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關(guān)鍵詞：新鮮的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)
Abstract: On the basis of fresh agricultural market development tendency, the two market patterns of agricultural wholesale markets and farmers markets has been determined in the article. The problems of status market have been found and on which the market planning layout should be coordinated, scientific, feasible and flexible. Taking full account of the principles, the article determines the standards and requirements of wholesale markets and farmers markets separately. Finally, policy recommendations are proposed from the view of planning implementation.
Keywords: fresh agricultural market; agricultural wholesale markets; farmers markets
中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編碼
鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，是指從事蔬菜、水果、食用油、禽蛋、肉類、水產(chǎn)等農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)或零售的固定場(chǎng)所。鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)是與城市居民日常生活關(guān)系非常密切的商業(yè)設(shè)施，但長期以來不被重視，自發(fā)形成的市場(chǎng)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，出現(xiàn)了諸多問題。隨著消費(fèi)者對(duì)購物環(huán)境和食品質(zhì)量安全的要求不斷提高，從國家到地方紛紛出臺(tái)了關(guān)于鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的實(shí)施意見和管理辦法，要求各地制定并完善本地區(qū)的鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃來滿足市場(chǎng)需求。
1鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
1.1農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)變化趨勢(shì)
中國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在農(nóng)產(chǎn)品流通中具有重要地位。中國經(jīng)由農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易的農(nóng)產(chǎn)品比重高達(dá)70％以上，并且這一比例仍在繼續(xù)升高；在中國大中城市中，經(jīng)由批發(fā)市場(chǎng)提供的農(nóng)產(chǎn)品比例約占80%。據(jù)農(nóng)業(yè)部2009年不完全統(tǒng)計(jì)，全國共有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)3600多個(gè)，年交易總額14488.9億元。這些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以綜合類為主，占批發(fā)市場(chǎng)總數(shù)的35%。
目前國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)生產(chǎn)規(guī)模小，經(jīng)營散亂，且缺乏統(tǒng)一組織的行業(yè)協(xié)會(huì)，因此，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的作用日益突出，在規(guī)劃中必須引起足夠重視。在信息化和市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有大型化和集中化的發(fā)展趨勢(shì)。
1.2農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)形態(tài)演變
中國農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)最初以“街市”形式出現(xiàn)，都是位于街道上的露天市場(chǎng)，這種形式至今在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部分小城市依然定期存在。20世紀(jì)80年代中期至20世紀(jì)末，中國的農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)發(fā)生了3次深刻的變化，分別經(jīng)過了國營菜市場(chǎng)時(shí)期（1980~1984年）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)時(shí)期（1985~1995年）和超市時(shí)期（1996年至今）[[1]董曉霞,畢翔,胡定寰.中國城市農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)變遷及其對(duì)農(nóng)戶的影響[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006,(2):87-90.][1]。新世紀(jì)隨著電子商務(wù)及其相應(yīng)設(shè)備的完善，出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)菜市場(chǎng)，目前處于起步階段，主要分布在東部沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)[[2]羅艷,王青.基于供應(yīng)鏈的網(wǎng)絡(luò)菜市場(chǎng)形成機(jī)理研究[J].廣州農(nóng)業(yè)科學(xué),2011,(18):165-167.][2]。
國家有關(guān)政策的推動(dòng)是超市迅速發(fā)展的一個(gè)主要原因。2000年開始，北京、上海、深圳、南京、福州、杭州等大城市先后制定政策，推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化改革的進(jìn)程。然而這些改造并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，除了福州和深圳，大部分城市的“農(nóng)改超”陷入了倒閉或者虧損的狀況中[[3]何瑞彪.長沙市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃布局研究[D].長沙:湖南大學(xué),2006.][3]。2011年10月8日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要增加財(cái)政投入，通過投資入股、產(chǎn)權(quán)回購回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和菜市場(chǎng)[[4]新華網(wǎng). 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)[EB/OL]. .cn/g/20111008/185810584330.shtml,2011-11-08.][4]。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)回歸鮮活農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展的主體。總結(jié)發(fā)達(dá)國家農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，在超市業(yè)態(tài)已存在近百年，成為生鮮農(nóng)產(chǎn)品零售主導(dǎo)業(yè)態(tài)的情況下，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)依然存在并占有相當(dāng)部分的市場(chǎng)份額。因此，在很長一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都將是鮮活農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)的主體形式。
2現(xiàn)狀市場(chǎng)存在問題分析
現(xiàn)狀城市鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)整體較弱。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，一些大中城市農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)均出現(xiàn)了不同程度的問題，從珠海、長沙、保定、余姚、晉城等不同規(guī)模城市的情況來看，現(xiàn)狀城市鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的問題主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面[[5]冉磊,張旭.淺談農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃的原則——以保定市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃為例[J].小城鎮(zhèn)建設(shè),2007,(8):37-40.
段晶晶，碩士，晉城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃師。
王悅，高級(jí)工程師，晉城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院主任工程師。
齊小峰，晉城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃師。
][5]：
（1）市場(chǎng)布局不合理
由于缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，現(xiàn)狀市場(chǎng)自發(fā)性特征明顯。許多市場(chǎng)選址沒有考慮周邊交通、用地等實(shí)際情況，影響市場(chǎng)長期效益。如晉城市蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)和肉類批發(fā)市場(chǎng)集中分布在市區(qū)北部的書院街上，周邊人流集中，影響城市交通，也限制市場(chǎng)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。
市場(chǎng)布局不合理還表現(xiàn)在新城區(qū)和老城區(qū)市場(chǎng)分布不均，新區(qū)市場(chǎng)建設(shè)未跟上城市建設(shè)的步伐，市場(chǎng)普遍缺乏。
（2）市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低
多數(shù)市場(chǎng)內(nèi)部設(shè)施簡陋，排水、衛(wèi)生、冷藏等設(shè)施條件不足，尤其是水產(chǎn)類產(chǎn)品，在簡單分區(qū)條件下，市場(chǎng)內(nèi)臟亂現(xiàn)象嚴(yán)重。露天市場(chǎng)則給環(huán)衛(wèi)工作增加了負(fù)擔(dān)，也嚴(yán)重影響了市容市貌。
（3）馬路市場(chǎng)大量存在
在市場(chǎng)攤位費(fèi)較高及數(shù)量不足的情況下，馬路市場(chǎng)大量存在，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成不良競(jìng)爭，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率高，甚至倒閉。以晉城市鳳臺(tái)小區(qū)為例，小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊200米范圍內(nèi)，多個(gè)路邊固定攤位形成馬路市場(chǎng)，經(jīng)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)多半攤位閑置，浪費(fèi)資源。
馬路市場(chǎng)一般在居住人口密集又缺乏正規(guī)市場(chǎng)的地段自發(fā)形成，其規(guī)模雖然不大，但由于缺乏監(jiān)督管理，對(duì)道路交通也會(huì)造成負(fù)面影響。
3市場(chǎng)規(guī)劃布局原則
（1）協(xié)調(diào)性原則
與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)。鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)布局應(yīng)與人口分布相適應(yīng)，規(guī)劃應(yīng)充分與城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)居住區(qū)的分布合理布局。
與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)原則。隨著現(xiàn)代城市建筑、城市環(huán)境質(zhì)量的不斷提升，鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)作為城市構(gòu)成元素之一，在建筑形式及建筑色彩等方面應(yīng)該充分與城市建設(shè)狀況、市場(chǎng)周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。
（2）科學(xué)性原則
農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和零售兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)不同，對(duì)市場(chǎng)位置的要求也截然不同。批發(fā)市場(chǎng)對(duì)交通便捷度要求較高，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)被稱為“街市”，“街”一字充分體現(xiàn)出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的最基本特征和要求，就是最大的可達(dá)性和便民性。根據(jù)市場(chǎng)所處的位置及區(qū)域未來的發(fā)展?fàn)顩r，合理確定其建設(shè)模式、市場(chǎng)類別、服務(wù)半徑、服務(wù)人口等指標(biāo)。
（3）可行性原則
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資成本回收周期較長，選址時(shí)需充分考慮這一特點(diǎn)，在兼顧其他條件的同時(shí)，應(yīng)選擇投資相對(duì)較低的地塊，以降低建設(shè)與運(yùn)營成本，提高可實(shí)施性。
（4）彈性原則
鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的布局規(guī)劃應(yīng)該具備一定彈性。在保證用地的條件下，對(duì)不同地段、不同服務(wù)人口的市場(chǎng)建設(shè)形式可依據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)作出相應(yīng)調(diào)整。
4鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)劃布局標(biāo)準(zhǔn)與要求
4.1批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃布局
（1）市場(chǎng)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)
鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的服務(wù)范圍一般指城市，并輻射周邊區(qū)域。根據(jù)《晉城市城市總體規(guī)劃》，規(guī)劃期末批發(fā)市場(chǎng)服務(wù)人口約105萬。
農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模沒有嚴(yán)格和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但近年來發(fā)達(dá)國家的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)有集中化和大型化的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)比不同國家和地區(qū)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模和年交易量發(fā)現(xiàn)，占地面積與年交易量之間并沒有必然的關(guān)系。
部分國家和地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模
按照每人每天1斤蔬菜的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，105萬人每年的蔬菜消費(fèi)量約20萬噸。計(jì)入水果、肉類等其他鮮活農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)，規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)的年交易總量在60萬噸以內(nèi)。按照市區(qū)每個(gè)批發(fā)市場(chǎng)占地10公頃的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)可以滿足晉城市中心城區(qū)及周邊區(qū)域規(guī)劃期末人口的消費(fèi)需求，但為了避免壟斷，形成市場(chǎng)競(jìng)爭，可以規(guī)劃兩個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。
（2）市場(chǎng)選址
農(nóng)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的時(shí)效性，對(duì)周邊的交通條件要求比較高。首先農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)靠近中心城區(qū)，因?yàn)橹行某莾?nèi)超市、菜場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，是配送中心的主要供、配貨對(duì)象，靠近中心城能縮短運(yùn)距、降低運(yùn)費(fèi)、迅速供貨。其次農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)靠近交通主干道出入口。目前公路仍是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)供、配貨的主要貨運(yùn)方式，盡可能臨近高等級(jí)公路出入口，滿足快速物流的需要。
4.2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃布局
（1）市場(chǎng)服務(wù)半徑及服務(wù)人口
目前有關(guān)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)主要是地方規(guī)范，《晉城市人民政府鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)及零售菜市場(chǎng)管理辦法》中要求新建市場(chǎng)的建筑面積要在600㎡以上，服務(wù)人口1萬人。一萬服務(wù)人口與《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中小區(qū)規(guī)模相對(duì)應(yīng)，結(jié)合晉城市已經(jīng)編制的相關(guān)規(guī)劃，可以確定服務(wù)半徑為500米左右?？紤]到不同居住小區(qū)的容積率有差異，服務(wù)人口約為1~2萬人。
（2）市場(chǎng)規(guī)模
市場(chǎng)規(guī)模的確實(shí)需要具體的指標(biāo)。根據(jù)以上要求，確定晉城市中心城區(qū)新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)模按照建筑面積60㎡/千人，占地面積100㎡/千人的指標(biāo)進(jìn)行確定。
（3）市場(chǎng)建設(shè)形式
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一般獨(dú)立占地，但在已建成住宅區(qū)內(nèi)，用地往往難以滿足需要，因此可采用獨(dú)立式室內(nèi)市場(chǎng)（在獨(dú)立用地內(nèi)建設(shè)的室內(nèi)市場(chǎng)）和連體式室內(nèi)市場(chǎng)（與其他建筑結(jié)合而建的室內(nèi)市場(chǎng)）兩種類型。
建設(shè)過程中，可根據(jù)地塊及周邊的具體情況確定市場(chǎng)的建設(shè)形式，但在層數(shù)、高度、造型、色彩以及與其他用地、建筑的關(guān)系上，須符合城市規(guī)劃的要求。
5農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)引導(dǎo)與政策建議
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于微利行業(yè)，既需要保證業(yè)主一定的收益，又不能因?yàn)樽饨鸬瘸杀具^高而增加老百姓的負(fù)擔(dān)，還面臨超市和馬路市場(chǎng)的競(jìng)爭。缺乏相關(guān)政策保障條件下，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)難以生存。因此，重視農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)與管理是解決目前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)存在問題的首要條件。
（1）強(qiáng)化批發(fā)市場(chǎng)監(jiān)督管理
農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在流通中保持穩(wěn)定是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)正常運(yùn)行的保障。通過信息平臺(tái)實(shí)時(shí)掌握市場(chǎng)的供需狀況和價(jià)格水平，針對(duì)各種突發(fā)危機(jī)，建立預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制。嚴(yán)格農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入和質(zhì)量監(jiān)管，從源頭保障農(nóng)產(chǎn)品的安全性。規(guī)范市場(chǎng)收費(fèi)行為，非常時(shí)期通過財(cái)政補(bǔ)貼等形式對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行。
（2）保證農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于商業(yè)用地，不具備競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，很容易被其他商業(yè)形態(tài)所替代。需要明確規(guī)定，新建及改建居民區(qū)必須配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃部門在項(xiàng)目審批時(shí)明確市場(chǎng)位置和面積。
（3）保障市場(chǎng)功能不變
目前政府財(cái)政不能作為市場(chǎng)建設(shè)主體的全額負(fù)擔(dān)，但可以按照政府主導(dǎo)的原則規(guī)劃建設(shè)，以確保市場(chǎng)功能不變。按照市場(chǎng)運(yùn)作的原則經(jīng)營管理，通過招投標(biāo)等方式確定經(jīng)營主體。
（4）制定市場(chǎng)建設(shè)規(guī)范
現(xiàn)狀市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，需要制定詳細(xì)規(guī)范，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生以及各種設(shè)施條件提出要求，也便于統(tǒng)一管理。
每個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按照經(jīng)營攤位一定的比例，提供給自產(chǎn)自銷初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)營者。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)市民對(duì)本地蔬菜情有獨(dú)鐘，即使價(jià)格略高于市場(chǎng)同樣產(chǎn)品。提供本地蔬菜銷售的平臺(tái)，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)也提高了本地蔬菜的市場(chǎng)比重，對(duì)晉城市這樣以外調(diào)蔬菜為主的銷售市場(chǎng)尤為重要。
鮮活農(nóng)產(chǎn)品從生產(chǎn)到流通，涉及到方方面面的問題。相對(duì)于其他項(xiàng)目，這項(xiàng)規(guī)劃的編制還不成熟，項(xiàng)目組在規(guī)劃過程中遇到過多次難題，比如市場(chǎng)布局標(biāo)準(zhǔn)的制定，看似簡單的結(jié)果經(jīng)歷了反復(fù)的討論與溝通。本文結(jié)合晉城市的規(guī)劃，對(duì)城市鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的規(guī)劃方法進(jìn)行梳理，希望能夠?yàn)榇祟愐?guī)劃提供借鑒。
[1]董曉霞,畢翔,胡定寰.中國城市農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)變遷及其對(duì)農(nóng)戶的影響[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006,(2):87-90.
[2]羅艷,王青.基于供應(yīng)鏈的網(wǎng)絡(luò)菜市場(chǎng)形成機(jī)理研究[J].廣州農(nóng)業(yè)科學(xué),2011,(18):165-167.
[3]何瑞彪.長沙市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃布局研究[D].長沙:湖南大學(xué),2006.
[4]新華網(wǎng). 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)[EB/OL]. .cn/g/20111008/185810584330.shtml,2011-11-08.
[5]冉磊,張旭.淺談農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃的原則——以保定市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃為例[J].小城鎮(zhèn)建設(shè),2007,(8):37-40.
段晶晶，碩士，晉城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃師。
關(guān)鍵詞：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 綜合商場(chǎng) 連鎖超市 平泉縣
中圖分類號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
前言：
2010年3月，省商務(wù)廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)城市菜市場(chǎng)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，要求取消露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)，且按照萬人1000—1500平方米建筑面積、800—1200米服務(wù)半徑的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，打造10分鐘生活圈。
1 規(guī)劃分析
1.1規(guī)劃性質(zhì)
（1）惠民、利民、便民工程——本次規(guī)劃需解決具體便民、惠民的問題。
（2）公益性為主的工程——在政府投資能力有限的情況下，如何引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)。
（3）實(shí)踐性較強(qiáng)的工程——需反復(fù)踏勘現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)做出最合理布局。
1.2指導(dǎo)思想
規(guī)劃從實(shí)際出發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，考慮相應(yīng)的服務(wù)人口及合理的服務(wù)半徑，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市民意見反饋后，建立完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。堅(jiān)持便民利民、均衡布局、可持續(xù)發(fā)展的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、分步實(shí)施。
1.3規(guī)劃原則
（1）系統(tǒng)性原則：依照相應(yīng)規(guī)范，按照相應(yīng)服務(wù)半徑及服務(wù)區(qū)域，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。
（2）動(dòng)態(tài)性原則：城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃、建設(shè)、使用是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，需要根據(jù)周邊用地的建設(shè)情況及使用情況給予及時(shí)調(diào)整。
（3）協(xié)調(diào)性原則：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，布局應(yīng)與城市用地性質(zhì)、地塊區(qū)位相匹配。
（4）可操作性原則：對(duì)于新、老城區(qū)區(qū)別對(duì)待。老城區(qū)大部分為已建地段，可改造空間有限，配置指標(biāo)可相應(yīng)減小。新城區(qū)絕大部分地段目前為空地，配置指標(biāo)可相應(yīng)提高。在開發(fā)建設(shè)時(shí)序上，要本著統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的原則。
1.4平泉中心城區(qū)規(guī)模
人口規(guī)模：到規(guī)劃期末，中心城區(qū)25萬人。
用地規(guī)模：到規(guī)劃期末，中心城區(qū)建設(shè)用地面積2920公頃。
2 規(guī)劃技術(shù)路線
通過現(xiàn)狀調(diào)研及對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)資料的研究，對(duì)相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的查詢與定位，形成初步成果。經(jīng)多次與甲方溝通和現(xiàn)狀調(diào)研，規(guī)劃設(shè)計(jì)后形成最終成果，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施提出工作建議。
表1 技術(shù)路線表
3 規(guī)劃設(shè)計(jì)
3.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀
平泉縣老城區(qū)有5座具有固定經(jīng)營場(chǎng)地的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，分別為興平南路榮華市場(chǎng)、榆州新城地下市場(chǎng)、平泉蔬菜果品批發(fā)市場(chǎng)、新世紀(jì)地下市場(chǎng)、府前花園地下市場(chǎng)。共計(jì)攤位414個(gè)，總建筑面積14600平方米。現(xiàn)狀存在問題如下：
（1）城市居民增長迅速，市場(chǎng)需求旺盛，但具有固定經(jīng)營場(chǎng)所的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)僅有5處，需求與供給嚴(yán)重失衡。
（2）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資大，回報(bào)低，社會(huì)投資積極性不高。
（3）部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營意識(shí)淡薄，基礎(chǔ)設(shè)施配置不足，市場(chǎng)管理不到位，且攤位擺放不夠整齊，車輛任意停放，影響市場(chǎng)的總體經(jīng)營環(huán)境。
（4）缺乏規(guī)劃引導(dǎo)。當(dāng)前，平泉縣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，為了更好更快地促進(jìn)平泉縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)合理、健康地發(fā)展，急需編制相應(yīng)的專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)。
3.2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)需求
（1）規(guī)劃控制要求
至2020年農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每千人經(jīng)營面積達(dá)到150平方米，每處服務(wù)半徑800-1200米。2030年農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每千人經(jīng)營面積達(dá)到200平方米，每處服務(wù)半徑500-1000米。
（2）規(guī)劃控制要求
按照人口規(guī)模計(jì)算：中心城區(qū)人口*千人指標(biāo)=250000人/1000*200平方米=50000平方米
按照用地規(guī)模計(jì)算：中心城區(qū)用地/每處服務(wù)面積=2920公頃/3.14*（800）2=15處
3.3農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃
（1）分析
定義： 臨時(shí)或定期買賣農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品和小手工業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)，是“菜籃子”工程之一。
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化。
模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋住宅。開發(fā)商在開發(fā)住宅時(shí)，將其一、二層建成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品，預(yù)計(jì)經(jīng)營10年左右就可收回成本。
模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋專賣店。開發(fā)商將底樓設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位，二樓由各類專賣店租賃經(jīng)營，對(duì)逛菜市的人流進(jìn)行了“二次使用”，使整個(gè)市場(chǎng)人氣更旺。
模式三：綜合商場(chǎng)。地下停車場(chǎng)＋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋超市＋商場(chǎng)+休閑娛樂中心。這也是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最有可能的發(fā)展模式。
（2）建設(shè)模式
經(jīng)現(xiàn)狀分析及對(duì)平泉縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)前景分析，規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分為三個(gè)層次設(shè)置，詳見下表。
農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 綜合商場(chǎng) 連鎖超市
職能 水果、蔬菜批發(fā) 一切所需物品 以水果、菜品豐富
建筑面積（萬平米） 2~4 1~~2 0.3-0.5
建筑形式 獨(dú)立設(shè)置 與停車場(chǎng)、超市合建 與居住區(qū)內(nèi)商業(yè)相結(jié)合
服務(wù)人口（萬人） 10～20 5～10 1.5～2.5
表2 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配建表
農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：交通便捷的對(duì)外出口處?？膳c花卉市場(chǎng)、食品批發(fā)市場(chǎng)結(jié)合建設(shè)。建筑形式與周邊地塊相協(xié)調(diào)，如圖1。
圖1農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)設(shè)置
綜合商場(chǎng)：大型商業(yè)聚集處，（澤州酒店對(duì)面、城北大道北和臥龍新區(qū)大型商業(yè)處）建筑形式與周邊地塊相協(xié)調(diào)，如圖2。
圖2綜合商場(chǎng)設(shè)置
連鎖生鮮超市：布置于居住區(qū)內(nèi)部，服務(wù)周邊居民?？稍O(shè)置在居住區(qū)底層商業(yè)，如圖3。
圖3連鎖超市設(shè)置
經(jīng)過三級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)范圍疊加，減少重疊部分，形成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)初步成果，如圖4。
圖4初步成果
最終形成最終在縣城內(nèi)部，建設(shè)大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：2處，其中改造1處，新建1處。
綜合商場(chǎng)：3處，均為新建。連鎖生鮮超市：17處，其中改造3處，新建14處。
（3）聽取反饋意見及現(xiàn)場(chǎng)踏勘
反饋意見：
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃分級(jí)較為合理。
農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)建議建設(shè)在城市，目前的果蔬批發(fā)市場(chǎng)建議改為連鎖超市；綜合商場(chǎng)的位置需經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘再做確定（老城區(qū)）；連鎖超市的規(guī)模及位置需具體確定，在迎賓路、榆州新城地上需建設(shè)。
現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見：
農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)在城市環(huán)城路附近，便于蔬菜的進(jìn)出，且由于土地尚未利用，可征面積較大，可在周圍建設(shè)倉設(shè)施，實(shí)施性較強(qiáng)。
綜合商場(chǎng)與已有商業(yè)聯(lián)合設(shè)置幾率較小，可與新建大型商業(yè)綜合設(shè)置。
連鎖超市在底層商業(yè)設(shè)置較為現(xiàn)實(shí)。
（4）規(guī)劃修改
農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：現(xiàn)狀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造后作為連鎖超市，在老城區(qū)南部環(huán)城路東側(cè)和臥龍鎮(zhèn)南側(cè)環(huán)城路以南新建農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。
綜合商場(chǎng)和連鎖超市位置不變。
4 規(guī)劃實(shí)施建議
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造、建設(shè)要從實(shí)際出發(fā)，統(tǒng)籌規(guī)劃，在充分考慮老百姓的需求和生活習(xí)慣的同時(shí)，與城市的整體發(fā)展和整體規(guī)劃相適應(yīng)。近郊區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)要充分考慮周邊百姓的需求，結(jié)合周邊地塊的開發(fā)統(tǒng)一進(jìn)行建設(shè)。提出如下建議：
4.1投資模式：要安排引導(dǎo)資金，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，利用城中村投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資、房地產(chǎn)公司投資等，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，通過合作、參股、集資、貸款等方式，加快菜市場(chǎng)的改造升級(jí)和新建。
4.2建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：要按照社區(qū)人口密度和服務(wù)半徑，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，全面覆蓋，滿足居民日常需要，逐步建立以連鎖生鮮超市為主、便民菜店為輔的菜市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。
4.3市場(chǎng)選址：要通過新建、改造、租賃、置換、土地收儲(chǔ)或利用現(xiàn)有閑置場(chǎng)地、設(shè)施等多種途徑、多種形式建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
近兩年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)力度也在不斷加大。在縣城區(qū)先后配建了南苑星城、豐收苑、逸湖、西塘麗景等農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和10多個(gè)平價(jià)直銷店，帝璟灣、新世紀(jì)花園、城市嘉園等一批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也在規(guī)劃設(shè)計(jì)和準(zhǔn)備開工建設(shè)。但在配建市場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)營管理中也暴露出部分市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、經(jīng)營主體、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套功能、運(yùn)營時(shí)間、管理職責(zé)不明確等問題。為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)縣城區(qū)配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)、經(jīng)營、管理，在縣政府文件的基礎(chǔ)上，特提出如下意見。
一、科學(xué)規(guī)劃建設(shè)
1.合理布局設(shè)置?？h城區(qū)配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，堅(jiān)持以“方便群眾、合理布點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、規(guī)范運(yùn)營”為指導(dǎo)，堅(jiān)持與城市建設(shè)發(fā)展同步規(guī)劃、同步實(shí)施。按照服務(wù)半徑1000米左右和10-15分鐘便民服務(wù)圈的要求，結(jié)合小區(qū)(或片區(qū))容量、人口等因素配建大、中、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或平價(jià)直銷店。縣商務(wù)部門會(huì)同規(guī)劃部門提出縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃布點(diǎn)方案，報(bào)縣規(guī)劃委員會(huì)審批，新出讓地塊時(shí)，縣規(guī)劃部門作出配建市場(chǎng)規(guī)劃安排，與建設(shè)項(xiàng)目同步組織實(shí)施?？h規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確擬建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及在出讓地塊中的具置、主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（配套設(shè)施）、運(yùn)營時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容?？h國土部門根據(jù)該規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)編制土地出讓(劃撥)相關(guān)文件(合同)。
2.明晰產(chǎn)權(quán)屬性。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)，確認(rèn)配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。①產(chǎn)權(quán)為國有的，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地可直接劃撥，由縣城司或所在鎮(zhèn)區(qū)按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營。②產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商的，由縣商務(wù)、工商部門提出建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，縣規(guī)劃、國土部門明確竣工和運(yùn)營時(shí)間，住建部門負(fù)責(zé)工程監(jiān)管驗(yàn)收。達(dá)不到建設(shè)進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收不合格的，由縣規(guī)劃、住建部門落實(shí)限期整改，或暫停本小區(qū)住宅房屋銷售和權(quán)證辦理。③產(chǎn)權(quán)為第三方的，對(duì)招引民資建設(shè)的市場(chǎng)，其產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，并由投資人按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求組織建設(shè)經(jīng)營，同樣由上述相關(guān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。
3.堅(jiān)持建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。新配建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，不論產(chǎn)權(quán)屬誰，都要統(tǒng)一按縣商務(wù)部門提出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)，水電安裝、衛(wèi)生環(huán)保、消防安全、檢驗(yàn)檢測(cè)、車位設(shè)置等公用設(shè)施配置要符合相關(guān)規(guī)定要求；市場(chǎng)內(nèi)部布局，總體上要按照超市或商場(chǎng)式經(jīng)營格局設(shè)置，其區(qū)域劃分、門點(diǎn)（攤位）配套建設(shè)、安裝，要按照劃行歸市的要求，滿足不同商品經(jīng)營、加工、宰殺的個(gè)性要求。具體按照市政府辦鹽政辦發(fā)文件明確的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、安裝。按上述標(biāo)準(zhǔn)建成后，由縣商務(wù)部門牽頭，會(huì)同規(guī)劃、住建、國土、工商等部門聯(lián)合驗(yàn)收，合格后方可運(yùn)營。
4.推進(jìn)平價(jià)直銷店建設(shè)。農(nóng)副產(chǎn)品平價(jià)直銷店作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的補(bǔ)充形式，要適度配套建設(shè)。新建住宅小區(qū)住戶（連片）超過300戶、且周邊1000米范圍內(nèi)沒有配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的，在該小區(qū)配建的社區(qū)、物管用房中預(yù)留50平方米以上的一樓用房，開設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品平價(jià)直銷店。
二、規(guī)范運(yùn)營管理
1.產(chǎn)權(quán)為國有的，建成驗(yàn)收后，轉(zhuǎn)由相關(guān)鎮(zhèn)(區(qū))或城司實(shí)行市場(chǎng)化招引的專營公司，負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)部及四周門面的招租、經(jīng)營管理和設(shè)施維護(hù)改造。
2.產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商或第三方的，建成驗(yàn)收后，由產(chǎn)權(quán)人自主經(jīng)營或委托經(jīng)營。建成不能正常經(jīng)營的，由屬地鎮(zhèn)（區(qū)）無償收回經(jīng)營權(quán)，并納入規(guī)范渠道經(jīng)營管理。
3.配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不論產(chǎn)權(quán)屬誰、由誰經(jīng)營，都不得分割出售，不得改變用途。
4.配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投入運(yùn)營后，按照屬地管理的原則，市場(chǎng)所在鎮(zhèn)區(qū)為該市場(chǎng)的主管責(zé)任單位；工商部門負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)部監(jiān)管，規(guī)范交易行為，打擊違法經(jīng)營，督促市場(chǎng)經(jīng)營方履行衛(wèi)生、秩序、商品質(zhì)量、食品安全等管理職責(zé)；規(guī)劃與城管部門負(fù)責(zé)市場(chǎng)外部經(jīng)營秩序和環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督管理；縣商務(wù)部門負(fù)責(zé)市場(chǎng)的地產(chǎn)品組織供應(yīng)和農(nóng)超對(duì)接，組織和引導(dǎo)品牌農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)場(chǎng)銷售；農(nóng)委負(fù)責(zé)農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)服務(wù)；物價(jià)部門負(fù)責(zé)價(jià)格指導(dǎo)、監(jiān)測(cè)監(jiān)管；其它相關(guān)部門各司其職，配合管理。
三、保持政策銜接
1.對(duì)縣城區(qū)新配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，實(shí)行政策扶持。2013年新開工的配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，參照鹽城市區(qū)的做法，按時(shí)建成并投入運(yùn)營后，由投資人申報(bào)，縣商務(wù)局會(huì)同規(guī)劃、國土、住建、工商等部門進(jìn)行核查，報(bào)縣領(lǐng)導(dǎo)審批，縣財(cái)政給予一次性獎(jiǎng)補(bǔ)。
2.對(duì)縣城區(qū)已配建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，明確政策界限。原則上要確保在小區(qū)住戶入住率達(dá)50%前，市場(chǎng)必須投入運(yùn)營。開發(fā)商或第三方投資的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃要點(diǎn)和土地出讓文件明確的時(shí)間內(nèi)，按標(biāo)準(zhǔn)要求完成內(nèi)部配套設(shè)施的安裝，經(jīng)驗(yàn)收合格后，投入運(yùn)營；不能按時(shí)投運(yùn)、經(jīng)營權(quán)被縣無償收回的市場(chǎng)，由縣財(cái)政安排資金配套、完善，縣商務(wù)部門組織招租或委托經(jīng)營，待相關(guān)部門組建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理公司成立后再進(jìn)行管理移交。