管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的運用范文

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摘要：管理會計主要是會計實踐過程中逐漸發(fā)展起來的會計學的一個分支，它為經(jīng)營管理服務，綜合會計、統(tǒng)計的方法將信息收集、加工，為決策提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)通過管理會計的實施與管理，建立了項目成本管控體系，通過對工程項目的前、中、后期進行計劃、管理與考核，在提升戰(zhàn)略管理能力、高效使用企業(yè)資源、有效控制經(jīng)營風險等方面均取得了成效。

關鍵詞：管理會計；成本管控；房地產(chǎn)

一、建立有效的房地產(chǎn)項目成本管控體系

房地產(chǎn)項目成本控制是開發(fā)商一大課題。房地產(chǎn)項目成本指項目開發(fā)建設、銷售運營過程中所花費的全部成本。含土地成本、前期工程、建筑安裝、基礎設施投入、開發(fā)間接投入等。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)建立了項目成本管控體系，主要從四個方面著手：一是制定項目成本計劃；二是實施項目成本控制；三是實施項目成本核算；四是進行項目成本分析與考核。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的總體思路

（一）工程項目前期———建立成本控制目標

1.在建工程審批立項。公司規(guī)劃和工程管理人員，對項目的立項、可行性研究進行分析，立足先算后干的思路，對項目的工程成本及可預算的經(jīng)濟效益做好測算，確保工程項目不超概算，資金不出缺口。

2.簽訂承包合同。在建工程審批立項后應組織審定項目預算簽訂工程承包合同。合同內容涵蓋項目、范圍、價款、預付款比例、結算方法、建設周期、竣工期限、特殊事項處理、違約責任、驗收等。明確發(fā)包方、承包方雙方的責任，并據(jù)以辦理竣工決算和資金轉賬等手續(xù)。

（二）工程項目中期———嚴格規(guī)范程序

財務部門依據(jù)工程合同設立明細臺賬，登記相關的合同金額、施工期間、各階段完工進度情況、決算情況、各年度付款情況、累計開票情況等。按工程合同項目進行成本控制，明細單獨核算，實施財務監(jiān)督。

1.項目如未立項，或雖已立項，但未下達投資計劃的項目，合同審計工作應當介入直至完成。對于超計劃的項目，停止辦理項目所需建設款項。

2.各業(yè)務部門根據(jù)工程進度計劃，按月編制成本預算，并及時組織進行成本分析，對實施結果進行檢查，制定改進措施。

3.進度款嚴格按照完成工作量及合同規(guī)定進行預付，杜絕超工程進度付款的情況發(fā)生。

4.完善資金管理制度。（1）根據(jù)項目管理策劃書對項目資金進行估算和預測制定項目資金管理計劃。（2）管理項目資金賬戶。嚴禁將資金賬戶出租、出借；嚴禁一人保管資金賬戶預留全部印鑒章；資金賬戶注銷后的銀行預留印鑒章必須全部上交企業(yè)。（3）資金控制分清項目性質，如材料款、設備款、進度款、余款、質保金等，同時提前申報歸口部門使用的資金情況，不能不申報而臨時動用其他項目的資金。（4）資金使用檢查與分析。定期檢查資金管理情況，制定相應的糾正和預防措施，必要時形成文件，以實施持續(xù)改進。

（三）項目后期———做到心中有數(shù)

1.待項目完工后財務部認真審核項目結算的發(fā)票、預算書、交工驗收資料、決算書等，完成項目成本核算，為項目最后一道驗收把好關。實施成本核算應當強調“四個確保”：（1）確保成本核算對象方法與項目責任成本范圍一致。（2）確保當期成本開支情況真實反映。不得以估計成本、預算成本或計劃成本代替實際成本。（3）確保項目成本臺賬與原始數(shù)據(jù)記錄一致。（4）確保施工形象進度、施工產(chǎn)值統(tǒng)計、實際成本歸集三者同步。

2.積極參與完工項目的后評估制度。從技術、財務和經(jīng)濟等方面，對各項指標進行分析總結，總結經(jīng)驗教訓，為今后的投資決策提供參考依據(jù)。

3.后期考核。企業(yè)在項目完工或結束時、跨年度施工時、項目出現(xiàn)重大問題時，或企業(yè)認為有必要時，必須對項目成本進行考核，根據(jù)項目成本的考核結果按規(guī)定對相關責任人實施獎罰，考核內容包括這三方面：成本管控基礎資料的收集、整理、保管及歸檔情況；項目成本責任制度實施情況；項目成本目標的完成情況。

三、管理會計對實施成本管控的作用

（一）經(jīng)營管理水平得到提升

企業(yè)實施管理會計，通過成本監(jiān)控的手段，匯集信息反映到?jīng)Q策機構，可以動態(tài)地調整經(jīng)營策略，提升管理能力，能最大程度地實現(xiàn)經(jīng)營目標。

（二）資源實現(xiàn)高效利用

企業(yè)實施管理會計，對項目資金實行集中管理、統(tǒng)一調配，可以提高資金的使用效率。同時，能夠對項目資金的收支情況進行及時監(jiān)督和控制，避免資源浪費和低效使用。

（三）經(jīng)營風險有效控制

1.企業(yè)下一年度的經(jīng)營情況，通過實施成本管控，提前暴露問題。

2.管理層參照成本管控結果，發(fā)現(xiàn)潛在風險所在，預先采取防范措施，規(guī)避和化解風險。

四、管理會計在成本管控中應用探索

房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計起到提高企業(yè)資金運轉效率、加強資金控制的作用。管理會計師扮演著領導的參謀和助手角色，是企業(yè)發(fā)展的“助推器”。管理會計工作“未雨綢繆”，幫助企業(yè)管理層參照過去，預測未來。

（一）實施管理會計離不開管理層支持

1.“工欲善其事必先利其器”。管理會計是一項專業(yè)度很強的工作，需要設立獨立的管理會計部門，專門負責對企業(yè)的整個管理活動、業(yè)務活動、財務活動進行監(jiān)管。

2.保證管理會計師專職。管理會計師日常工作耗費大量精力，既要剖析資金流向，還去項目現(xiàn)場實踐調查與理解業(yè)務。因此，不能安排兼職。

（二）實施管理會計離不開人才隊伍建設

1.加強外部招引。管理會計不是一個技術崗位，而是一個管理崗位。要求執(zhí)業(yè)人員不光專業(yè)知識過硬，熟悉財經(jīng)法規(guī)和會計操作，還應對企業(yè)的市場定位、戰(zhàn)略方向、經(jīng)營模式等也要有所了解，具備一定的戰(zhàn)略高度、管理水平以及創(chuàng)新能力。

2.重視內部培養(yǎng)。一名優(yōu)秀的管理會計師往往是企業(yè)內部機制培養(yǎng)出來的。房地產(chǎn)企業(yè)人員流動性大，對于管理會計師這類核心人才，要做到“三心”：有心培養(yǎng)，悉心照顧，放心干事。

（三）實施管理會計離不開企業(yè)文化氛圍

1.管理會計實施效果要得到有效的保障，一定程度上取決于領導層的價值觀，將管理會計的方法運用到自己日常管理和重大決策中，不能為了自身利益和短期利益，而忽略管理會計的應用價值。

2.管理會計不能成為“無源之水無本之木”。企業(yè)要完善組織結構，各級部門要統(tǒng)一思想，上下齊心，正確認識、積極配合，推進管理會計在企業(yè)的實施。

3.管理會計實施需要制度保障。企業(yè)要建立完善的內控體系、管理流程，來為管理會計獲取及時、真實的數(shù)據(jù)，明確各項管理會計指標考核的責任范圍。

4.管理會計實施順利與否，人是關鍵。一方面管理層要努力提升自己的管理水平、業(yè)務能力、領導能力以及團隊合作能力，積極掌握新的會計理念和方法。

5.管理會計實施的條件是工作環(huán)境的改善。一是硬件支持，為管理會計部門提供更好的硬件設施。二是軟件支持，企業(yè)要使用更加高效、精確的會計軟件取代手工記賬方式，提高會計工作的效率和效果。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，企業(yè)唯有“修煉內功”提升競爭力應對行業(yè)洗牌。房企受到融資限制、銷售困難、價格折讓、成本飆升等因素影響，逐步由粗放式管理向精細化管理轉變。管理會計的推廣使用是大勢所趨，相信在不久的將來，會在房企成本管控中發(fā)揮日益重要的作用。

參考文獻：

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[2]張繼德,姜鵬.我國管理會計理論發(fā)展中存在的問題和對策[J].會計之友,2014(23).

作者：張澤民 單位：南京江寧上坊建設開發(fā)有限公司