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摘要：粵港澳大灣區規劃歷時 10 年，在“一帶一路”戰略的推動下，2017 年有了實質性進展，粵港澳三地政府簽署了框架協議。2019 年 2 月 18 日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出臺，我們有必要了解粵港澳大灣區歷史與現況，并著重分析投資機會，做到有的放矢。

關鍵詞：粵港澳融合；經濟數據；一體化；樓市投資

1歷史回顧

我們先來簡單回顧一下粵港澳大灣區從提出到落地的歷史進程。2009年，《大珠三角城鎮群協調發展規劃研究》把“灣區發展計劃”列為空間總體布局協調計劃的一環。2010年，粵港澳三地政府聯合制定《環珠三角宜居灣區建設重點行動計劃》，落實跨界地區合作。2012 年，廣東省政府公布的《廣東海洋經濟地圖》首次明確提出，廣東海洋經濟的發展將劃定“六灣區一半島”，打破行政界線，以灣區為單位進行發展。2013 年，時任深圳市市長許勤在謀劃當年工作時，首次提出發展“灣區經濟”，并于次年將這一概念納入《政府工作報告》。2015年，國家發展改革委、外交部、商務部聯合《推動共建絲綢之路經濟帶和 21 世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，“大灣區”的概念首次出現在國家公開文件中。2017年，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》在香港簽署。2019 年 2 月 18 日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，并發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。

2粵港澳融合的里程碑意義

2017年3月6日上午的十二屆全國人大五次會議廣東團全體會議，全國人大代表、廣東省發展改革委主任何寧卡表示：“根據發展優勢和區域特點，粵港澳大灣區應努力建設成為全球創新發展高地、全球經濟最具活力區、世界著名優質生活區、世界文明交流互鑒高地和國家深化改革先行示范區。”粵港澳大灣區區域發展規劃旨在推動內地與港澳深化合作，是包括港澳在內的珠三角城市融合發展的升級版。2017年7月國家發展和改革委員會、廣東省人民政府、香港特別行政區政府、澳門特別行政區政府相關負責人共同簽署《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》。如本次《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中所說，“改革開放以來，特別是香港、澳門回歸祖國后，粵港澳合作不斷深化實化，粵港澳大灣區經濟實力、區域競爭力顯著增強，已具備建成國際一流灣區和世界級城市群的基礎條件”。此舉對粵港澳地區融合發展具有里程碑式的意義。

3引人注目的經濟數據

建立起粵港澳大灣區無疑將會對本地區及其周邊城市產生極大的利好。據同策研究院數據統計，在目前世界四大灣區中粵港澳大灣區是人口和面積最大的灣區，GDP總量位居第三。雖然粵港澳大灣區經濟體量位居第三，但經濟增速最快，2017年GDP增速7%，遠超過其他三大世界灣區GDP增速，經濟發展潛力巨大。

4大灣區與珠三角的一體化

放眼粵港澳，我們的目光可以順隨著投落到珠三角城市群上。伴隨著珠三角的一體化，將被分解為更小的區域協作來推進，而粵港澳大灣區是其重要組成成分。除去粵港澳大灣區之外，廣佛肇、深莞惠和珠中江經濟圈的打造，也是珠三角一體化的操作步驟。經濟圈的一體化從基礎設施尤其是交通的對接入手。珠三角將充分利用整體條件，優化空間布局和資源配置，提高珠三角整體競爭力和輻射帶動力。根據《廣東省綜合交通運輸體系發展“十三五”規劃》，到2020年，實現“12312”交通圈，即廣州與珠三角各市1小時通達，珠三角與粵東西北各市陸路2小時左右通達、與周邊省會城市陸路 3 小時左右通達，廣東與全球主要城市 12 小時通達。高鐵覆蓋珠三角全部城市。

5樓市投資研究分析

在聊粵港澳大灣區城市投資機會前，先給大家看一下我們的分析邏輯。我們將從長期投資價值、中短期住宅升值潛力、住宅需求潛力與城市庫存風險等多角度去判斷樣本城市是否具有投資價值。隨后，以城市投資價值判斷為核心，尋找房價低于城市價值的城市，同時輔以住宅需求潛力發展趨勢及庫存兩個維度來判斷城市房地產市場進入風險。綜合城市價值與兩個維度的輔助風險指標來尋找各大都市圈城市的市場機會。今年新年伊始，樓市開局并不順利。市場銷售出現下滑，同樣，1 月份的上市房企銷售業績亦不如預期，市場調整的特征越來越明顯。

從政策特征及未來樓市趨勢來看，2018 年 12月全國住房和城鄉建設工作會議對于樓市調控進行定調：“穩地價穩房價穩預期”為最核心內容。結合市場調整特征，我們可知，在市場已經進入下行周期的大背景下，“穩地價穩房價穩預期”主要是防止市場快速下行，市場要穩步小幅調整，不要因為市場快速下行造成樓市周期出現劇烈波動，進而影響宏觀經濟波動。但是，這并非意味著樓市沒有機會。樓市調整中“危中有機”，企業仍然要把握好不同城市的變化特征：（1）在本輪市場周期中，圍繞經濟圈布局，回歸一二線城市尤其是二線城市仍然是企業策略的重中之重；（2）經濟圈的強三線城市仍然是值得重點關注；（3）2019年市場調整周期中會有大量的收并購機會；（4）產業升級過程中帶來的產城項目發展機會。以今天的粵港澳大灣區為例，大灣區區域內的廣州和深圳是傳統強經濟城市，地位毋庸置疑，非常適合投資；珠三角傳統的經濟強市東莞和佛山經濟增速放緩明顯，經濟增長陷入瓶頸期；肇慶、惠州、珠海盡管經濟GDP總量小，但隨著區域一體化的推進，產業轉入和區域交通一體化將進一步推動GDP上行。

所以受核心城市外溢影響，肇慶、江門、中山、惠州、佛山等城市也具有極大的潛在投資價值。再詳細一點來說，廣州、深圳常住人口總量及復合增速均顯示明顯優勢，經濟發展迅速及區域內優質資源集中，對人口持續流入產生吸引力。東莞制造業雄厚，產業體系齊全，是全球最大的制造業基地之一，不過隨著產業升級，人口增速不斷下降，目前人口增速處于珠三角最低位置。同策研究院分析數據顯示，珠三角區域潛力城市成交價格平均市場周期長度32-35個月。在房價的低谷期，房地產市場冷淡，拿地競爭強度較小，拿地后控制項目進度，可以隨房價進入上升通道獲取較大收益。因而在房價周期的低谷拿地是最佳的投資時點！根據我們的研究結果，從 2019 年一季度至三季度，此時間段均為非常合適的投資窗口期。

綜上所述，東莞、廣州、深圳、惠州、中山、佛山、珠海這幾座城市于今年前三季度都非常適合投資。謹循市場漸穩基調，我們仍然可以從時展的趨勢中嚴謹分析，理性投資。粵港澳大灣區正蓄勢待發，我們與時代一起并肩，面向未來奮發前行。

作者：張宏偉