談論物業管理企業增值稅稅負范文

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摘要：物業管理行業作為經濟業務體量規模最大的生活服務業，自2016年“營改增”以來，面對國家減稅降費的紅利政策大趨勢，物業管理企業稅負發生了重大變化。從集團公司組織結構到業務、業態組合，從合同規劃到收費性質等的安排，均會直接影響物業管理企業整體經營稅負。

關鍵詞：物業管理；減稅降費；增值稅

物業管理行業作為經濟業務體量規模最大的生活服務業，從2016年“營改增”稅制改革開始，就直接享受了減稅降費的紅利政策，物業管理企業的實際稅負發生了重大變化。而今，物業管理越來越走向集團規模化、科技引導化、資本高效化管理。下面我們將針對增值稅下物業管理企業的實際稅負進行分析與研究。

一、回顧營業稅稅制下物業管理企業的稅負狀況

營業稅（Businesstax），是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業稅改征增值稅試點方案。2017年10月30日，國務院常務會議通過《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定（草案）》，標志著實施60多年的營業稅正式退出歷史舞臺。營業稅稅制下物業管理企業的應稅模式，主要分類為服務業與業兩種模式。服務業模式是物業管理企業的主要稅負模式，表現為收取物業管理服務費收入以及承擔服務中發生的開支。業模式為必不可少的補充模式，表現為物業管理企業代收代付公共能源衛生等業主的費用開支。

（一）營業稅下物業管理企業收入的實現

營業稅下物業管理企業按營業額的5%繳納營業稅。在會計處理上，繳納的營業稅被確認為主營業務稅金及附加；而在經營管理的角度，通常被視為營業額的抵減，主營業務收入抵減主營業務稅金及附加后的凈值，才是企業的凈收入。出于這個角度，物業管理企業的流轉稅負通常被評估為5%（忽略附加稅費的影響）。以上的稅負分析是基于正常服務業模式的。物業管理企業的另一種應稅模式是業，是物業管理企業必不可少的補充模式。物業管理企業為業主代收代付水、電、煤公共能源費等，適用于業的稅負模式。代收的公共能源費款項無須繳納營業稅，前提是收取的款項全部用于代付給公共能源機構，實操上簡單的稽核是收款金額小于從公共能源機構收取的能源支出發票金額。業模式下流轉稅負為零。因此物業管理企業將業收款清晰核算的必要性非常大，直接影響物業管理企業的經營實際稅負。業涉及的范疇不僅限于公共能源，還存在于公共衛生、垃圾處理等方面。將業務分類越明細、收付臺賬越清晰，對物業管理企業的經營稅負越有利。

（二）營業稅下物業管理企業支出的實現

營業稅下物業管理企業取得的增值稅專用發票不能進行抵扣。換言之，物業管理企業支付的全部費用價款均為物業管理的開支。流轉稅稅負在物業管理支出似乎沒有介入。的業管理企業主要關注的是業收取的款項，應限制在對應的支付金額以內，否則會產生不必要的額個稅負。

二、“營改增”稅制改革后物業管理企業稅負的變化分析

“營改增”是我國流轉稅稅收制度的一次重大變革。從理論上看，“營改增”有效解決了重復征稅的問題，稅負降低能夠增加企業利潤與現金流，并促進產業分工精細化，為企業進行創新活動提供條件。此外，增值稅具有進項抵扣的特點，企業能夠將能源消耗、外判合同、購買機器設備等重要支出納入抵扣范圍，為企業創新業務流提供內在激勵。因此，研究流轉稅稅負對企業創新業務流的影響及其內在機制具有重要意義。上海財經大學公共政策與治理研究院《中國深化增值稅改革實施效應2019年度分析報告》，聚焦2019年深化增值稅改革實施效應，從改革導向、減稅規模、效應顯現、未來方向四個維度，客觀分析、綜合反映增值稅減稅成效。《分析報告》顯示，2019年4月至12月，深化增值稅改革累計帶來減稅8609億元，累計減稅率（減稅額與未減稅前的應納稅額之比）達16.13%，充分反映了這一改革減稅規模的空前。《分析報告》認為，深化增值稅改革應在助力穩增長、調結構，促進經濟高質量發展等方面進一步發揮積極作用。既要保持增值稅減稅政策的持續性和穩定性，繼續鞏固和拓展減稅降費成效，持續落實好各項減稅政策措施，也要對深化增值稅改革作出戰略調整，建立長期可持續的稅收政策機制。［1］物業管理企業在增值稅制下，享受進項稅抵扣，以及進項稅加計扣除、留抵進項稅返還的政策，在整體上實現綜合稅負的下降與現金流的可控性。

（二）增值稅稅制對物業管理企業的收入影響

增值稅稅制在生活服務業的實施，影響的不僅是服務提供方，服務接受方也直接受到利好影響：服務業的增值稅專用發票上的進項稅可以用于抵扣。由于此利好因素，物業管理企業在“營改增”過程中，存在了議價博弈的可能性。物業管理企業通過與業戶協商，爭取將合同的款項，從營業稅下的稅前價，轉變成增值稅下的不含稅價。理論上，這樣的轉變，對于服務接受方而言，管理費的成本支出不會因稅制的變革而改變，更符合實際情況，因為服務接受方接受的服務并沒有節省。然而少有服務接受方會放過稅制改革帶來的紅利，這種不勞而獲的成本節省還是更容易被服務接受方所接納。物業管理行業的社會特性決定了，物業管理企業市場議價能力有限，絕大部分的合同收款金額無法應對增值稅稅制進行提升，在“營改增”實施過程中，物業管理企業按物業管理合同確定的應收款項，從營業稅制下的稅前價，轉變為增值稅制下的含稅價，主營業務收入被稅率化而下降，下降率約為5.66%。由于前款營業稅制下企業管理層通常視營業稅后的凈收入為經營收入，增值稅制下的收入與營業稅制下的稅后凈收入差異不大。因此物業管理企業在經營收入的規模上沒有發生重大變化。另一方面，相比營業稅，增值稅制讓物業管理企業對可控收入有更準確的數據規模感。業下的款項同樣是增值稅制下的應稅項目，就電費而言，稅率高達13%。然而，物業管理企業可以通過取得相同稅率的增值稅專用發票，而取得進項稅款，抵扣相應的銷項稅，實現業下零稅負的結果，可謂殊途同歸。

（三）增值稅稅制對物業管理企業的成本影響

物業管理企業的重大支出包括：人工成本或勞務成本、能源消耗、維修維護工具材料等項目，占據物業管理開支總成本80-90%。人工成本不受增值稅進項影響，勞務派遣合同提供的發票通常為差額征收的專用發票，進項稅額有限。因此，增值稅稅制下人工成本與勞務成本變化不大。能源消耗的收費單價不會因稅制改革而發生重大變化，然而能源消耗的進項稅率卻非常可觀。電費的增值稅率為13%，燃氣的增值稅率為13%，只有水費是簡易征收，稅率為1%。綜合考慮電費的支出約占合同收入的10%-15%不等，電費的進項稅額將抵扣約30%的收入產生的銷項稅額。換言之，物業管理企業在增值稅下，能源費的支出將大幅下降，下降率約10%。這里的計算評估是在剔除業下的代收付金額為前提的，反映的是物業管理企業自身在提供物業管理過程中發生的、由物業管理收入承擔的能源消耗費用開支。維修維護工具材料等支出的進項稅率從13%到6%不等，對應繳增值稅稅額的抵扣貢獻不可忽視。相應的理解，維修維護工具材料等的成本將下降約10%。按照以上的分析，物業管理企業在增值稅稅制下，總成本約下降5%，為物業管理項目節省了開支。如果延用營業稅制下物業管理企業管理分析流轉稅稅負的公式，繳納的流轉稅占收入的比例為流轉稅實際稅負而言，物業管理企業在增值稅稅制下的流轉稅稅負為3%-1.5%范圍內。可見，“營改增”后，物業管理企業的稅負明顯下降，現金流方面能得到更大控制空間，利潤總額的上升主要體現為成本支出的下降。

三、物業管理企業結合經營戰略對增值稅稅負進行控制規劃的實操建議

通過上述增值稅對物業管理企業收入與成本影響的分析可見，物業管理企業對成本的規劃與分析在增值稅稅負的預測以及控制方面尤為重要。物業管理企業對成本支出的分析，應融入增值稅稅率作為重要分析因素。雖然增值稅銷項與進項的金額在會計處理上均不影響利潤表科目，但增值稅的進項稅額往往成為成本的抵減項，即支付給承包商或公共機構的款項不變，進項稅額就成為減低成本的動因。另一方面，增值稅的款項將重大影響企業的現金流，尤其是進項稅額，在支付成本費用時同時支付。因此，物業管理企業在經營架構、業態組合等方面，都應該結合成本項目的特性，從而預測與控制增值稅實際稅負。經營架構安排上，無論子公司還是分公司，增值稅都是獨立核算繳納的。在同一行政管理區域內多個管理項目，如果是通過設立新子公司或分公司進行管理的，可以將進項稅額多的項目與進項稅額少的項目放在同一個實體中進行管理，從而盡可能減少應交增值稅的現金流支出。業態組合安排上，商業項目由于能源消耗成本占比巨大，由此產生大額的進項稅額。住宅項目的能源消耗成本占比較小，通常進項稅額偏低。由此可見，商業項目與住宅項目的適量組合，將對于單個物業管理實體企業而言將最有利于實現最低的實際經營稅負。

四、結語

綜上所述，減稅降費不是權宜之計，而是深化供給側結構性改革、推進經濟高質量發展的重大決策，是減輕企業負擔、激發市場主體活力的重大舉措。主席在2020年新年賀詞中指出，“減稅降費總額超過2萬億元”。2019年，我國出臺了規模空前的減稅降費政策，有效穩定了市場預期、釋放了發展潛能，成為宏觀政策逆周期調節的利器。從供給側看，增值稅稅率明顯降低，制造業及其相關環節在增值稅減稅規模中占比近70%，小微企業普惠性減稅約2500億元，有效減輕了實體經濟負擔。稅費“紅包”為眾多企業加大研發投入、實現轉型升級注入動力。物業管理企業深入結合自身行業的收入與成本特性，將在增值稅稅負的預測與控制中發揮重大作用。

參考文獻

［1］鄧力平，何巧，王智烜.減稅降費背景下企業稅負對創新的影響研究［J］.經濟與管理評論，2020（6）.

作者：李欣玨 單位：廣州市啟勝物業管理有限公司