公租房運(yùn)營(yíng)管理論文范文

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一、我國(guó)公租房運(yùn)營(yíng)管理模式問(wèn)題分析

（一）深圳模式——政府多部門管理1．主要內(nèi)容及特點(diǎn)。深圳市公租房運(yùn)營(yíng)管理主體涵蓋住房制度改革辦公室、深圳市住宅租賃中心等政府部門或政府委托授權(quán)下的事業(yè)組織；其公租房保障范圍確定較為合理，覆蓋本地戶籍的家庭、單身人員以及非本地戶籍的家庭以及國(guó)內(nèi)外引進(jìn)人才；從監(jiān)督管理機(jī)制來(lái)看，存在體制內(nèi)部監(jiān)督現(xiàn)象，缺失外部監(jiān)督力量，主要由住房保障管理部門進(jìn)行自我檢查、監(jiān)督。2．存在的主要問(wèn)題。（1）多頭管理若協(xié)調(diào)不得當(dāng)，則必然導(dǎo)致公租房審查程序冗繁。深圳模式下其程序?qū)彶樾杞?jīng)過(guò)三層，面對(duì)住房需求迫切的中低收入人群，對(duì)本就稀缺的公租房資源，申請(qǐng)者需等待更長(zhǎng)時(shí)間，政府管理效率有待提高。（2）就目前反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳公租房租金設(shè)置不盡合理。對(duì)“夾心層”群體而言，公租房的吸引力正在于其優(yōu)惠合理的租金設(shè)置，但因前期調(diào)研工作未落實(shí)到位，深圳公租房租金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，出現(xiàn)保障對(duì)象棄租現(xiàn)象，公租房保障功能未能發(fā)揮。以2007年深圳市建設(shè)的2730套公租房為例，直到2010年末，才有894戶入住，其入住率僅為32.75%，而2008年深圳福田區(qū)配租成功的300多套公租房在第一批租房?jī)赡曜赓U期滿后，絕大多數(shù)租戶不再選擇續(xù)租。（3）房屋的配套建設(shè)、物業(yè)服務(wù)水平都無(wú)法滿足受眾群體的需求。目前深圳市營(yíng)造的公租房多為臨時(shí)籌建，房屋質(zhì)量、配套建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)都存在諸多問(wèn)題，很多公租房社區(qū)在水電、防盜、電視網(wǎng)絡(luò)等基本配套項(xiàng)目存在工作缺失現(xiàn)象，很多社區(qū)表現(xiàn)為公共居住環(huán)境差，租戶滿意度低。

（二）重慶模式——政府專門機(jī)構(gòu)管理1．主要內(nèi)容及特點(diǎn)。與深圳模式不同，重慶公租房運(yùn)營(yíng)管理由專設(shè)的公租房管理局專門負(fù)責(zé)，其職責(zé)涵蓋公租房規(guī)劃、房源儲(chǔ)備、配租審核、監(jiān)督管理等；保障對(duì)象十分廣泛，無(wú)住房者以及人均住房面積低于13平方米的家庭皆可申請(qǐng)，保障對(duì)象的范圍不斷擴(kuò)大，在主城區(qū)無(wú)住房的人幾乎都可申請(qǐng)公租房；租金設(shè)置相對(duì)較為合理，大致為主城區(qū)同類型住房市場(chǎng)租金的60%，其標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置以戶型大小為參考；租賃期限設(shè)置較為合適，最短為一年，最長(zhǎng)為五年，從承租人具體情況加以確定。2．存在的主要問(wèn)題。（1）準(zhǔn)入機(jī)制設(shè)置過(guò)低引致“擠出”效應(yīng)。重慶模式下，保障對(duì)象范圍設(shè)置很廣，限制較少，容易導(dǎo)致部分亟待解決住房困難的群體無(wú)法享受政策的優(yōu)惠。重慶的公租房社區(qū)主要位于二環(huán)附近，而重慶的二環(huán)交通基礎(chǔ)設(shè)施有待完善，由此租戶居民的出行成本較高，合理優(yōu)惠租金的優(yōu)勢(shì)被削弱。導(dǎo)致中低收入人群即使符合申請(qǐng)條件，亦不愿租住。（2）管理主體相對(duì)較為薄弱，監(jiān)督管理工作滯后。設(shè)置專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)有助提升公租房運(yùn)營(yíng)效率，但重慶市公租房管理局僅有45名工作人員，卻需面對(duì)截至2014年初已經(jīng)竣工的3000萬(wàn)平方米的公租房，重慶對(duì)公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)做出較為詳細(xì)的規(guī)定，真正實(shí)施起來(lái)卻存在困難，某些社區(qū)空置公租房違約事件仍然存在。面對(duì)巨量的公租房出現(xiàn)，如何對(duì)公租房住戶進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，將成為今后一段時(shí)間需重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。（3）重慶市公租房運(yùn)營(yíng)管理制度規(guī)定租戶五年租期結(jié)束，可對(duì)承租房屋進(jìn)行購(gòu)買，從目前反饋的信息看，很大部分先期承租行為的目的皆為“購(gòu)買”，其購(gòu)置意愿較為強(qiáng)烈，若隨后的公租房融資建設(shè)無(wú)法跟上步伐，則將有可能出現(xiàn)“無(wú)房可供”的尷尬情境。

（三）上海模式——市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式1．主要內(nèi)容及特點(diǎn)。從運(yùn)營(yíng)管理主體來(lái)看，上海通過(guò)設(shè)置一批具有法人資格的公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在“全封閉”的模式下具體實(shí)施公租房市場(chǎng)化運(yùn)作，其職能集中在房源供給、租賃管理、引導(dǎo)社會(huì)主體參與投資建設(shè)等；保障范圍設(shè)置寬泛，不要求當(dāng)?shù)貞艏辖?jīng)常居住一年以上、有一年就業(yè)合同、住房面積低于15平方米的條件即可申請(qǐng)入住公租房；公租房的監(jiān)督管理，主要由上海市、區(qū)兩級(jí)制定規(guī)范化申請(qǐng)審核檢查辦法，以定期或隨機(jī)的方式進(jìn)行監(jiān)督。2．存在的主要問(wèn)題。（1）上海市在保障對(duì)象準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中，并未設(shè)置收入門檻，容易導(dǎo)致符合條件的申請(qǐng)者與可供房源之間形成巨大落差，造成真正存在住房困難的群眾“希望越大，失望越大”。（2）對(duì)居住年限、工作穩(wěn)定性、社會(huì)保險(xiǎn)金繳納等方面加以限制，可能會(huì)對(duì)很多底層外來(lái)務(wù)工人員產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)。這部分群體普遍存在未與工作單位簽訂勞動(dòng)合同、未辦理社會(huì)保險(xiǎn)等情況，由此無(wú)法申請(qǐng)公租房。這部分真正需要住房保障的群體被制度排斥于保障體系之外。（3）上海市取消了收入與財(cái)產(chǎn)的限制，住房面積的要求更是寬松至人均15平方米的條件，試想一戶三口之家擁有上海市將近45平方米的產(chǎn)權(quán)房，依據(jù)目前上海市的房?jī)r(jià)行情，整套住房的價(jià)值將超過(guò)100萬(wàn)元，如果拿去置換，完全不存在住房困難的問(wèn)題。而且擁有產(chǎn)權(quán)房的申請(qǐng)者，如果成功申請(qǐng)到公租房，極有可能將公租房或產(chǎn)權(quán)房對(duì)外出租，賺取租金，將產(chǎn)生很大的尋租空間。（4）監(jiān)督管理機(jī)制不甚健全，盡管上海要求各區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)制定規(guī)范化檢查辦法，但具體執(zhí)行效果不理想，過(guò)多集中于檢查運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)審核狀況，未運(yùn)用多種手段實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，導(dǎo)致很多違約甚至違法行為沒(méi)有得到及時(shí)懲處。

二、其他國(guó)家和地區(qū)公共住房管理模式的啟示

（一）建立健全法律法規(guī)體系一些發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港都十分重視建立健全住房保障法律法規(guī)體系，明確住房保障的實(shí)現(xiàn)方式，并以法律權(quán)威為住房保障政策的有效落實(shí)提供依據(jù)。如美國(guó)為解決中低收入人群的住房問(wèn)題，先后頒布《國(guó)家住房法》、《住房和社區(qū)發(fā)展法》、《國(guó)家經(jīng)濟(jì)房法》等法律，力圖透過(guò)法律的強(qiáng)制力實(shí)現(xiàn)住房保障的目標(biāo)。

（二）充分調(diào)動(dòng)非營(yíng)利性組織等社會(huì)團(tuán)體的力量通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)管理模式的分析發(fā)現(xiàn)，不能僅靠政府責(zé)任強(qiáng)化這一手段，還應(yīng)看到非營(yíng)利組織的巨大潛力，應(yīng)注意引導(dǎo)非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)社會(huì)治理功能的發(fā)揮，減輕政府負(fù)擔(dān)，提高政府工作效率。法國(guó)建立低租金住房聯(lián)合會(huì)，作為非營(yíng)利性組織，承擔(dān)著法國(guó)相當(dāng)部分的公共住房營(yíng)建、投融資平臺(tái)構(gòu)建以及運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，而法國(guó)政府更多為其提供政策傾斜，提供補(bǔ)貼和優(yōu)惠貸款等。

（三）運(yùn)用多種手段實(shí)施動(dòng)態(tài)管理美國(guó)和我國(guó)香港在動(dòng)態(tài)管理手段實(shí)施中有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如美國(guó)的地方管理機(jī)構(gòu)以5年為周期重新審查接受房屋補(bǔ)貼的低收入人群，若發(fā)現(xiàn)其不再符合政府規(guī)定的范圍，則將取消其享受政府補(bǔ)貼的資格，不再幫助其解決住房問(wèn)題。香港房委會(huì)也經(jīng)常對(duì)公共住房申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，防止出現(xiàn)租金設(shè)置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r脫節(jié)現(xiàn)象。

（四）不斷完善配套服務(wù)提高公共住房居民的生活質(zhì)量需要完善的配套服務(wù)保障。新加坡的許多做法值得借鑒和學(xué)習(xí)。新加坡公共住房建設(shè)以方便居民出行為要旨，其主要在公交車站、地鐵出口等附近營(yíng)建，“組屋”住宅施行24小時(shí)緊急維修制度，為居民住戶營(yíng)造出安心、放心的居住環(huán)境。我國(guó)香港地區(qū)重視公屋建設(shè)與配套設(shè)施同步完成，并對(duì)學(xué)校、商場(chǎng)、文化娛樂(lè)項(xiàng)目等進(jìn)行合理布局，盡量滿足居民的生活需求。

三、公租房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展建議

為解決現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)管理模式的問(wèn)題，進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方式，保證住房公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提出完善公租房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的建議。

（一）理清公租房參與主體角色，形成有效良性互動(dòng)根據(jù)社會(huì)治理理論，政府并非社會(huì)管理的唯一有效主體，傳統(tǒng)意義上的政府職能正在悄然發(fā)生改變，像公租房資源這樣的準(zhǔn)公共物品，政府應(yīng)當(dāng)以各種形式積極促進(jìn)非營(yíng)利性組織、人民群眾的廣泛參與。

（二）建立健全住房保障法律法規(guī)體系從其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公共住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理的完備很大程度仰賴住房保障法律法規(guī)體系的建立健全。在法制治理模式下，所有的參與主體都應(yīng)受到法律法規(guī)的約束，保障性住房法律法規(guī)的制定和實(shí)施都應(yīng)通過(guò)多樣的媒體宣傳手段，在社會(huì)征求意見基礎(chǔ)上，擬定意見稿，充分參考民意、反映民意，唯有如此，才能實(shí)現(xiàn)公租房的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

（三）進(jìn)一步完善準(zhǔn)入機(jī)制從目前我國(guó)的公租房建設(shè)來(lái)看，房源數(shù)量有限，必須把好入口關(guān)，否則將導(dǎo)致高收入階層的投機(jī)行為，損害公租房資源分配的公平性，準(zhǔn)入機(jī)制的完善主要在準(zhǔn)入與資格的審核上。1．設(shè)置合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置與社會(huì)公眾和承租人有著密切聯(lián)系，應(yīng)積極匯集民意民智，制定符合社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于申請(qǐng)對(duì)象身份的認(rèn)定，戶籍不應(yīng)成為公租房申請(qǐng)的障礙，只要申請(qǐng)者對(duì)城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)，其收入無(wú)法保證其租住到合適的市場(chǎng)化住房，就應(yīng)保障他們的居住權(quán)。對(duì)于申請(qǐng)對(duì)象條件的限制，必須對(duì)財(cái)產(chǎn)設(shè)置嚴(yán)格要求，保障房體系內(nèi)的群體必須為無(wú)法通過(guò)自身能力解決住房問(wèn)題的人員，政府應(yīng)科學(xué)、合理地綜合考量當(dāng)?shù)鼐用裆钏健⑽飪r(jià)、房租水平等，合理地劃分公租房收入線以及總資產(chǎn)量化標(biāo)準(zhǔn)。2．對(duì)申請(qǐng)條件進(jìn)行嚴(yán)格審核。公租房的審核程序必須實(shí)現(xiàn)透明化、規(guī)范化，對(duì)申請(qǐng)條件進(jìn)行嚴(yán)格審核，申請(qǐng)者家庭的收入來(lái)源多元化為審核工作帶來(lái)很大麻煩。申請(qǐng)者財(cái)產(chǎn)和收入審查工作十分繁復(fù)，若僅靠政府進(jìn)行審查，行政效率不高，且存在浪費(fèi)行政資源現(xiàn)象，作為運(yùn)行模式的重要參與者，非營(yíng)利性組織可依靠其專業(yè)性、貼近基層、靈活性等優(yōu)勢(shì)在公租房準(zhǔn)入程序?qū)徍酥邪l(fā)揮重要作用。首先，申請(qǐng)人的工作單位應(yīng)提供初審意見，據(jù)此非營(yíng)利性組織進(jìn)行復(fù)核，并將檢查結(jié)果進(jìn)行公示，任何參與主體都可行使其監(jiān)督職能。其次，個(gè)人信用體系建立給公租房審核工作帶來(lái)一定的便利，將有效確保管理部門能夠?qū)崟r(shí)掌握保障對(duì)象的住房變動(dòng)以及收入變化情況，目前上海市廉租房建設(shè)中采用的“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)”值得推廣，政府部門之間應(yīng)當(dāng)構(gòu)建信息交換平臺(tái)，對(duì)掌握的信息進(jìn)行共享。最后，可根據(jù)保障對(duì)象的表現(xiàn)，建立信用等級(jí)評(píng)定制度，與保障對(duì)象的銀行貸款、保障房申請(qǐng)直接掛鉤。

（四）合理設(shè)置租金標(biāo)準(zhǔn)政府、社會(huì)公眾、承租人等參與主體應(yīng)通過(guò)相互協(xié)商，確定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)由政府或者產(chǎn)權(quán)者單方面確定。租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置應(yīng)充分考慮承租人收入水平，制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，避免“過(guò)高”或“過(guò)低”的極端。美國(guó)的一些做法值得學(xué)習(xí)，如地方立法確定租金控制水平，主要通過(guò)承租人投票表決，多數(shù)人認(rèn)為租金過(guò)高，則可適當(dāng)調(diào)整租金的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)可根據(jù)治理機(jī)制，通過(guò)定期舉辦價(jià)格聽證會(huì)，保證聽證會(huì)程序的透明化、規(guī)范化，充分征求承租人以及社會(huì)公眾的意見，充分反映廣泛參與主體的利益，避免出現(xiàn)“聽而不證”的現(xiàn)象。

（五）重視并加強(qiáng)退出、監(jiān)督管理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)各方力量，保障對(duì)公租房使用效率的有效監(jiān)管。首先，應(yīng)充分發(fā)揮非營(yíng)利性組織的監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，非營(yíng)利性組織作為貼近基層的民間團(tuán)體，可與承租人之間進(jìn)行更有效的溝通，更容易獲取其信賴，也更容易收集其所需數(shù)據(jù)。可以兩年為周期定期檢查承租人的收入變化、住房使用狀況等，不定期抽查承租人的租賃行為是否規(guī)范，有無(wú)私自改變租賃用途現(xiàn)象存在。其次，應(yīng)建立健全有效互動(dòng)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，保證基本的監(jiān)督渠道暢通。最后，應(yīng)不斷建立健全個(gè)人信用體系，加大懲處力度，制定嚴(yán)厲的懲罰措施。這些都需要參與主體的協(xié)調(diào)配合，只有這樣，才能保障公共資源的公平分配。此外，我國(guó)的公租房建設(shè)也應(yīng)注重配套管理與服務(wù)的跟進(jìn)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)公租房建成后相關(guān)配套服務(wù)能馬上運(yùn)轉(zhuǎn)，以吸引更多的“夾心層”群體申請(qǐng)入住。

四、結(jié)語(yǔ)

在分析我國(guó)現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題的基礎(chǔ)上，嘗試提出完善現(xiàn)有模式的一些建議，避免政府或市場(chǎng)單一管控模式的不足，就應(yīng)充分發(fā)揮政府、非營(yíng)利性組織、社會(huì)公眾、承租人等參與主體的協(xié)商合作。首先，以深圳、重慶、上海為代表的公租房運(yùn)營(yíng)管理模式存在很多問(wèn)題，不外乎準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)界定不合理、租金設(shè)置不合理、監(jiān)管機(jī)制不健全、配套管理跟不上等；其次，“他山之石，可以攻玉”，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在公共住房管理模式有許多可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)，如法律法規(guī)體系的建立健全、社會(huì)力量的充分調(diào)動(dòng)、監(jiān)督管理的動(dòng)態(tài)化實(shí)施等，我國(guó)都可在考慮國(guó)情基礎(chǔ)上吸納；最后，筆者提出理順公租房參與主體角色、建立健全住房保障法律法規(guī)體系、進(jìn)一步完善準(zhǔn)入機(jī)制、合理設(shè)置租金標(biāo)準(zhǔn)、重視并加強(qiáng)退出、監(jiān)督管理等相關(guān)建議。

作者：徐靜徐遠(yuǎn)珍單位：重慶郵電大學(xué)四川理工學(xué)院