土地登記制度范文

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第1篇

關鍵詞：土地登記制度；存在的問題；建議

1 土地登記概述

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的簿冊，以加強政府對于土地的有效管理，保護權利人土地合法權益的一項重要的制度。土地登記是維護社會穩定的根本途徑，是國家統一土地權利制度的基礎。世界上的土地登記制度大體可分三類即產權登記制度，托倫斯登記制度和契約登記制度。我國采用的是土地產權登記制度并吸收托倫斯登記的特點。[1]

我國土地登記的根本目的在于確認土地權屬，維護社會主義土地公有制，保護土地權利人的合法權益 ，維護土地市場交易秩序以及為合理有效利用土地提供依據。從某種程度上看，對權利人申請登記有一定的強制性，有利于在完善市場經濟過程中，實現土地用途管制，為土地權利變動奠定基礎。此外凡經依法進行登記的土地權益均保證真實可靠，具有公信力，可見強制性與可信性是土地登記的兩個顯著特征。

土地登記行為是民法范圍內用以界定土地物權的歸屬，并在專門簿冊上予以記載的事實。土地登記是登記機關依法實施土地權利登記的職能，并在權利人申請后進行嚴密的審查，對符合法定登記條件的予以登記造冊，向社會公示，相關登記資料可以公開查詢。

2 土地登記制度存在的問題

（1）土地登記的法律體系不健全。我國開展土地登記的法律依據為《憲法》、《民法通則》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地登記辦法》、《土地權屬爭議處理暫行辦法》。但在土地登記的相關權利種類、設定、變更、終止以及各項權利、義務、登記效力等重大問題可操性不強，至使保護權利人利益、要求履行義務遇到困難。

（2）土地登記種類少，定性模糊。我國法律對土地權利種類的劃分為：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利。以集體土地所有權為例，目前其權能只包括占有、使用、收益，而不包括處分權，即集體擁有的是受到一定限制的所有權。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關的法律規定也極其模糊。關于農村集體土地使用權，法律上未對其權能作出明確規定，學理上對其定義及性質歸屬也未達成一致意見，導致在實踐中各地做法不一。[2]

（3）土地登記機關、土地登記標準和土地權屬證書不統一。依據我國目前的登記體制，有多個部門正在進行著不動產登記。如集體土地所有權和集體建設用地使用權由土地管理部門登記造冊，核發證書；國有房地產的土地登記有的地方是房產部門，有的是房地分開。由于土地登記機關的不同，各自的登記辦法、程序不盡相同，相應的土地權屬證書也不同。登記機關及證書的不統一，必然會損害經濟的發展和權利人的正當利益，而且在兩個以上的登記機關的權利出現交叉重合時，還會造成物權變動的法律基礎互相沖突，擾亂正常的法律秩序。四、體制束縛，創新緩慢。由于我國土地登記管理的特殊性，推進制度優化和技術創新比較緩慢。現有的土地登記資料不能滿足社會需求，土地登記覆蓋轄區的土地調查工作量大，各級財政沒有專項經費給予保證，多方投資的路子必將制約管理體制的發展。同時，由于體制、機制、技術標準等原因，至使對現有信息的浪費不能把已有的信息資源統一起來，為社會服務。

3 完善土地登記制度的構想

（1）以法律為基礎，明確土地登記效力，為完善登記制度提供法律依據。土地登記主要是解決土地物權變動中的安全問題，即土地物權怎樣才能安全地由物權取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權的變動才能達到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠《物權法》自身來解決，也就是通過物權變動制度來解決。但我國對土地權利的劃分來自不同層次的法規，權利內容、義務不清晰，權利種類不系統，相互關系還不明確。有待于通過《不動產登記法》等相關法律的出臺來改變。

（2）實行土地優先登記，逐步解決重復登記的問題。在一個國家內，不管采用何種土地登記制度，一個土地物權，權利人到一個登記機關辦理登記，是世界各國通行的做法。目前世界其他國家土地登記機構設置，歸納起來有三種情況，即司法部門、政府管理部門、獨立司法與政府之外的專門機構。根據我國的實際情況，無論采取哪一種形式，都是一時難以解決的問題。一是司法機構在確權登記時，結合我國土地資源利用進行實質性審查，從業務性質上看有相當大的難度。二是政府部門獨立機構進行登記時，有利于解決上述各類問題，但國家職能部門及運行機制要有較大的調整，以保證登記機關組織到位、職能到位。三是統一由土地行政主管部門負責。從目前全國土地登記制度建設現狀考慮，無論是業務建設還是人員隊伍建設，土地部門有一定的基礎，土地登記在全國全面開展，制度建設成本較低。另外，解決土地統一登記應當與登記程序變革結合起來考慮，實行土地使用權優先登記應該是解決現實問題的一種思路。

土地使用權優先登記即土地及地上物（指定著物和附著物）依法取得后，無論由哪個部門管理，首先確定土地使用權，先辦理土地登記，領取土地證書，然后再辦理地上物的登記。從土地與地上物的關系看，不管何種地上物都依附于土地。權利人依法取得土地使用權，是擁有地上物的前提條件。因此，先辦理土地登記，再辦理地上物登記應是順理成章的事。這種做法既有利于業務主管部門對地上物的管理，又保證了地上物與土地使用權的一致性以及土地用途的統一，提高了土地登記資料的使用價值。

（3）加強土地登記人制度建設，使土地登記從行政機關全程服務變成審批，提高行政效率。土地登記是指接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業務咨詢、查詢土地產權狀況等；廣義講還包括：土地權利的取得或交易手續的辦理及鑒證、相關稅費交納、土地政策咨詢、土地使用權抵押等。但由于土地登記專業性較強，建立土地登記專業人制度，可以減少當事人不必要的困擾，大力提高土地登記申請水平，確保土地登記工作的質量，促進土地登記制度的完善。將原有的由登記機關負責的地籍調查等登記前期工作交由土地登記人去承擔，同時理順土地登記機關，土地登記人機構和土地權利人的職責、權利、義務及相互關系；做到分工明確，權責分明，既保證了登記的準確性，又提高工作效率，大大減輕登記機關工作壓力和負擔。[4]土地登記是社會主義市場經濟發展的產物，是在我國實踐基礎上建立起來的一項制度。

參考文獻

[1] 胡存智等編著《土地登記理論與方法》中國農業出版社1998年9月版，第1頁，第43頁。

第2篇

第一條依照我國現有的土地管理法律的規定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號抄告，*縣人民政府委托*縣國土資源局審批全縣土地登記工作。

第二條按照《關于*縣國土資源局職能配置、內設機構和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔全縣土地確權登記發證工作的業務指導和組織實施。

第三條按照《浙江省基層國土所主要工作職責（試行）》文件精神，基層國土資源所是縣國土資源局的派出機構，必須協助地籍管理科共同做好土地登記工作。

第四條按本局《區域性國土所參與土地登記發證的暫行規定》，各國土資源所都應指定專人承辦本轄區內國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的設定登記和變更登記等工作。具體工作職責是：收件和受理，地籍調查，提出經辦人、審查人意見，頒發土地證書。

第五條縣城城區土地登記范圍劃分：縣城國家機關、事業團體、改制企業及縣城11個經濟合作社范圍內的國有土地使用權、集體土地使用權登記，由便民中心窗口直接辦理；開發區、白洋街道范圍內由開發區、白洋街道報批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內報批的土地分別由壺山、熟溪所負責辦理；全縣土地使用權抵押登記由地籍科直接辦理。

第二章權屬確認

第六條土地權屬要嚴格依據我國的有關法律、法規和規章的規定確定。要認真審核有關土地權屬來源證明文件，嚴格把握土地權利取得或變更的合法性，依據要充分。

第七條權屬認可要從嚴掌握，依據充分。國有土地使用者在*年5月前占用的土地、集體土地使用者在*年2月前占用的土地，其權屬需認可的，土地使用者應提供土地使用權取得或使用起始年間的相關證明。經地籍調查（有條件的要求附現狀影象資料）、調查人員簽字后，對其建筑占地部分按權屬認可處理。凡是事實依據不充分的，一律不得認可。

第八條土地使用者因土地批準書遺失，以批準書存根復印件要求確權的，土管員必須到現場調查取證，查清該土地使用者申請登記宗地是否就是批準書遺失宗地，確認后出具調查取證的相關資料，一并作為土地權屬來源資料，交由土地使用者申請土地登記。

第九條原村委會、生產大隊建造的生產性用房，在實行后出售給本村村民而未設定登記的，居民點內部的，按認可程序予以辦理權屬認可，居民點以外土地利用總體規劃為農用地的一律不予確權登記。

第十條原土地使用者未申請設定登記的，不能直接辦理變更登記；以規劃紅線制發的土地使用證，未申請現狀實線變更登記的，不能進行其他變更登記。

第十一條企業名稱變更的權屬審核，在審核工商部門出具的變更證明的同時，還需審核財政部門出具的審核意見，沒有免稅單的按現評估地價繳納契稅后辦理變更登記。

第十二條采用權屬認可，批準書原件遺失的調查取證工作，必須在土地登記受理前完成。

第十三條確認土地權屬實行限時辦結制，責任追究制以及疑難問題集體會審制。

便民中心窗口和各國土資源所從受理申請到提出經辦人、審查人意見，必須在5個工作日內辦結，地籍科審核必須在2個工作日內辦結。對疑難權屬的確認由集體會審確認。

土地登記的收件受理人、經辦人、審查人、審核人要對每宗申請土地登記宗地的權屬提出明確承辦意見。一旦出現過錯，要按照“誰辦理誰負責，誰出錯誰承擔責任”的原則追究行政過錯責任。

第三章登記申請

第十四條土地登記申請人應具有民事權利能力和民事行為能力。其中申請農村宅基地登記應達到法定婚齡。對無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人，應由法定監護人或指定人申請。

第十五條企業依法被撤銷、解散，宣告破產或其他原因導致法人的終止，至使民事主體資格消滅，不再享有民事權利能力和民事行為能力，其使用的土地不能給予登記發證。但以清算資產為目的，可根據原企業或破產清算組織的申請，組織進行地籍調查，經權屬審核，權屬來源合法的，可出具土地使用權屬原企業的證明。

第十六條土地登記收件時，經辦人應按要求對提交的權屬材料進行審查核實，提交的證件材料必須是原件，如是復印件的，必須查詢原件存于何單位，并核實原件保存單位是否蓋有“與原件相符”的印章，收件后向申請人出具收件單。

第十七條土地登記機構自收到土地登記申請之日起2日內，對申請人提交的文件資料進行全面審查，并按下列規定處理。

（一）符合土地登記有關規定的，應當作出受理決定。

（二）申請人提供的證明材料不齊全或者不符合規定的，應當書面通知申請人限期補正。

（三）有下列情形之一的，應當書面作出不予受理的規定：不屬于本局管轄的；在補正通知時間內未補正有關證明材料的；不能提供合法土地權屬來源的；土地使用權轉讓、租賃期限超過土地使用權出讓最高年限的；按規定應當申報地價而未申報的，或者隱瞞、虛報地價的；法律、法規、規章規定不予受理的其他情形。

（四）有下列情形之一的，應當書面作出暫緩登記的決定：土地權屬爭議尚未解決的；土地違法行為尚未處理或者正在處理的；依法查封地上建筑物和其他附著物等原因限制土地權利的；法律、法規、規章規定的應當暫緩登記的其他事項。

第四章地籍調查

第十八條地籍調查要嚴格按照《城鎮地籍調查規程》的要求進行，界址需要相鄰方指界確認的，應通知相鄰方現場指界。如相鄰方不予以配合的，可按缺席指界的有關規定處理。

第十九條宗地劃分應按《城鎮地籍調查規程》的有關規定進行。

（一）宗地是被權屬界線封閉的地塊。宗地范圍以合法的土地權屬證明文件明確的用地范圍來確定。宗地權屬界址應以現狀建筑外墻、圍墻、柵欄、水溝、道路及其他明顯的線狀地物劃界。

（二）土地登記應以宗地為單位。一宗地只有一個法人代表的，不能人為分割成若干宗地登記（《出讓合同》有約定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，應劃分為若干宗地。

（三）幾個使用者共同使用一宗地、并相互之間界線難以劃清，應按共用宗地處理。當幾個使用者共同使用一幢建筑物時，按各自使用的建筑面積分攤宗地面積。

（四）原批準使用范圍內土地，現已屬于市政道路、人行道（綠地）、公共通道等公共用地的、不應劃入宗地內。

第二十條土地使用者申請臨時土地登記的，以用地批準紅線范圍為宗地核發自土地受讓之日起二年有效的臨時土地證。

第二十一條宗地圖是土地證書的附圖，是處理土地權屬問題時具有法律效力的圖件，必須繪制清楚、要素齊全，內容包括：圖幅號、地籍號；本宗地號、地類號、面積；本宗地界址點、界址點號（含鄰宗地共用的界址點）、界址線；本宗地內建筑物、構筑物；鄰宗地界址示意線；相鄰道路、街巷及名稱；比例尺、指北方向、圖廊線、制圖單位、繪圖員、審核員及日期等。

第二十二條宗地圖變更。在變更土地登記進行變更地籍測量時，無論變更宗地界址是否發生變化，都應依據變更后的地籍圖或宗地草圖，重新繪制宗地圖并在圖上加蓋“變更”字樣印章，不得以原宗地圖復印件代替變更宗地圖。

第二十三條權屬調查是地籍調查的主要內容之一，地籍調查人員在地籍勘測的同時，必須查驗權屬依據與實地的一致性，并在界址狀況欄內注記。

第二十四條土地用途登記應依據出讓合同、用地批準文件等，嚴格按照新的《全國土地分類》（試行）執行，調查登記到三級類。如土地實際用途在土地分類體系中歸類不明確的，可按較為接近的地類予以登記，并在括號內注明實際用途。

第五章登記審核

第二十五條權屬審核是土地管理的重要內容，是土地登記的核心環節。審核人員應對土地登記申請人，宗地自然狀況，宗地權屬狀況進行認真審核。經過登記的土地，必須達到“權屬合法，界址清楚，面積準確”的要求。

第二十六條加強審核工作，嚴把登記關口，不符合規定不得登記。對于出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記；對于經營性土地沒有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對于協議出讓地價明顯低于出讓底價的，不得登記；對違反規劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權登記而設定抵押的，不得登記。

第六章注冊登記、頒發證書

第二十七條注冊登記是土地登記機關對批準土地登記的土地所有權、使用權或他項權利進行登卡、裝薄、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴肅的法律行為。注冊登記人員包括經辦人和審核人。注冊登記的主要內容是制作土地登記卡。

第二十八條土地登記卡是土地登記主件，是土地使用權、所有權和土地他項權利的法律依據，也是查詢土地登記結果的直接載體。

（一）必須按一宗一卡的要求，建立和完善土地登記卡。

（二）無論是土地所有權、使用權，還是土地他項權利的設定、變更或注銷登記，都應在土地登記卡續表上記載登記順序號，登記日期及登記的其他內容。每一次登記，土地登記人員必須按要求在土地登記卡上登記變動事項，并由經辦人、審核人簽字。

（三）土地登記經辦人在上報登記資料初審時，必須同時上報經經辦人簽字的土地登記卡，土地登記資料經審核人審核后，由核審人在土地登記卡上簽字。

第二十九條土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者持有的法律憑證。土地證書的內容必須計算機套打、不得涂改、證號不得重復，蓋章應符合要求。地籍科應指定專人負責《土地登記薄》、《土地登記清冊》的填寫及有關土地登記印章的保管工作。其他人員不得擅自填寫《土地登記清冊》和使用土地登記相關印章。土地權利人領取土地證書后應在簽收簿上簽字，并收回土地登記收件單。

第三十條規范土地登記表卡的填寫。土地登記表、卡各項內容必須清楚填寫，不得任意涂改。卡、表如有劃改、在劃改處應由劃改人簽章，且同一表卡、劃改不得超過兩處，超過兩處必須重新填寫。

（一）土地登記經辦人在簽署意見時，必須內容完整、表達確切，結論明確。

設定登記經辦人一般應包括以下內容：該宗地的權屬性質；權屬來源，取得時間及方式；地籍調查結果等（四至是否清楚；測量方法、面積計算是否準確；面積用途是否與批準文件一致等）；審查依據及建議；其他須說明的情況；建議予以設定登記意見。

變更登記經辦人意見一般應包括以下內容：該宗地原登記的主要內容、登記日期；變更的依據；變更的內容；審查結果及建議；其他該證明的情況；建議予以變更登記意見。

（二）土地登記初審人（審查人）在經辦人意見的基礎上，對宗地權屬來源、申請人條件、宗地界址范圍、測量方法和面積計算要進行進一步審核。初審意見一般應包括：宗地權屬性質、類型、面積、用途、使用期限等，建議予以登記的意見。

（三）初審結束后，經土地登記審核人（國土資源局主要負責人）審核，按規定對符合登記條件的予以公告。土地設定登記，變更登記應公告的，在國土資源局網站、國土資源局、便民中心、各國土所公告欄內公告，公告期限為15日。遺失補證的在《今日*》上公告，公告期限為三個月。公告無異議的，簽署“準予登記發證”意見和日期，并蓋上“*縣人民政府土地登記專用章”。

第七章土地登記檔案管理

第三十一條土地登記檔案應由局檔案室實行集中統一管理。土地登記資料應在注冊登記之日起2個月內整理歸檔。各國土資源所的登記檔案按年度移交局檔案室保管。

第三十二條宗地組卷，可根據土地登記部門的資料在前，土地登記申請人提供的資料在后的順序排列，即：

（一）土地登記審批表；

（二）地籍調查界址確認表和測量資料；

（三）宗地圖；

（四）土地登記申請表；

（五）土地登記收件單；

（六）法定代表人或產主身份證明；

（七）委托書和人身份證明；

（八）土地權源依據；

第3篇

①登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。