企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理范文

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第1篇

一、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涵蓋了居民住宅小區(qū)、企業(yè)辦公樓、學(xué)校、甚至是市政基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)層次和各個(gè)方面。然而，從物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)屬于慘淡經(jīng)營(yíng)的微利行業(yè)。目前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，盈利能力不強(qiáng)，無(wú)法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。這是嚴(yán)重制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費(fèi)已經(jīng)難以維持生計(jì)，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)費(fèi)的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，才能在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，調(diào)整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)[1]。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、物業(yè)管理行業(yè)將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)為了克服長(zhǎng)期以來(lái)的微利困境，將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式發(fā)展。這是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。近年來(lái)，我國(guó)一些先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究和探索，并且在社會(huì)實(shí)踐中獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式具有先天的優(yōu)勢(shì)條件。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業(yè)管理平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)利用現(xiàn)有的物業(yè)管理平臺(tái)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，是具有巨大的優(yōu)勢(shì)的[2]。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。一方面，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，可以有效延伸物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，改進(jìn)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，能提高物業(yè)服務(wù)水平從而更好地服務(wù)業(yè)主生活。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式能有效增加經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的收入途徑和渠道，進(jìn)而提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的微利困境[3]。

2、物業(yè)的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)管理與物業(yè)集成化結(jié)合

物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)分支，其宗旨是獲取豐厚的利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)的最終利潤(rùn)，深受物業(yè)終端客戶數(shù)量的影響。作為服務(wù)性企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象是廣大的業(yè)主，這就為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了大量的終端客戶，奠定了物業(yè)管理企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。其次，物業(yè)管理企業(yè)在不斷發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)已逐漸成為物業(yè)管理企業(yè)的巨大運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該打破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的束縛，尋求商業(yè)合作伙伴，積極整合物業(yè)的各種資源，在服務(wù)業(yè)主的同時(shí)，也為物管企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。所以物業(yè)的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)管理與物業(yè)集成化結(jié)合，將構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)全新的價(jià)值鏈，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展[4]。

三、物業(yè)管理與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)融合創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

1、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)涵

廣義的資產(chǎn)包括多種類型，諸如不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要指的是不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。從物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)來(lái)看，物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是對(duì)物業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)獲取經(jīng)濟(jì)效益的目的。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大體上有兩種模式，一種是投資經(jīng)營(yíng)視角下的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，另一種是組織管理視角下的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。從宏觀上來(lái)說(shuō)，投資經(jīng)營(yíng)視角下的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行組合管理和經(jīng)營(yíng)，從而獲取經(jīng)濟(jì)收益。組織經(jīng)營(yíng)視角下的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是組織物業(yè)管理企業(yè)擁有的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)[5]。本文主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分析。

2、物業(yè)管理企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的具體措施

（1）加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的商鋪運(yùn)營(yíng)、停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)要在居民住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)高質(zhì)量的商鋪，將商鋪對(duì)外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物業(yè)管理企業(yè)可以收取商鋪?zhàn)饨穑瑢?shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)拓展收入來(lái)源的目的。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)首先要科學(xué)合理地規(guī)劃建設(shè)高質(zhì)量的停車場(chǎng)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的停車服務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的安全管理和日常維護(hù)。通過(guò)停車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)向客戶收取合理的停車費(fèi)用，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源。（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇管理運(yùn)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇是物業(yè)管理企業(yè)重要的不動(dòng)產(chǎn)資源。物業(yè)管理企業(yè)要合理規(guī)劃利用商業(yè)樓宇，在市場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行出租，收取豐厚的租金，增加物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。另外，物業(yè)管理公司也可以利用旗下的商業(yè)樓宇，自主進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，在無(wú)租金的優(yōu)勢(shì)上開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)，為物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)拓財(cái)源。（3）維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)在管項(xiàng)目，提升在管項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高物業(yè)費(fèi)水平。物業(yè)管理企業(yè)要加大對(duì)在管項(xiàng)目的維護(hù)力度，為業(yè)主提供更為便利和高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加合理的物業(yè)費(fèi)用，增加物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入。（4）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)旗下的不動(dòng)產(chǎn)投資，獲取高額回報(bào)。物業(yè)管理企業(yè)要整合企業(yè)旗下的不動(dòng)產(chǎn)資源，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排，加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度，并確保投資收益。通過(guò)對(duì)企業(yè)旗下不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)高額的經(jīng)濟(jì)效益。（5）維護(hù)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)，賺取豐厚租金。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的管理，改善物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，為業(yè)主提供各項(xiàng)便捷的增值服務(wù)，增加物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增值點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)一直是微利行業(yè)。微薄的經(jīng)濟(jì)收益嚴(yán)重制約物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于復(fù)雜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。傳統(tǒng)的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。也不能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身的存在和發(fā)展要求。物業(yè)管理企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式，能有效增加物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，改善物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，為物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展提供動(dòng)力支撐。因此，中小型物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該勇于探索資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

作者:陶海燕 單位:溫州康居物業(yè)管理有限公司

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運(yùn)營(yíng)管理

一、引言

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的。總體上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計(jì)劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個(gè)融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過(guò)程，企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長(zhǎng)期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動(dòng)；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對(duì)資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對(duì)大規(guī)模、長(zhǎng)期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動(dòng)的基本條件。

（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)及企業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對(duì)資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)（銀行）間接貸款進(jìn)行的融資活動(dòng)，這種融資活動(dòng)中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來(lái)，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動(dòng)都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)信托融資

在國(guó)際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國(guó)房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國(guó)規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報(bào)告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存在諸多問(wèn)題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動(dòng)難以得到有效抑制；信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營(yíng)不到位問(wèn)題也十分突出。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益密切相關(guān)，同時(shí)企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長(zhǎng)期性、不可逆性、無(wú)負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動(dòng)。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時(shí)上市融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資；證券市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題。

（三）債券融資

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場(chǎng)規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時(shí)，債券融資對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。

四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的運(yùn)營(yíng)管理策略

（一）多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。

（二）規(guī)范金融市場(chǎng)環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度

完善金融市場(chǎng)各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實(shí)選擇。

五、小結(jié)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資工具，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式互補(bǔ)機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

參考文獻(xiàn)

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[3]徐航濤.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2011（17）.

第3篇

企業(yè)要想穩(wěn)步運(yùn)行，就需要有充足的營(yíng)運(yùn)資金作為基礎(chǔ)。只有企業(yè)能夠充分利用營(yíng)運(yùn)資金，才能實(shí)現(xiàn)單位利益最大化。而營(yíng)運(yùn)資金在企業(yè)資金中具有最高的流動(dòng)性，所以對(duì)其管理是資金管理的基礎(chǔ)。在一些特定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金的管理水平直接決定了企業(yè)本身的獲利水平。然而目前大多數(shù)的企業(yè)對(duì)其管理方面都或多或少的出現(xiàn)了一些問(wèn)題，給企業(yè)的獲利及其經(jīng)濟(jì)效益都帶來(lái)了不小的影響，因此，如何采取措施解?Q房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，成為了促使其良好發(fā)展的關(guān)鍵。。

二、運(yùn)營(yíng)資金的概念與特點(diǎn)

營(yíng)運(yùn)資金也稱為營(yíng)運(yùn)資本，其在概念方面可分為廣義與狹義兩方面。在狹義上，可以稱作凈營(yíng)運(yùn)資金，是指在特定的時(shí)間內(nèi)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額。從廣義上講，它指企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)上所投放的資金。營(yíng)運(yùn)資金主要反映的是一個(gè)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的償債能力。這個(gè)數(shù)值越大，則表明它償債的能力越強(qiáng)，當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金成為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明該企業(yè)可能會(huì)隨時(shí)因?yàn)橹苻D(zhuǎn)不靈而中斷正常的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)資產(chǎn)中最具獲利、流動(dòng)性最強(qiáng)的一部分，而根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的實(shí)際要求，現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理所存在的特征主要表現(xiàn)為：首先，其資金的來(lái)源較為單一，主要是由銀行等機(jī)構(gòu)的貸款來(lái)支撐，自有資金比較少；其次，其流動(dòng)資產(chǎn)的比例較其他企業(yè)高，這主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不需要大型的生產(chǎn)設(shè)備、廠房等資產(chǎn)；最后，其流動(dòng)負(fù)債在總負(fù)債中所占比例也較高，導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)可以進(jìn)行預(yù)售，而企業(yè)為了盡快的使資金回籠，很大一部分都采用了預(yù)售的方式，所得的收入都計(jì)入“預(yù)收賬款”之中。從而使得流動(dòng)負(fù)債比大大的提高了。除此之外，還有一大特點(diǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率低，其主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資金的循環(huán)周期長(zhǎng)和資金的回籠速度慢等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)管理中存在著各種問(wèn)題，阻礙著其穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的結(jié)構(gòu)不合理

通常來(lái)講，企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)保持在50%左右，合適的負(fù)債可以增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的數(shù)額，節(jié)約稅金，從而為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)的杠桿收益。但是若是負(fù)債率太高，則企業(yè)隨時(shí)可能資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至?xí)休^大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而在近幾年我國(guó)35個(gè)大中型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了74.8%，比計(jì)劃高出近25%，如此高的比率非常不利我國(guó)從房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)率較低

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)全球化的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越復(fù)雜，需求與產(chǎn)品也越來(lái)越多樣化。但是由于我國(guó)資金控制的技術(shù)手段落后，企業(yè)的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率低，而房地產(chǎn)企業(yè)中存貨周轉(zhuǎn)雖在不斷加快，卻也抵不上企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)的速度，因此企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也不斷降低。

3.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的控制不足

由于我國(guó)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)資金控制意識(shí)不強(qiáng)，手段也相對(duì)落后，缺乏科學(xué)性，甚至一些企業(yè)連預(yù)算概念都沒(méi)有，對(duì)于資金的使用都憑借自己的經(jīng)驗(yàn)，更加影響管理人員整體把控營(yíng)運(yùn)資金的難度，不利于企業(yè)資金的利用效率。

四、改進(jìn)房地產(chǎn)資金管理的相關(guān)措施

1.提高對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)

提高對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理的意義十分重大。不僅需要在管理層面加強(qiáng)資金管理理念的融合，還需要將控制成本、降低投入產(chǎn)出比的思想向全體員工進(jìn)行灌輸，將資金管理與成本控制的意識(shí)在工作的所有環(huán)節(jié)中貫徹。同時(shí)還需要不斷提高信息化建設(shè)，提升資金運(yùn)動(dòng)與流向的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握水平，能夠盡早發(fā)現(xiàn)資金流動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，確保資金管理的安全性。

2.改善資金管理的環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金的管理應(yīng)首先從房地產(chǎn)投資的決策入手。這是房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理的起點(diǎn)。對(duì)于其投資項(xiàng)目可行性的研究是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的環(huán)節(jié)。除此之外，完善房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，積極拓寬融資渠道也是改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理上相關(guān)問(wèn)題的重要措施之一，由于原本的融資渠道基本都為銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)一旦周轉(zhuǎn)不靈，就有可能償還不起銀行的本息，使企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至破產(chǎn)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，積極地拓寬融資渠道也是眼下的當(dāng)務(wù)之急。而多渠道的融資可以通過(guò)創(chuàng)新的組合形式來(lái)改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

3.加強(qiáng)對(duì)于流動(dòng)資金的管理

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的資金營(yíng)運(yùn)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效的統(tǒng)計(jì)研究結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的流動(dòng)資金與經(jīng)營(yíng)績(jī)效明顯呈正比，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資產(chǎn)由應(yīng)收賬款和存貨構(gòu)成，并且存貨占了極大的比例。應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，提升消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可，增加銷量、防治囤積，同時(shí)鼓勵(lì)客戶在消費(fèi)中提高投入比例，并鼓勵(lì)貸款的消費(fèi)者積極還款，增加流動(dòng)資金量。例如，可開(kāi)展相應(yīng)的優(yōu)惠活動(dòng)，或一次付清享受折扣等促銷方式，使應(yīng)收賬款的周期縮短。