國內房地產行業風險特征及策略范文

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作者：盛術俊單位：上海師范大學天華學院

房地產企業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，僅有20多年的歷史。與國外房地產業相比，我國房地產企業具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。在我國房地產行業快速發展的同時，房地產行業的風險也逐步顯現，引起了專家學者的關注。

一、房地產企業財務風險的特征

進入21世紀以來，我國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期。與其他行業相比，房地產企業的財務風險主要也從以下三個方面來分析。

1.籌資的風險第一，資產負債率高。房地產企業開發初期以負債開發為主，自有資本比例相當低。目前，我國房地產企業的資金大多來源于銀行貸款，自有資金很少。隨著房地產市場調整期的延續及貸款陸續到期，房地產貸款發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大?？梢姺康禺a企業靚麗的報表背后，累積著巨額債務。第二，再融資困難。由于房地產企業過分依賴于貸款，負債經營使企業負債比率加大，利息負擔沉重，資金周轉余地縮小。一旦房地產企業獲得資金的能力降低，就會面臨資金斷裂的致命威脅，因此存在著極大的籌資風險。

2.投資的風險由于房地產企業自身具有投資規模大、投資回收慢的特點，使得房地產企業在快速發展的同時，資金缺口需求明顯，面臨著較大的投資風險。第一，資金周轉期限長。不同于一般行業的生產周期，房地產開發投資回收期較長，開發經營過程通常在1年以上，長的甚至需要3年~5年。由于資金具有時間價值，前期現金流出必然導致資金成本的增加，同時較長的開發周期也會使項目面臨較大的不確定性。第二，現金流不確定因素多。房地產企業在建設開發過程中的每一個階段都會出現現金流的不確定性，這是難以預料的。在決定交易價格時，開發商除了考慮自身的經濟實力外，還關心建設開發能夠獲得的利潤，而這一收益本身是不確定的。在投資的項目運行過程中，各方面因素都存在著較大的不確定性。特別是房地產企業面對的消費市場相對固定狹窄，產品的銷售價格和銷售速度取決于市場，而不是開發商所能夠控制的，因此銷售收入和利潤是不確定的。諸多的不確定性最終都將反映在房地產企業的投資項目現金流上。

3.經營的風險第一，存貨變現風險。利率波動對負債經營的房地產企業影響頗大，貸款利率的增長必然增加其資金成本，抵減預期收益。政府為宏觀調控和抑制通貨膨脹，央行從2007年起一共進行了6次加息和現在的房地產市場的持續調控及持續收緊的金融市場不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，抑制了投資者的購房欲望，導致市場需求降低。第二，材料采購風險。由于通貨膨脹，物價不斷上漲，使得建筑原材料如鋼材、水泥等的價格也相應上漲。這些建筑原材料的價格上漲，無疑增加了房地產企業的采購成本，造成了不可避免的風險。

二、房地產企業財務風險的防范措施

1.加強內部控制第一，加強資金管理。房地產企業的開發項目占用大量的資金，但項目往往不能按時完工，資金流轉不暢，很有可能會導致企業破產。因此，房地產企業要注重資金的管理，制定合理的資金使用規劃，保證企業日益經營對資金的需要。在財務收支上要實施嚴格的財務監控，合理安排資金調用情況，確保建設項目施工和營銷資金的需求。同時，增強企業支付能力，提高企業信譽。第二，實現財務預算化管理。房地產企業在開發經營周期中，其在財務預算方面存在著諸多不確定性，對企業開發投資項目的成敗和經濟效益有著決定性的影響。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等做出具體詳細的安排。通過預算化管理，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。同時對實際與預算進行比較，做好兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。全面預算管理可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。第三，加強成本管理。企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象。在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本。與此同時，建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。第四，實施COSO內部控制。美國全美反舞弊性財務報告委員會（又稱COSO委員會）在1992年了《內部控制———整體框架》（以下稱COSO報告）。COSO內部控制框架是一個三維立體的全面風險防范體系。在COSO框架下，內部控制的三大目標和五大組成部分構造了內部控制系統的整體框架。它可以幫助房地產企業更全面、更深刻地理解內部控制，從而使其能夠以內部控制作為有力的武器，從控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督五方面開展工作，并作為實現財務報告的可靠性、監督經營的效率和效果以及法律法規的遵循性目標。內部控制制度的完善要求各工作部門在財務管理過程中權責分明，理清各種財務關系，充分發揮內部控制的監督管理作用。通過不斷地積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

2.積極把握國家宏觀政策把握國家對房地產行業的宏觀調控政策，實行科學決策?；谖覈科蟀l展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關系上對房地產市場進行的調節，以行業政策為導向來決定投資的方向，調整現有的項目投資。在此基礎上，房地產企業應加強投資決策前的準備調研工作，通過嚴密的市場調查，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息。同時，聘用專業的評估人員，做好項目的風險分析和可行性分析，降低和減少財務決策的盲目性。房地產企業在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進行較為科學的投資決策，規避投資決策失誤導致的財務風險。

3.建立房地產企業的風險預警體系房地產企業應在全面預算的基礎上，建立一個全面有效的風險預警體系，從企業內部和外部環境兩方面加強對財務風險的檢測、預警、診斷和控制。在美國經濟危機中,有很多應對危機的方法都是值得我們回味和反思的。例如7000億美元的銀行拯救計劃其實類似于上世紀90年代日本、瑞典和其他國家遭遇金融崩潰時所采取的干預措施。目前，多數房地產企業正在朝著規模化、集團化方向發展。房地產企業可以根據自身的特點，選擇特定的盈利能力指標、償債能力指標、營運能力指標、發展潛力指標等，設計一套適合企業自己的財務風險指標評估體系。同時，房地產企業需要針對市場行情進行詳細地分析，在風險出現之前做好防范措施，使其在度過風險時期的經濟損失降到最低，讓每一筆資金都能被充分的利用。