提升小區物業水平方案范文

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為深化我市2012年“城市建設管理年”活動，提高物業服務質量和水平，改善人民群眾居住和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《省物業管理條例》、《市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》（政〔2012〕2號）等有關法規和文件精神，制定本方案。

一、目標任務

著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業管理工作機制，落實職能部門職責、落實業主委員會職責，提高物業企業競爭能力、提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、加強物業小區環境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業招投標管理，提升城市住宅小區物業服務水平，推動我市物業服務行業持續健康發展。

二、工作內容

（一）“一個完善”：即完善物業管理工作機制

一是加強物業管理工作機構建設。市級、各縣（市、區）、開發區、臺商投資區，以及各街道和有物業管理小區的鄉鎮均要明確具體的機構承擔物業管理工作，并根據工作實際，配備一定數量的專兼職工作人員。社區居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

二是安排物業管理專項資金。各地要建立物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區、豐澤區財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區）、開發區、臺商投資區財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，以后應逐年提高財政預算金額。

三是加強制度建設。各縣（市、區）人民政府和開發區、臺商投資區管委會要加強物業管理制度建設和政策支持，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定；要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內物業管理工作匯報，協調解決屬地內物業管理重大問題。各級房地產行政主管部門要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各相關單位要結合本單位在物業管理工作中的職責，認真調查研究，制訂規范性文件，加強監管。各街道辦事處和有物業管理小區的鄉鎮政府負責建立并落實街道（鄉鎮）物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。

四是推進老舊小區整治工作。各縣（市、區）和開發區、臺商投資區要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。

（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業主委員會職責

1、落實職能部門職責。住建、行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、物價、質量技術監督等職能部門應明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。加強對物業小區的監督檢查，加強部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題。建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。

2、落實業主委員會職責。各縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮政府）要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（三）“三個提高”：即提高物業企業競爭能力，提高物業小區服務水平，提高物業從業人員整體素質

1、提高物業企業競爭能力。一是要轉變提升行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高。要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業競爭力。鼓勵、扶持規范化的專業物業服務企業通過企業整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面，縣（市、區）房地產主管部門、市物業管理協會要給予指導、幫助；引導物業企業通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業主提供更優質的服務。

2、提高物業小區服務水平。一是要認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。二是要創建“物業管理示范住宅小區”，以點帶面，促進行業規范發展。鯉城區、豐澤區、市、晉江市、南安市、惠安縣各創建2個市級以上物業管理示范住宅小區，其他縣（區）、開發區各創建1個市級以上物業管理示范住宅小區。重點創建“十大物業管理示范住宅小區”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區祺龍苑、大江盛世A區、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區、佳豪城市花園二期），物業所在地的房地產行政主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建工作。市物業管理協會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業企業，組織物業管理專家，從內業資料、外業環境、設施設備等方面，幫助企業規范管理物業項目；要組織物業管理專家，對物業企業擬申報示范住宅小區的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。

3、提高物業從業人員整體素質。一是要加強企業間的交流、學習?？山柚飿I協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業從業人員參加物業管理師資格考試，逐步推行項目經理持有物業管理師資格證上崗制度。四是物業企業要建立健全員工培訓制度，加強企業內部培訓。

（四）“四個加強”：即加強物業承接查驗，加強物業小區環境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業招投標管理

1、加強物業承接查驗。根據住建部《物業承接查驗辦法》，結合我市實際，制定物業承接查驗相關規定，督促房地產開發企業、物業服務企業履行各自義務，規范物業承接查驗。建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，并在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續，屬地房地產行政主管部門應組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整。房屋權屬登記機關在開發建設單位申請辦理新建房屋所有權初始登記時，應審核物業承接查驗備案情況。

2、加強物業小區環境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區）住建局開展物業管理小區環境整治活動。各縣（市、區）住建局、街道辦事處組織物業企業開展物業管理小區環境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區所有物業小區巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內容，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務，做到秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等服務達標。加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場。通過整治，物業管理小區要達到《省城市住宅小區物業服務規范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區夜景燈整齊、美觀，小區內路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業管理區域內環境干凈整潔；綠化植物長勢良好。

3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監督工作，并負責市區（鯉城區、豐澤區、開發區）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區、港區、臺商投資區房地產行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構。完善專項維修資金管理系統，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業小區、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續分帳到戶。

4、加強前期物業招投標管理。市住建局制定完善前期物業管理招投標相關規定，規范物業招投標程序；制定物業管理專家庫管理有關規定，充實物業管理專家庫，加強物業管理專家培訓、管理。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。

三、工作步驟

（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）

各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要結合實際，組織召開有關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，分析屬地內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。對屬地內物業管理情況，要組織開展全面調查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區）要結合本地實際制定具體工作方案并督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。各縣（市、區）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。

（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）

各縣（市、區）、開發區、臺商投資區及各相關部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內容組織實施，抓好落實。

（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）

各縣（市、區）房地產行政主管部門按照《市物業服務企業考核暫行規定》對屬地物業企業進行考核；市住建局按照《市物業管理工作考核規定》對各縣（市、區）物業管理工作情況進行考核。

四、工作要求

（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，制定方案，切實做好屬地內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。

（二）強化監督檢查。各級房地產行政主管部門及有關部門應加強日常監督檢查，強化物業服務企業動態監管，對物業小區存在的問題要及時督促整改，對違法違規行為要提請相關職能部門按法規進行查處。

（三）扶持行業發展。要加大力度指導、幫助物業服務企業晉升資質等級，擴大業務規模，拓展服務內容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌物業企業，引領我市物業管理水平和服務品質的提升。

（四）健全長效機制。物業管理涉及面廣，各地要強化協調統籌力度，加強協調配合，相關職能部門要齊抓共管，強化聯動，形成合力；同時，要進一步完善相關制度，形成有利于行業發展的長效機制。

（五）加大宣傳力度。各地要組織新聞媒體宣傳典型示范項目，曝光通報違法違規行為，引導規范各方主體行為，營造良好的輿論氛圍。同時，要暢通溝通聯系渠道，及時認真總結專項行動中的具體做法、成績和經驗、典型案例、存在問題，以月報表、簡報、信息稿的形式向市住建局報送專項行動進展情況。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門、市物業管理協會要開展形式多樣的活動，加大宣傳力度，主動與媒體聯系開辟物業管理專欄，大力宣傳物業管理相關法規政策，讓業主樹立物業管理的服務消費觀念，自覺遵守物業管理法規和業主規約。