企業(yè)房屋出租稅收籌劃范文

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隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，稅收籌劃對(duì)企業(yè)穩(wěn)住腳跟并取得長(zhǎng)足發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。稅收籌劃，就是納稅人在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過(guò)合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和使用會(huì)計(jì)稅收政策，達(dá)到在合規(guī)范圍內(nèi)稅收負(fù)擔(dān)最低（即節(jié)稅）的目的。第一、在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排，盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益；第二、在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。

一、理論基礎(chǔ)

在進(jìn)行課題研究之前，對(duì)于房屋實(shí)際情況進(jìn)行了調(diào)查，分別從出租租金收入納稅情況和納稅稅目情況兩個(gè)方面收集資料。下面針對(duì)于這兩個(gè)方面，將分別進(jìn)行闡述說(shuō)明。

(一)出租租金納稅情況現(xiàn)今市場(chǎng)存在一種普遍的投資方式，即企業(yè)將閑置的房屋對(duì)外出租。房屋出租業(yè)務(wù)主要繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。具體規(guī)定為:按租金收入的5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅;按租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。另出租合同還需按照1‰繳納印花稅。可見,房產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)都是租金收入,且稅負(fù)較重。因此,企業(yè)對(duì)于房屋出租業(yè)務(wù)進(jìn)行綜合的稅收籌劃意義重大。

(二)納稅稅目包含房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，以房?jī)r(jià)或出租租金收入為征收依據(jù)。如自用房以房?jī)r(jià)為計(jì)稅依據(jù)，在會(huì)計(jì)核算時(shí),需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分,單獨(dú)列示,分別核算。如出租房產(chǎn)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，需要區(qū)分純租金收入（不包括，水電費(fèi)等）。根據(jù)稅法規(guī)定，自用房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實(shí)行從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；出租房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實(shí)行從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。其中，出租房產(chǎn)稅計(jì)算：年租金收入×12%，自用房產(chǎn)稅計(jì)算＝房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%（江蘇省比率30%）。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

二、平衡點(diǎn)

年租金收入×12%=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房產(chǎn)原值=0.07，即年租金收入＝7％*房產(chǎn)原值當(dāng)年租金收入超過(guò)房產(chǎn)原值的7%時(shí),自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅,當(dāng)年租金收入低于房產(chǎn)原值的7%時(shí),租賃房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅。

三、節(jié)稅途徑分析

途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負(fù)的納稅籌劃不要在合同中約定免租期，可以攤到每月租金中計(jì)算（根據(jù)稅法規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅）。途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)保管行為的納稅籌劃。房產(chǎn)租賃行為除繳納營(yíng)業(yè)稅外，需按房產(chǎn)租賃收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%計(jì)征房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管行為繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)稅按照自用規(guī)則繳納。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費(fèi)的納稅籌劃。租金繳納5％營(yíng)業(yè)稅及12％房產(chǎn)稅，物業(yè)費(fèi)只繳納5％營(yíng)業(yè)稅。途徑四：改變水電費(fèi)等費(fèi)用支付方式的納稅籌劃承租企業(yè)自行支付或由出租企業(yè)代收代繳，出租房屋的水電費(fèi)，燃?xì)赓M(fèi)等，那么出租企業(yè)實(shí)際得到的租金不變，但由于降低了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅的稅基，因此稅負(fù)隨之降低。途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅籌劃企業(yè)以房產(chǎn)與其他單位聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，按自用房繳納房產(chǎn)稅。如果房屋權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移，該企業(yè)按從租計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅，還需要按照租金收入繳納營(yíng)業(yè)稅因此變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)稅負(fù)隨之降低。途徑六：轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，因?yàn)檗D(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。(上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知，滬地稅地[1996]42號(hào)1996年7月18日；浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問(wèn)題的通知，浙地稅函[2002]257號(hào)2002年8月28日)具體案例分析：途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負(fù)的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房產(chǎn)稅＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金計(jì)算房稅＝24000*12％＝2,880。方案2：沒有免租期，可以攤到每月租金中計(jì)算，只需要交納租金計(jì)算的房產(chǎn)稅2880。方案2比方案1節(jié)約了免租期從價(jià)征收的房產(chǎn)稅140元，營(yíng)業(yè)稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計(jì)減少140元。途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)保管行為的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改為倉(cāng)儲(chǔ)代為保管合同（假設(shè)沒有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故當(dāng)年租金收入超過(guò)房產(chǎn)原值的7%時(shí),自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅。方案1：房產(chǎn)稅2880元，營(yíng)業(yè)稅1200元。方案2：房產(chǎn)稅100000*70％*1.2％＝840營(yíng)業(yè)稅24000*5％＝1200稅金總計(jì)1200+840＝2040方案2比方案1節(jié)約了從價(jià)征收的房產(chǎn)稅2040元，營(yíng)業(yè)稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計(jì)減少了2040元。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費(fèi)的納稅籌劃。甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，將租金分成兩塊，租金（90％）、物業(yè)費(fèi)（10％），即租金21600，物業(yè)費(fèi)2400。方案1：沒有分成兩塊前：房產(chǎn)稅2880元，營(yíng)業(yè)稅1200元。方案2：分成兩塊后房產(chǎn)稅＝21600*12％＝2592營(yíng)業(yè)稅＝21600*5％＝1080稅金總計(jì)＝2592+1080＝3672，而物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅＝2400*5％＝120，即稅金總計(jì)＝3792，比方案1節(jié)約房產(chǎn)稅288，增加營(yíng)業(yè)稅不變，即稅金總計(jì)減少了288。途徑四：改變水電費(fèi)等費(fèi)用支付方式甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M(fèi)4000元，房屋原值100,000元將年租金收入24000出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M(fèi)4000元，改為年租金收入20000元，承租方承擔(dān)水電燃?xì)赓M(fèi)4000元。方案1：房產(chǎn)稅24000*12％＝2880元營(yíng)業(yè)稅24000*5％＝1200元稅金總計(jì)2880+1200＝4080元方案2：房產(chǎn)稅20000*12％＝2400元營(yíng)業(yè)稅20000*5％＝1000元稅金總計(jì)2400+1000＝3400元方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅480元，營(yíng)業(yè)稅200，稅金總計(jì)減少680元。途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M(fèi)4000元，房屋原值100,000元將租賃合同改為甲公司以聯(lián)營(yíng)方式投入乙公司房產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)。方案1：房產(chǎn)稅24000*12％＝2880元營(yíng)業(yè)稅24000*5％＝1200元稅金總計(jì)＝2880+1200＝4080元方案2：房產(chǎn)稅100000*70％*1.2％＝840營(yíng)業(yè)稅免稅金總計(jì)＝840元方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅2040元，營(yíng)業(yè)稅1200，稅金總計(jì)減少3240元。途徑六：轉(zhuǎn)租行為的納稅籌劃房屋所有人可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司，將預(yù)出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格b出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場(chǎng)價(jià)格假設(shè)a出租。轉(zhuǎn)租要全額繳納營(yíng)業(yè)稅的，因此，該方案多出一道5%營(yíng)業(yè)稅，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是準(zhǔn)備對(duì)精裝修后房屋重新出租的話，可以先將毛坯房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行精裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)很低。

四、制定對(duì)策

(1)簽訂合同時(shí)不要出現(xiàn)免租期，盡量把租金攤在每個(gè)月的房租里；(2)房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)保管行為。(3)從房屋租金中分離出物業(yè)費(fèi)；(4)房屋中不要包括水電費(fèi)等其它費(fèi)用，如確有其它費(fèi)用單獨(dú)列明收費(fèi)項(xiàng)目及金額；(5)房屋租賃中應(yīng)盡量區(qū)分房租及物品租賃費(fèi)，不要全部計(jì)在房租中。(6)將房屋出租業(yè)務(wù)改為聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)。(7)成立資產(chǎn)管理公司將毛坯房以較低價(jià)格出租給資產(chǎn)管理公司后裝修改造后再以市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外出租。

五、結(jié)束語(yǔ)

為減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化，企業(yè)對(duì)房屋出租業(yè)務(wù)進(jìn)行合理的納稅籌劃意義重大。為保證籌劃合法、合理、可行性，企業(yè)對(duì)房屋出租業(yè)務(wù)進(jìn)行合理籌劃以降低稅負(fù)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題。(1)出租前做好籌劃工作，從源頭抓起，從業(yè)務(wù)洽談、簽定合同、開具發(fā)票逐項(xiàng)跟蹤。(2)集合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，選擇適合企業(yè)自己的籌劃方案。(3)不同的納稅籌劃方案，風(fēng)險(xiǎn)亦不同，企業(yè)全面考慮方案的優(yōu)劣性，選擇最優(yōu)方案。(4)公司各部門普及相關(guān)稅法知識(shí)，提高員工納稅籌劃的意識(shí)，做到合法、合理納稅。綜上，房屋租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃項(xiàng)目，需要招商、法律及財(cái)務(wù)部門全面、系統(tǒng)地考慮整個(gè)招商流程的成本，以保證籌劃方案的科學(xué)性、合理性和可行性。企業(yè)開展稅收籌劃工作除了能提升經(jīng)營(yíng)管理水平外，還能夠使稅收成本最小化、企業(yè)財(cái)務(wù)利益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，因此，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)其重要性。今后，財(cái)務(wù)、招商、法律部門通力合作，在招商合同談判環(huán)節(jié)就介入進(jìn)去，從成本、稅務(wù)視角審核合同條款，為降低房屋持有成本、發(fā)揮房屋最大價(jià)值積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

作者：王德新 單位：蘇州港華燃?xì)庥邢薰?/p>