流轉模式評估的集體土地論文范文

本站小編為你精心準備了流轉模式評估的集體土地論文參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、江蘇昆山模式：集體土地流轉的三集中、三置換、三大合作

1、主要做法。昆山通過深化農村集體土地的流轉，逐步推進工業化、城市化和農村現代化，在空間形態上使“城市更像城市、農村更像農村、園區更像園區”，在具體操作中，提出了：（1）以“三集中”優化土地資源配置“。三集中”，一是工業向規劃區集中，通過“退二進三”、或“退二還一”，進行異地置換。二是農業用地向規模經營集中，鼓勵組建土地股份合作社，發展規模現代農業。三是農戶向新型社區集中居住，宅基地換房進城進鎮、或就地集中居住。（2）以“三置換”更好保障農民權益。“三置換”，一是將集體資產和個人經營性資產所有權、分配權置換成社區股份合作社股權；二是將土地承包權、經營權置換成土地合作社股權或置換基本社會保障；三是將宅基地使用權及住房所有權置換城鎮住房，或進行貨幣化置換，或置換二三產業用房和股份合作社股權。（3）以“三大合作”鞏固富民強村根基的思路。“三大合作”包括社區股份合作、土地股份合作和農民專業合作社，農民專業合作社又包括富民合作社和勞務合作社。截止2011年，昆山市新增農村集體建設用地近3萬畝，有效解決了項目用地問題，農村土地流轉率達92.8%。2、昆山集體土地流轉的主要經驗。（1）科學規劃成為集體土地利用和開發的基礎。提出了“分片發展、城市全覆蓋、大區域聯動”三個新理念，將市域看作一個城市整體來統一規劃，逐步形成了城市總體規劃—分片區總體規劃—各鎮總體規劃—村規劃的編制體系。（2）通過多種途徑建立農民的多重保障。昆山市積極探索建立了“土地換保障”的辦法，農民有穩定、持久的生活保障是開展農村土地流轉順利推進的關鍵。（3）通過股份合作，保障農民的土地權益。開展土地流轉的一個重要環節是如何合理的分配土地所產生的增值收益。富民合作社、土地股份合作社、社區股份合作社，是昆山在土地流轉中確保農民的土地權益，實現農民共同富裕的主要載體。目前，該市已累計組建農村新型合作經濟組織462家，其中社區股份專業合作社132家、農地股份專業合作社123家、農民專業合作社59家、勞務專業合作社2家、富民合作社146家，累計入社農民10.3萬戶。農民走上了“家家有物業、戶戶有資本、人人有股份”的共同富裕之路。

二、對我國現有集體土地流轉模式的評價

廣東的集體建設用地流轉具有明顯的自下而上性。它首先在南海、中山、東莞等地，由農民集體自發進行。2011年9月13日，廣州市政府《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》，意味著廣州市集體建設用地流轉走向合法化。但是，廣州市集體建設用地進入市場的限制條件是：不能用于開發房地產和住宅類項目，一旦違反或者沒有按照批準的用途使用集體建設用地，視同違法處理。廣東南海的土地股份合作制模式，不僅承認了土地在農業用途時農民對土地具有收益權，而且還承認了土地在用做非農業用途以后農民有權享有土地的增值收益，既延伸了在農村土地承包制下農民對承包的土地擁有長期而有保障的土地權利，也使農民的土地承包權因為新的收益形式和更高的收益而得到進一步的加強。但是，只有開發項目取得成功才能增強保障能力，否則會使農民得不到保障。因此，開發性安置模式能否取得成功，關鍵在于如何選擇開發項目。從經驗看，必須選擇市場風險比較小、資金收益比較穩定的項目，除此以外還要考慮與工業區建設、城市功能相配套的開發項目。成都模式的土地流轉，在土地集中經營過程中，農村集體經濟出現了大范圍復蘇，“三個集中”的同時實施了農業產業化經營、農村發展環境建設和農村扶貧開發。成都模式重點解決“錢從哪里來”“、人往那里去”和“地該怎么用”的問題，將產業、土地、農民一體規劃，協調推進。以工業化推動城鎮化，以工業化、城鎮化推動農業現代化，加快建立以工促農、以城帶鄉的長效機制，大力推進城鄉一體化，加快新型工業化、農業現代化和新型城鎮化進程。以政府引導或直接投入的土地整理集約利用換取產業和資本支撐，以產業和資本支撐換取農民就業與轉移，以保障覆蓋和已有的轉移促進農民放棄土地，最終實現“三個集中”。

成都將項目帶動、土地整理和政府支持作為引導土地流轉的推動因素，最終促成農民落地轉移，以解決“人往何處去”的問題，這構成了成都市城鄉土地流轉的基本發展模式。成都市2007年出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》，主要涉及了產權代表界定、集體建設用地整理和儲備、流轉管理、宅基地流轉和地價收益管理等方面內容。逐步探索集體建設用地直接向土地一級市場靠攏的辦法，讓農民享受到土地發展權帶來的收益。在昆山的三種農民合作社中，土地承包權完全可以作為農民的收益性資產而獨立存在。城市化和工業化的過程，實際上是一個勞動力、土地等要素大規模流動和自由交易以實現優化配置的過程。農民的土地承包經營權成了農民可交易的資產，有利于農民共享土地要素增值收益。維護農民的這種資產權利，政府要做的是制定相關規則，并加以實施和保護。農民要行使土地要素的定價權，集體合作是一種必要的制度保障。在昆山的三種農民合作社中，處于核心地位的因素是農民對于土地的法定權利和農民的集體成員身份。采用合作社可能是現有制度框架下的最佳選擇。因為這種組織方式既符合憲法和法律關于土地公有制的要求，又使得勞動力和土地要素的自由流動成為可能。從以上集體土地流轉模式可以看出，在發展土地市場的過程中，上述地方都堅持了土地土地公有制不相矛盾，而且是實現兩種土地公有制的一種可行方式。發展集體建設用地的流轉和交易，需要打破對農地轉用的國家壟斷，改變政府對集體土地的用途管制，讓地權所有者直接參與市場交易過程，主導土地要素的定價權。這是中國土地制度改革和政策調整的基本方向，也是中國新型城鎮化的必由之路。從現有農村集體土地流轉的實踐探索中可以發現，農村集體土地股份合作制是目前普遍能夠容易接受的土地產權實現形式。在各地已經出現的股份制模式中，廣東南海和江蘇昆山的股份制模式最為成熟。在農村集體土地流轉實踐中，傳統集體產權制度采取了股份合作制的形式，能夠有效地保證農民在土地流轉中的收益份額，減少傳統的集體產權制度下討價還價的成本。農村集體土地股份合作制作為農村集體土地產權的一種制度創新，是協調各相關利益主體的利益實現機制，有其內在的生命力。在新型城鎮化過程中，農村集體土地流轉要以股份合作制產權變革為契機，結合區域差異化特征，走農村集體土地產權多元化制度變遷模式。這樣，農民除了農業收入、工資收入、出租土地和房屋的租金收益及經營性收入外，每年還可以額外獲得來自于集體經濟組的股權分紅，農民既分享了城鎮化的成果，又實現了收入的增長。因此，農村集體土地流轉，應該成為進一步增加農民財產性收入的重要途徑。

三、進一步推進我國農村集體土地流轉的主要途徑

（一）開展集體建設用地集約利用工作，實現城鄉土地資源合理銜接土地市場已經成為要素市場中不可或缺的重要組成部分，兩大要素市場的對接集中在了城鄉土地市場的有效對接方面。雖然土地制度作為國家穩定的基石，不許動搖，但是，可以在城鄉土地制度之間尋找合理的結合點，進行適度的制度創新。城市和農村建設用地在功能定位和利用方面，存在很大的共性和互補性，必將在新型城鎮化協調發展中承擔共同的任務。為了提高農村集體建設用地利用效率，把原先閑置、浪費的集體建設用地騰退出來，用作城區產業轉移和功能疏解需要的建設用地，這樣就增加了建設用地的有效供給，成為在不突破城鄉建設用地指標總量的前提下，最實際和最有效的選擇。在土地資源有限的條件下，沒有其他更好的選擇。通過體制機制創新，允許農村集體建設用地根據市場規律，通過適當的流轉模式，充分融入城市建設中去，實現農村集體建設用地的高效集約利用，從而在城鎮化發展過程中發揮關鍵性的杠桿作用，已經成為未來實現新型城鎮化發展目標的重要突破口。雖然目前宅基地指標緊張與空置現象并存，但是，由于宅基地涉及農民基本居住權利，謹慎開展宅基地集約利用工作，可在近期內先探索宅基地集約利用和自愿有償退出機制，在適當區域開展試點。在村民自愿前提下，進行宅基地集約利用，減少宅基地空置，將節約出來的宅基地用來集中開發建設。在試點成熟的基礎上，積極建立宅基地股權化的退出機制，從制度上解決宅基地空置與指標緊張并存的困境。遠期來看，可以將農村宅基地審批與宅基地集約利用、村莊合并、農民住房保障等問題統一納入城鄉住房保障系統，既能緩解城鄉建設用地緊張的局面，又能實現土地的有效利用。十八屆三中全會提出：審慎穩妥推進宅基地流轉，宅基地不能買賣，經過批準，在法律授權的條件下，可以進行試點。目前完全放開宅基地流轉還不適合，可以采取逐步試點、逐步完善的辦法，退出后的保障和安置一定要全面到位。

（二）創新和完善農村集體土地流轉的體制機制在我國農村集體土地流轉過程中，必然帶來集體土地權屬關系和土地利用結構的變化，實現集體土地資源在流轉中的優化配置。這種變化，本質上是農村集體土地財產所有權實現形式的變化。一般來講，農村集體土地流轉體制機制的創新，直接帶來農村集體土地權益的變化，表現形式主要有以下幾種：1、通過貨幣補償的形式實現集體土地權益。通過征地補償，農民的土地資產轉變為貨幣資產，這種貨幣化的土地資產仍然是農民的集體資產，其處置方式通過兩個途徑：（1）在集體成員中分配，集體經濟組織在城鎮化進程中解體，農民以個體的形式轉變為市民。（2）城鎮化以后，進一步轉化為經營性固定資產，并且通過產權制度改革在集體經濟組織中股權化，使農民在城鎮化以后仍然擁有經濟的組織載體和財產支撐。2、集體土地權益直接轉化為土地股權。農民承包的集體土地在沒有被征用的情況下，也可以直接股權化，例如集體的產業用地，其使用權可以轉變為某種形式的股權，農民的土地承包權也可以轉換為農業合作社的股權。3、把集體土地權益置換為社會福利。可以置換為城鎮的社會保障，現在征地補償的一部分用于轉換為居民的這部分村民的社會保障，這就是土地權益轉換的一種途徑。集體土地的其它用益物權，例如宅基地的使用權，可以置換為城鎮住房，也可以置換為異地的宅基地。4、農村集體土地的承包權置換為土地的收益權。農民的土地承包權，可以集中流轉到鄉鎮土地流轉信托中心，農民定期領取土地收益。農村集體土地承包權確權，采取確權確地、確權確利、確權確股三種形式，其中確權確利就是這種轉換形式，農民自己不再經營土地，但是土地承包權沒有失去，仍然可以憑借土地承包權取得土地收益。

（三）通過農村集體土地流轉為集體經營性建設用地入市準備條件十八屆三中全會決定提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。十八界三中全會決定中提出的提高農村土地價值，更多是針對農村的集體用地。早在十七屆三中全會已經提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”，不過十八屆三中全會公報中去掉了“逐步”一詞，具體文件出臺時還會適當加以限制，不會一步到位。早在十七屆三中全會就提出了兩個鼓勵：鼓勵農村土地向專業大戶和家庭農場集中，實現規模經濟；鼓勵工商資本參與農村土地流轉，但是一定是有限制的，用途上的限制和準入上的限制，甚至會有監管。2013年中央一號文件明確指出：在充分保障農民現有土地承包關系穩定并長久不變的前提下，堅持自愿有償的原則，引導農村土地承包經營權有序流轉，鼓勵支持農村承包土地向專業大戶、農民專業合作社和家庭農場流轉，發展多種形式的適度規模經營。同時也提出，用五年時間完成農村土地的確權頒證工作。農村集體土地流轉之所以受到關注，主要原因在于土地作為農民擁有的最有價值的資產，不僅具有資源的稀缺性，而且還具有巨大的增值空間。農村集體土地流轉涉及到農戶、農村集體經濟組織、地方政府等多方面的利益，因此，農村集體土地流轉過程中合理的利益分配是農村集體土地有序和順利流轉的關鍵。需要對集體土地流轉過程中各方的權利和利益有準確的認識和判斷，在充分保證農民利益的前提下，科學地制定相關的制度和措施，通過農村集體土地的合理流轉，充分發揮農村集體土地資源的市場價值，既保障新型城鎮化的順利進行對土地資源的需要，又為農民謀求最大化利益。

（四）通過破解制度瓶頸，以更綜合的視野來設計農村集體土地流轉模式應該一方面聯系城鄉一體化背景，一方面聯系新型城鎮化、工業化和農業現代化進程，通過推動農村集體土地流轉來統籌城鄉綜合配套改革，不僅致力于打破城鄉分割體制，也要實現農村集體土地開發利用與城鎮化、工業化和農業現代化的良性互動。在新型城鎮化過程中，通過農村集體土地流轉，破解經濟發展的土地瓶頸，確保社會經濟穩定發展的同時，吸引工業和城鎮的資金與技術轉移，促進新農村建設，推動農村生產和生活服務設施的集中改造，引導和扶持農村產業發展與農業規模化、產業化經營，提高農業與農村發展的內生動力，促進農民增收，破除“三農”困境，推動新型城鎮化發展。通過推動農村集體土地流轉，既促進傳統農業向現代農業轉變，又為產業升級和城鎮化轉型提供新的動力和基礎。破解經濟發展的土地瓶頸，核心是改變土地政策的二元分割格局，實行集體土地與國有土地的同地、同權、同價。在農地產權的實施中，始終面對集體所有制的挑戰。

目前，在很多地方，農村集體土地流轉都處于非法狀態。雖然早在2002年安徽蕪湖就開始了農村集體土地使用權流轉試點，但目前也只有廣東頒布了關于農村集體土地流轉的地方條例。與其默認非法狀態的普遍持續存在，不如在制度層面盡早取得突破。雖然這些年一再強化農戶使用的權能，但農村土地轉讓權能卻在滯后，農民土地財產權利的保障和實現僅限于農地農用，使農村集體土地被排斥在工業化和城鎮化之外。因此，必須找到既能向工業化和城鎮化高效配置土地，又能實現城鎮化健康發展的途徑。加快推進集體建設用地流轉，支持集體經濟組織通過出租、土地入股、合作開發等方式，參與城鄉產業項目開發；探索農村集體建設用地使用權抵押制度，支持引導金融機構創新集體建設用地貸款抵押方式，允許農村集體經營性產業用地貸款抵押，賦予農村集體建設用地更加完整的財產權。而實現農村集體土地流轉制度的突破與創新，加快農村集體土地流轉無疑將會成為這一途徑的主要內容。十八屆三中全會后，希望對農村集體土地在以下幾方面取得突破：一是逐步縮小征地規模和征地范圍；二是打破目前分割的城鄉二元建設用地制度，讓城鄉建設用地能夠同地同權同利；從土地制度上體現公平與正義。三是農民承包的土地能夠獲得抵押權、處置權、轉讓權，為增加農民財產性收入提供產權上的準備。因為，產權不清、歸屬不明的現行農村集體土地產權制度影響效率、平等和穩定的目標，如果不改，要打造中國經濟制度的升級版將非常困難。

作者：王朝華單位：北京市社會科學院經濟所