商品房銷售的房地產(chǎn)投資論文范文

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一、區(qū)屬房地產(chǎn)運(yùn)行特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)投資趨勢波動。2014年，長安區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出趨勢波動的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)屬完成房地產(chǎn)投資30.74億元，同比下降2.4%，一季度較上年同期增長1.7%，二季度、三季度、四季度，分別較上年同期下降13.3、0.1、2.4個百分點(diǎn)。

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點(diǎn)；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。

3.價(jià)格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價(jià)有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價(jià)為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價(jià)格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價(jià)格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價(jià)格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。

二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題

1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項(xiàng)目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項(xiàng)目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項(xiàng)目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。

2.城改項(xiàng)目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項(xiàng)目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項(xiàng)目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項(xiàng)目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項(xiàng)目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價(jià)較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長安區(qū)房價(jià)總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強(qiáng)項(xiàng)目注冊管理。目前房地產(chǎn)實(shí)行注冊地統(tǒng)計(jì)原則，我區(qū)部分開發(fā)項(xiàng)目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項(xiàng)目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目注冊地管理。

2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項(xiàng)目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進(jìn)度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項(xiàng)目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售。

3.加強(qiáng)政府引導(dǎo)市場，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心。一是要加強(qiáng)輿論宣傳。政府通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，運(yùn)用多種形式宣傳我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢、機(jī)遇和前景，加強(qiáng)對投資者和消費(fèi)者的正面引導(dǎo)。二是要建立房地產(chǎn)市場信息制度。建議區(qū)房地產(chǎn)主管部門分區(qū)域、分價(jià)格段歸集商品房價(jià)格信息，定期通過媒體中心城區(qū)房地產(chǎn)市場指導(dǎo)價(jià)格，有利于提高房地產(chǎn)市場價(jià)格信息透明度，破除居民認(rèn)為房地產(chǎn)市場利潤巨大，仍有較大降價(jià)空間的認(rèn)識誤區(qū)。

4.增加企業(yè)融資渠道，緩解企業(yè)資金壓力。政府要搭建銀企合作橋梁，加大金融扶持力度，緩解企業(yè)資金壓力。一是政府出面組織商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開形式多樣的推介會，對信譽(yù)良好、業(yè)績突出、在建開發(fā)規(guī)模較大的房產(chǎn)和建筑企業(yè)，銀行繼續(xù)給予信貸支持。二是繼續(xù)實(shí)行購置商品住房申請公積金貸款制度，各商業(yè)銀行應(yīng)放寬住房消費(fèi)貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，降低購房首付比例，延長貸款期限，提高貸款額度。

作者：史穎單位：西安市長安區(qū)統(tǒng)計(jì)局