土地產權制度范文

前言：我們精心挑選了數篇優質土地產權制度文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

上海是全國城市化速度較快、程度較高的地區之一。上海在城市化過程中，農村土地無論從管理還是經營，都發生了很大的變化。盡管它的特點鮮明，可比性不十分突出，但還是有許多方面因其大膽的探索而走在了全國的前面。其中的經驗與教訓自然十分寶貴。這也是我們選擇上海的原因之一。

因時間關系，調研組用四天（6月5-8日），走訪了市國土資源局和幾個典型區域：浦東新區（基本城市化地區）、崇明縣（基本農業區）和閔行區莘莊鎮（正在城市化之中的區域）。在各個調研點，基本圍繞“城市化過程中集體土地產權的變化”這個主題，與市、區、縣的土地和農委等相關部門管理人員，以及區、縣、鎮、村的有關干部代表進行座談，了解了一些情況和問題，形成了一些初步的看法和建議，供研究討論（下文中所有數據僅供參考）。

一、高速的城市化

上海的高速城市化過程，已為大家所知。建國初82平方公里的市區，到70年代為140多平方公里，90年代是280平方公里，新世紀初隨著浦東建設，達到400平方公里。

城市化進程對農村而言，首先是使得農村的基礎組織形態發生巨大變化。*年時，有3000多個行政村，目前到了1700個。鄉鎮從200個到了112個。將來的格局是向“*”努力，即一個中心區約660平方公里，9個區縣，60個鎮，600個中心村。前兩項基本成型，后兩項有待時日，難度不小。例如鎮目前還有103個，自然村有38000多，遷并難度極大。由于農村宅基地分散，土地利用率較低，年起，上海市鼓勵已經進入城鎮的村民將宅基地讓出給農村集體經濟組織，以便復墾或它用。后來政府進一步提出一個“宅基地置換”的辦法，正在試點，目的是集約用地，增加城市化進程中的土地供應。通過14個試點看，農民對這項工作十分歡迎，相關政府的積極性則開始下降。原因不復雜：主要是政府在集約土地后的收益不足以平衡基本的投入。投入主要包括：為參與置換的農民蓋房和辦妥社保（這是農民歡迎的關鍵所在），另外有些土地需要復墾。

從常住人口增加與城市面積增加比較，年1185萬，城市人口700萬基本在中心區。年1770萬人口，其中一半在中心區。顯然，不論面積還是人口的增加，上海的城市化進程，給郊區帶來了巨大的變化。長遠看，遠郊區的城市化仍將是主要趨勢。

二、農地和農民的變化

隨著城市化的進展，耕地減少是十分自然的情況。年上海市的耕地面積為540萬畝，目前約360萬畝，實際播種面積不到300萬畝。農村人口90年代初約400萬，目前不及300萬。每個農村人口占有耕地從1978年的12畝，到目前不及一畝。實際上，目前農村人口中真正從事農業的人口估計在50-80萬。相當數量的農田由外來從業者經營管理。完全在農田中勞作的當地人員，主要還是因為沒有其他就業能力的老弱人員。大部分上海農民目前的實際狀況，可以概括為：亦工亦農，亦城亦鄉。大部分農民的實際收入中，農業部分比重很小。

農村居民家庭人均可支配收入從年1600元，增加到目前超過8300元，此收入水平與全國城鎮居民可支配收入水平相當。上海農村居民家庭人均可支配收入指數以年為100，現在則為500左右，增長5倍。城市居民同期增長約39倍。

上海新增的建設用地，相當部分在農地基礎上形成。例如著名的“1+3+9”工業園區。“1”是浦東新區；“3”是三個國家級工業開發區——漕河涇新興技術開發區、閔行經濟技術開發區、上海松江出口加工區；“9”是九個市級工業園區——莘莊工業區、康橋工業開發區、上海市嘉定區試點園區、上海市工業綜合開發區、松江工業區、青浦工業園區、金山工業開發區、寶山城市工業園區和崇明縣工業園區。這些園區的發展，實際上也促進了原來土地上的“三農”徹底轉化，并帶動了周圍的農業人口轉業和土地利用率提高。從宏觀角度看，上海的高速發展，帶動了整個長三角甚至更大范圍的發展。

三、集體土地產權的實現形式

大量農村集體土地投入換來了高速城市化，也為經濟高速增長提供了基礎保障。在這種情況下，農民集體土地的權益如何保障如何實現，自然成為社會關注的焦點。從我們了解到的情況看，上海在征地方面的工作比較規范。無論從程序還是補償標準，都十分明確具體，實施過程比較細致，農民基本滿意。目前市國土資源局接到的上訪申訴等案件，主要涉及城市拆遷方面，涉及征地方面的比例很少。可以說，農村集體土地的權益，在城市化過程中，主要依靠征地補償途徑來實現。這是第一種形式，也是大家較為熟悉的形式。

但是靠近城市的農村土地，由于其巨大的增值空間，必然刺激農民的自主經營意識。本來土地作為資產，權利人的基本權利就是自主經營，所以這種愿望十分正常。從我們與村鎮兩級干部座談，可以明顯感到他們對此權利的強烈意愿。考慮到實際情況，部分建設項目和規劃區域，也讓渡出一些土地的經營權給當地農村集體經濟組織。農村集體經濟組織依靠這部分建設用地，取得土地收益。這是第二種形式，但是比例較小。

第三種方式比較常見，就是權屬不變的情況下，由農村集體經濟組織直接經營，如辦企業或出租廠房場地等。對于建設用地緊張的城近郊區來說，租地收益是農村集體經濟組織在集體土地上的大宗穩定收益。目前許多生產隊的主業收入，已經不靠農業或自辦企業。

第四種方式是集體轉制的探索。上海城市化過程中許多村莊撤消，原有集體經濟組織改制為股份合作形式的“實業公司”。當地稱之為“集體轉制”。轉制中，原集體經濟組織例如村或生產隊等的集體資產，以股權方式量化給村民，村民即股東。原集體經濟土地未辦征地手續的使用權，仍然留給轉制后的企業，收益歸企業，但是使用權不得計入凈資產也不得分配。顯然，以后辦理了征地手續，土地經營權及其收益歸誰，就成為轉制企業的心病。他們當然強烈期盼得到這個權利。

第五種方式是社會保障的實踐。土地作為農民的基礎保障，一旦失去就會產生巨大社會問題。上海在此問題上，有比較成熟的辦法。那就是為農民包括已經失去土地和還有土地的農民，辦理性質等同于社會保險的“村保”、“鎮保”。浦東農民的醫療和養老人均約15萬，基本是政府幫助。由于上海村鎮的經濟基礎較好，社保資金的籌措沒有很大困難。為農民辦社保，實際上也是農民土地權益的重要實現方式，值得今后立法實踐中加以借鑒。

最后，耕地的直接經營包括自耕和外包。這部分的純收益如果量化，畝均或人均都在500——800元之間。

四、集體土地所有權的管理

集體土地所有權的管理一直是各級管理部門的難點。核心問題是誰來代表農村集體經濟組織。具體到上海，農村集體經濟的組織基礎，基本是“生產隊”。這是由于歷史形成的某些機制使然。制度下“三級所有、隊為基礎”的集體經濟管理模式，當時在上海比較成熟，因此作用力延續至今，以至于生產隊仍然是農村集體的代表。這個代表的核心則是黨支部。

生產隊的作用。農民土地的調整、征用、對土地經營外包的監督等工作，都要由生產隊代表“農村集體經濟組織”來操作。整體上看，上海的農村集體經濟的組織形式較為單純。至于今后發展的方向，被調查者普遍認為，以農村的人口素質，還要靠“能人型”組織模式，才能夠使得“集體經濟組織”落在實處。

第二是承包制在改革初期作用很大，目前已經無法使農民在土地上的收益更大化了。這個問題的實質是農村土地的制度建設，已經到了必須改革或者調整的關口了。由于該問題的復雜性，我們將專文討論。

第三是農地權益的不平衡，主要指純農業區域的不平衡。不論確定為基本農田與否，農業區農民的土地收益，也不可能更大化了。農民的問題很直觀：“為什么我們的土地是農地而不是商地！”引申義則是：為什么我們只能種田？更進一步的問題就是：目前的政策措施很難確保基本農田的質和量以及它的使用效果。

第四是集體土地收益的再分配問題。其一：已征地農民對未征土地的權益要求。因為未征土地的利益可能隨時間而增大，已經被征用土地的農民，在看到具體利益時，會要求其中的權利。既然是集體土地，就應該有一份。其二：土地補償應該不應該全部分給農民。因為農戶的基本建設要自己負擔，城市則由公共財政負擔，所以要求多分。

第五，其他具體管理工作方面：

1、集體土地所有權發證，在上海沒有進行。原因主要還是難以確定誰來代表這個“所有者”。還有其他許多的爭議，說明目前不具備發證條件。也有人建議：農村集體土地所有權登記，應該如同國有土地一樣“虛化”，只要對使用權登記發證全覆蓋即可。

2、宅基地的入市問題。這種現象比較常見。司法實踐中也給予了交易雙方合法財產的認定。同時，城宅與農宅的流轉如果不同辦法，則被視為不平等。實際生活當中，農民通過宅第流轉使其部分資產變現，也實現了土地權宜。從購房者看，大部分為市區房產的價格所迫，農宅入市等于滿足了部分低價房的市場需求。管理的難度在于，村鎮規劃的滯后對農宅的估值高低，以及由此帶來的糾紛。

第2篇

關鍵詞：集體所有權；融資；政策；物權法；土地法

三農問題的存在，并不是中國特有，農業發展問題依然是國際性的難題。雖然目前有一種說法：“看三農，到華西”，可是華西村并不具備中國農村代表性，華西村也絕非是通過農業脫貧致富的。再看另一個農村改革代表小崗村，小崗村以大包干著名，30年來雖然變化很大，但從整個發展過程來看，單純的農業生產本身卻難以推動小崗村走上小康之路。“無農不穩，無工不富，無商不活”。農村想要走上致富路，單靠農業是很難實現的。除了要建立一流的農業，還要加大工業和工商業的比重，徹底的改變農村的產業結構，建立農工商一體的農村經濟

一、農村土地與融資

改變農村產業結構，要辦好農村集體企業，鼓勵農村家庭從事非農產業的生產經營活動。但是農村集體企業要做大做強，農民家庭生產經營要形成規模并不斷發展，往往會遇到資金瓶頸。解決資金短缺問題，招商引資無一是一個很好的辦法。但是，招商引資不能從根本上解決現在中國農村普遍存在的融資困難問題。現階段中國農村金融制度建設還不健全，鄉鎮企業、農村家庭和農民個人的融資渠道非常有限。

土地是人類之母，他養育著全世界不同膚色的人類，在中國的廣大農村，土地養育著8億勤勞勇敢的中國農民。土地是農村最重要的資源，是農民集體擁有的巨大財富。如果允許集體土地進入市場進行交易。農民就有了獲取農村經濟發展需要資金的重要保障。然而現實情況卻是集體土地不能進入市場進行交易。如果農民能用土地作抵押物進行抵押貸款。也可以從銀行獲得一定數額的經濟發展資金。然而現實情況卻是銀行不僅不允許農業用地和宅基地使用權作抵押進行貸款，也不愿意接受用集體建設用地使用權作抵押物進行貸款。

二、農村土地融資的政策障礙

農村融資渠道不暢的因素很多，筆者認為關鍵因素是存在著土地政策障礙。

1.集體所有權主體不明

現行法規沒有明確規定農民集體所有權主體的構成要素和運行原則，沒有賦予權利主體的法人地位。《土地法》規定“農民集體的土地，依法屬于村民集體所有的，有村集體經濟組織或村民委員會管理；已經分別屬于村內兩個農村經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)，由鄉(鎮)農村經濟組織經營、管理。”對農民集體經濟組織也只做了原則性的表述。由于農民集體經濟組織多變，常常出現權利主體的缺失。

由于集體所有權主體不明，常常出現主體缺失，不僅影響了招商引資的效果，也打擊了銀行對農民貸款的信心。

2.集體土地不能在市場上流動

由于土地產權的二元結構，集體土地不具備國有土地享有的商品權利，不允許在土地市場上合法流動，這就從法律上剝奪了農村通過集體土地流轉，從土地市場上獲取生產發展資金的權利。農民為了融資，不惜違背國家政策規定，進入土地隱形市場進行土地交易。于是“畫家村”、“演員村”十分顯眼的出現在農村的土地上。小產權法也屢禁不止。

三、解決法律障礙的構想

要解決上面的二個問題，溫州模式和義烏模式雖然值得借鑒，但分析其實質也就是將集體土地先征為國有土地，再按國有土地相關規定辦理土地流轉。但是上述模式基本上只解決了部分宅基地，也就是城郊結合部農村宅基地的流轉問題。其實質也就是頭痛醫頭，腳痛醫腳的辦法，而且兼顧不了公平，沒有從根本解決農村土地的流轉問題。為此可考慮從以下兩個方面考慮：

1.徹底實現土地國有化

土地的二元產權會產生了很多難以解決的問題，進行集體土地國有化是符合中國國情的，也是將中國土地二元產權制度轉變為一元產權制度的最佳途徑。集體土地國有化后，土地的所有權由政府行使，不僅從根本上解決了農民集體土地所有權主體虛空缺位的問題，也可使農民的農用土地使用權和宅基地使用權得到充分的保護，并且實現農村土地使用權的利益最大化，為農村的產業結構調整和經濟發展都能起到很大的推動作用。

第3篇

英國土地的使用權分為兩種：能繼承或終身保有的土地產權稱為永久產業權，限期保有的稱為租賃業權。其中，90%左右的土地所有者對土地享有永久產業權，即意味著在不違反土地法、土地規劃和不侵犯他人利益的情況下，土地永久產業權的擁有者可以隨心所欲地占有、使用和處分土地，甚至對地下礦藏享有所有權。在生活中，這些土地永久產業權的持有者常常被人稱為地主。英國也因此被認為是典型的土地私有制國家。

當然，土地所有權受到法律充分保護并可以自由交易并不意味著個人可以隨意開發土地，因為英國作為一個島國，國土面積狹小，在城市化的進程中對耕地的保護顯得相當重要。1947年的《城鄉規劃法》中規定，英國所有土地的發展權均歸國家所有，任何人如果想開發土地，必須向國家機構提出申請開發許可。土地的所有者或開發者有時甚至需要繳納因允許開發而獲得發展價值的稅金。自法律實施后，英國成為世界上最早通過立法限制土地開發的國家。此后，該法律被多次修改和補充，大量的相關法規相繼頒布，完整的規劃立法體系也日漸形成。

除了開發土地受限制外，英國土地的永久產業權擁有者有時還需為公共利益作出犧牲。隨著城市化和工業化進程的推進，政府可以為滿足公共利益而行使強制購買權來征用土地。一旦用地功能被議會以立法形式定義為公共利益的范疇，中央政府、地方政府、高速公路局、自來水或者電力公司均有資格在受到一系列嚴格的監管程序后取得強制征用權。不過，為了保護土地所有人的利益，所有被征地人都會被給予合理的補償。1845年《土地條款統一法》的頒布使強制購買土地的程序和補償有了相應的依據。之后，1965年的《強制購買法》、1981年的《土地取得法》和經過三次修改并最終成形的1991年的《土地補償法》，都從一定的程度上完善了土地強制購買的立法工作。相對完善的立法最大限度地保障了被征地人的合法權益，嚴格地限制和監管了強制購買權的使用，并有效地緩解了行使強制征地權所帶來的糾紛。當然，作為英美案例法系國家，實際操作過程中發生的案例也會給之后案件法官的判例提供了依據。