企業(yè)物業(yè)論文：物業(yè)監(jiān)管的反向選擇探析范文
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作者：菅紅桃單位：山西焦煤西山煤電西銘礦
物業(yè)管理商業(yè)在我國市場上屬于新興的朝陽行業(yè)，其自身發(fā)展還存在一定的問題。首先，由于其發(fā)展的歷史性，決定了其質(zhì)量服務(wù)的層次性。對于現(xiàn)在的物業(yè)管理商業(yè)來說，其進入門檻比較低，技術(shù)含量、服務(wù)水平等等都是參差不齊的。同時，由于各地經(jīng)濟水平發(fā)展的不平衡性，也使得我國的物業(yè)服務(wù)水平在地域上也具有差異性，再一個就是，由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展，小區(qū)的范圍也比較小，使得現(xiàn)在的物業(yè)管理管理的范圍也比較小，市場化比較低，由于總成本是由固定成本和可變成本組成，這樣就使得在管理時候可能加大物業(yè)管理的成本。就目前而言，我國物業(yè)管理企業(yè)自身資金的不足，就可能造成物業(yè)管理的困難或者是發(fā)生糾紛。
行業(yè)競爭不正當
從物業(yè)管理招投標情況看，體現(xiàn)在有些物業(yè)管理企業(yè)在招投標過程中采取不正當競爭方式，未體現(xiàn)出“公正、公平、公開”的原則。開發(fā)商很有可能在房屋銷售之后委托給自己已經(jīng)選定的一家物業(yè)管理企業(yè)或者是私下交給自己“關(guān)系親密”的一家物業(yè)管理企業(yè)；也或者是在招標投標的過程中進行不正當?shù)母偁幍鹊葋砭S護自己的利益。由于信息不對稱性，這樣便損害了業(yè)主的利益。
逆向選擇的成因分析
1阿克洛夫的“檸檬”模型
“檸檬”在美國俚語中意思為“次品”或者是“不中用的東西”。“檸檬市場”就是次品市場的意思。檸檬市場根源于信息不對稱。信息不對稱理論產(chǎn)生于20世紀70年代，自美國經(jīng)濟學(xué)家阿克洛夫以舊車市場為例分析逆向選擇問題開始，之后世界經(jīng)濟學(xué)家又通過了一系列的發(fā)展，并提出了“逆向選擇”理論，“市場信號”理論等。
阿克洛夫認為，在舊車市場上，市場上的買方和賣方所掌握的信息是不一樣的，只有賣者知道車的真實質(zhì)量，買者只知道舊車市場上車的平均質(zhì)量，因而賣方只愿意根據(jù)車的平均質(zhì)量支付價格；而在一輛舊車的任一價格上，那些最差的次品車的主人最急于將他們的車出手；當買主把這些次品買回家后，才會逐漸發(fā)現(xiàn)它的缺陷；一段時間后，賣主能夠接受的舊車的平均價格會下降，那些持有缺陷最輕的車的車主這時會認為還是將車留著自己用更為合算；這意味著，那些還留在市場上出售的汽車的平均質(zhì)量又進一步降低了。因此說，隨著價格的下降，存在著逆向選擇效應(yīng)：質(zhì)量高于平均水平的賣者會退出交易，只有質(zhì)量低的賣者才會進入市場。這樣的交易一直持續(xù)下去就出現(xiàn)了這種“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。在物業(yè)管理市場上，由于市場參與主體各方所掌握的信息也是不對稱的，也就有可能出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。事實上，只要有信息不對稱情況的發(fā)生，就會出現(xiàn)阿克洛夫的“檸檬”市場。
2物業(yè)管理企業(yè)的“檸檬”現(xiàn)象
我國的物業(yè)管理市場雖然經(jīng)過了這30年的發(fā)展，但是還是存在著一定的問題的，比方說提供服務(wù)的類型單一，質(zhì)量不高，品牌建設(shè)不強，尤其是二線、三線城市等，種種狀況使得我國現(xiàn)在物業(yè)管理市場上出現(xiàn)的物業(yè)管理服務(wù)基本上處于同質(zhì)化的狀態(tài)，或者說是有高質(zhì)量的卻難以以品牌的形象樹立出來。這樣的結(jié)果使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標、競標市場上就會出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象。同樣，在其他方面，類似的情況可能還會存在，比方說物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的信用問題也會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，因為企業(yè)知道自己的信用，但是業(yè)主不知道。但是這里筆者就招標、投標過程為例進行闡述。假設(shè)物業(yè)管理市場上的服務(wù)部門（以下簡稱企業(yè)）的質(zhì)量只有兩種類型：高質(zhì)量和低質(zhì)量。而給業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)自己知道自己的管理質(zhì)量水平，但是業(yè)主不知道企業(yè)的質(zhì)量的高低。相應(yīng)的高質(zhì)量由于其成本的原因?qū)?yīng)的就是高價格，低質(zhì)量對應(yīng)的低價格。再假設(shè)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求是6000元，而業(yè)主愿意付給企業(yè)8000元以下的價格來獲得服務(wù)，所以雙方子在6000~8000元這樣的價格區(qū)間內(nèi)能達成交易；低質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)要求的價格是2000元，業(yè)主愿意花3000元以下的價格來獲得服務(wù)，所以雙方在2000~3000元這樣的價格區(qū)間內(nèi)能達成交易。但是業(yè)主一開始不會拿8000元的價格給物業(yè)管理企業(yè)，一方面是存在討價還價方面的動機，另一方面是業(yè)主區(qū)分不出來質(zhì)量的高低，當然，一開始業(yè)主也不會只拿3000元的價格，因為這樣他們招攬不到高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)。所以他們會在3000~8000元區(qū)間內(nèi)選擇一個點作為他們的起價，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的資金，結(jié)果高質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)將會成這個企業(yè)退出，因為業(yè)主給予的價格低于他們的最低的服務(wù)供給；當業(yè)主發(fā)現(xiàn)市場上提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)都是低質(zhì)量的時候，那么他們會把期望值壓低到3000元以下，這時候市場上就只剩下低質(zhì)量的企業(yè)了。更一般的，如果假設(shè)服務(wù)質(zhì)量服從于［0/l］間的連續(xù)均勻分布，我們還可以得出物業(yè)管理市場癱瘓的結(jié)果，即服務(wù)市場沒有服務(wù)供給。當然，在現(xiàn)實中，物業(yè)管理市場沒有癱瘓的例子，但低效率卻是常見的。為了分析上述情形，我們借助于阿克洛夫模型做這樣的一個假定：服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］上的均勻分布。所以這個均勻分布的概率密度是1。服務(wù)質(zhì)量在［0，1］之間的概率就是1，我們可以用分布圖的整個面積來表示這個概率（見圖1）。在圖1中，我們可以在q＝p處畫一條鉛垂直線。
所有位于這條鉛垂線左側(cè)的物業(yè)管理服務(wù)，其質(zhì)量q≤p，將愿意進入市場；而位于鉛垂線右側(cè)的企業(yè)，其質(zhì)量q＞p，這些企業(yè)由于各方面的原因，將不會進入市場交易。這樣，在以價格p成功交易的企業(yè)里面，有一半企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量低于μ，μ是達成交易的平均質(zhì)量。假定市場上，買賣雙方不存在傳遞信號的可能性，所有賣者獲得同樣的價格支付再假定給定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平是q，企業(yè)對服務(wù)估價為p＝q，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的估價為p＝rq（r≥1），S表示某種商品的供給曲線，D表示該種商品的需求曲線，E點是供求均衡點，在未到達均衡點之前，買者愿意支付的價格比Pe高，賣者愿意出賣的價格比Pe低，兩者之間的價差就是交易利益（圖2中陰影部分的面積）。假定買者不知道q，并且也不預(yù)期質(zhì)量低于q的所有者會誠實顯示其質(zhì)量水平q。服務(wù)質(zhì)量服從［0，1］區(qū)間的均勻分布，于是，市場上服務(wù)的平均質(zhì)量沒有信號傳遞的情況下，所有的交易都是在同一價格p處達成交易，對于企業(yè)而言，如果在q≤p，那么他們就會與業(yè)主達成交易，獲得中間的差價收益；相反的話他們就會損失中間的差價部分。在市場價格p≤1時，業(yè)主知道物業(yè)服務(wù)部門的質(zhì)量
對策及建議
對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題，重點還是在于建立有效的信號傳遞機制，物業(yè)管理中出現(xiàn)的逆向選擇問題的根源在于市場各方的信息不對稱性，因此要盡量使得市場主體中交易的各方所掌握的信息對稱起來；對于物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的“道德風險”，則主要是建立“信用激勵機制”，同時也要重要的監(jiān)管制度做保障，使守信譽者得到鼓勵和獎勵，使失信的一方得到應(yīng)有的懲罰。
1建立和完善物業(yè)管理市場法規(guī)體系及監(jiān)督機制
在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中，國家的調(diào)控起到一定的積極作用，為了指導(dǎo)整個市場的有序發(fā)展，結(jié)合行業(yè)的發(fā)展特點，國家頒布了一系列的法律法規(guī)依據(jù)做保障，比如《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等，這些都將有效地促進物業(yè)管理市場的發(fā)展和建設(shè)，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，還會不斷地出現(xiàn)新的問題、新的案例等，這就需要政府等相關(guān)部門不斷地對我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)進行完善，要敢于大膽地改革和創(chuàng)新，使得更有效地促進社會和諧發(fā)展，有效預(yù)防一些投機分子鉆法律法規(guī)的空子。同時，政府等相關(guān)部門應(yīng)該加強有效的監(jiān)督機制，要做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”的十六字方針，要敢于對違背誠信原則，敗壞行業(yè)聲譽的企業(yè)和行為予以嚴厲的查處和辦理，甚至予以通報和曝光。
2提高物業(yè)管理參與主體及從業(yè)人員的素質(zhì)和誠信意識
筆者認為，要想提高現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，使其規(guī)范化、現(xiàn)代化，提高物業(yè)管理人員及其物業(yè)參與主體的素質(zhì)和誠信意識是必不可少的。由于我國現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)進入門檻比較低，技術(shù)含量等也比較低，服務(wù)種類比較少等緣故，我國現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)在招聘時對從業(yè)人員的素質(zhì)并沒有一定的要求和一定的考核。在物業(yè)管理出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主等的糾紛的時候，由于沒有一定的素質(zhì)訓(xùn)練或者是一定的素質(zhì)提升，很可能出現(xiàn)物業(yè)管理人員管理不當?shù)氖虑椤Ｍ瑫r，應(yīng)提高其誠信意識，建立誠信檔案，對違規(guī)的情況進行記錄，并對其進行懲罰，對優(yōu)秀的情況進行激勵和獎勵。因此，筆者認為在物業(yè)管理過程中提高物業(yè)參與主體及物業(yè)從業(yè)人員的誠信意識及其素質(zhì)是很有必要的。
3建立和實施物業(yè)管理企業(yè)信譽管理體系
現(xiàn)在市場上的物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量參差不齊，高質(zhì)量的品牌企業(yè)在市場上是稀缺資源。近些年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生糾紛的事件也是層出不窮，但是物業(yè)管理企業(yè)并沒有在不斷的問題中有所大的建設(shè)，相反，問題是越來越頻繁。這就要求市場上必須建立實施物業(yè)管理企業(yè)信譽管理體系，對屢次出現(xiàn)問題又沒有改善的企業(yè)進行懲處。在“檸檬市場”上，低質(zhì)量如果不改善就必會引起更多的糾紛產(chǎn)生，有效的信譽管理體系必會迫使企業(yè)有所改善，不然的話，由于大量的糾紛使得企業(yè)的信譽受損，企業(yè)不改善自身的狀況就會使企業(yè)瀕臨倒閉。品牌建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的方向，企業(yè)要想獲得良好的聲譽和信譽信用等，就必須樹立自己獨特的品牌。
結(jié)語
物業(yè)管理行業(yè)在我國是一個朝陽行業(yè)，并且關(guān)系到我國民生問題，作為我們每一個公民，都應(yīng)該盡一份力保證物業(yè)管理市場有序有效健康地發(fā)展下去。
