商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理優(yōu)化路徑范文

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摘要：在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭越來越激烈，機(jī)遇與問題并存。本文將從新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理著手，對(duì)預(yù)算管理的現(xiàn)狀和分析進(jìn)行深入的分析，并提出加強(qiáng)預(yù)算管理的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問題；措施

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容及特點(diǎn)分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的具體內(nèi)容

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算是全面預(yù)算管理中非常重要的兩個(gè)內(nèi)容。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是指企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中定期以貨幣的形式來具體表現(xiàn)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表以及資本預(yù)算等多個(gè)業(yè)務(wù)預(yù)算結(jié)果。而經(jīng)營預(yù)算主要是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所需要涉及到的開發(fā)成本預(yù)算、銷售預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算、租賃預(yù)算以及銷售預(yù)算等等，并以上述預(yù)算為重要基礎(chǔ)，填制企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤表格。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除了具備全員參與、全過程、全方位參與的特點(diǎn)之外，因?yàn)槠淦髽I(yè)自身發(fā)展的特殊性還具備以下三個(gè)方面的特點(diǎn)：第一，堅(jiān)持以工程項(xiàng)目為中心，工程項(xiàng)目是企業(yè)盈利的重要保障，但其往往具有成本高、周期長等特點(diǎn)，因此，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)務(wù)必需要將工程項(xiàng)目預(yù)算放于關(guān)鍵位置。第二，以銷售預(yù)算為根基，作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，其屬于資金密集型企業(yè)，其在發(fā)展的過程中需要大量的資金支撐，而銷售是促進(jìn)企業(yè)有效回籠的重要措施，因此，企業(yè)在進(jìn)行銷售預(yù)算時(shí)應(yīng)盡可能的全面考慮企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況以及外部經(jīng)濟(jì)狀況，以保證預(yù)算的科學(xué)性。第三，以現(xiàn)金流預(yù)算為重點(diǎn)，企業(yè)在發(fā)展的過程中往往具有高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債的特點(diǎn)，企業(yè)需要充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備、高效的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)以保證自身的正常經(jīng)營。因此，企業(yè)在預(yù)算管理時(shí)應(yīng)將現(xiàn)金流預(yù)算管理作為重點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏完善的預(yù)算考核系統(tǒng)

目前，我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算考核指標(biāo)的設(shè)置上都缺乏科學(xué)性，動(dòng)態(tài)性的財(cái)務(wù)指標(biāo)缺乏，企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況無法真實(shí)反映。同時(shí)，在預(yù)算考核時(shí)，預(yù)算考核指標(biāo)不明確、考核制度不健全，權(quán)責(zé)分配不明，考核體系的真正作用無法得到有效的發(fā)揮。

（二）預(yù)算編制與企業(yè)實(shí)際情況不符，缺乏執(zhí)行性

盡管我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始實(shí)行業(yè)績考核機(jī)制，但其相關(guān)業(yè)務(wù)在上報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)往往都是從自身的利益角度出發(fā)，以自己的方法填報(bào)，缺乏對(duì)企業(yè)整體情況的考慮。具體來說，企業(yè)招商、銷售部門在對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行上報(bào)時(shí)，出于自身利益考慮，通常會(huì)壓低招商、銷售指標(biāo)，提高招商費(fèi)用、銷售提成以及廣告宣傳費(fèi)用指標(biāo)等，這樣情況下得出了預(yù)算數(shù)據(jù)，與企業(yè)實(shí)際情況相背離，企業(yè)財(cái)務(wù)部門無法準(zhǔn)備把握公司的實(shí)際情況。

（三）事中控制缺乏，預(yù)算監(jiān)督力度不足

企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)多是將關(guān)注的重點(diǎn)放在了預(yù)算指標(biāo)的制定、匯總以及上傳下達(dá)上面，忽視了對(duì)后續(xù)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)控。而部分已經(jīng)成立了預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組的企業(yè)，通常都是對(duì)預(yù)算結(jié)果進(jìn)行通報(bào)，忽視了對(duì)事中的控制，對(duì)企業(yè)預(yù)算日常監(jiān)督控制不足。

（四）缺乏企業(yè)各部門以及人員的全體參與

全面核算的有效執(zhí)行需要企業(yè)各個(gè)部門以及整體員工的共同努力，而就目前來說，大部分商業(yè)地產(chǎn)在編制全面預(yù)算時(shí)，都采取的是財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)、業(yè)務(wù)部門輔助的方式，經(jīng)過逐層審批之后在向下執(zhí)行，這樣編制出來的預(yù)算各部門員工的參與度不足，很難有效在企業(yè)日常經(jīng)營中有效實(shí)行。

三、加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)舉措

（一）構(gòu)建科學(xué)合理的預(yù)算考核機(jī)制

為了保證預(yù)算考核制度的有效實(shí)行，預(yù)算考核制度一定要與企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況相符合，因此，企業(yè)在確定考核指標(biāo)時(shí)，應(yīng)充分聯(lián)系企業(yè)實(shí)際，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)與財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來，突出重點(diǎn)，并構(gòu)建獎(jiǎng)懲制度，以年為單位對(duì)預(yù)算執(zhí)行的部門及員工進(jìn)行考核，獎(jiǎng)懲分明。同時(shí)，嚴(yán)格區(qū)分考核指標(biāo)、明確考核的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于容易模糊的點(diǎn)更要加以重視，避免部門員工之間相互推諉責(zé)任等情況的出現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期的發(fā)展特點(diǎn)，選擇科學(xué)的考核方式。具體說，若企業(yè)正處于全面預(yù)算管理的初級(jí)階段，企業(yè)應(yīng)以獎(jiǎng)勵(lì)為主，提高員工執(zhí)行預(yù)算的積極性。若企業(yè)處于預(yù)算管理體系已經(jīng)健全完善階段，則企業(yè)可以選擇獎(jiǎng)懲并用的方法，確保預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。

（二）配置專業(yè)的預(yù)算管理專家小組

為了確保企業(yè)預(yù)算管理工作的順利進(jìn)行，企業(yè)可以通過聘請外來專家的方式組成預(yù)算管理小組，預(yù)算管理小組由公司領(lǐng)導(dǎo)人直接領(lǐng)導(dǎo)，且預(yù)算管理小組只需要對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，以此來強(qiáng)化預(yù)算管理的權(quán)威性、獨(dú)立性。預(yù)算管理小組可對(duì)預(yù)算編制、執(zhí)行給予意見，督促財(cái)務(wù)部門及時(shí)預(yù)算的編制、分析和報(bào)告的及時(shí)編制。

（三）積極引進(jìn)滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制

當(dāng)前，我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)為了簡單方便，都會(huì)選擇定期預(yù)算編制方法，但這一方法僅僅只是適用于發(fā)展規(guī)模較小的、仍處于全面預(yù)算管理初級(jí)階段的中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。但由于市場環(huán)境的不斷發(fā)展變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中所面臨的區(qū)位因素、行業(yè)調(diào)控以及信貸政策影響增加，定期預(yù)算編制的方法已經(jīng)無法再適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需求。因此，為了幫助企業(yè)更好的適應(yīng)外部環(huán)境、縮小預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行差異，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以積極引進(jìn)滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制，根據(jù)外部環(huán)境的變化、企業(yè)發(fā)展的變化定期對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，從而提供全面預(yù)算的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

（四）提高對(duì)預(yù)算的分析及控制

為了盡可能的避免預(yù)算與實(shí)際情況相背離的情況，縮小預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行的差異，企業(yè)可成立專門的預(yù)算監(jiān)督小組，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程中的各期實(shí)際執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，一旦發(fā)展與預(yù)算指標(biāo)相差過大的情況，及時(shí)上報(bào)給企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以方便領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)采取相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)，為了方便企業(yè)管理，企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際情況，讓第三方機(jī)構(gòu)開發(fā)符合自身發(fā)展特色的預(yù)算管理軟件，并將其應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析控制中去，以信息化手段完成數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集分析，將預(yù)算指標(biāo)的具體情況上報(bào)給各個(gè)責(zé)任部門，以方便各責(zé)任部門對(duì)預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行具體的跟蹤、查詢分析，及時(shí)發(fā)展問題，解決問題。

（五）提高部門員工參與度，實(shí)行全面控制

將企業(yè)的各個(gè)部門、人員都納入到預(yù)算管理的范圍之中，明確各部門人員的具體責(zé)任，構(gòu)建起財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、建設(shè)預(yù)算等多方面的綜合預(yù)算系統(tǒng)，并將企業(yè)的投資、融資、土地開放等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都納入到預(yù)算編制所需要考慮的范圍之中。一旦企業(yè)下達(dá)全面預(yù)算計(jì)劃，各責(zé)任部門便需要以此為根據(jù)制定出詳細(xì)的預(yù)算指標(biāo)，以這樣層層分解預(yù)算指標(biāo)的方式來保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的全面性。

結(jié)語：

在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想要得到更好的發(fā)展，則需要對(duì)自身所現(xiàn)有的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行重新規(guī)劃，以具體的戰(zhàn)略目標(biāo)為主要基礎(chǔ)，通過對(duì)市場環(huán)境的充分調(diào)研、對(duì)市場信息數(shù)據(jù)的及時(shí)獲取來對(duì)自身的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，不斷地總結(jié)教訓(xùn)，尋找問題，從而幫助企業(yè)管理者可以制定出更加科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高對(duì)企業(yè)的管理效率和水平。

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作者：楊蕾 單位：沈陽大悅城房產(chǎn)開發(fā)有限公司