商品房銷售的欺詐現象及法律規制范文

本站小編為你精心準備了商品房銷售的欺詐現象及法律規制參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：隨著我國改革開放的深入發展、城市化進程的加快以及人們住房需求的增長，房地產業如雨后春筍般發展起來，成為我國社會主義市場經濟發展的一個熱點。但同時房地產業相關的法律法規還未健全，監管措施實施力度不到位，商品房銷售欺詐現象時有發生。商品房銷售欺詐形式主要以下有三種：一是宣傳欺詐，二是一房數賣欺詐，三是面積欺詐。本文根據商品房銷售欺詐現象分析了其成因，主要有以下四種：一是資本逐利的特性誘發欺詐產生，二是法律保護力度不夠誘發欺詐產生，三是職能部門監管不力誘發欺詐產生，四是消費者的弱勢地位誘發欺詐產生。針對商品房銷售欺詐的成因分析，提出了四點法律規制的措施：一是完善商品房預售管理制度，二是完善商品房銷售廣告法律法規，三是完善監管機關的行政治理手段，四是完善消費者相關法律制度。

關鍵詞：商品房銷售；欺詐；法律規制

一、引言

隨著我國城鎮住房制度改革的深入和人民日益增長的住房需求，商品房已經成為我國居民的消費熱點，促進了我國社會主義市場經濟的快速發展。但是在商品房快速發展的過程中，相關法律法規還不健全，導致出現了商品房銷售欺詐現象。商品房銷售欺詐現象的頻發導致商品房買賣糾紛成為現代社會投訴的熱點，引起了國家的高度重視，并且建立健全了一系列規范商品房銷售者行為和保護消費者合法權益的相關法律法規。

二、商品房銷售欺詐的形式

（一）宣傳欺詐

在商品房的預售期間，商品房開發商為了吸引更多的消費者購買，都會進行商品房銷售廣告宣傳。商品房銷售的廣告欺詐主要表現為對商品房本身進行虛假宣傳、對商品房價格進行虛假宣傳、對商品房環境進行虛假宣傳。商品房廣告欺詐首先表現為對商品本身進行虛假宣傳。比如商品房銷售廣告宣稱“買一層、送一層”，商品房銷售者對層高進行了夸大，實際上商品房銷售者所說的層高并沒有減去樓板的厚度。商品房銷售廣告欺詐還表現在對商品房價格進行虛假宣傳。比如在商品房銷售過程中，商品房銷售者雇傭大量房托來售樓處購房，營造房源緊張的氣氛，以此來誤導購房顧客。商品房銷售者還會對商品房的環境進行虛假宣傳。比如在宣傳小區綠化率時，把綠化率等同于綠化覆蓋率，這樣一來就夸大了小區綠化率，本來承諾建成之后會增添的公共設施也沒有實現，或者承諾的周邊學校也并沒有建設。

（二）一房數賣欺詐

法律上的“一房數賣”指的是商品房所有權人將房屋分別出售給兩個或多個購房者。在商品房銷售中這種現象是比較常發生的，因為商品房銷售者總是希望一定的房屋價值得到最高的收益。同時，商品房買賣過程尤其是購買期房的漫長，為商品房銷售者一房數賣提供了機會，使得購房者存在很大的風險。從購房者簽訂購房合同到購房者拿到產權證是一個很漫長的過程，而且商品房銷售市場價格瞬息萬變，商品房銷售者根據房屋價格的變化，同時與多個購房者簽訂房屋買賣合同，最后與出價高的購房者成交，但侵犯了其他的購房者的合法權益。

（三）面積欺詐

商品房銷售者虛假銷售面積的欺詐行為主要表現在以下方面：首先，利用公共建筑面積以增大商品房的銷售面積。由于購房者對商品房面積測算不熟悉，商品房銷售者將不應該計入銷售面積的公共面積也計算進去了，目的就是為了增大銷售面積謀取暴利，比如將公共車庫、車位等算入銷售面積。其次，多計算建筑面積以增大商品房的銷售面積。比如把曬臺面積當作陽臺來計算，增加商品房銷售面積以此來謀取非法經濟利益。再次，用錯誤的計算方式來增大銷售面積。商品房銷售者在計算房屋面積時，往往會在購房合同中載明“面積計算依照某公式”，不會采用國家規定的商品房銷售的計算方式和標準，對購房合同進行有利于自身利益的解釋。

三、商品房銷售欺詐行為的成因

（一）資本逐利的特性

誘發欺詐產生資本的本能就是追逐利潤的最大化，商品房銷售者本身就具有追逐利潤的本能，在商品房銷售過程中掌握著比購房者更多的信息和資源，這種地位的不平等和商品房銷售者追逐利潤的本能使得其更容易對購房者進行銷售欺詐行為。商品市場發展到一定程度后，相關的法律法規還不完善，作為商品房銷售者就會暴露其追逐利潤的本性，利用欺詐行為追求非法利益。2011年溫總理與網友在線交流時表示，房地產商也是社會的一份子，不能喪失道德的底線并承擔起相應的社會責任，為社會的發展貢獻一份自己的力量。

（二）法律保護力度不夠

誘發欺詐產生隨著人們對住房需求的不斷提高，國家完善了房地產業相關的一系列法律條文，對一些法律法規也作了一定的調整，使之能更好的解決消費者和房地產商之間的矛盾糾紛，促進房地產業的平穩健康發展。例如相繼頒布了《商品房銷售（預售）管理辦法》、《合同法》等重要的法律法規，提供了事后的處罰方式，但在商品房預防方面還沒有比較細化具體的法律法規。商品房還沒有被列入保護消費者權益的相關法律法規的保護范圍。例如，當商品房出現質量問題時，消費者不能依靠《產品質量法》來維護自身的合法權益，因為商品房不在《產品質量法》保護的范圍之內。

（三）職能部門監管不力

誘發欺詐產生近幾年來人們對住房的需求不斷提高，房地產業得到了迅猛發展的同時商品房的價格也在不斷增長，房價的增長速度超過了老百姓工資的增長速度，這就使得大部分老百姓都買不起房，買一套房就可能窮盡一生的積蓄或者是淪為房奴，老百姓的幸福指數也受房價的影響有所降低。住房問題是涉及民生領域的一個重大問題，一直以來都受到了政府相關職能部門和廣大民眾的高度關注，政府也相繼出臺了很多強有力的措施來保持房價的穩定，住房問題的解決與否關系到民生改革的成效。在商品房銷售欺詐問題上也出臺了《商品房銷售（預售）管理辦法》、《合同法》等重要的法律法規，提供了事后的處罰方式，但是政府的相關職能部門忽略了銷售過程中的一些具體方面，沒有對商品房銷售者依法進行更加有效、全面的監管。政府相關職能部門和大多數購房者過多的把注意力放在關注房價問題上，從而忽視了商品房的質量和性能等涉及購房者切身居住利益的問題。政府相關職能部門的監管力度還是不夠。

（四）消費者的弱勢地位

誘發欺詐產生商品房是特殊的商品。第一，商品房購買對消費者提出了更高的素質要求。相比其他的商品，消費者需要更高的素質，即需要專業知識以及經驗來對商品房進行選擇和購買。比如消費者需要有商品房銷售面積如何計算方面的知識，因為商品房銷售者易從這些方面對消費者進行銷售欺詐。第二，商品房價值量高。商品房動輒上百萬甚至數百萬，巨大的利益驅動著商品房銷售者愿意鋌而走險欺詐消費者，而消費者很可能把全部積蓄投入進去，一旦受到欺詐，就會承擔嚴重的經濟損失。因此，商品房消費者和購買普通商品的消費者相比而言，商品房消費者更容易受到商品房銷售者的欺詐和承擔更大的產品質量風險。另外，如果商品房消費者和商品房銷售者發生爭議，消費者通過訴訟解決糾紛的維權成本相對較高。經濟案件根據訴訟請求金額的一定比例進行交納訴訟費用，一般商品房需要交納更高的訴訟費用，所以有些商品房消費者就會放棄訴訟的法律途徑，無法維護自身的合法權益。

四、商品房銷售欺詐行為的法律規制

（一）完善商品房預售管理制度

2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》規定，對商品房銷售過程中發生的欺詐行為處3萬元罰款。但是商品房銷售者欺詐行為的利益驅動著其鋌而走險，3萬元的處罰力度遠比不上商品房銷售欺詐行為使商品房銷售者的獲益大，使《城市商品房預售管理辦法》的威懾力大大減弱。2010年，住房和城市建設部下發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》，該通知具體涉及到預售行為監管、加強買賣合同管理、加強房產信用管理等近二十項監管制度，監管制度涉及整個商品房預售過程的方方面面，監管力度也明顯的加強。我國已經建立起商品房預售相關的法律法規，監管的領域具體到各個方面，監督力度也十分強勁，但是在商品房預售監管這一塊兒的處罰力度還是不夠。只有加大商品房銷售欺詐行為的處罰力度，才能使追逐利益的商品房銷售者恪守法律的底線。

（二）完善商品房銷售廣告法律法規

在商品房銷售欺詐行為中，它的主要形式之一就是宣傳欺詐，或者是廣告欺詐。我國在商品房銷售廣告欺詐方面的法律法規制定的是比較早的，首次出現商品房銷售廣告欺詐行為之后，我國就已經制定了相應的法律對其進行整頓和處罰。隨著經濟社會的發展，各種新的消費熱點的出現，帶動了廣告業的迅速發展。廣告業形式和內容多種多樣，同時廣告欺詐的形式也比以前更多，加之商品房銷售廣告欺詐相關的法律法規還存在一定的漏洞，相應的司法解釋也未很明確的規定如何處理商品房銷售中的各種廣告欺詐問題。

（三）完善監管機關的行政治理手段

政府相關監管部門可以采取多種綜合行政治理手段和方法。建立商品房銷售者信用評價體系和信用評估優秀的商品房銷售者的激勵機制。要解決商品房銷售欺詐問題，只有從商品房銷售者方面入手，才能從根源上治理商品房銷售欺詐問題。首先，建立商品房銷售者的信用評價體系，將商品房銷售者的信用指數通過調查，統計、完善、歸檔納入商品房銷售者的信用評估體系，購房者可以根據商品房銷售者的信用評估體系考慮選擇哪一家的商品房。其次，為了房地產業的健康發展，對信用評估優秀的商品房銷售者給予金錢獎勵，對信用評估較低的銷售者給予相應的處罰。

（四）完善消費者相關法律制度

在分析商品房銷售欺詐成因時，有一條成因就是消費者在商品房銷售過程中處于弱勢地位。因為商品房消費者和商品房銷售者相比，在知識儲備、法律意識、行情掌握、談判技巧等方面都是處于弱勢地位的。為了改變消費者在商品房銷售過程中的弱勢地位，消費者必須要加強自身的維權法律意識以及商品房相關的必要專業知識，國家也應該倡導消費者協會發揮其在商品房銷售中的重要作用。商品房也是用于交換的勞動產品，屬于特殊的商品，因此發生商品房銷售欺詐現象，消費者可以通過消費者協會來維護自身的合法權益。

參考文獻：

[1]孟美、李茜．商品房銷售欺詐現象及法律規制．法制博覽．2018（2）．

[2]李靖、陳兵．論商品房交易中欺詐行為的法律規制．甘肅廣播電視大學學報．2018(2）.

作者：孫玉國