二手房交易納稅論文范文

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1基于最小二乘法的基準(zhǔn)房價漲幅動態(tài)調(diào)整模型

在現(xiàn)有二手房價格評估模型中，通常認(rèn)為二手房價格＝基準(zhǔn)房價格＊修正系數(shù)。此方法忽略了一點(diǎn)，即隨著市場的變化，原先的基準(zhǔn)房價可能已經(jīng)失去參考價值。因此，需考慮跟蹤市場上各類房屋的掛牌及成交價格，以動態(tài)調(diào)整基準(zhǔn)房價。本文采用最小二乘法分別擬合出二手房掛牌價格和二手房實(shí)際成交價格的變化曲線，預(yù)估本期房屋的掛牌價格和實(shí)際成交價格。同時，采用二級評估機(jī)制，即綜合考量計算出來的房價漲幅和觀察點(diǎn)的房價漲幅。基準(zhǔn)房價調(diào)整模型如圖2所示。其中，最小二乘法的實(shí)現(xiàn)過程如圖3所示。

2具體實(shí)現(xiàn)過程

最小二乘法是分析長期趨勢較常用的方法。設(shè)趨勢變化為時間t的函數(shù)：y＝x（t），本文認(rèn)為房屋基準(zhǔn)價是一個時間上的序列值，因此可以用最小二乘法得出其變化趨勢直線。根據(jù)往期基準(zhǔn)房價數(shù)據(jù)，逐期增減量大致相同，其發(fā)展趨勢呈直線型。因此，可以設(shè)法找出一條最合適的直線：Y＝a＋bxi。其中，Y為基準(zhǔn)房價，即為時間序列的因變量；xi為時間，即為每一期房價的期數(shù)值；對應(yīng)每一個xi，可以根據(jù)上式求出Yi＝a＋bxi。根據(jù)公式推算出的基準(zhǔn)房價與實(shí)際基準(zhǔn)房價存在一定誤差εi＝Y(jié)′i－Yi。

確定參數(shù)a，b的合適值，使誤差的平方和最小。根據(jù)函數(shù)極值原理，要使誤差平方和Q最小，其必要條件是其對a和b的一階偏導(dǎo)數(shù)等于零，回歸系數(shù)a和b所表示的直線方程，就是對觀察直線方程的最佳擬合。其中，y為各期實(shí)際房屋基準(zhǔn)價格；x為期數(shù)值；N為時間序列項(xiàng)數(shù)（期數(shù)）。求出a、b參數(shù)，即可建立直線模型：Y＝a＋bx。其中，Y為預(yù)測值，x為預(yù)測的期數(shù)值。將預(yù)測的期數(shù)值代入模型，即可計算出當(dāng)期二手房掛牌價格或當(dāng)期二手房成交價格。通過與上期價格進(jìn)行比較，可得出漲幅數(shù)據(jù)。根據(jù)掛牌價漲幅和成交價漲幅計算出本期房價綜合漲幅。同時，為合理評估價格，采用二級評估機(jī)制，根據(jù)以下公式計算綜合漲幅：綜合漲幅＝觀察點(diǎn)漲幅＊權(quán)重＋計算漲幅＊權(quán)重。所謂觀察點(diǎn)是指具備一定房價特性的房屋，如同一地區(qū)范圍內(nèi)、同一種類型（高層、別墅等）的房屋。

3結(jié)語

本文設(shè)計了存量房交易納稅評估系統(tǒng)總體架構(gòu)，并詳細(xì)介紹了其中的基準(zhǔn)房價動態(tài)調(diào)整模型，采用最小二乘法，根據(jù)歷史價格預(yù)測本期價格，克服專家評價模型的主觀性和隨意行，使預(yù)估結(jié)果更加準(zhǔn)確有效。該系統(tǒng)可以合理評估房產(chǎn)價值，有效識別“陰陽合同”，一定程度上遏制逃稅、漏稅現(xiàn)象。

作者：周歡單位：揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)信息工程學(xué)院南京工業(yè)大學(xué)電子與信息工程學(xué)院