產業地產項目商業贏利模式分析范文

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［摘要］伴隨著中國經濟近幾十年的騰飛，產業地產也迎來了一個黃金時代。我國的房地產行業中商業和住宅物業開發正面臨著嚴峻的考驗。產業地產作為一個相對較新的模式迅猛發展，并且形成了新的贏利模式。區別于傳統地產，產業地產更注重資源整合，注重產業鏈中上游生態的搭建，其發展模式促使房地產開發商向多樣性服務商轉變。本文主要通過部分實例來探究產業地產的開發模式和贏利模式分析，由此給未來的產業地產發展提供一點方向建議。

［關鍵詞］產業地產；贏利模式；生態搭建；開發模式

1產業地產概述和特點

1.1產業地產概述

產業地產是指以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營的產業價值鏈一體化平臺。以獨棟寫字樓、高層辦公、標準化廠房、中試研發樓為開發對象。整合資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。產業地產實現了社會與自然資源的充分融合，是一種集約化經營、綜合開發的多功能產業形態，是產業和房產的綜合。有別于普通的房產開發，其更注重產業的發展，在規劃與研究方面有較高的專業要求，更專業化也是未來產業地產的發展方向之一。

1.2產業地產特點和傳統商業地產的區別

產業地產脫胎于傳統的工業、商業地產，有一定的相似屬性，也有自身的一些特性。資源價值最大化。首先產業地產選址更加謹慎，在經濟實力較發達的地區，為了符合如高新技術科技產業，努力為其創造較好的生產、運營、辦公環境等。其經濟影響力，不僅依托于發達的經濟地區的選址，而是在此基礎上借助其能量自然輻射，促進城市的發展和提升。注重產業環境營造。產業地產不僅僅局限于適合人居住的環境打造，更是注重創業需求和辦公需求各種增值服務。投資要求高。產業地產的產品主要類型更加的廣泛，以產業為依托，滿足各種企業需求，所以其對開發商的資金要求高。基礎設施較好。過硬的基礎設施才能吸引企業的進駐，不同的企業需求不同，針對不同企業的基礎設施有助于了解企業的發展，對其后續的發展有更強的把控力。綜合實力高。產地地產需求資金大，運作時間長，資金壓力大。在后續的建設過程中仍需不斷投入資金開發建設，能滿足這樣條件的企業不僅需要強大的資金，也需要過硬的技術。

2產業地產對經濟發展的推動

產業地產是傳統地產的一種全面的升級，包含了生活、商業配套設施、工作等等，是一種綜合體。其位于經濟發達區域，巨大的聚集效應整合區域內資源，為經濟的發展作出了巨大的貢獻。其發展與社會經濟體制是分不開的，甚至對中國經濟的發展都作出了很大的貢獻。其主要的推動功能如下。

2.1企業加速孵化

產業地產本身具有優越的地理環境，且擁有各種扶持企業成長的措施，基礎設施、環境、智力資源、社會化服務、政策法規支持等等，所以其有著孵化器的作用，加速了所在區域的產品孵化、企業孵化。加速孵化則是能為企業營造一個適合企業發展的特殊環境，資源的支持，精細的管理，把在其他外部條件較難生存的企業培養成能自負盈虧、持續發展的健康企業。由此促進整個產業的規模，推動了城市擴大與經濟發展。

2.2輻射滲透功能

輻射滲透功能是指產業地產對毗鄰區域和沒有形成產業規模的滲透。促進社會經濟、科學發展等等。此外，其還有利于地方上的科學發展、教育水平的提升、地方的商業發展、交通運輸等等，有利于增加就業。經濟增長不同地方有不同的增長速度，不同時期經濟增長集中在某些重點部門和有創新的行業當中，這些一般聚焦在某些區域，這些區域就能快速的發展，形成頭部牽引的效果，為整個地區帶來輻射效果。我國產業地產形成的科技園都以兩位數百分點增長，增長速度大幅超過同期區域經濟增長。由此帶來的產業地產形成的科技園區經濟牽引作用明顯。

2.3產業聚集功能

產業地產本身相對于其他的模式具有優勢，其能夠將社會中各類資源聚集在一起，協同合作，共同發揮作用。其創新的環境、豐富的資源，專業人才、風投、技術、優惠政策、配套設施等等，由此可以吸引那些差別化競爭戰略的與產業地產調性相符的企業入駐，由此形成產業聚集。不同的企業或者組織聚集在一起，形成良好的競爭環境，實現資源的更好地優化整合。

2.4融合功能

融合功能是指產業地產在推動科技和經濟向結合方面發揮的作用和能力的體現。其主要從兩個方面體現。融合資金與技術，產業地產的產業技術高新企業具備高質量的技術資源，吸收更多的風險資本。產業地產中吸引不少相同行業的企業，增加他們的交流，促進融合互相學習成果。中介組織與政府部門可以促進相關企業與成功企業之間的溝通學習，提供便利的條件，促進成果的轉化。

2.5示范功能

產業地產相對于傳統地產一系列的創新，其組織架構、技術、產品等方面推動并影響區域內其他的經濟體和區域外的其他企業，有著很好的示范功能。具體體現在如下兩點。產業地產成型后，其成功的技術成果和產品開發均會引起區域內的仿照和學習，這樣就無形中推進了技術經濟的發展。產業地產可以為其他企業提供樣板，其先進的管理體制、運行方式等，都值得學習推廣。

3幾種商業模式和其贏利模式的分析

由于產業地產涉及面廣，各種因素互相影響，所以其成熟的商業模式對產業地產的開發具有非常重要的作用。以下從四種商業模式及其開發模式和贏利模式簡要分析。

3.1地產開發商模式

3.1.1開發模式地產開發商模式是開發商在工業園區或者其他區域獲得土地，以整個開發或者訂制的形式進行建設物業產品。其本質和傳統地產行業區別不大，是很多開發商和資本的首選產業地產商業模式。其仍然是以租賃、轉讓等方式進行項目管理經營獲得利潤。3.1.2贏利模式萬科近些年的轉型仍是在地產開發商的模式中，其通過物業出租、出售和提供服務來獲得贏利。由于產地產業前期投資數額巨大，國內的產地產業融資并不是很通暢，開發商一般會通過出售物業的方式進行資金的快速回籠。而某些地區工業用地不能拆分出讓，物業無法出售，開發商可以進行出租獲得較穩定的收益，并且獲得一定的增值收益。其中提供服務就是通過提供相關的企業入駐所需要的的服務，現在的企業對各種專業的服務需求越來越高，在基礎性物業服務的基礎上提供各種增值性服務，是一種創新，也是各個企業的需求。以此為宣傳點，同樣增加招商的能力，也蘊含著客觀的利潤空間。由此部分產業地產向服務運營商進行轉變，如萬科的“萬科產城”的概念，以增值性服務為主要服務，建立相關的配套體系，形成一個以企業為核心的生態環境。

3.2產業新城開發商模式

3.2.1開發模式產業新城開發商模式在國內有比較典型的代表，如中南建設，其中南產業新城為代表。其商業模式主要是，開發商、政府就產業新城項目達成的一個開發合作的協議。開發商在合作年限內，負責所獲地塊的開發建設，相關配套設施的建設及合作期間的運營收入，期間據此產業新城的收入給予該地政府一定比例的回報。合作年限結束后，政府無條件收回產業新城的基礎設施和經營權。3.2.2贏利模式此開發模式主要的贏利方式是通過土地的一級開發和二級開發獲利。一級開發獲利主要是開發商代替政府進行土地基礎設施的建造等等，土地作為最大的產品，其后續的出讓，產業新城的招商運營、稅收、配套設施相關收費、地方性政府財政支付等等也是土地一級開發獲利的主要收入來源。土地二級開發獲利，主要是開發商通過土地進行的房地產項目，通過新建房產的銷售獲利，這也是重要的獲利來源。

3.3產業投資商模式

3.3.1開發模式“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商，國內比較著名的典型代表為張江高科，與上述兩種開發商模式相比，其投資的資金不僅局限于產業地產本身，還會投向進駐園區的企業。這一點對很對中小型初創企業是非常有吸引力的。其主要的商業模式為：面向社會資本募集資金，然后通過所得的基金來投資產業地產相關的建設物業等，同時面向有價值的企業進行投資，由此帶來多重的吸引力，吸引大批的企業入駐，由此帶來良性的循環，企業的活力也更高。其產業投資的資本溢價也不斷帶動整個項目增值發展。3.3.2贏利模式此種產業投資商的模式有三種贏利的方式，利益點更加多元化。其一，與地產開發商模式和產業新城模式相同，這是基本的獲利模式，土地的出讓，租售等等獲得利益。其二，資本的運作。因為本身其“賣點”之一便是對企業的投資，其對企業的了解后通過各種形式的參股方式，對整個企業進行孵化扶持，通過其后續的發展上市或者被并購獲得資本的收益。既從企業中收取入園費用，同時也獲得企業增值所帶來的利益。16年張江高科及南京高科分別實現了不錯的投資收益。其三，基金的管理，發行的投資基金的管理需收取一定的管理費用，多支創投基金的管理，可以獲得可觀的收益，也是產業投資商重要的獲利點。如湖北高投管理14支基金，其管理費用也是贏利點之一。

3.4基金投資商模式

3.4.1開發模式此模式為以Reits為核心輕型產業地產商業模式，對于大部分以住宅開發為主的國內企業而言，Reits與大部分企業并不相合。其主要的商業模式是募集資金后，挑選具有完整產權的出租型商業物業，并且進行現代化的改造，由此吸引企業入駐，獲得穩定的現金流，之后功成身退，由此形成一套完整的循環。其原則上不參與房地產開發項目。3.4.2贏利模式基金投資的商的贏利模式基本有兩種方式，一是物業的租賃，將工業物業出租，贏取穩定的現金流。二是資本化，對已經成熟的物業資本化運作，發行Reits獲得增值收益。運作的老物業的改造新建、租賃。其最終的目的都是出租獲得較穩定的收益，這也是為了資本化運作的基礎之一。Reits是常用的資本化變現方式，但是這需要穩定的物業租賃回收成本，周轉資金進行不斷的開發。Reits是一個開發商功成身退的渠道，不是一個以賺錢為主要目的的路，由此形成不斷重復基金投資模式的出口。從以上的四種產業地產的模式分析來看，我國的產業地產漸漸熱起來，但是房地產前景尚不太明朗，各種模式紛紛亮相，但是實際啟動的不多。其贏利模式尚不完全，需要有一個突破，產業地產如何發力仍是需要探索的。

4產地產業發展的建議

4.1合理的風險管理

這是開發產業地產的前提，產業地產是多元化經營的，各個產業都健康發展，才能讓整個項目具有可行性。多方產業的結合，如木桶上的短板一樣，最短的板決定了盛水的多少，集團化的組織管控模式是十分必要的。

4.2資源整合

單一的地產公司，很難將產業地產中眾多的工作面面俱到。做好供方資源整合，選擇各個環節最優的合作伙伴，能大大提高工作效率和促進持續的發展。由此帶來的相關產業的推動其發散性的好處也是不言而喻的。

4.3專業人才引進

產業地產相對傳統地產摒棄了很多的原有思維模式，各項工作開展的前提是有相關的專業人才，并且為這些人才建立合理的考核薪酬制度也是非常必要的。

4.4尋求新的商業模式

不斷地創新和探索新的模式創新并研究其可行性，來尋求一種內生動力推動產業地產發展的新商業模式。

5總結

產業地產的各種商業模式具有內在的運作邏輯和贏利方式，選擇適合自身的模式發展，符合法律法規，根據自身資源、資金情況合理統籌安排。從贏利角度而言，企業需要積極思考新的內容。增加產業的協同發展，形成產業集群，這樣才能讓進駐的企業互動發展起來。后續贏利要不斷爭取政策優惠和其他相關部門的政策支持，實現稅費更低，服務更多。形成自己的品牌，讓更多的企業入駐進來，形成一個良性的發展。

參考文獻

[1]商業地產公司開發運營模式研究[D].天津大學，2012.

[2]曹秋菊.我國房地產與金融業關系的協整分析[J].求索，2011（9）：26-28.

[3]曾齡魚.商業地產公司開發運營模式研究[D].天津大學，2012.

作者：陳小姣 單位：陜西省土地工程建設集團有限責任公司渭北分公司