huì)主要以商業(yè)物業(yè)為主，不會(huì)沖擊或增溫房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是個(gè)人住宅市場(chǎng)。

三、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的積極意義

(一)拓寬了保險(xiǎn)資金利潤(rùn)來(lái)源

承保利潤(rùn)和投資收益是保險(xiǎn)業(yè)利潤(rùn)的兩大主要來(lái)源，而保險(xiǎn)資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的突出問(wèn)題。由于投資渠道所限。目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料顯示，只有當(dāng)保險(xiǎn)公司的資金年收益率在7％以上時(shí)，其經(jīng)營(yíng)才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。因此，拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，開(kāi)發(fā)收益率高的投資品種或渠道，是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)的重要工作。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國(guó)債的回報(bào)率高，可見(jiàn)，新《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，恰恰適應(yīng)了提高保險(xiǎn)投資收益率的需求，不僅豐富了保險(xiǎn)資金的利潤(rùn)來(lái)源，也為我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)早日和國(guó)際接軌奠定了基礎(chǔ)。

(二)是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個(gè)重要途徑

資產(chǎn)負(fù)債管理理論要求保險(xiǎn)資金通過(guò)多種手段匹配，滿足安全性、流動(dòng)性、盈利性三者的均衡。從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，在我國(guó)現(xiàn)有的投資品種中，除國(guó)債外，投資期限都比較短，不動(dòng)產(chǎn)投資由于現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，適合作為中長(zhǎng)期投資品種，有利于進(jìn)一步優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債匹配、促進(jìn)保險(xiǎn)公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。

(三)是對(duì)沖通脹的重要手段之一

目前我國(guó)保險(xiǎn)資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無(wú)法抵消通貨膨脹的影響。一般來(lái)說(shuō)，投資大宗商品、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施年收益率可達(dá)7％－8％之間，可以有效對(duì)沖通貨膨脹。因此，在通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，保險(xiǎn)資金投資自用辦公樓、廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等實(shí)物資產(chǎn)，不失為是對(duì)沖通脹的一種可行手段。

綜上所述，可以看到不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有著積極影響，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認(rèn)識(shí)到，投資渠道拓寬也意味著保險(xiǎn)公司資金風(fēng)險(xiǎn)的增加，即不動(dòng)產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定保險(xiǎn)資產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的配置比例。以促進(jìn)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)良性發(fā)展。

四、從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)

新《保險(xiǎn)法》允許我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，這無(wú)疑給正在尋求更好投資效益的險(xiǎn)資帶來(lái)了新的希望和機(jī)會(huì)。但我們也應(yīng)清醒的意識(shí)到，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)這一全新的投資領(lǐng)域，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們只有在借鑒國(guó)外保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)健康、良性的發(fā)展。

(一)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保險(xiǎn)資金投資的多樣化是總的發(fā)展趨勢(shì)，各發(fā)達(dá)國(guó)家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的多種投資方式，從而穩(wěn)定了保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，由此看來(lái)。我國(guó)允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也是大勢(shì)所趨。

由于保險(xiǎn)公司的償付能力關(guān)系到眾多被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)期權(quán)益。因此即使是在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用也要受到保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)的限制。表一給出了部分國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)投資的比例上限。可以看出，在美、德、日、韓等國(guó)家，保險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例上限均不高于20％，且美國(guó)和德國(guó)僅為10％。各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資比例上限的嚴(yán)格規(guī)定，在保證保險(xiǎn)投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的安全性。

各國(guó)保險(xiǎn)公司在進(jìn)行投資時(shí)，可根據(jù)自身的特點(diǎn)和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)調(diào)整各方式的投資比例，以保證保險(xiǎn)資金投資的安全性、流動(dòng)性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國(guó)壽險(xiǎn)公司、歐洲保險(xiǎn)公司和日本壽險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數(shù)據(jù)可以看出。美國(guó)壽險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險(xiǎn)公司研究報(bào)告也顯示，歐洲保險(xiǎn)公司用于不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險(xiǎn)公司投資于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從也1983年的6.1％降至3.3％。可見(jiàn)，在實(shí)務(wù)中，不論是美國(guó)、歐洲國(guó)家還是日本，保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資比例不但遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到表1所示的政府監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的投資上限，并且從總體來(lái)看，若干年來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資都在呈明顯的下降趨勢(shì)。

發(fā)達(dá)國(guó)家投資不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)比例較低并逐步下降可能是由兩個(gè)方面的原因?qū)е碌模浩湟皇遣粍?dòng)產(chǎn)投資的周期長(zhǎng)，投資額巨大，退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力較差，導(dǎo)致資金具有一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：其二保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導(dǎo)致發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)公司一般是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)和持有更多的債券和股票，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀(jì)80年代，歐美國(guó)家監(jiān)管當(dāng)局都出臺(tái)了一些新的監(jiān)管規(guī)則，在一定程度上抑制了保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求：其四是保險(xiǎn)業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大，保險(xiǎn)和地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)存在較大的跨行業(yè)管理難度，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。

第2篇

海外大型制藥公司和投資機(jī)構(gòu)的投資方向分析

醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最具投資價(jià)值的產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)國(guó)民的醫(yī)療健康支出已成為繼食品支出、教育支出之后的第三大消費(fèi)支出，但醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例卻仍然很低，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距，這給了投資者非常廣闊的發(fā)展空間。這是目前很多投資者看好醫(yī)藥行業(yè)的主要原因。同時(shí)，中國(guó)的醫(yī)藥企業(yè)本身也對(duì)資本有著較強(qiáng)的需求。

國(guó)外投資巨頭早已盯住了中國(guó)醫(yī)療領(lǐng)域的發(fā)展機(jī)會(huì)，中國(guó)投資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始躍躍欲試。目前一些投資者比如風(fēng)司早已在中國(guó)醫(yī)療市場(chǎng)布局，醫(yī)藥、醫(yī)療器械、醫(yī)療服務(wù)業(yè)都存在投資機(jī)會(huì)。另外，醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療IT是目前值得關(guān)注的領(lǐng)域。

2008年末，GE醫(yī)療集團(tuán)宣布與山東的新華醫(yī)療共同出資成立公司，新公司的主要任務(wù)是開(kāi)發(fā)普及型醫(yī)療科技產(chǎn)品，重點(diǎn)開(kāi)拓基礎(chǔ)醫(yī)療市場(chǎng)。之后，GE還宣布將加大中國(guó)農(nóng)村基礎(chǔ)醫(yī)療市場(chǎng)的投資規(guī)模。此前，飛利浦、西門(mén)子等企業(yè)也有類似計(jì)劃。

在醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，國(guó)外風(fēng)投也頻頻涉足。作為中國(guó)健康醫(yī)療界迄今為止最大的一筆風(fēng)險(xiǎn)投資，愛(ài)康國(guó)賓公司在2007年底獲得華登國(guó)際、美國(guó)中經(jīng)合集團(tuán)等6家全球知名投資機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略投資，共計(jì)2500萬(wàn)美元。2008年，佳美口腔醫(yī)院連鎖管理有限責(zé)任公司日前獲得英國(guó)馬丁可利投資管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美國(guó)海納亞洲創(chuàng)投基金(SIG)聯(lián)合投資1000萬(wàn)美元。

那么，資本市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈條的哪個(gè)環(huán)節(jié)最感興趣呢?生物醫(yī)藥領(lǐng)域歷來(lái)是資本青睞的對(duì)象，而對(duì)于化學(xué)新藥的研發(fā)，投資基金保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。其中一個(gè)重要原因是，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全、不完整。而對(duì)于原來(lái)一直被忽視的藥品營(yíng)銷環(huán)節(jié)，投資基金也表現(xiàn)出一定的興趣。幾家主營(yíng)在醫(yī)院終端安裝顯示屏以幫助制藥企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷的公司的融資活動(dòng)都進(jìn)行得非常順利。而醫(yī)療器械領(lǐng)域無(wú)論是在資金需求還是在投資周期上，都比制藥領(lǐng)域更符合投資運(yùn)作特點(diǎn)。近年來(lái)，我國(guó)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，已從單純的診斷、治療、化驗(yàn)，向診斷、治療、分析、康復(fù)等多方面轉(zhuǎn)化。對(duì)于資本介入的方向，蘭馨亞洲投資集團(tuán)投資總監(jiān)楊瑞榮認(rèn)為，一是家用醫(yī)療產(chǎn)品行業(yè)有很大的潛力。這是因?yàn)榛颊叩结t(yī)院做一個(gè)檢測(cè)經(jīng)常需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在家里做又快又省錢(qián)。第二是進(jìn)口產(chǎn)品替代。中國(guó)的醫(yī)療器械和醫(yī)療產(chǎn)品，尤其是大型的醫(yī)療器械產(chǎn)品，過(guò)去基本上是像GE、西門(mén)子這樣的公司占市場(chǎng)的絕大部分。現(xiàn)在，一些國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始搶占這個(gè)市場(chǎng)的份額。

相比之下，我國(guó)雖然有數(shù)千家制藥企業(yè)，且不少企業(yè)每年也有研發(fā)投資，也有對(duì)外投資部，但其投資水平還難以與國(guó)外那種大規(guī)模、專業(yè)的企業(yè)創(chuàng)投行為相提并論。如果本土的制藥企業(yè)能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)跨國(guó)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，除了投資自身的研發(fā)項(xiàng)目外，還注意逐步建立起項(xiàng)目投資和股權(quán)投資隊(duì)伍，在有條件的時(shí)候，對(duì)國(guó)內(nèi)外中小企業(yè)和創(chuàng)新項(xiàng)目進(jìn)行投資，這無(wú)疑將有力地促進(jìn)本土制藥企業(yè)的快速發(fā)展。

中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向

海外大型制藥公司和投資機(jī)構(gòu)的投資方向?qū)τ谥嗅t(yī)藥產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作和投資方向有著重要的借鑒意義。禮來(lái)亞洲風(fēng)投主要針對(duì)生物科學(xué)領(lǐng)域、醫(yī)療器械和診斷、醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域的中小企業(yè)。除禮來(lái)以外，輝瑞、諾華等不少跨國(guó)制藥企業(yè)也紛紛加入在中國(guó)醫(yī)藥領(lǐng)域進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資的行列。毫無(wú)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)投資將對(duì)中國(guó)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的格局演變、企業(yè)生存和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)產(chǎn)生重要影響。

根據(jù)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，投資基金的主要投資方向在如下幾個(gè)方面：

――投資構(gòu)建以中醫(yī)藥醫(yī)療為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代醫(yī)療健康服務(wù)為支撐的健康產(chǎn)業(yè)體系。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的《重點(diǎn)中醫(yī)醫(yī)院建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃》，我國(guó)將不斷完善中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)補(bǔ)償機(jī)制，充實(shí)和調(diào)整中醫(yī)診療項(xiàng)目，合理調(diào)整中醫(yī)技術(shù)勞務(wù)價(jià)格。逐步完善更加符合中醫(yī)藥、民族醫(yī)藥實(shí)際情況的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度。在政府對(duì)公共衛(wèi)生專項(xiàng)投入中，增加中醫(yī)專項(xiàng)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。在制定重大疾病防治規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮中醫(yī)藥的作用，合理增加中醫(yī)藥防治項(xiàng)目份額。

按照該規(guī)劃，實(shí)施完成后地市級(jí)以上中醫(yī)醫(yī)院設(shè)置10個(gè)以上中醫(yī)臨床科室的由2005年的12％上升到65％，設(shè)有針灸科的由2005年的37％上升到90％，設(shè)有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中藥收入占藥品收入達(dá)到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中醫(yī)藥在解決人民群眾看病難、看病貴問(wèn)題上的作用也將更加顯著。3年內(nèi)，我國(guó)將基本形成以中醫(yī)臨床研究基地為龍頭，地市級(jí)以上中醫(yī)醫(yī)院為骨干的中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展的新局面，中醫(yī)醫(yī)院年診療人次預(yù)計(jì)由2005年的2.34億人次上升到3.4億人次。

一投資建設(shè)依托藥品分銷、物流配送與連鎖零售藥店相結(jié)合的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。醫(yī)療服務(wù)服務(wù)的發(fā)展必將帶動(dòng)分銷和物流業(yè)的發(fā)展，投資建設(shè)藥品分銷、物流配送與連鎖藥店相結(jié)合的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有利于促進(jìn)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

投資中醫(yī)藥醫(yī)療器械及醫(yī)療器械包裝用品。具有高科技含量的中醫(yī)藥醫(yī)療器械將具有極大的市場(chǎng)發(fā)展空間。同時(shí)，醫(yī)療器械包裝用品屬于一個(gè)很細(xì)分的行業(yè)，之前在行業(yè)分類時(shí)經(jīng)常被歸到醫(yī)療器械或是印刷包裝一欄，但從2005年開(kāi)始，非典的蔓延以及一系列由于感染引起的醫(yī)療事故，讓更多的人開(kāi)始關(guān)注到滅菌包裝方式。目前國(guó)內(nèi)部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)于醫(yī)療器械包裝仍缺乏必要的重視，有些機(jī)構(gòu)還處于30～50年前的醫(yī)療器械包裝水平，而美國(guó)的消費(fèi)量已達(dá)到了我國(guó)的5～6倍。

第3篇

[關(guān)鍵詞]保險(xiǎn)資金；不動(dòng)產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)資金的運(yùn)用是保險(xiǎn)公司將積聚的保險(xiǎn)資金部分地用于投資，使保險(xiǎn)資金保值增值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是與保險(xiǎn)公司收益密切相關(guān)的重要環(huán)節(jié)。由于我國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)起步較晚，加之保險(xiǎn)公司和被保險(xiǎn)人權(quán)利義務(wù)在執(zhí)行時(shí)間上的不確定性，保險(xiǎn)公司對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用存在很大的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國(guó)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用一直受到較為嚴(yán)格的管控。作為一種全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理已成為業(yè)內(nèi)和理論界爭(zhēng)論和探索的前沿?zé)狳c(diǎn)問(wèn)題，本文將對(duì)作為保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)及如何防范進(jìn)行深入研究。

一、保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)銷售時(shí)承諾在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)承租或代為出租投資人所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營(yíng)性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)是否獲得產(chǎn)權(quán)。對(duì)于融資性售后包租，開(kāi)發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)后委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對(duì)手，并對(duì)其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查，從而避免開(kāi)發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險(xiǎn)。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，購(gòu)置期房相對(duì)于購(gòu)置現(xiàn)房更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于降低購(gòu)樓成本，提高投資收益率，但與此同時(shí)，購(gòu)置期房也使得保險(xiǎn)公司面臨著開(kāi)發(fā)商在約定交付日無(wú)法按時(shí)完工或無(wú)法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，保險(xiǎn)公司委托開(kāi)發(fā)商對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，在委托期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需要按約定向保險(xiǎn)公司支付房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。若屆時(shí)開(kāi)發(fā)商因經(jīng)營(yíng)管理能力欠缺或其他原因無(wú)法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營(yíng)收益，降導(dǎo)致保險(xiǎn)資金收益受損。對(duì)于上述違約風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一方面可與開(kāi)發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購(gòu)房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險(xiǎn)公司可以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目完工及未來(lái)收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保或保證擔(dān)保等。

（三）委托風(fēng)險(xiǎn)

1、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。該模式中，保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開(kāi)發(fā)商受保險(xiǎn)公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、租賃、經(jīng)營(yíng)和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計(jì)措施，則同樣會(huì)給保險(xiǎn)公司帶來(lái)資金損失。對(duì)此，保險(xiǎn)公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對(duì)共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開(kāi)發(fā)商共同聘請(qǐng)獨(dú)立第三方對(duì)該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計(jì)，并出具相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告；三是委派財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。委托期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商或其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來(lái)發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險(xiǎn)公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，若屆時(shí)由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無(wú)法達(dá)到合理水平，從而對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，增加保險(xiǎn)公司招租及管理成本。為避免開(kāi)發(fā)商無(wú)法有效履行經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)，保險(xiǎn)公司可與開(kāi)發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)交還保險(xiǎn)公司的時(shí)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商需使所經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個(gè)預(yù)設(shè)值，該值由保險(xiǎn)公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計(jì)算得出。

二、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動(dòng)，將對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集性的特征，決定了保險(xiǎn)公司一旦在該市場(chǎng)受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時(shí)，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系

保險(xiǎn)公司必須建立完備的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，特別是要根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制指引》的要求，建立運(yùn)營(yíng)規(guī)范、管理高效的保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制體系，針對(duì)包括不動(dòng)產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略；同時(shí)，保險(xiǎn)公司要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別、量化和評(píng)估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生；此外，由于不動(dòng)產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。

（二）外部監(jiān)管機(jī)制

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠規(guī)范、保險(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極探索的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)其投資不動(dòng)產(chǎn)的外部監(jiān)管。總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。