推進物業管理工作意見范文

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一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

目前，我市物業管理存在起點低、覆蓋面窄、管理不規范、群眾接受意識不強等問題。重視和加強物業管理工作，有利于規范物業管理活動，提高城市管理水平，改善城市人居環境，保障人民群眾安居樂業，維護社會穩定，促進和諧、平安建設。各有關部門和單位要加強領導，落實責任，強化措施，努力開創物業管理工作的新局面。

二、明確職責，形成齊抓共管的工作格局

加強物業管理工作，要按照“條塊結合，以塊為主，街鎮協調，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮街道辦事處（鄉鎮）、居委會的優勢作用，共同推進物業管理的健康發展。

（一）成立市物業管理工作領導小組。組長由市委常委、副市長路紅衛擔任，成員由市規劃、建設管理、房管、行政執法、發展改革、公安、工商、稅務、環保、政府法制、愛衛辦、電業、消防等部門和單位及相關鄉鎮、街道辦事處主要領導組成。主要職責：研究制定我市物業管理政策文件，決策和部署物業管理重要事項，協調解決物業管理重大疑難問題。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房地產管理局（見附件）。

（二）市房地產管理局是全市物業管理的行業主管部門。主要職責：研究擬定我市物業管理發展規劃和相關政策；培育和規范物業管理市場；負責全市物業管理工作的監督管理，管理物業服務企業經營資質，指導各街道辦事處（鄉鎮）物業管理工作；歸集管理住宅專項維修資金。

（三）各有關職能部門要按照各自分工，密切配合，主動將管理職能延伸到社區和住宅小區，履行好物業管理中的相關職責。

（四）各街道辦事處（鄉鎮）要按照規定，認真履行協調本轄區社區建設和物業管理第一責任人的職責。主要職責：組織業主大會成立和業主委員會選舉工作，指導、監督本轄區內業主大會和業主委員會日常活動；負責聯席會議的召集；督促組織轄區內無主管單位居民樓院及分散住宅樓實行物業管理或業主自治工作。

（五）社區居委會要協助做好物業管理工作。主要職責：根據街道辦事處（鄉鎮）的安排，組織轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導、監督；協助街道辦事處（鄉鎮）督促組織轄區內無主管單位居民樓院及分散住宅樓實行物業管理或業主自治工作；依法調解本轄區內的物業管理糾紛。

（六）建立聯席會議工作制度。物業管理活動中出現矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，由市房地產管理部門、公安部門配合，街道辦事處（鄉鎮）組織社區居委會、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。

三、因地制宜，積極創造條件擴大物業管理覆蓋面

各街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會及相關單位要把物業管理工作納入社區建設，采取社區介入、專業化企業進駐、業主自治等多種管理形式，確保在年底前使全市所有住宅小區（樓院、樓）全部實施物業管理。

（一）新建住宅小區。新建住宅小區要嚴格按照規劃設計方案等要求進行建設，通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施物業管理，并落實竣工綜合驗收備案制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

（二）老舊住宅小區。對有主管單位的老舊住宅區（樓院），由主管單位對物業管理工作負責；無主管單位的，由轄區街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會對物業管理工作負責。主管單位或街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會，要及時組織召開業主大會，組建業主委員會，由業主委員會選聘專業物業服務企業實施物業管理服務。

（三）居住分散的住宅樓。對有主管單位的，由主管單位負責；無主管單位的，由轄區街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會負責。具體可采取以下兩種管理模式：1.督促組織住戶采取“棟樓管理”或“庭院式居民自治管理”模式，確保衛生保潔、安全防范、共用設施設備維修有人管；2.由主管單位、街道辦事處（鄉鎮）協同規劃、建設、房管等部門進行合理劃片整合，并由主管單位或社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以衛生保潔、安全防范、共用設施設備維修為主要內容的基礎性管理服務。

四、突出重點，切實抓好物業管理的規范運作

（一）規范物業管理用房和公共服務設施建設。新建住宅小區必須嚴格按照規定配置、建設物業管理用房和公共服務設施，物業管理用房建設標準不低于物業總建筑面積的千分之四，且不得少于八十平方米，并與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。對未按照規范建設物業管理用房、公共服務設施的物業項目（住宅小區），不得交付使用，市房地產管理部門不予組織竣工綜合驗收和產權登記備案。

（二）規范前期物業管理工作。新建住宅小區，在業主委員會成立前，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業管理服務合同》、《臨時管理規約》和物業管理用房，并按照招投標方式公開選聘有資質的物業服務企業實施前期物業管理。對違反規定的，市房地產管理部門不予核發商品房預售許可證。

（三）規范業主大會的組織運作。符合條件的住宅小區成立業主大會時，市房地產管理部門要督促開發建設單位及時向轄區街道辦事處（鄉鎮）申請，由街道辦事處（鄉鎮）組建籌備組，組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，制定業主大會和業主委員會議事規則、管理規約，并按規定進行備案。業主委員會要按照法律規定，在所在地街道辦事處（鄉鎮）的指導下依法開展工作，積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督。

（四）規范物業服務合同管理工作。開發建設單位與購房人簽訂商品房買賣合同時，要明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等事項。業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，約定各自的權利、義務和責任。物業服務企業要切實履行職責，按照合同約定提供管理服務。業主應當按照合同約定，及時交納物業服務費用。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會調處；調處不成的依法解決。

（五）規范物業服務收費。物業服務收費遵循公正合理、公開透明和質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。物業服務企業要嚴格按照核準的收費標準收取物業服務費；實行基礎性管理服務的，要嚴格按照已經市物價管理部門和房地產管理部門備案的合同約定收費標準收取物業服務費。市物價管理部門和房地產管理部門要定期對物業服務企業的收費行為進行監督檢查，對多收費、亂收費和只收費不服務的行為要依法嚴肅處理。

（六）規范住宅室內裝飾裝修管理工作。小區業主需要裝修房屋的，應事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。對擅自改變房屋承重結構部位，隨意開門開窗、裝飾裝修等影響房屋安全的行為，物業服務企業應及時制止，并報告市房地產管理部門，由市房地產管理部門會同街道辦事處（鄉鎮）、建設管理、規劃、行政執法等相關職能部門依法進行處理。

(七)規范小區公共秩序管理工作。建設管理部門要加強物業管理區域環境衛生的監督管理，指導物業服務企業做好居民生活垃圾收集、清掃等環境衛生作業；建設管理、行政執法部門要按照各自職責做好物業管理區域內戶外廣告、牌匾的設置審批和監督管理工作，加大執法力度，依法查處物業管理區域內破壞綠地、亂設攤點、亂涂亂畫、私搭亂建等違法行為；環保部門要加強物業管理區域居住環境保護的監督管理，依法查處物業管理區域內煙塵污染、噪聲擾民等行為；市愛衛辦、創建辦要依照各自職責做好物業管理區域內愛國衛生、創建等檢查督促工作；公安部門要加強物業管理區域的防盜、防搶、安全監控、區域保安、流動人口、犬類豢養等治安防范的檢查監督，指導物業服務企業做好車輛停放、防火救火、搶險救災等交通、消防管理工作，維護物業管理區域治安秩序的穩定。

五、依法行政，加強對物業服務企業的行業監管

凡在我市范圍內從事物業管理服務的企業均應到市房地產管理部門和轄區街道辦事處（鄉鎮）備案。市房地產管理部門要會同街道辦事處（鄉鎮）加強對物業服務企業的監管。市房地產管理部門要建立物業服務企業信用檔案，嚴格資質評定、年審和物業招投標程序，建立健全物業管理退出機制，對管理水平低、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序予以解聘;對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書；要加強行業監管和社會監督，逐步建立市場競爭、激勵機制，推動企業自律和誠信服務，引導物業服務企業、住宅小區開展達標創優活動，不斷提高物業管理監管水平，為改善廣大人民群眾居住生活環境搞好服務。

要建立物業管理投訴責任機制。各相關職能部門要及時受理物業管理投訴案件，認真調查核實，糾正物業服務中的不規范行為，并依法嚴肅查處各類物業管理違法違規行為，保障業主合法權益，凈化物業管理市場秩序。

六、加強領導，推動物業管理工作健康發展

（一）加強組織領導。物業管理工作覆蓋面廣，推進難度大，各街道辦事處、相關鄉鎮和市有關部門要把加強物業管理工作擺上重要議事日程，加強領導，明確任務，落實責任，形成一級抓一級，層層抓落實的工作體系，為加強物業管理工作提供有力組織保障。

（二）加強輿論宣傳。市各有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理政策法規，讓業主和社會各界正確認識物業管理，樹立物業管理商業消費觀念，關心、支持物業管理，為物業管理發展營造良好的社會輿論氛圍。

（三）加強監督檢查。要建立物業管理檢查考核機制，各相關職能部門、街道辦事處（鄉鎮）、社區居委會和樓院主管單位要細化目標責任，結合我市創建工作，將物業管理納入政府考評體系。市政府對物業管理目標責任落實情況實行定期督查，年終進行全面考核，對轄區物業管理亂、環境秩序差、覆蓋率不達標，或造成不良影響、釀成重大事件的，要與單位政績掛鉤，追究主要領導的責任，并在績效考核時給予相應認定。