公租房裝飾裝修的對(duì)策范文
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《中國(guó)建筑裝飾裝修雜志》2014年第八期
1我國(guó)公共租賃住房全裝修的發(fā)展?fàn)顩r
我國(guó)保障性住房建設(shè)起步較晚，不少保障性住房政策還處于探索階段。公共租賃住房全裝修的發(fā)展更是緩慢，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因有以下方面：
1.1法律法規(guī)、政策方面我國(guó)目前有關(guān)低收入人群的住房保障制度的法律、法規(guī)很不健全[3]，這極大地影響了住房全裝修的實(shí)施。首先，政府的推行力度不夠。雖然政府職能部門(mén)多次發(fā)文倡導(dǎo)全裝修，但始終只是建設(shè)部的一個(gè)倡導(dǎo)性政策，而非行政手段強(qiáng)制實(shí)施；其次，推進(jìn)全裝修住宅發(fā)展的配套措施缺乏。目前尚沒(méi)有專(zhuān)用的全裝修住宅預(yù)售合同示范文本，缺乏統(tǒng)一的、可操作性強(qiáng)的全裝修住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；三是終端責(zé)任不清。住宅設(shè)備與全裝修住宅的保修期起算點(diǎn)不一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后責(zé)任歸屬不明確。
1.2建設(shè)模式方面土建與裝飾裝修分割。無(wú)論從專(zhuān)業(yè)技術(shù)角度，還是從系統(tǒng)工程的理論出發(fā)，住宅的土建主體工程與裝飾裝修都是一個(gè)不可分割的整體。但因?yàn)槊鞣康牧餍校斐闪送两ㄅc裝飾裝修之間銜接存在空白與矛盾。從設(shè)計(jì)方面來(lái)看，土建設(shè)計(jì)與裝飾裝修設(shè)計(jì)由不同的單位完成，未進(jìn)行有效的整合，即使是全裝修住宅，由于開(kāi)發(fā)商的管理能力弱、經(jīng)驗(yàn)缺乏、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備不充分、裝修定位不明等原因，土建與裝修設(shè)計(jì)的脫節(jié)仍比較普遍。從施工方面來(lái)看，土建施工與裝飾裝修施工由不同的單位完成，不能很好地協(xié)調(diào)兩者之間的矛盾，對(duì)全裝修住宅的成本、質(zhì)量、美觀及使用功能等都帶來(lái)了不良的影響，甚至造成質(zhì)量隱患。另外，土建與裝修監(jiān)理等管控人員的不同，也會(huì)造成管理前后的不連貫。
1.3開(kāi)發(fā)商方面一是認(rèn)為目前毛坯房銷(xiāo)售良好，全裝修住宅對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售并沒(méi)有太大的促進(jìn)作用，反而因?yàn)檠b飾裝修使得總體房?jī)r(jià)升高，影響銷(xiāo)售情況；二是僅將全裝修視為一項(xiàng)多余服務(wù)，利潤(rùn)不大甚至無(wú)利可圖；三是全裝修住宅開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，相應(yīng)的稅收、開(kāi)發(fā)管理、廣告、銷(xiāo)售成本將因此增加，增加了資金壓力；四是增加了裝飾裝修維護(hù)責(zé)任。因此，現(xiàn)階段對(duì)于大部分地區(qū)的開(kāi)發(fā)商而言，真正的利潤(rùn)點(diǎn)在住宅產(chǎn)品本身而并非裝飾裝修上，在目前毛坯房依然銷(xiāo)售不錯(cuò)的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商本著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、多一事不如少一事的態(tài)度，大多不愿意開(kāi)發(fā)全裝修住宅。
1.4設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)方面目前我國(guó)裝修業(yè)發(fā)展尚不成熟，家裝企業(yè)水平參差不齊，從業(yè)人員基本上是散兵游勇，裝飾裝修質(zhì)量難以保證，多數(shù)企業(yè)“心有余而力不足”。全裝修住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)裝飾裝修設(shè)計(jì)要求較高，要求以共性的設(shè)計(jì)來(lái)滿足不同用戶的個(gè)性要求，且要與建筑設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)，目前具備條件的設(shè)計(jì)企業(yè)的數(shù)量及管理技術(shù)能力尚不能滿足需要。裝修部品的配套性、通用性差，還沒(méi)有達(dá)到模數(shù)化、系列化，規(guī)模化生產(chǎn)的要求。
2推進(jìn)公共租賃住房全裝修的對(duì)策建議
公共租賃住房建設(shè)作為政府主導(dǎo)的一種住房開(kāi)發(fā)模式，理應(yīng)在推進(jìn)住宅全裝修，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面有所作為。推進(jìn)公共租賃住房全裝修的根本目的是提高公共租賃住房裝飾裝修產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高效率和效益，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，保證裝飾裝修工程質(zhì)量，在此基礎(chǔ)上滿足不同租賃者的個(gè)性化需求，為租賃者提供滿意的全裝修住宅。
2.1明確公共租賃住房全裝修發(fā)展目標(biāo)我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，對(duì)公共租賃住房建設(shè)而言，帶有明顯的政府主導(dǎo)型色彩。公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，它不但打破了陳舊的裝修體制，更重要的是將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化建設(shè)的軌道，是一次質(zhì)的飛躍[4]，推動(dòng)公共租賃住房全裝修發(fā)展的目的、實(shí)現(xiàn)途徑及表現(xiàn)形式見(jiàn)圖1。
2.2建立公租房全裝修的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)公共租賃住房的建設(shè)主要是為緩解當(dāng)前的住房壓力，解決城鎮(zhèn)“夾心層”居民的住房問(wèn)題，因此，全裝修建設(shè)模式的推廣以及交付使用應(yīng)當(dāng)依據(jù)“夾心層”人群的經(jīng)濟(jì)承受范圍而建立各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2.3盡快制定相關(guān)法律法規(guī)和政策(1)要研究制定推進(jìn)公共租賃住房全裝修發(fā)展的政策。應(yīng)結(jié)合全裝修施工與管理技術(shù)的發(fā)展及標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化的要求，從技術(shù)政策、經(jīng)濟(jì)政策和管理辦法等三個(gè)方面，盡快制定相關(guān)財(cái)政、稅收、資金保障等方面的扶持及優(yōu)惠政策，促進(jìn)公共租賃住房全裝修更好更快的發(fā)展。(2)要研究制定與一體化運(yùn)作模式相配套的合同管理體系，包括全裝修住宅設(shè)計(jì)格式合同、施工格式合同、設(shè)計(jì)施工總承包格式合同、項(xiàng)目管理格式合同、售房格式合同等，減少糾紛，為公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。
2.4著力構(gòu)建技術(shù)保障體系(1)要推進(jìn)公共租賃住房全裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化。目前全裝修標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、工業(yè)化程度不高，應(yīng)逐步建立健全符合我國(guó)實(shí)際的公共租賃住房全裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系，盡快制定有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、配套化的裝修部品體系、櫥柜及配套電器部品體系、衛(wèi)浴部品體系、門(mén)及門(mén)套部品體系、固定家具及活動(dòng)家具體系、吊頂部品體系、裝飾背景墻體系等。建立部品性能認(rèn)定體系，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行部品化和工業(yè)化方面的研究與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品。(2)要注重綠色、節(jié)能、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。裝飾裝修中應(yīng)盡量減少對(duì)自然資源材料的選用，改用新型環(huán)保材料，尤其要限制使用能揮發(fā)對(duì)人體有害氣體的材料的應(yīng)用，確保室內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量。淘汰落后的施工工藝，減少現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。(3)要注重人才培養(yǎng)。人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本，當(dāng)前社會(huì)上的裝飾裝修從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，尤其是缺乏高素質(zhì)的設(shè)計(jì)人員、管理人員及具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)施工技術(shù)人員等。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員繼續(xù)教育和培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)從業(yè)人員和后備人才的培養(yǎng)。同時(shí)應(yīng)適時(shí)開(kāi)展對(duì)裝飾裝修行業(yè)的職業(yè)資格認(rèn)證，探索建立執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度、持證上崗制度等。加大產(chǎn)、學(xué)、研合作力度，通過(guò)政府、高校、企業(yè)等相互合作，提升研發(fā)水平，加快高新技術(shù)應(yīng)用推廣，提高公共租賃住房建設(shè)水平。
2.5加強(qiáng)對(duì)骨干企業(yè)的培育(1)研究建立由政府、開(kāi)發(fā)商、裝飾裝修設(shè)計(jì)單位、裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商等單位間長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系的公租房裝飾裝修建設(shè)和管理新模式。目前可通過(guò)建立公共租賃住房全裝修合格承包商名錄的方式，促進(jìn)公共租賃住房全裝修產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成大、中、小企業(yè)并存，既競(jìng)爭(zhēng)又互補(bǔ)的市場(chǎng)格局。(2)要引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝修裝飾設(shè)計(jì)及施工、裝修構(gòu)配件或部品生產(chǎn)等骨干企業(yè)，向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。(3)要促進(jìn)一體化的全裝修產(chǎn)業(yè)集團(tuán)形成與發(fā)展。目前，國(guó)內(nèi)可以向社會(huì)提供綜合性、一體化全裝修服務(wù)的企業(yè)并不多，對(duì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用也不大。
2.6構(gòu)建公共租賃住房全裝修質(zhì)量保證體系首先，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及設(shè)計(jì)、施工、材料和部品生產(chǎn)企業(yè)分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的完備的責(zé)任體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商位于質(zhì)量保證體系金字塔的頂端，既是公共租賃住房建設(shè)的組織者和管理者，也是公共租賃住房全裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，直接對(duì)租賃者負(fù)責(zé)。此外，還要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工單位的資質(zhì)管理，推行部品性能認(rèn)定，探索和開(kāi)展公共租賃住房全裝修設(shè)計(jì)、施工、部品等方面的質(zhì)量保險(xiǎn)，增強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工、部品供應(yīng)單位的責(zé)任能力和理賠能力。政府有關(guān)部門(mén)要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)所建設(shè)的公共租賃住房進(jìn)行質(zhì)量保證保險(xiǎn)，促進(jìn)公共租賃住房質(zhì)量保證保險(xiǎn)的推行。同時(shí)要進(jìn)一步明確公共租賃住房物業(yè)管理責(zé)任體系。由于公共租賃住房全裝修價(jià)值鏈分為土地獲取、設(shè)計(jì)施工、物業(yè)租售、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。而物業(yè)管理是租賃者關(guān)注的重點(diǎn)，是公共租賃住房的終端服務(wù)，應(yīng)盡快出臺(tái)公共租賃住房物業(yè)管理相關(guān)政策，落實(shí)公共租賃住房物業(yè)管理主體各項(xiàng)法定責(zé)任，保證公共租賃住房又好又快、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。結(jié)語(yǔ)租賃住房全裝修是對(duì)社會(huì)、行業(yè)發(fā)展及企業(yè)和租賃者都有利的建設(shè)模式，是未來(lái)公共租賃住房建設(shè)的主要形式。目前，我國(guó)在這一建設(shè)模式還不夠成熟，需要以政府為領(lǐng)頭人，以科研為支撐，領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)發(fā)商、材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等在全裝修的建設(shè)模式中逐步建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展體系，盡快出臺(tái)有關(guān)政策和法律法規(guī)，明確各建設(shè)主體的責(zé)任，規(guī)范和引導(dǎo)公共租賃住房全裝修市場(chǎng)，加強(qiáng)質(zhì)量控制，提高工程質(zhì)量水平，切實(shí)保障租賃者的合法權(quán)益，保證公共租賃住房全裝修市場(chǎng)的健康發(fā)展。
作者：賈華琴單位：浙江省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)