企業管理論文：物業管制企業發展的缺陷與舉措范文

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作者：倪源單位：中共方城縣委黨校

管理界限不明，企業責任過重。開發公司與物業企業責任不明。社會公眾對物業管理企業與地產開發企業缺乏正確區分，物業企業被人們普遍定義為地產售后投訴處。不少人誤認為物業企業是地產開發企業的下屬機構，房產物業出現問題理應由物業公司解決。實際上，大多數物業管理公司并沒有參與地產的開發建設。一些開發商追求短期經濟效益，只建造、不管理，建設規劃缺乏長遠考慮，遺留下來配套設施不完備、建筑物質量低下、規劃建設滯后等問題影響了物業管理企業的正常運轉。

基礎薄弱難獲規模效益，人才匱乏服務水平有待提高。目前從整體上看南陽物業管理企業資質參差不齊，規模普遍偏小，管理項目數量偏少仍是不爭的事實。由于物業管理企業提供的是服務，硬件設施方面的要求不高，入行門檻相對低，“幾張桌子幾個人”便能構成一個公司，因而企業資質水平存在很大差異。一些企業基礎思想觀念、管理經驗、人才隊伍和技術等方面存在明顯不足；一些企業不能嚴格履行合同，服務等級標準規定的定時保安巡邏、全天電話報修等項目很少能夠實施到位；一些企業由于規模小、效益差，連門衛、保潔等基本服務都難以保證。

對南陽物業管理企業發展的對策建議

（1）健全法制、提供政策，促進物業管理市場化進程。物業管理公司的企業性質決定了其發展只能走市場化道路。但物業管理作為一項復雜的社會系統工程，需要政府及各有關部門的支持與配合。政府應轉變職能，從直接管理、干預物業企業的經營管理轉向宏觀調控，努力促進物業管理的社會化、市場化進程。應在強化物業企業資質管理，把好物業管理市場準入關的前提下引進競爭機制，鼓勵通過招標、協議等方式公開選聘物業管理公司，充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置。放開價格管制政策，收費標準中除特殊項目實行政府指導價外一般由市場決定，實行政府指導價的項目也應根據目前人工成本的變動做出適當調整。建立健全統一的物業管理法律體系，明確界定物業管理公司、地產開發商、消費者之間的權責問題，出臺應對物業糾紛特別是管理費用糾紛的快捷處理手段，依法維護各方權益。政府應牽頭協調好各行業管理部門、公共事務部門與物業管理企業的關系，制定切實可行的地方法規，為企業發展提供良好政策環境。

（2）強化管理、延伸服務，不斷開拓市場領域。物業管理企業屬于勞動密集型產業，人工費在企業成本支出中所占比重最大。參與調研的企業普遍反映，人工費基本要占到企業總成本的50%以上，因此企業必須強化自身經營管理，通過資源合理配置，進一步降低成本，提高經濟效益。物業管理是綜合性服務行業，管理的對象是物業，服務對象是人，受雇于業主、服務于業主，這就必須堅持業主主導原則。應注重人才的培養與儲備，加強對從業人員的專業化培訓，以利于精細化管理和人性化服務。

除提供常規的環境保潔、安保維護、日常維修等常規服務項目外，還應充分發揮綜合管理和專業化管理的優勢，深挖業主資源，分析居民對物業服務的潛在需求，及時做好服務的延伸策劃，開拓特色、增值服務。數位物業企業負責人表示，今后將增設便捷家政、室內裝修等衍生服務項目，逐步擴大業務覆蓋面，以特色服務塑造企業品牌，實現現代物業企業經營的良性循環，促進現代物業企業不斷發展壯大。

（3）加強自律、正面引導，營造良好輿論氛圍。物業管理行業在南陽屬于新興行業，要取得社會各界的理解和認同，首先要增強行業自律。物業管理行業首先應自我約束，堅決貫徹執行《物業法》、《物業管理條例》等法律法規，遵照委托合同提供質價相符的服務，走規范化發展道路。其次，必須加強物業管理行業的職能宣傳以及正確的輿論引導。物業管理企業可運用小區宣傳欄、發放傳單、召開業主代表大會等多種形式，廣泛宣傳物業管理的職能、服務范圍、政府相關政策以及對小區管理的要求等，幫助業主走出認識誤區。媒體應注重自身在引導社會輿論方面的作用，正確把握宣傳導向，加強物業管理知識、相關法律法規的宣傳，通過刊登和解讀政策法規等手段，引導居民形成正確的物業管理消費觀念，使廣大業主認識到物業管理行業的發展對于改善居民居住生活的重要性，努力為物業管理行業的發展營造良好輿論氛圍。