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【摘要】目前,大多數(shù)企業(yè)努力的尋找利潤高、成本低的發(fā)展渠道,爭取在激烈的市場競爭中獲得有利的地位。作為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)與重稅產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)正努力制定有效的納稅籌劃來實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營最優(yōu)化、經(jīng)濟最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。本文將從納稅籌劃方案中重大的幾個環(huán)節(jié)進行對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的闡述,例如從籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動等環(huán)節(jié),為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供有效的建議。
【關(guān)鍵詞】財務(wù)管理;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)從改革開放以來,呈現(xiàn)出飛躍的發(fā)展趨勢,同時也給一些不良企業(yè)進行偷稅、漏稅等違法行為一個滋生的空間。對此,為了整改房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況,國家對房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)重點征管對象,通過有效的宏觀調(diào)控手段來加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度。企業(yè)在遵循稅收法律的前提下,科學(xué)地制定納稅籌劃方案,能有效的降低企業(yè)的成本支出比重,從而將企業(yè)的經(jīng)濟價值實現(xiàn)最優(yōu)化。
一、納稅籌劃的簡介
在遵循國家相關(guān)的稅收法律法規(guī)基礎(chǔ)下,納稅籌劃的主要內(nèi)容是納稅人依據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向,將企業(yè)所有納稅環(huán)節(jié)通過一套科學(xué)的籌劃方案進行安排與完善,從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的目的與降低成本支出,這是大部分企業(yè)普遍使用的一種財務(wù)管理活動。納稅籌劃應(yīng)遵循以下原則:第一,合法性。我國法律規(guī)定稅收是宏觀調(diào)控的一種重要的途徑,有效的調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟。相對于偷稅漏稅等違法行為,納稅籌劃是在遵循國家的法律法規(guī)基礎(chǔ)下,納稅人為了降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)而制定的一套科學(xué)的財務(wù)管理方案。第二,前瞻性。作為企業(yè)基本的義務(wù),納稅是國家對企業(yè)的經(jīng)濟行為進行一個應(yīng)稅事項的評估。企業(yè)可以在應(yīng)稅事項未發(fā)生前,通過納稅籌劃對各項活動進行一個科學(xué)的籌劃與優(yōu)化,從而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。第三,及時性。納稅籌劃的制定安排在企業(yè)對未來發(fā)生的經(jīng)濟行為進行一個納稅的評估與安排,降低了因社會環(huán)境變化所導(dǎo)致偷稅漏稅的情況的出現(xiàn)的風(fēng)險。
二、籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃
(一)納稅籌劃中的籌資方法企業(yè)實現(xiàn)節(jié)稅目的具體在由債務(wù)融資產(chǎn)生的債券利息、借款利息,通過納入當(dāng)期費用中的稅前支出,有效減少企業(yè)的納稅額。另外,在稅后利潤中的權(quán)益融資的紅利、應(yīng)付股息等稅收不能實現(xiàn)節(jié)稅效果,從而不能達到稅收擋板的目的。對此,企業(yè)的所得稅增加會出現(xiàn)在權(quán)益融資、縣教育債務(wù)融資等。但企業(yè)凈資產(chǎn)的增加與稅負降低沒有必要的聯(lián)系。權(quán)益資本的報酬在負債利率高于股盈時,會因債務(wù)比例的提高而下降,從而企業(yè)的獲利空間不斷削弱。對此,資本結(jié)構(gòu)對預(yù)期稅負以及收益的影響是企業(yè)制定納稅籌劃的一個考慮因素。
(二)納稅籌劃中的籌資框架企業(yè)資本組成結(jié)構(gòu)與比重分配共同構(gòu)成了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),包含了債務(wù)資本與權(quán)益資本??茖W(xué)的債務(wù)融資方式有利于實現(xiàn)低成本的資本支出、節(jié)稅以及增加凈資產(chǎn)的收益效率。同時,房地產(chǎn)企業(yè)必須承擔(dān)因債務(wù)融資方法產(chǎn)生的償債風(fēng)險。對此,房地產(chǎn)企業(yè)必須通過調(diào)節(jié)負債比例來合理控制負債與資本收益的關(guān)系。
三、投資環(huán)節(jié)的納稅籌劃
(一)納稅籌劃中的企業(yè)組織形式企業(yè)組織形式主要有兩種,第一種是以合伙企業(yè)、公司制企業(yè)、獨資企業(yè)等為主的單重的選擇層次,第二種則是建立在企業(yè)擴建基礎(chǔ)下,成立子公司的選擇層次。房地產(chǎn)企業(yè)主要發(fā)展方向是公司制企業(yè)、獨資企業(yè)以及合伙企業(yè)這三大組織形式,其中納稅決策所要考慮的因素有以下幾項:第一,公司制企業(yè)與合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)的納稅范圍不同。前者需要同時征收個人所得稅與企業(yè)所得稅,而后者僅需征收個人所得稅;第二,合伙企業(yè)因不具備法人資格而無法獲取國家的稅收優(yōu)惠政策。公司制的組織形式是企業(yè)普遍采取的形式,能有效的應(yīng)對投資規(guī)模大、資金投資額高等因素,從而提升企業(yè)自身的市場競爭力。另外,企業(yè)所成立的子公司與分公司在一定程度下有不同的差異表現(xiàn):第一,相對分公司而言,子公司具備法人資格;第二,子公司有資格獲取地方的稅收優(yōu)惠政策,而分公司與總公司使用無差的稅收政策;第三,集團通過建立子公司來有效控制成本的支出。根據(jù)原公司與新成立的公司所在的地區(qū)、費用支出比例等因素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身情況來選擇有利的組織形式以及納稅籌劃方案。
(二)納稅籌劃中的企業(yè)投資形式依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定中,直接投資人享有不同類型的稅收優(yōu)惠政策,例如授權(quán)減免、免檢所得、免稅收入等,但間接投資人的納稅籌劃空間僅涉及股息利息所得、印花稅等部分內(nèi)容。對此,投入資產(chǎn)、投資風(fēng)險以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力等因素都是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的地方。
四、經(jīng)營環(huán)節(jié)的納稅籌劃
(一)納稅籌劃中的開發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)企業(yè)本身沒有明確的成本對象,因此每個對象的所得稅支出額與成本的大小都與成本分攤方式的選擇有一定的關(guān)聯(lián),同時也不一定長期使用統(tǒng)一的分攤形式。對此,房地產(chǎn)企業(yè)采取成本分攤形式時,因根據(jù)自身的經(jīng)營情況來抉擇。房地產(chǎn)企業(yè)所投資的建筑房產(chǎn)一般經(jīng)由委托施工單位或是簽訂建造施工合同來進行建造的,很少是自行施工而成的。據(jù)稅法規(guī)定,建筑公司的營業(yè)額計算與建筑公司所提供的勞務(wù)范圍有關(guān),一般僅提供建筑業(yè)勞務(wù),則不包含房地產(chǎn)企業(yè)購買的設(shè)備款項,施工單位則將合同收入進繳納為營業(yè)稅中,避免了因購置供暖設(shè)施、冷卻塔等較高價值的費用轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。
(二)納稅籌劃中的銷售階段作為納稅籌劃中的主要部分,銷售環(huán)節(jié)是企業(yè)最為重視的階段。預(yù)售未完工產(chǎn)品與銷售已完工產(chǎn)品是銷售中的主要兩大階段,其中在預(yù)售階段中所產(chǎn)生的房款、押金、首付款等預(yù)收賬款等,企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定及時繳納銷售階段所產(chǎn)生的稅費。在自營與銷售兩種經(jīng)營方式中,企業(yè)若在預(yù)售期獲取較高利潤則選擇自營形式,降低土地增值稅的費用。根據(jù)稅法規(guī)定,土地增值稅的減免情況應(yīng)符合以下條件:納稅人將自行建造的住宅出售他人,并且增值稅的費用低于項目扣除金額的20%,若超過20%,稅率的計算則由增值額的比重來計算。對此,房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合平衡稅負與收益的關(guān)系,合理制定銷售價格。
(三)納稅籌劃中的保有階段房地產(chǎn)企業(yè)的投資領(lǐng)域從房產(chǎn)銷售慢慢擴展到寫字樓、賣場、餐飲會所等,同時企業(yè)所采取的稅率是在房產(chǎn)原值減到10%~30%之后的稅基下的余額,約為1.2%。出租房產(chǎn)中的稅率是12%,稅基為稅收收入。針對投資聯(lián)營的房產(chǎn),企業(yè)應(yīng)考慮投資的空間來制定有效的投資方案。
五、利潤分配環(huán)節(jié)
(一)納稅籌劃中的利潤總額利潤總額扣除所得稅后的利潤即為企業(yè)的凈利潤,通過應(yīng)納稅的支出抵減企業(yè)的所得稅。同時根據(jù)稅法規(guī)定,在納稅年度后出現(xiàn)的虧損,應(yīng)由不超過5年的轉(zhuǎn)結(jié)期間進行彌補。
(二)納稅籌劃的股東分配在個人投資房地產(chǎn)企業(yè)中,所得稅的費用應(yīng)按照企業(yè)獲得的資本利得以及現(xiàn)金股利的20%稅率進行計算,個人所得稅則按照10%稅率進行計算。同時據(jù)財政部規(guī)定,資本利得稅不向個人征收。對此,企業(yè)可以通過發(fā)放股票形式替代資本,從而減輕稅負的目的。
六、結(jié)束語
作為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的競爭力、實現(xiàn)經(jīng)濟效益最優(yōu)化的主要渠道,納稅籌劃成為企業(yè)財務(wù)管理活動的主要形式之一。納稅籌劃工作中主要包含了籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)以及利潤分配環(huán)節(jié)等,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮不同環(huán)節(jié)之間的因素來制定高效優(yōu)質(zhì)的納稅籌劃方案。合理科學(xué)的納稅籌劃方案不僅有利于企業(yè)提升納稅意識來依法履行納稅義務(wù),同時也能提升企業(yè)經(jīng)營實力與財務(wù)管理的能力。
參考文獻
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作者:高翔 單位:天津海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司