二手房交易納稅論文范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了二手房交易納稅論文參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

1基于最小二乘法的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)漲幅動(dòng)態(tài)調(diào)整模型

在現(xiàn)有二手房?jī)r(jià)格評(píng)估模型中，通常認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格＝基準(zhǔn)房?jī)r(jià)格＊修正系數(shù)。此方法忽略了一點(diǎn)，即隨著市場(chǎng)的變化，原先的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)可能已經(jīng)失去參考價(jià)值。因此，需考慮跟蹤市場(chǎng)上各類房屋的掛牌及成交價(jià)格，以動(dòng)態(tài)調(diào)整基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。本文采用最小二乘法分別擬合出二手房掛牌價(jià)格和二手房實(shí)際成交價(jià)格的變化曲線，預(yù)估本期房屋的掛牌價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格。同時(shí)，采用二級(jí)評(píng)估機(jī)制，即綜合考量計(jì)算出來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅和觀察點(diǎn)的房?jī)r(jià)漲幅。基準(zhǔn)房?jī)r(jià)調(diào)整模型如圖2所示。其中，最小二乘法的實(shí)現(xiàn)過(guò)程如圖3所示。

2具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程

最小二乘法是分析長(zhǎng)期趨勢(shì)較常用的方法。設(shè)趨勢(shì)變化為時(shí)間t的函數(shù)：y＝x（t），本文認(rèn)為房屋基準(zhǔn)價(jià)是一個(gè)時(shí)間上的序列值，因此可以用最小二乘法得出其變化趨勢(shì)直線。根據(jù)往期基準(zhǔn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，逐期增減量大致相同，其發(fā)展趨勢(shì)呈直線型。因此，可以設(shè)法找出一條最合適的直線：Y＝a＋bxi。其中，Y為基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，即為時(shí)間序列的因變量；xi為時(shí)間，即為每一期房?jī)r(jià)的期數(shù)值；對(duì)應(yīng)每一個(gè)xi，可以根據(jù)上式求出Yi＝a＋bxi。根據(jù)公式推算出的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際基準(zhǔn)房?jī)r(jià)存在一定誤差εi＝Y(jié)′i－Yi。

確定參數(shù)a，b的合適值，使誤差的平方和最小。根據(jù)函數(shù)極值原理，要使誤差平方和Q最小，其必要條件是其對(duì)a和b的一階偏導(dǎo)數(shù)等于零，回歸系數(shù)a和b所表示的直線方程，就是對(duì)觀察直線方程的最佳擬合。其中，y為各期實(shí)際房屋基準(zhǔn)價(jià)格；x為期數(shù)值；N為時(shí)間序列項(xiàng)數(shù)（期數(shù)）。求出a、b參數(shù)，即可建立直線模型：Y＝a＋bx。其中，Y為預(yù)測(cè)值，x為預(yù)測(cè)的期數(shù)值。將預(yù)測(cè)的期數(shù)值代入模型，即可計(jì)算出當(dāng)期二手房掛牌價(jià)格或當(dāng)期二手房成交價(jià)格。通過(guò)與上期價(jià)格進(jìn)行比較，可得出漲幅數(shù)據(jù)。根據(jù)掛牌價(jià)漲幅和成交價(jià)漲幅計(jì)算出本期房?jī)r(jià)綜合漲幅。同時(shí)，為合理評(píng)估價(jià)格，采用二級(jí)評(píng)估機(jī)制，根據(jù)以下公式計(jì)算綜合漲幅：綜合漲幅＝觀察點(diǎn)漲幅＊權(quán)重＋計(jì)算漲幅＊權(quán)重。所謂觀察點(diǎn)是指具備一定房?jī)r(jià)特性的房屋，如同一地區(qū)范圍內(nèi)、同一種類型（高層、別墅等）的房屋。

3結(jié)語(yǔ)

本文設(shè)計(jì)了存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)總體架構(gòu)，并詳細(xì)介紹了其中的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整模型，采用最小二乘法，根據(jù)歷史價(jià)格預(yù)測(cè)本期價(jià)格，克服專家評(píng)價(jià)模型的主觀性和隨意行，使預(yù)估結(jié)果更加準(zhǔn)確有效。該系統(tǒng)可以合理評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，有效識(shí)別“陰陽(yáng)合同”，一定程度上遏制逃稅、漏稅現(xiàn)象。

作者：周歡單位：揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)信息工程學(xué)院南京工業(yè)大學(xué)電子與信息工程學(xué)院