前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)農(nóng)貿(mào)市場投資回報率文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
工程概況 工程名稱 總用地面積 14345 總建筑面積（m2） 38287
建設地點 **省**市 規(guī)劃用地面積 14345 可銷售面積 32327
結(jié)構(gòu)層次 框架6-17層 容積率 2 店鋪面積 8201
基礎形式 樁基，獨立基礎 綠化率 25% 辦公 7500
層高（m） 2.8米 占地面積(m2) 5738 高層住宅 16626
檐高（m） 道路停車場面積(m2) 5021 農(nóng)貿(mào)市場
用地類別 居住用地 綠化面積(m2) 3586 中、小學、幼兒園(安置) 550
建設標準 初裝修 地塊外公建 配套 287 幼兒園
設備標準 一戶一表、可視對講 住宅戶數(shù)(m2) 168 管理用房(文化中心) 160
電梯 架空層（自行車庫） 1000 人防地下室 5800
可售車庫（位） 70 地下汽車庫 0
編號 項目 成 本 名 稱 單位 單價(元/單位) 總價(元) 備注
一 土地費用 土地轉(zhuǎn)讓金 21.52 55,900,000
其它拆遷費用 11,000,000
規(guī)劃選地及權(quán)屬變更 1 0 0
土地稅 55900000 0.04 2,236,000
小計 32327 2138.65 69,136,000 0
二 前 期 工 程 費 用 勘
探
設
計
費
用 規(guī)劃管理費 38287 1 38,287
勘探 38287 1.2 45,944
測量費 38287 1.2 45,944
規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖設計費 38287 30.00 1,148,610
一期施工圖修改費 0 15.00 0
景觀設計費 14345 15 215,175
市政規(guī)劃、綜合管線設計費 38287 4.5 172,292
消防建審 38287 2 76,574
防雷設計審核 38287 1.20 45,944
施工圖審查費 38287 1.44 55,133
人防工程審核 5800 10.00 58,000
小計 32327 59 1,901,904
三通一平費用 臨時用水電(施工用水電) 38287 10 382,870
臨時圍墻建造及裝修 14345 2 28,690
場地挖土方及外運費用 14345 5 71,725
小計 32327 15 483,285
交接費及其它 街道 38287 1 38,287
環(huán)衛(wèi) 38287 11.5 440,301
派出所 38287 1 38,287
城管 38287 1 38,287
物業(yè) 38287 5 191,435
物業(yè)管理資金 38287 15 574,305
地名/面積測繪/產(chǎn)權(quán)登記 38287 3.5 134,005
質(zhì)檢、監(jiān)理、招標（建安×（1.2‰+0.8%+4.5‰）） 41,286,300 0.0137 565,622
小計 32327 63 2,020,528
各
種
規(guī) 費
市政基礎設施費(住宅用房) 38287 105 4,020,135 按二類用地考慮
人防易地建設費 38287 0 0 地塊內(nèi)已建
消防設施費 38287 3 114,861
自來水管網(wǎng)建設費 38287 25 957,175
教育地方附加（營業(yè)用房） 8201 20 164,020
教育地方附加（非營業(yè)用房） 30086 10 300,860
發(fā)展新墻體材料專用費 38287 10 382,870
白蟻防治費 38287 2.3 88,060
水泥袋押金 38287 2 76,574
檔案管理費 38287 1 38,287
排水管理費 38287 8 306,296 城市排污
小計 32327 199 6,449,138
前期工程費合計 32327 335.78 10,854,855
三 基 礎 設 施 費 電力 增容費 0
小區(qū)電力工程設施費 38287 120 4,594,440
小計 32327 142 4,594,440
電視 電信 區(qū)內(nèi)管線建設費 38287 5 191,435
區(qū)外管線建設費 38287 0 0
小計 32327 6 191,435
給水 水增容費（210元/戶） 168 0 0
區(qū)內(nèi)管線建設費 38287 15 574,305
小計 32327 17.77 574,305
煤氣 區(qū)內(nèi)管網(wǎng)費（2400元/戶） 168 0 0
管網(wǎng)建設安裝費（900元/戶） 168 900 151,200
小計 32327 4.68 151,200
區(qū)內(nèi)道路環(huán)境 區(qū)內(nèi)道路 5021 180 903,735
雨水、污水 5021 120 602,490
環(huán)境 綠化、景觀、鋪裝 3586 250 896,563
室外照明 38287 10 382,870
圍墻 0 300 0
大門 1 800000 800,000
保安、智能化系統(tǒng) 38287 20 765,740
小計 32327 134.61 4,351,398
基礎設施費合計 32327 305.09 9,862,778
四 建 安 工 程 費 商 住 樓 店鋪面積 8201 1200 9,841,200
辦公 7500 1200 9,000,000
高層住宅 16626 1350 22,445,100 包括樁基、電梯
0 0
建安工程費小計 32327 1277.15 41,286,300
五 公 建 配 套 農(nóng)貿(mào)市場 0 1000 0
0
幼兒園 0 0
管理用房(文化中心) 160 1200 192,000
人防地下室 5800 2800 16,240,000
地下汽車庫 0 2200 0
架空層（自行車庫） 1000 800 800,000
地塊外公建 配套 287 1500 430,500 公建配套費
中、小學、幼兒園(安置) 550 1500 825,000 安置費
建安工程費小計 32327 571.89 18,487,500
六 不可預見費（二+三+四）×3% 80491433 0.03 2,414,743
七 管理費用 公司管理費用（一+二+三+四+五＋六）×2.5% 152042176 0.025 3,801,054
小計 32327 117.58 3,801,054
八 銷
售
費
用 傭金（銷售收入*2.5%） 172581080 0.025 4,314,527
32327 0
小計 32327 133.47 4,314,527
九 財務費用 銀行貸款利息（一+二+三+四+五）×0.05%×12×30% 152042176 0.018 2,736,759
小計 32327 84.66 2,736,759
十 成本合計（一+二+三+四+五+六+七+八） 162,894,516
十一 可售面積綜合成本單價 32327 5038.96 162,894,516
十二 銷 售 收 入 店鋪面積 8201 10000 82,010,000
辦公 7500 3500 26,250,000
高層住宅 16626 3580 59,521,080
農(nóng)貿(mào)市場 0 0 0
中、小學、幼兒園(安置) 550 0
幼兒園 0 0
管理用房(文化中心) 160 0 0
可售車庫（位） 70 60000 4,200,000
架空層（自行車庫） 1000 600 600,000
銷售收入合計 32327 5338.60 172,581,080
十三 營業(yè)稅（銷售額×5.55%） 172581080 0.0555 9,578,250
十四 稅后凈利潤（“十一”－“九”－“十二”） 108,314
十五 投資回報率（“十三”/“九”） 0.07%
注：1：本表數(shù)據(jù)按中房常州公司提供的有關(guān)數(shù)據(jù)進行測算，其中商業(yè)分成二塊：辦公7500平米、商業(yè)8201平米。
2:土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷費用請銷售部根據(jù)情況另行補充。
3:本工程測算時因沒有“土地使用條件和要求”，下列費用按暫估價進入預算：1500元/平米。
一、全區(qū)商貿(mào)商務規(guī)劃及主要發(fā)展情況
區(qū)政府在20*年就把編制商貿(mào)商務發(fā)展規(guī)劃列入了全區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奮斗目標之中。為做好這一工作，我局積極做好有關(guān)資料收集、開展調(diào)研等初期準備工作，同時委托上海商業(yè)設計院和上海流通經(jīng)濟研究所正式負責規(guī)劃編制工作，雙方成立了*區(qū)商貿(mào)商務規(guī)劃課題組，組織有關(guān)人員對全區(qū)進行多次考察調(diào)研，召開多種類別、專題的座談會，在完成了全區(qū)商貿(mào)規(guī)劃（初稿）的編制后，邀請市政府有關(guān)綜合部門和大型商貿(mào)企業(yè)領導、高校及科研單位學術(shù)界專家召開專題論證會，與會的領導、專家對規(guī)劃的編制提出改進意見，由課題組進行進一步的修改完善，形成正式的商貿(mào)商務規(guī)劃上報區(qū)政府，同時在區(qū)政府網(wǎng)站上予以公布，以不斷擴大商貿(mào)商務規(guī)劃的影響。
*區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展規(guī)劃作為一個戰(zhàn)略性的研究規(guī)劃，立足于*市在"長三角”經(jīng)濟圈中的重要地位及其社會經(jīng)濟發(fā)展的宏觀背景，結(jié)合有利于*區(qū)商貿(mào)商務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件和因素，提出了全區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展的戰(zhàn)略定位、目標和任務，共分為*區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展的環(huán)境分析、發(fā)達城市經(jīng)驗借鑒、總體目標和戰(zhàn)略定位、重點布局和規(guī)劃、建議和措施等五章，另有概念規(guī)劃圖紙20多幅。
近年來，全區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求，積極把握機遇，充分發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢，圍繞“一園兩帶三建設”和市、區(qū)商貿(mào)商務奮斗目標，加大商貿(mào)商務規(guī)劃的實施力度，加快重點商貿(mào)商務設施建設，加速商貿(mào)商務現(xiàn)代化進程，以建立完善商貿(mào)商務擴張新機制、新體制為契機，發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)在促進經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商貿(mào)商務擴張發(fā)展的階段性目標任務，為繁榮*經(jīng)濟起到了積極作用。一是推進珠江路的改造建設，完善重點商業(yè)商務街區(qū)的提檔升級。近年來珠江路建成和基本建成的大型商貿(mào)商務設施有：華海電腦廣場總投資3.5億元,總建筑面積38000平方米,已建成開業(yè);東鼎大廈總投資2億元，總建筑面積38500平方米，2、3號樓已建成開業(yè)；雄獅國際大廈總投資1.5億元、總建筑面積22000平方米，高宏未來城總投資6億元、總建筑面積58000平方米，目前主體工程均已基本完工，正積極進行招商，今年正式開業(yè)；引進蘇寧電器進駐珠江路，總面積為2.6萬平方米的新世界百貨中心也在籌備開業(yè)。通過以珠江路“二次開發(fā)”為支撐，發(fā)展以IT產(chǎn)品為特色的商貿(mào)流通業(yè)，奠定城市高科技產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的新平臺，強化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場的核心作用，為我區(qū)商貿(mào)商務經(jīng)濟的發(fā)展打下良好基礎。二是積極發(fā)展文化旅游業(yè)，全面開發(fā)長江路歷史文化景觀帶。以長江路歷史文化街區(qū)建設為載體，加快商貿(mào)商務與文化、旅游產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，推動文化旅游商貿(mào)商務業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化進程，使之成為*新的標志性景觀，建成“*1912”總統(tǒng)府服務區(qū)一期工程，總投資345萬美元，總建筑面積25000平方米，積極打造*“新天地”，形成以民國特色為主的商貿(mào)商務休閑服務項目。三是推進重點地塊規(guī)劃建設，加快新街口*片建設。新街口商貿(mào)商務區(qū)的糖坊橋二期國際商城總投資20億元，建筑面積26萬平方米，現(xiàn)正在進行工程設計與勘探工作；鄧府巷商城總投資15億元，總建筑面積24萬平方米，現(xiàn)方案已通過規(guī)劃局審批，開始進行鉆探施工；南北貨地塊的凱潤金城項目總投資11.8萬元，建筑面積20萬平方米，正抓緊進行拆遷工作。這些重點商貿(mào)商務設施的開工建設，為今后引進高品位商貿(mào)、商務、休閑、娛樂項目，改善環(huán)境，提升檔次，強化集聚輻射和服務功能，努力樹立商貿(mào)商務文化旅游品牌，推動新街口片區(qū)建設取得實質(zhì)性進展，將起到積極作用。四是完善市場布局規(guī)劃，強化市場副食品安全管理。根據(jù)*市農(nóng)貿(mào)市場建設規(guī)劃，推進農(nóng)貿(mào)市場建設，發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等現(xiàn)代經(jīng)營業(yè)態(tài)，加快農(nóng)貿(mào)市場的全面提檔升級。近年來全區(qū)新建天盾、衛(wèi)崗、墨香山莊等4家農(nóng)貿(mào)市場，有7家農(nóng)貿(mào)市場被評為市綠色市場；同時進一步抓好“菜籃子”產(chǎn)品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的產(chǎn)品質(zhì)量和衛(wèi)生安全，推行蔬菜IC卡市場準入，對全區(qū)所有市場、超市全部設立蔬菜檢測點，加強動物檢驗檢疫，打擊生豬私屠亂宰和不法交易，對豬肉和豆制品做到票證齊全方可進場銷售，加強對豆制品經(jīng)營戶的審核登記。
二、推進全區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展的打算
20*年是全面貫徹落實區(qū)第九次黨代會精神、全面推進建設富裕文明的現(xiàn)代化*的開局之年，是全面推進“一園二帶三區(qū)”建設，推動商貿(mào)商務規(guī)劃實施和加快商貿(mào)商務發(fā)展的攻艱之年，是實施新的機構(gòu)改革、商務局新的工作職能的啟動之年。全區(qū)商貿(mào)商務發(fā)展要按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求和目標，全面落實科學發(fā)展觀，以突出*商貿(mào)商務經(jīng)濟繁榮發(fā)展為主線，著力打造核心經(jīng)濟圈，做亮科技珠江路、文化長江路兩張城市名片，精心建設21世紀新街口，強化市場“放心工程”體系建設，實現(xiàn)區(qū)域商貿(mào)商務經(jīng)濟的跨越發(fā)展，使商貿(mào)商務經(jīng)濟成為全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，從而進一步增強城區(qū)綜合競爭力，努力打造“三個文明”協(xié)調(diào)發(fā)展特色城區(qū)，提升城市品位和群眾生活質(zhì)量，加快建設“數(shù)字*、文化*、綠色*”，為早日實現(xiàn)富裕文明的現(xiàn)代化*而努力奮斗。具體要抓好以下幾個方面：
一是加快新街口商貿(mào)商務區(qū)建設，打造21世紀新街口
要堅持圍繞*市新街口總體發(fā)展規(guī)劃和打造面向二十一世紀的新街口的目標，努力以獨特的建筑風格、新型的商業(yè)形態(tài)、優(yōu)越的購物環(huán)境、健全的商務配套，聚集人氣和商機，促進*商貿(mào)商務業(yè)實現(xiàn)大發(fā)展。加快新街口核心商貿(mào)商務區(qū)的建設步伐，建設糖坊橋二期國際商城、凱潤金城、鄧府巷商城、*置地等商貿(mào)設施建設，完成忠林坊、雨花巷等地塊招商，圍繞建設“高品質(zhì)商業(yè)、高品質(zhì)商務”的核心商貿(mào)區(qū)，建設一批設施一流、功能完善的大型購物中心以及商貿(mào)、商務、服務等配套設施，改善環(huán)境，提高檔次，強化服務功能，形成新街口商圈的新標志、新景觀，全面提升我區(qū)商貿(mào)商務業(yè)品牌形象，從而擴大都市商圈中心的集聚力，著力打造特色街區(qū)，吸引更多的外地消費者，創(chuàng)造更大的商機。
二是圍繞商貿(mào)商務優(yōu)勢，推進珠江路街區(qū)的提檔升級
要著眼于構(gòu)筑新世紀產(chǎn)業(yè)新高地，加快推進重點項目建設，建立起有效吸附外來經(jīng)濟要素、充分釋放區(qū)域經(jīng)濟增長潛力、富有*特色和持久競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟基礎。要加快珠江路二次開發(fā)步伐，做精做強“一街三園”，積極吸引技術(shù)先進、效益突出、集約化程度較高的科技型企業(yè)，提高園區(qū)單位面積的產(chǎn)出率和投資回報率。依托現(xiàn)有在建項目開工建設的基礎上，建設珠江路高新技術(shù)產(chǎn)品貿(mào)易集群區(qū)，把珠江路融入現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的共同體。加快高宏商貿(mào)、雄獅國際、東鼎大廈等建成開業(yè)，推進新百同仁、華威電子等項目建設，啟動創(chuàng)維數(shù)碼、發(fā)展大廈等項目。在加快珠江路沿街現(xiàn)代化高檔樓宇和基礎設施建設，壯大電子信息研發(fā)和商貿(mào)企業(yè)的同時，拓寬產(chǎn)業(yè)領域，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，積極發(fā)展以高科技為主要內(nèi)涵的新興服務業(yè)。圍繞突出商貿(mào)特色，按主題發(fā)展IT產(chǎn)品、電腦及耗材、現(xiàn)代辦公產(chǎn)品、現(xiàn)代家電等商圈板塊，舉辦珠江路電腦節(jié)，營造市場氛圍，強化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場的核心作用。
三是突出歷史文化特色，大力發(fā)展旅游服務業(yè)
要推進長江路歷史文化街區(qū)整體性開發(fā)建設，進一步整合資源，彰顯特色，加大整體包裝和對外推介力度，加快文化旅游業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化進程。在建成總統(tǒng)府服務區(qū)的基礎上，啟動板橋新村改造、開工建設服務區(qū)二期工程，實施漢府街汽車站搬遷、鐘嵐里置換和江寧織造府建設，推進以民國特色為主的梅園新村歷史街區(qū)商貿(mào)商務休閑服務項目建設，完善文化旅游街的商貿(mào)配套設施建設；要堅持整體規(guī)劃、科學布局，在保護性開發(fā)長江路歷史文化街區(qū)的同時，加大全街文化內(nèi)涵挖掘和整合力度，形成全市歷史文化開發(fā)新亮點。要以長江路、珠江路為依托，向周邊街巷延伸和拓展，大力發(fā)展內(nèi)涵豐厚、特色鮮明的休閑、娛樂、餐飲等服務業(yè)。要充分釋放珠江路科技文化潛能，展示長江路歷史文化魅力，加速兩街產(chǎn)業(yè)互補，快速集聚起科技文化產(chǎn)業(yè)整體合力。要樹立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、整體開發(fā)的觀念，把珠江路和長江路納入一體規(guī)劃、一體建設，在鞏固和發(fā)展各自主導產(chǎn)業(yè)的基礎上，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)覆蓋兩路區(qū)間地帶，合理保持兩路核心經(jīng)濟圈的投資強度和產(chǎn)業(yè)密度，形成區(qū)域發(fā)展的整體優(yōu)勢。同時還要利用*湖生態(tài)景觀資源、九華山和北極閣景觀建設，以及十運會場館建設等，規(guī)劃一批親水商業(yè)和高檔休閑、娛樂、運動設施，創(chuàng)造新型休閑消費場所。
四是加快發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務服務業(yè)
要圍繞加強我區(qū)社區(qū)建設、完善社區(qū)服務的要求，推進商貿(mào)進社區(qū)，加快現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務服務業(yè)發(fā)展。在東部地區(qū)推進城市化、現(xiàn)代化建設的進程中，做好東部地區(qū)現(xiàn)有資源的對接和挖掘，利用中山陵總體改造、東楊坊現(xiàn)代居住區(qū)等建設的機遇，在孝陵衛(wèi)、*湖、紅山等街道，通過規(guī)劃建設大型社區(qū)商貿(mào)商務服務中心，積極做好招商引資，大力引進實力雄厚、帶動力強的大企業(yè)、大集團，推動東部科技、休閑、旅游、居住產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)更高層次的發(fā)展，以大賣場為主的形式導入社區(qū)中心龍頭店，配以各種個性化專賣店、精品店和多種多樣的服務設施，為群眾提供購物、服務和休閑功能，建設現(xiàn)代社區(qū)群眾新型的生活消費場所；同時要發(fā)揮現(xiàn)有商貿(mào)商務優(yōu)勢，加快估衣廊、網(wǎng)巾市、碑亭巷餐飲，丹鳳街手機通訊產(chǎn)品，新莊到紅山路汽貿(mào)、312國道物流等特色商貿(mào)街建設，形成具有各街道特色和優(yōu)勢的商貿(mào)商務發(fā)展格局。
五是完善市場建設，推進“放心工程”，
要按照市政府《*市農(nóng)貿(mào)市場建設管理意見》和全市農(nóng)貿(mào)市場建設規(guī)劃的要求，在全區(qū)的城市建設中做好農(nóng)貿(mào)市場的布點和規(guī)劃建設，完成新建農(nóng)貿(mào)市場的任務，同時要抓好現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的調(diào)整和改造，積極創(chuàng)建綠色市場、文明市場、樣板市場，大力發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等各類市場現(xiàn)代經(jīng)營業(yè)態(tài)，推進農(nóng)貿(mào)市場的全面提檔升級。要圍繞人民群眾副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要繼續(xù)實行“放心工程”目標管理責任制，按照突出市場流通體系、規(guī)范標準體系、檢測檢驗體系建設的工作思路，規(guī)范豬肉憑印、證、據(jù)上市制度，強化肉品購入登記制度，加強蔬菜副食品市場專項檢查監(jiān)管，整頓和規(guī)范食品流通秩序，對進入市場交易和銷售的蔬副食品一律由經(jīng)營者持本人身份證實行實名登錄，并要求產(chǎn)品一律送檢；搞好蔬菜殘留農(nóng)藥的監(jiān)測工作，推行蔬菜IC卡市場準入；對全區(qū)檢測點實行統(tǒng)一掛牌、檢測員統(tǒng)一培訓、檢測藥劑統(tǒng)一配發(fā)、各類臺帳統(tǒng)一登記、各項制度統(tǒng)一上墻的“五統(tǒng)一”管理；打擊私屠亂宰、假冒偽劣等不法行為，開展牛羊定點屠宰和市場監(jiān)管整治工作。
高燒不退的菜價
國務院近日下發(fā)《關(guān)于進一步促進蔬菜生產(chǎn)保障市場供應和價格基本穩(wěn)定的通知》稱，近年來部分大城市蔬菜自給率過低、蔬菜價格大起大落、農(nóng)民“賣菜難”和居民“買菜貴”并存等問題日益突出，為此，國務院提出了7項具體措施以促進蔬菜生產(chǎn)，保障市場供應和價格基本穩(wěn)定。具體包括：強化“菜籃子”市長負責制，穩(wěn)定和提高大城市蔬菜自給能力；加強蔬菜重點生產(chǎn)基地建設；改善蔬菜流通設施條件；完善“綠色通道”政策；提高蔬菜產(chǎn)銷的組織化程度以降低營銷費用；強化蔬菜信息體系建設；統(tǒng)籌抓好當前“菜籃子”產(chǎn)品生產(chǎn)供應。通知同時強調(diào)，各省級人民政府要將本地區(qū)落實情況及時報告國務院，相關(guān)部門也將開展專項督查。
由于其產(chǎn)品本身的特殊性，蔬菜等生鮮農(nóng)產(chǎn)品一般由國內(nèi)自行供應，國際貿(mào)易所占的比重較低。我國一直是瓜菜生產(chǎn)大國，生產(chǎn)的蔬菜除滿足本國居民的需求外，還供應日本、韓國等周邊國家。2010年10月，韓國爆發(fā)泡菜危機，最終還靠從中國進口大白菜解圍。我國大部分蔬菜從田頭到餐桌，一般要經(jīng)過收購商、區(qū)域市場、批發(fā)市場、二級批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(早市、超市)等5個環(huán)節(jié)。多數(shù)品種的蔬菜不易保存，壟斷和炒作難度很大。在山東壽光市北環(huán)路的壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園中，可以發(fā)現(xiàn)很多批發(fā)商在集中交易后，立即將蔬菜折價甚至半價處理，以避免蔬菜“砸”在手里，從蔬菜的這一屬性來分析，熱錢炒作導致菜價高燒的結(jié)論站不住腳。
2010年年中有調(diào)查顯示，1斤芹菜農(nóng)民以0.3元多的價格賣給收購商，到了批發(fā)市場環(huán)節(jié)價格就變?yōu)?.6元，到了二級批發(fā)價格已漲到0.8元，經(jīng)過零售環(huán)節(jié)加價，農(nóng)貿(mào)市場上的價格能達到1.5元。可見，在蔬菜的產(chǎn)銷鏈條中，菜農(nóng)得到的地頭收購價僅為零售價的20%～30%左右，批發(fā)價則約為零售價的一半，終端零售才是獲利最大的流通環(huán)節(jié)。“流通暴利”、“終端暴利”導致了蔬菜價格高燒不退。但在與從事流通及零售的經(jīng)營者溝通時，并未在其身上發(fā)現(xiàn)“牟取暴利”的痕跡，卻聽到了攤位租金漲價、生意難做的抱怨。（見圖2）
投機不是主旋律
針對菜價上漲，包括發(fā)改委、工信部等在內(nèi)的幾大部委紛紛醞釀出臺物價調(diào)控措施。采取了包括發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加強物資調(diào)配、加強市場價格監(jiān)管、補貼低收入群體等組合手段。在宏源證券的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，蔬菜的供需體制雖未發(fā)生根本性的變化，但生產(chǎn)要素和生產(chǎn)條件卻出現(xiàn)了明顯的變化，而且這種變化并不是可通過短期政策的出臺出現(xiàn)趨勢性扭轉(zhuǎn)的。投機主要集中于大蒜、生姜、蘋果等“一季收儲，全年銷售”的農(nóng)產(chǎn)品，多數(shù)蔬菜價格上漲出現(xiàn)在后端環(huán)節(jié)，而非僅僅出現(xiàn)在儲運批發(fā)環(huán)節(jié)。通過抑制投機穩(wěn)定菜價的輿論意義遠大于實際意義。可以發(fā)現(xiàn)，蔬菜生產(chǎn)供應產(chǎn)業(yè)鏈中出現(xiàn)了很多趨勢性變化，多數(shù)品種的蔬菜上漲有其深層次的因素。
蔬菜自給率低，流通環(huán)節(jié)拉長
蔬菜供給有“地菜”、“客菜”之分，所謂地菜，即在本地種植、本地銷售的蔬菜，而客菜，即外地種植、本地銷售的蔬菜。隨著產(chǎn)業(yè)化、城市化的發(fā)展，大量人口向城市化集中，城市周邊耕地面積不斷縮小，城市蔬菜自給率下降明顯，越來越多的城市完全依賴客菜供應本地市場，多數(shù)大城市的蔬菜自給率不足30%。以北京為例，隨著建設世界城市的步伐加快，北京周邊城市化建設的加快，零星的甚至成片的菜地正在逐步消失，蔬菜供應幾乎完全依賴山東、河北、遼寧等周邊省市。菜地變高樓，蔬菜的生產(chǎn)者變?yōu)橄M者，共同導致需求上升而自給不足，北京石景山、朝陽、豐臺等地的菜地面積已從17萬畝縮減至1萬畝以下，蔬菜自給率僅有10%。城市的過快擴張，農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低回報率及很多城市對其周邊農(nóng)業(yè)配套設施的忽略，使得在蔬菜產(chǎn)供銷各個環(huán)節(jié)層層加價，諸多因素共同推動菜價居高不下。
此外，作為生鮮農(nóng)產(chǎn)品，物流體系的合理規(guī)劃是蔬菜及時優(yōu)質(zhì)供應的重要保證。而在現(xiàn)實中，很多蔬菜都是單品種供應，必須依托較大的批發(fā)市場進行二次批發(fā)。以土豆為例，國內(nèi)最大的土豆產(chǎn)區(qū)內(nèi)蒙古烏蘭察布距北京不到400公里，但這里的土豆進京，需繞到800多公里外的山東壽光市，然后再“旅行”約500公里進京。這就意味著烏蘭察布的土豆生產(chǎn)商先把土豆運到山東壽光，北京的新發(fā)地再從壽光買來土豆到北京消費，之所以舍近求遠，是因為山東壽光集散地能配菜、走貨快。可見，生產(chǎn)布局不合理，農(nóng)產(chǎn)品物流規(guī)劃不合理，帶來的中間環(huán)節(jié)成本，必然推高菜價。
城市蔬菜自給率不足和流通渠道環(huán)節(jié)過多對菜價帶來的影響可視為中端環(huán)節(jié)對其的影響，這部分的加價一般占蔬菜零售價的25%左右，而更甚的則是其“最后一公里”成本，即從批發(fā)到零售市場的加價，幅度往往超過50%，甚至翻倍。導致“最后一公里”成本奇高的原因有城內(nèi)運輸難，賣菜攤位租金成本高等因素。以北京為例，蔬菜攤位費在最近十年間漲了十余倍，社區(qū)菜市場的價格甚至漲了三十倍。調(diào)查中的攤位的長度大約在1.5米左右，使用面積大約為2平方米，一個月的租金加衛(wèi)生費是1500元，再加上強制購買市場提供的塑料袋，僅終端銷售的租金成本占菜販所獲毛利的一半左右。
生產(chǎn)要素價格上漲
隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加速，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)三大“基礎成本”――生產(chǎn)資料、勞動力和土地價格剛性上漲漸成常態(tài)，長期被低估的農(nóng)產(chǎn)品正通過漲價回歸價值，進入趨勢性的上漲通道。
農(nóng)產(chǎn)品的定價機制有其特有的規(guī)律，糧油等耐儲存的農(nóng)產(chǎn)品有國家收儲體系，價格相對穩(wěn)定，而蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品的價格，包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的上游的農(nóng)資產(chǎn)品價格則基本由市場決定，2009年開始化肥價格普遍上漲，磷酸二胺由2008年每噸1600元上升到2010年的3200元，翻了一番；尿素由2008年每噸1500元，漲到2010年的1700元，比前兩年上漲了200元，漲幅13%；其他專用復合肥料都有不同程度的上漲。專用生產(chǎn)資料中的農(nóng)藥，在2008年價格的基礎上，也都有不同程度地上調(diào)，平均漲幅在30%左右。其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料如農(nóng)用柴油、種子等價格也都有所上漲。農(nóng)民從事農(nóng)作物生產(chǎn)，面臨著一個較為尷尬的境地，即成本被市場化，而銷售卻面臨“賣方市場”，因為蔬菜的銷售價格很大程度上受到渠道的制約。（見圖3）
人口紅利期的結(jié)束，勞動力工資的上漲也對蔬菜價格作用明顯。勞動力拐點并不局限于農(nóng)業(yè)領域，而是影響我國各行各業(yè)的普遍性問題。但隨著我國城市化、工業(yè)化的大發(fā)展，農(nóng)村勞動力供應更加捉襟見肘，現(xiàn)有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力平均年齡較大，也有更新的需要，而蔬菜生產(chǎn)正是勞動力密集型行業(yè)。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力為初級體力勞動者，隨著人口控制政策的堅決執(zhí)行及教育產(chǎn)業(yè)化帶來的人均受教育年限的增長，初級勞動者成為中國勞動力供應最為緊俏的環(huán)節(jié)。在二三線城市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，許多餐飲娛樂場所招聘服務員的年齡都放寬到45周歲；許多從事保潔、維護等工作的都是30～50歲的中年人。蔬菜生產(chǎn)是典型的勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)的機械化程度較低，絕大多數(shù)農(nóng)活需要人工操作，勞動強度大，不易實現(xiàn)資本對勞動的有效替代。近年來，隨著大量青壯年勞動力流入城鎮(zhèn)，“用工荒”現(xiàn)象也在很多地方的農(nóng)業(yè)領域出現(xiàn)，導致農(nóng)村勞動力價格迅速上升。在山東壽光，2009年同期農(nóng)忙時節(jié)雇工成本僅為60元/天，而到2010年年初就漲到80元/天，下半年漲到100元/天還難以雇到熟練工。
房價拉高菜價，初聽上去有些不著邊際，但細想也有道理。建房和種菜都需要以土地為依托，但此二者的投資回報率有著天壤之別，在“種糧食”還是“種房子”、“種廠子”的抉擇中，后者顯然更有誘惑力。城市地價快速上漲拉動了城郊地價，并進一步傳導至農(nóng)業(yè)地價。此外，一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶，大規(guī)模租地經(jīng)營，也在一定程度上提高了農(nóng)村地價，從而抬高農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，推升農(nóng)產(chǎn)品價格。對于農(nóng)民而言，“種菜”與“種房子”成本相差不大，收益卻相差幾十萬倍，這是導致城市蔬菜自給率低、蔬菜價格快速上漲的一個重要原因。
未來菜價會更高
蔬菜品種在農(nóng)產(chǎn)品中屬于較為特殊的一種，不耐儲存、小農(nóng)戶經(jīng)營、勞動力密集、價格受渠道影響較大。從以上分析可以看出，蔬菜價格的上漲既有流動性泛濫、勞動力緊缺的大背景，也有城市蔬菜自給率低、流通環(huán)節(jié)過長的結(jié)構(gòu)性問題。菜籃子市長負責制、“農(nóng)超對接”、價格補貼、價格行政管制等手段可以解決或部分解決城市蔬菜自給率低、流通渠道過長、終端暴利等問題。但農(nóng)資價格的上漲、用地成本和勞動力成本等問題，卻是難以通過修修補補可以解決的問題。蔬菜以及食用農(nóng)產(chǎn)品的價格上漲將繼續(xù)成為我國通貨膨脹的主要推動力。
糧油等基本農(nóng)產(chǎn)品由于有國家收儲體系的控制而保持小幅上漲的勢頭，由于其本身的耐儲存特點，其供需狀況與蔬菜有著較大的區(qū)別。但不可否認，蔬菜所面臨的生產(chǎn)要素條件的變化，糧油等品種也會面臨。如用地成本和雇工成本的增加，也會導致其價格維持上行趨勢。
通過對蔬菜價格高燒不退的深層次原因的討論，應當警惕2011年的通脹形勢更加嚴峻，有可能會出現(xiàn)本輪通脹的高點。由于面臨CPI統(tǒng)計指標調(diào)整、資源稅費改革、收入分配改革等外生因素擾動，對2011年通脹形勢的預計更加困難。就現(xiàn)有統(tǒng)計體系而言，預計2011年的CPI水平將超過4%，食品價格上漲仍將是CPI水平上漲的主要推手。通脹預期的提升必然導致更緊縮的貨幣政策出臺，而近期市場脆弱的政策神經(jīng)也是基于同樣的邏輯。可以認為，這種脆弱的市場神經(jīng)、緊繃的政策預期的狀態(tài)可能成為未來一段時間市場的主基調(diào)。