土地增值稅會計和稅務處理范文

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摘要:

隨著改革開放的不管深化，我國的經濟迅猛騰飛，科技水平顯著提高，經濟市場日趨激烈，各行各業都在積極的謀發展。我國的房地產行業也不例外，其發展速度與規模在近幾年里不容小覷。房地產稅收早已發展成為國家財政收入的一部分，在房地產進行交易時，相關的稅收情況也越來越被社會所重視，尤其是對土地增值的稅收問題。如何通過會計與稅務處理的方法實現納稅籌劃，進而使房地產的土地增值稅減少是本文探討的重點。

關鍵詞:

房地產企業；土地增值稅；稅務處理

現階段，房地產行業炙手可熱，其土地增值稅也相應成為社會公眾關注的重點。土地增值稅是房地產企業較為在意的重點，其稅率較高、稅負也相對較重，且不同的等級之間的稅負也存在較大的差異。因此，房地產企業要想使土地增值稅帶來的負擔在最大程度上減少，就要進行合理的規劃，進而使經營成本相應降低，在激烈的市場競爭中不斷提升自己的競爭力，使自身得到持續發展。

一、房地產企業土地增值稅概述

在我國經濟的迅猛發展帶動下，房地產行業已經成為我國的國民經濟中最為重要的一部分。房地產企業的不斷發展，使得其自身的稅收成本也在相應增加。各類土地費、相關拆遷給予的補償費、一些相關基礎設施的建設費等稅收負擔，嚴重的影響著房地產企業的實際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權以及相關的建筑物進行有償轉讓時所產生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進的形式進行計征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產企業的土地增值稅來說，主要的涉稅業務包括對土地的使用權進行轉讓、再建項目轉讓以及將房屋進行銷售等。如何對土地增值稅進行納稅籌劃，進而使納稅風險降到最低，使房地產企業獲得最大效益是我國房地產企業現階段值得探討的一個問題。

二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃措施

(一)充分利用國家的相關稅收政策國家鼓勵、支持房地產企業的合理發展，并提出一系列的優惠政策促進其發展。對于這些優惠政策，房地產企業要在法律范圍內，通過科學、合理的手段充分利用，進而達到節稅或免稅的目的。對于免稅的政策來說，要想達到這一目的，企業就要在進行準確的核算增值額的基礎上，通過對增值額進行控制以及對相關項目的金額進行扣除等手段加以實現；對于代收費用的相關政策來說，房地產企業要將相關的代收費用通通歸納到房價的計算當中，為企業經營減少稅負壓力。但是，這種手段會使得企業的營業稅相對增加。因此，企業要以自身的實際情況為前提，在充分了解的基礎上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業取得更加高效的利益。

(二)對稅收臨界點合理利用由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關的稅收優惠。土地房地產企業可以根據各個企業的臨界點不同，并對其進行控制，進而實現合理減稅的目的。這一手段也是房地產的稅收籌劃中十分重要的方式。運用這一手段時，首先，要對相關數據進行大量的測算，將具體收入與相關稅收優惠政策之間的關系進行詳細的分析，權衡利弊。其次，要根據房產的價格來對增值稅率進行適當的調整，使增資額度始終處在可以享受優惠的最大范圍內，進而使企業的綜合效益得到提高。另外，企業還可通過對房屋的裝修維護來使扣除項目的金額得到相應提高，進一步控制相關增值額度。

三、實際稅務處理方法的運用

(一)充分運用臨界點進行稅務處理我國稅法有明確的規定，在對普通的住宅進行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關項目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規定計稅。例如，某公司要將其已經建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產生的成本支出包括享有土地的使用權而支付的240萬、建筑開發所要支出的費用為120萬、其他成本97萬。所以，企業在納稅籌劃前應該繳納的營業稅是30萬，城建稅以及教育的費用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經過計算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實際金額應為33萬，納稅籌劃之后，企業為了實現利益最大化，將售價進行調整，增值率調為20%，這時，設住宅的售價X，根據計算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業不需要繳納土地增值稅，較之前節稅約20萬元。

(二)將替收的費用與售價合二為一房地產企業涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關建筑的配套費用、維修要使用的基金費等，這些費用房地產企業可自己征收，也可以將這部分費用統計到房價中收取。舉個例子，某房地產企業想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費用，在這中間，包括房地產自身開發所指出的成本800萬元，對土地進行轉讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產企業是自己征收費用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達到1700萬，經過計算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費用和房屋的售價合二為一后，企業得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計算的項目，1700萬元的增值額，增值率達到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節約了27萬元。

四、結束語

現階段，我國的房地產行業方興未艾，其土地增值稅在進行納稅籌劃時仍具有較為寬泛的發展前景。面對競爭較為激烈的經濟市場，房地產企業要想實現自身的優質發展，就要在認清自身發展情形的基礎上，采取科學合理的手段，積極推進納稅籌劃，進而使企業的稅負得到降低，經營成本相對減少。企業充分掌握稅務處理方法，有利于企業自身得到更好的發展，進而增強其競爭實力，能夠有效規避風險，使企業走上可持續發展之路。

參考文獻：

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[4]葛育春.淺析房地產開發企業會計核算與稅務處理的特殊性[J].中國總會計師,2013

作者：王梅 單位：臨沂市政工程有限公司