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近年來,我縣積極推行土地收購儲備制度,切實規范土地市場,盤活土地資源,優化市場配置,較好地實現了土地效益的最大化。從年到年,我縣土地收購儲備中心共征收土地4938.78畝,有效增強了縣政府對土地資源的調控能力,為促進經濟社會的協調發展創造了良好條件。但是,當前我縣土地收購儲備工作還存在一些比較突出的問題,主要表現在:
(一)土地收購儲備思路不夠開闊。一是對黃金地段或者擬開發區內的地塊,不是事先收購儲備可調控的土地,而是在需地方看中地塊并向政府提出用地申請后,政府再實行征收,然后以掛牌形式將土地出讓給需地方,其實質相當于協議出讓,并非真正意義上的招拍掛。二是忽視國有存量土地收購儲備,對舊城區改造不夠,土地利用率沒有得到明顯提高。三是忽視集體建設用地收購儲備,造成小產權房滋生,比如富康小區的小產權房建設,不但沖擊了房地產開發商的利益,擾亂了正常的房地產秩序,而且影響了孱陵新區建設,降低了我縣城市建設品味。
(二)收購儲備資金來源單一。我縣年才建立土地收益專項基金庫,且只是以全縣的土地出讓金收入的10%作為土地收購儲備資金,還沒有形成金融機構提供擔保貸款的融資體系。這些資金根本不足以收購儲備地段好、商業價值高、有發展潛力的地塊,一定程度上造成了國有土地資產的流失。
(三)部門協調配合不夠。土地收購儲備工作是一個比較復雜的過程,涉及到很多方面,因此部門之間的協作配合對土地收購儲備工作至關重要。但我縣的實際是,擬實行土地收購儲備時,由城建部門負責選址,規劃部門出具規劃方案,國土資源局和土地收購儲備中心擬訂征收方案和儲備計劃等,結果往往是各部門之間沒有充分準備,也沒有相互溝通,難以形成統一的意見,不僅浪費了時間,也達不到很好的效果。
(四)儲備土地帳面反映與實際庫存面積不一致。主要是由于儲備土地面積包含綠化帶和道路用地面積,但出庫面積不包含這兩類用地面積,因此儲備庫內雖有數據,但實際上已沒有儲備的意義。
為了進一步加強和規范我縣土地收購儲備工作,現提出如下建議:
(一)進一步健全土地收購儲備機制。要充分發揮土地收購儲備中心的職能,建立完善土地收購儲備中心工作機制和科學合理的收購儲備程序,加強對全縣經濟建設、城市發展、人民生活水平、土地市場和土地儲備、土地利用等有關情況的分析和整理,及時準確地制定好土地征收計劃、土地收購計劃、土地儲備計劃和土地開發計劃。
(二)進一步擴大土地收購儲備范疇。一是要加強對優質資源的儲備。實行土地收購儲備,是政府將土地作為商品進行市場流通,因此實現土地價值最大化是土地收購儲備的核心目標。我縣因為資金方面的原因,目前對黃金地段和具有發展潛力的地塊收購儲備不多,應在這方面作出積極努力。二是要抓好存量土地的儲備。企業改制后,我縣尚有1000多畝空閑土地分布在各個鄉鎮,因為原企業已不復存在,空閑地成為無主土地,政府可頒布相關政策予以收回并進行儲備,既節約了土地,保護了耕地,又緩解了資金壓力。三是要加強集體土地建設用地征收。目前,各鄉鎮都有適合興建企業的閑置學校、村部,因為政策原因一直沒有得到有效利用,應加強對集體土地建設用地的征收,解決好鄉鎮招商引資的用地需求。
(三)進一步拓寬土地收購儲備融資渠道。可以從三個方面籌集土地收購資金:一是從土地出讓金收益中按年度劃轉一定比例存入土地收購儲備資金專戶,專項用于土地收購儲備;二是按照《土地儲備管理辦法》的有關規定,鼓勵商業銀行進入土地收購儲備融資領域,開展抵押貸款業務;三是建立土地收購儲備基金,探索采用市場運作模式,向社會籌集收儲資金。
(四)進一步優化土地收購儲備工作環境。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法,制定科學、先進、穩定的城市規劃,為土地收購儲備提供理論依據,并將有關成果及時提供給土地收購儲備中心,加強相互間的溝通,降低土地收購儲備的市場風險,提高工作效率,擴大土地出讓金收益。司法部門處置破產資產時,涉及到土地資產的,應充分征求國土部門的意見和建議。同時,財政、民政、等部門應做好土地收購資金管理和失地農民勞動就業、社會保障、戶口安置等相關工作,保證土地征收工作的順利進行。