論房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的控制范文

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摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，間接費(fèi)用的核算通常是一個(gè)重難點(diǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成入手，結(jié)合江蘇中南集團(tuán)的案例分析，分析了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題，在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用控制提出了思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)間接費(fèi)用；成本控制；中南集團(tuán)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)國(guó)家財(cái)政和地方經(jīng)濟(jì)收入做出了巨大的貢獻(xiàn)，對(duì)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。近些年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲導(dǎo)致了民眾的普遍不滿，國(guó)際金融危機(jī)頻頻發(fā)生，都使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。那么在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要從成本控制入手，明確房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，尤其是開發(fā)間接費(fèi)用的核算，有利于企業(yè)自身內(nèi)部控制管理，也有利于減少消費(fèi)者不合理承擔(dān)的成本，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成

按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括以下幾個(gè)方面。（1）工資福利費(fèi)：指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。福利費(fèi)一般情況下是工資的14％。（2）折舊費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。（3）修理費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。（4）辦公費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。（5）水電費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：指用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（7）周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。（8）利息支出：指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。（9）其他費(fèi)用：指不包括上述各項(xiàng)費(fèi)用的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。

二、江蘇中南集團(tuán)案例分析

（一）江蘇中南集團(tuán)基本情況

江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱中南集團(tuán)）成立于1988年2月，2000年3月1日在深圳證券交易所上市。現(xiàn)有5萬(wàn)多員工，總資產(chǎn)逾千億元。2016年?duì)I業(yè)收入850億，利稅近80億，下設(shè)中南置地、中南建筑、中南土木、中南資本、中南金融、中南工業(yè)、中南建投七大產(chǎn)業(yè)板塊，擁有262家公司，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)18個(gè)省、70多個(gè)市縣及海外市場(chǎng)。集團(tuán)位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)，中國(guó)建筑企業(yè)500強(qiáng)第8名，榮獲國(guó)家級(jí)大獎(jiǎng)70余項(xiàng)，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最具代表性的企業(yè)之一。

（二）中南集團(tuán)開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及分析

中南集團(tuán)2011—2016年開發(fā)間接費(fèi)用如表1。由表1可以看出，中南集團(tuán)從2011—2016年的開發(fā)間接費(fèi)用每年呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，2014年更是增長(zhǎng)了223％，2016年開發(fā)間接費(fèi)用總計(jì)相較于2011年翻了6翻。

1利息支出領(lǐng)先于各項(xiàng)支出利息支出占到了總開發(fā)間接費(fèi)用的一半以上，表明企業(yè)是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投入資金量大，因此借款利息比較多。中南集團(tuán)通過發(fā)行債券進(jìn)行融資的部分，年利率都保持在6％～8％之間。但是，由于我國(guó)在債券融資方面條件限制較為嚴(yán)格，政府嚴(yán)格監(jiān)管債券市場(chǎng)，所以公司債券的發(fā)行受到很多限制，其主要融資來(lái)源還是通過銀行貸款，中南集團(tuán)2016年償還銀行貸款149．20億元。近年來(lái)，銀行信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)主要融資方式，這部分融資占比很高。目前居民對(duì)住房和房產(chǎn)投資的需求大，房企不斷開發(fā)新房產(chǎn)項(xiàng)目，因而只有將土地和房產(chǎn)抵押給銀行，才能獲得借款。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我國(guó)房企的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80％，表2顯示中南集團(tuán)2014年以來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84％以上，這會(huì)造成企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱。如今，由于國(guó)家信貸改革和房地產(chǎn)行業(yè)政策變更的影響，銀行信貸的資金獲取比例不斷降低，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)借款的限制則越來(lái)越多。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資方式非常有限時(shí)，容易造成資金周轉(zhuǎn)不靈的局面，企業(yè)因此會(huì)受到很大的影響。

2人工成本支出逐年增長(zhǎng)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與平均工資水平之間有著緊密的聯(lián)系，這是人工成本上升的主要原因。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，基本建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，例如高速公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)建設(shè)等，其中建筑工程規(guī)模的迅速擴(kuò)大歸因于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求，進(jìn)而致使勞務(wù)匱乏，勞動(dòng)力供不應(yīng)求，且流動(dòng)頻繁，用人成本不斷上升。近年來(lái)，建筑行業(yè)的“民工荒”現(xiàn)象已經(jīng)凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過提高工資來(lái)留住農(nóng)民工，隨之帶來(lái)的就是人工費(fèi)用的持續(xù)上升。人工成本上升的原因還有就是勞動(dòng)者的合法權(quán)益受到了國(guó)家的保護(hù)。

3折舊費(fèi)用計(jì)算并不符合實(shí)際中南集團(tuán)的折舊費(fèi)用采取的是殘值率為3％的年限平均法進(jìn)行計(jì)算，這種方法計(jì)算簡(jiǎn)單，但這種方法提取的折舊額在固定資產(chǎn)剛投入幾年內(nèi)較為均衡，在前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得收入比較高［1］。而使用固定資產(chǎn)的總費(fèi)用不僅包括折舊費(fèi)用，還有修理費(fèi)用，通常后者會(huì)隨著固定資產(chǎn)使用年限的增長(zhǎng)而不斷增加，但是采用年限平均法計(jì)算的折舊費(fèi)用不會(huì)隨著年限的增長(zhǎng)而改變，顯然這種理論上的計(jì)算方法并不符合實(shí)際情況。

4修理費(fèi)用支出逐年上升每年修理費(fèi)占開發(fā)間接費(fèi)用不足1％。維修情況直接與企業(yè)的安全價(jià)值相關(guān)聯(lián)，對(duì)維修的投資不容忽視。（1）機(jī)器設(shè)備的老化程度和磨損情況會(huì)隨著使用年限的增加而不斷加重，為了確保機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和產(chǎn)品的質(zhì)量合格，需要定期進(jìn)行修理和維護(hù)。（2）由于企業(yè)供應(yīng)商提供的機(jī)器設(shè)備和鋼材、磚瓦、水泥等材料的質(zhì)量也參差不齊，容易影響設(shè)備的使用壽命；如果參雜一些劣質(zhì)零件或材料，維修人員很難在正確的時(shí)間內(nèi)更換這些配件，這也會(huì)導(dǎo)致維修費(fèi)用的增加等。

5企業(yè)的費(fèi)用浪費(fèi)企業(yè)辦公費(fèi)用和水電費(fèi)占到了總的開發(fā)間接費(fèi)用的5％，開支較大。其實(shí)，任何項(xiàng)目都會(huì)存在浪費(fèi)問題：辦公室沒有人的時(shí)候，空調(diào)、飲水機(jī)、電燈等都開著，電腦也是整晚不關(guān)機(jī)，電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等有點(diǎn)小毛病就要進(jìn)行修理，不節(jié)約用電用水，員工用公司的電話長(zhǎng)時(shí)間煲電話粥等等，這些都是費(fèi)用的巨大浪費(fèi)。究其原因，辦公用品管理制度不完善，工作程序不規(guī)范；員工的責(zé)任心不強(qiáng)，管理層監(jiān)督檢查也不能落實(shí)到位；辦公費(fèi)和水電費(fèi)屬于間接費(fèi)用，較為隱蔽，企業(yè)間接成本難以限定在多大的界限之內(nèi)，管理起來(lái)比較困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用控制的思考

（一）拓寬企業(yè)的融資渠道如果單一的通過銀行信貸融資，風(fēng)險(xiǎn)較大，且受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策變化的影響，通過銀行信貸方式進(jìn)行融資越來(lái)越困難。因此企業(yè)可以適當(dāng)?shù)赝ㄟ^民間借貸或者信托行業(yè)進(jìn)行籌資，也可以向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，利率一般會(huì)高于銀行同期利率。企業(yè)還可以在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)發(fā)行公司債券，能夠讓資金具有較長(zhǎng)的流動(dòng)周期，利率穩(wěn)定，可以有效降低融資成本，資金的使用效率比較靈活［2］。

（二）合理限制人工成本支出（1）要深化人工成本管理意識(shí)，加強(qiáng)日常控制和監(jiān)督，企業(yè)高層、技術(shù)人員、管理人員、普通員工在工作中主動(dòng)思考，從而更有效地降低成本。（2）合理定編定崗，減少人員浪費(fèi)。使企業(yè)的最大產(chǎn)出與最合理的人工投入相匹配。一是要調(diào)配人力資源總量及其配置，使人的潛能能夠得到最好的發(fā)揮；二是要使企業(yè)形成最大效益，應(yīng)平衡人力資源的各項(xiàng)費(fèi)用；三是制定嚴(yán)格的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，提升生產(chǎn)工人的技術(shù)素質(zhì)。

（三）選擇合理可靠的折舊計(jì)提方式企業(yè)在做好資產(chǎn)折舊計(jì)提的過程中不應(yīng)當(dāng)忽視來(lái)自于公司外部市場(chǎng)及其他方面的影響因素，在計(jì)提折舊的過程中應(yīng)當(dāng)保證固定資產(chǎn)賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的統(tǒng)一，來(lái)做好計(jì)提工作［3］。企業(yè)的折舊方法依托于其財(cái)務(wù)狀況，并在一定程度上影響著財(cái)務(wù)狀況。固定資產(chǎn)折舊方法的選擇對(duì)企業(yè)非常重要，不同的企業(yè)要根據(jù)自己的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)管理的情況選擇合適恰當(dāng)?shù)恼叟f方法，進(jìn)而發(fā)揮企業(yè)的最大價(jià)值。

（四）著力降低維修費(fèi)用（1）要把好質(zhì)量關(guān)。因?yàn)檎麄€(gè)系統(tǒng)的可靠性和使用壽命與質(zhì)量有很大的相關(guān)性，因此，無(wú)論是機(jī)器設(shè)備還是所需的材料，要通過正規(guī)渠道來(lái)供貨，把好質(zhì)量關(guān)至關(guān)重要。（2）要做好機(jī)器設(shè)備的維修管理和再利用工作。如果維修人員能結(jié)合實(shí)際情況在正確的時(shí)間里對(duì)損壞的設(shè)備進(jìn)行維修管理，不僅能有效的杜絕浪費(fèi)，而且能降低維修費(fèi)用。（3）培養(yǎng)維修技術(shù)人員管理機(jī)器設(shè)備的能力。定期對(duì)他們進(jìn)行設(shè)備管理和維修技術(shù)的培訓(xùn)和考核，從而使他們的業(yè)務(wù)技能和應(yīng)用能力得到較大提升。

（五）厲行節(jié)約，杜絕浪費(fèi)要養(yǎng)成節(jié)省的習(xí)慣，建立健全辦公用品管理制度，規(guī)范具體的操作標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。管理層要加強(qiáng)日常監(jiān)管，對(duì)員工進(jìn)行廣泛監(jiān)督，可以把監(jiān)督結(jié)果納入考核。盡量減少機(jī)器設(shè)備的電耗和待機(jī)能耗，打印文件時(shí)可采用雙面印刷，與工作無(wú)關(guān)的內(nèi)容減少使用公司打印機(jī)，限制辦公文具的發(fā)放，提高辦公文具的使用效率；根據(jù)工作的實(shí)際情況，合理的選擇合適的通訊方式，在本市出差，盡量選擇公交車等交通工具，有效減少辦公費(fèi)用和水電費(fèi)的浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的控制是一個(gè)棘手的問題，而且在其行業(yè)發(fā)展中扮演了很重要的角色。如果能把開發(fā)間接費(fèi)用調(diào)控在合適的范圍內(nèi)，企業(yè)便能在降低成本的同時(shí)有效地提升利潤(rùn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，企業(yè)應(yīng)該高度重視成本的控制，將企業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系起來(lái)，優(yōu)化企業(yè)的成本控制管理制度，實(shí)行科學(xué)的成本控制措施，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定與更好的發(fā)展。

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作者：梁秦橋 單位：蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院