國內外經驗下的房產稅制改革范文

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房產稅是對擁有或使用房產的納稅人課征的稅收。目前，房產稅是大部分國家都開征的一種財產稅，但每個國家的房產稅制有所不同，如美國將房產和地產合并作為其房地產稅的征稅對象，中國僅將房產作為房產稅的征稅對象。房產稅以納稅人的房產作為征稅對象，房產屬于不動產，具有穩定性和保值性，因而房產稅能為地方財政收入提供穩定的稅源。根據稅收交換說，地方政府進行公共設施建設，納稅人繳納稅款作為享受地方政府服務的交換。公共設施越齊全、服務越完善，房產價值越高，房產稅能夠籌集的財政收入越多，從而達到地方政府和納稅人雙贏的局面。同時，通過對房產產權所有人征稅，使得持有房產多的納稅人多交稅。納稅人為了避免過重的房產稅稅負會將多余的閑置房產投放市場，所以，征收房產稅能夠在一定程度上起到優化地方房產資源配置的作用。正是由于房產稅具有收入和調節效應，它成為了許多國家的地方政府重點關注的一個稅種。

一、中國房產稅制

中國房產稅是以房屋為征稅對象，區分房屋用途以房產余值或租金收入作為計稅依據，以房產產權所有人為納稅人征收的一種財產稅。中國現行房產稅以1986年10月1日開始施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為依據，由地方稅務局負責征收。《中華人民共和國房產稅暫行條例》對房產稅的征收對象、納稅人、計稅依據、稅率等內容做出了詳細規定:征稅對象方面，房產稅僅對城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產征收，也即是說，對于坐落于城市、縣城、建制鎮和工礦區外的房產免征房產稅。納稅人方面，通常情況下房產稅的納稅人為房產所有權人;產權出典的，以承典人為納稅義務人;產權有爭議的，以實際使用人為納稅義務人。計稅依據方面，區分房產用途確定房產稅稅基。房產自用的，以房產余值為計稅依據，房產余值為房產原值一次性扣除10%～30%后的余值，房產原值是指產權所有人購入房產時房產的價值;房產出租的，以租金收入為計稅依據。稅率方面，房產稅按年征收，自用房產和出租房產適用稅率分別為1．2%和12%，對個人納稅人將其住房對外出租繼續用作住房的，取得的租金收入暫減按4%征收。［1］對稅務機關征收房產稅有異議的，納稅人可以在法定行政復議期限內向稅務行政復議機關申請行政復議，也可以向人民法院提起稅務行政訴訟。但是，納稅爭議案件，如對房產稅的征稅對象、稅率有爭議，當事人未經復議不得提出行政訴訟［2］。

二、美國房地產稅制

目前，美國是世界上房地產稅制比較完善的國家，其房地產稅制的理論依據有公需說、義務說以及交換說，表明其征收房地產稅是為了滿足社會公共需要，納稅人享受了公共服務，所以需要向國家繳納房產稅。正是在這三大理論的支撐下，美國房地產稅制逐步形成并不斷完善。美國房地產稅的征稅對象不僅包含房產，還包含與房產相連的土地。與此對應，美國房產稅的計稅依據既包含房產的價值，又包含土地的價值。對于房產和土地價值的估計，地方政府在評估時主要采用三種方法:市場價值法、成本法、收入法。在美國，不是使用這三種方法中的某一種來進行價值評估，而是用不同的方法對不同類型的房產估值。對于有頻繁交易的房產，采用市場價值法，即以公平市場上交易雙方都愿意接受的價格作為評估價;對于新建房產或有特殊用途的房產，采用成本法，即以重新購建該房產的成本價為評估價;對于類似商場、購物中心等能夠創造收入的商業性房產，則用收入乘以一個能夠反映房產價值的比例來評估房產價值。不論采用哪種辦法評估房產價值，每年都需重新估計，并以新的評估價計算當年應納稅額。為了減輕評估工作量，美國對于納稅年度內產權沒有發生變化的房地產采用簡易評估辦法，即確定一個評估價值增長率，重新評估價值可以按上一年房地產評估價值和增長率確定;對納稅年度內產權發生變化的房地產才進行詳細的重新評估［3］。特別有意思的是，美國房產稅稅率不是一個確定的稅率，不僅每個地區稅率有可能不同，同一個地區不同年度稅率也有可能出現很大的差異。這是因為美國房產稅稅率是用每年地方財政需要乘以房產稅貢獻比例后，除以本地房產評估價值計算得來，所以不是一個固定的稅率。在制定房產稅制度時，美國各地方政府通常會制定一個完整的稅務日歷，日歷中會標明房產狀態確定日、評估日、納稅期間、復議日、納稅截止日等內容，便于納稅人了解房產稅的計算方法與征收程序，并自覺履行納稅義務。美國在強調納稅人納稅義務的同時，還特別強調納稅人的權利，并將其體現在稅務日歷中，比如，若納稅人對地方政府確定的房產評估價值有異議，可以在繳納房產稅前提出，也可以在繳納房產稅后、起訴截止日前向法院提出稅費返還的申訴［4］。

三、中國房產稅與美國房地產稅比較

(一)征稅對象中美兩國均對房產稅征稅對象做出了明確規定。不同的是，中國房產稅僅對房產征收，對土地征收的是城鎮土地使用稅，房地分離;美國則將房產和土地作為一個整體，一并評估并征收房地產稅。

(二)稅基中國房產稅稅基的確定需要區分房產的用途:自用房產以房產余值為稅基;出租房產以租金收入為稅基。美國房地產稅以房產與地產的評估價值作為稅基。

(三)稅率中美兩國對房產征稅均采用比例稅率，但確定方式不一樣。中國稅率法定并保持不變。美國房地產稅稅率的確定取決于當年地方政府預算收入中需要房地產稅所做貢獻及當年當地房地產評估價值，兩者之商即為當年稅率。由于每年地方政府預算收入及房地產評估價值均可能發生變化，所以美國房地產稅稅率每年都可能不同。

(四)對地方貢獻程度不論是美國還是中國，房產稅均屬于地方稅種，其征稅收入將增加地方財政收入。中國房產稅占地方政府收入不足4%，美國房地產稅占地方政府收入可高達30%以上，可見美國房地產稅對地方財政所做貢獻較大，其稅負與中國相比較重。較重的房地產稅負使得納稅人在滿足家庭基本生活需要的基礎上減少對閑置房產的投資，有利于房地產市場資源的合理分配。可見，完善中國房產稅制不僅有利于提高中國地方政府財政收入，還有利于改變中國房產資源分布不合理的現狀。四、中國房產稅改革試點中國現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》是以1986年的國情為基礎制定的，而1986年以來國情發生了重大變化，尤其是在近幾年房地產市場得到充分發展的背景下，如何改革房產稅成為完善稅制改革探討的一個熱點。2010年5月27日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》。《通知》指出:同意發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》中明確指出逐步推進房產稅改革。2011年1月，房產稅改革試點工作在上海和重慶兩市展開。上海和重慶根據各自實際情況，針對部分個人住宅，制定了不同的房產稅征收試點辦法。上海對個人住宅試點征收房產稅的依據為《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。該《辦法》中規定了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。重慶依據《房產稅改革試點暫行辦法》對個人住宅試點征收房產稅，該《辦法》明確了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。上海和重慶兩市對部分個人住房征收房產稅，是在擴大征收范圍基礎上進行的試點。房產稅試點實踐為我們下一步改革房產稅制提供了計稅依據和稅率兩方面的經驗。試點政策打破了傳統房產稅制對計稅依據、稅率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基礎上，對個人閑置住房征收房產稅。兩市在征收房產稅時都采用了以房產評估價作為計稅依據的方法，由于現在評估方法等問題尚未解決，兩市目前采用市場價作為評估價。在稅率的確定上，上海設置了兩檔稅率，重慶設置了三檔，對于房產價值高的，適用較高檔次的稅率，對于房產價值較低的，適用較低檔次的稅率。

五、完善中國房產稅制的思考

中國房產稅制正處于改革的過程中，我們應在借鑒國外房產稅稅制的基礎上，總結上海和重慶兩市試點經驗，不斷對房產稅制進行改革完善。需要注意的是，由于中國國情與美國等發達國家不同，房地產市場狀況特殊，在改革時不能照搬照抄，而應在明確房產稅制改革目的的基礎上，制定適應中國國情的新房產稅制。房產稅制改革應兼顧調節房地產市場和增加地方財政收入。

(一)拓寬征稅范圍目前，除房產稅試點區域外，中國房產稅主要是針對城市、縣城、建制鎮和工礦區的非住宅房產征收，對個人住宅用房產免征房產稅。結合房地產市場來考察，房地產市場飛速發展，房產價值不斷上升，不少投機者囤積房產，通過賺取買賣差價獲得豐厚收益。這導致了房地產市場上資源分配不均的現象，一部分人擁有多套住宅類房產，且大部分處于閑置狀態，而一部分人卻無力負擔高房價。原房產稅制對個人住宅類房產免稅是為了刺激個人買房，而現在房產稅應該以調節房地產市場資源配置為己任，在滿足居民基本生活需要的前提下，將住宅類房產納入征稅范圍。這不僅有利于增加地方財政收入，還有利于消除房地產市場上的資源配置不均的現象。目前，中國對房產和土地分別征收房產稅和土地使用稅，而房產和土地在物理上是不可分的，在評估房產價值時不能離開土地，評估土地價值時也不能離開地上建筑物。所以，筆者認為改革中國房產稅制可以借鑒美國的經驗，將房產和地產一并作為征稅對象。這樣一方面減少了稅種，使房產稅和城鎮土地使用稅合并;另一方面征稅對象既涵蓋了房產又涵蓋了土地，將兩個稅種合并仍然保證了對房產和土地征稅，保證了地方稅收收入，實現“少稅種、寬稅基”［5］。

(二)改革計稅依據中國現行房產稅計稅依據分別為房產折余價值和房產的租金收入，設置這兩種計稅依據不符合稅收的公平原則。比如，同一地段的房屋，房屋購置時間不同，房屋原值不同，負擔的房產稅也不同;房產用途不同，房產稅稅負也不相同。借鑒美國房產稅制在計稅依據方面的政策及總結上海和重慶兩市房產稅改革試點經驗，可以采用房屋的評估價作為計稅依據，對住宅和非住宅征收房產稅［6］。這樣能夠比較準確地反映產權所有者的經濟實力，體現稅收量能負擔原則，實現稅收公平。同時能夠對房產投機者進行警示，閑置房產持有越多，價值越高，房產稅稅負越重，有利于刺激投機者，使其將多余房產投放市場，實現資源優化配置。另外，采用評估價作為計稅依據，可將房價與地方政府收入、納稅人負擔相聯系。在經濟繁榮時，征收房產稅有利于提高地方政府收入，完善地方公共設施建設;在經濟衰退時，房產的計稅基礎下降，納稅人房產稅稅負降低。可見，以評估價作為房產稅計稅依據對地方政府和納稅人來講，可接受度都是比較高的。采用評估價作為計稅依據，就必須確定評估機構。為了保證評估價值公平，地方政府可以委托中介機構進行房地產評估，并在稅務行政復議中增加對房產評估值復議相關的內容。當納稅人對其房產的評估價有異議，且有證據證明評估價不準確時，可申請重新評估。

(三)靈活確定稅率目前中國房產稅稅率有兩種:一種是按房產余值計征的，稅率為1．2%;另一種是按房屋租金收入計征的，稅率為12%。采用固定的稅率對房產稅進行征收計算簡單，易于操作，但存在房產稅與地方財政需要脫節問題。房產坐落地不同，公共設施配套不同，價值也就不同，其對地方財政的貢獻度也應該不同。不同的地方政府所提供的公共服務、公共設施不同，其地方財政對房產稅的需求也就不同，經濟繁榮地區需求明顯高于其他地區，其房產稅稅率也就應該高于其他地區。所以，改革我國房產稅制，在稅率方面，可以采用由中央規定一個房產稅稅率范圍，各地根據實際情況確定本地稅率的方式;或者在總結中國房產稅試點經驗的基礎上，對房產稅適用累進稅率。中國幅員遼闊，各地經濟發展有著顯著差異，房價浮動范圍較寬，因此可以確定房價級距，對價值較低的房產適用較低的稅率，對價值較高的房產適用較高的稅率，既體現稅收的公平原則，又能發揮稅收籌集財政收入的作用。

作者：丁可可 單位：重慶第二師范學院 經濟與工商管理系