房地產企業納稅籌劃研討范文

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摘要：在實施“營改增”后，新的稅收政策為企業的納稅帶來了新的變化與影響，同時也為企業提供了更為廣闊的納稅空間。稅負作為企業成本管理中的一項重要內容，不僅可以通過國家的稅收政策得到降低，還可以依靠企業自身力量探尋有效緩解壓力的策略，有效降低企業的納稅風險，從而促進企業的轉型與升級，為實現企業價值的最大化奠定基礎。因此，本文將以A房地產企業作為研究對象，對該企業在實施“營改增”后的影響進行分析，指出“營改增”后企業在納稅籌劃中存在的問題，并探討相應納稅籌劃策略，希望能為促進企業的健康、穩定、可持續發展奠定基礎。

關鍵詞：營改增；納稅籌劃；問題與對策

0引言

目前，我國經濟正處于轉型的關鍵時期，我國房地產行業迎來了全新的發展態勢。一、二線城市房價上漲，相伴隨的地價、房屋建材、人工費、地皮租金、借款利息上漲，三、四線城市資金積壓，由經濟疲軟導致商鋪空置，對房產地企業關于租與售如何選擇，房地產企業才能獲得利潤最大化。全國全面推進“營改增”，此次稅制改革的深入實施不僅僅是順應了時展的大趨勢，更有效地實現了稅負降低、進一步規范稅收工作的效果。在“營改增”不斷深化的大背景下，房地產企業必將迎來新的機遇與挑戰，應當給予足夠重視。

1營改增與納稅籌劃內涵介紹

1.1“營改增”概念介紹“營改增”一般是指將營業稅改征增值稅的簡稱。簡單而言，即：將原來屬于營業稅的征收范圍的改為現行的增值稅，也就是將產品與服務一起納入到增值稅的征收范疇中，并在降低增值稅稅率的同時有效地規避存在的重復納稅的現象，合理降低企業的稅負，這是一種減稅性政策。我國的“營改增”開始于2012年的上海，是我國“十二五”規劃性稅制改革的基本內容，更是我國“十三五”發展規劃中的重點內容，還是實現我國結構性減稅的重要環節。

1.2納稅籌劃通過對國內外學者相關研究成果進行分析后不難看出，納稅籌劃是指：企業在國家稅收法律許可的范疇內、不違反稅法等相關法律的基本前提下，對企業的稅收活動進行合理籌劃和安排。其過程主要是通過經營、組織、投資、理財等不同的方式最大程度地降低企業納稅金額。納稅籌劃是現代企業整體利益實現最大化的一項重要手段，在設計納稅籌劃方案時，一方面要對節稅效應和納稅籌劃的可行性進行分析，另一方面還必須充分考慮企業未來的發展方向和規劃、承受風險的能力等因素，從而促進企業經濟效益最大化。

2“營改增”背景下企業納稅籌劃分析

2.1A房地產企業介紹A房地產企業成立于2002年，其主要經營項目為房地產開發、房地產投資、實業投資等項目。經過十幾年的發展，該房地產企業先后承建了辦公樓、商業廣場等不同的項目。A房地產企業的領導者非常重視人力資源的管理和開發，目前該公司擁有正式員工220名，均為大專以上學歷。其中該企業15名財務部工作人員均為本科以上學歷，但是在實施營改增后，該企業缺乏專門應對營改增納稅籌劃的研究人員，對營改增僅僅停留在政策的學習方面。

2.2“營改增”對房地產企業稅負成本影響房地產企業利潤的提高工作中，成本是一項關鍵性要素，“營改增”的實行極大地影響著房地產企業的稅負成本。首先，由于在房地產企業建造、裝潢上所需的材料往往需要從個體小商戶手中購買，但是這些小商戶一般為增值稅小規模納稅人，導致企業無法抵扣增值稅，無形中增加了房地產企業額外的稅負成本。所以房地產企業可以尋求大企業作為供應商，降低企業稅負。其次，建筑行業的勞動力很大程度上來源于農民工，而其流動性很強、無法提供相應的增值稅發票，在“營改增”的制度下，即使選擇有一定規模的勞務公司，勞務公司或會將大額的稅負轉嫁給建筑行業，這樣即增加了企業的成本。

2.3A房地產企業納稅籌劃中主要問題A房地產企業稅負逐年增加，節稅效果不明顯，而在“營改增”政策實行后，A房地產企業的稅收環境、稅率和稅種等都發生了明顯的改變，加強納稅籌劃工作對于該房地產企業而言顯得尤為重要。但就目前該公司的組織結構、財務人員的基本狀況，并結合該房地產企業的自身特點和具體情況來看，該企業在納稅籌劃方面還存在著諸多欠缺和不足，主要表現在以下幾個方面。

2.3.1組織結構、人員不到位納稅籌劃工作是一項科學性、系統性且具有較強復雜性的工程，需要企業內部各部門之間密切配合、全員參與才能達到滿意的效果。由于缺乏對納稅籌劃整體性的認識，在組織結構的設置上存在問題。例如：該企業缺乏專門的納稅籌劃部門和團隊，只是將納稅籌劃的工作簡單交給財務部門處理。同時，企業管理者對納稅籌劃的認識不到位，認為企業稅負、稅收風險的高低僅僅是財務部門的工作范疇和職責范圍。殊不知，財務部門的職能權力有限，而納稅籌劃工作一般直接涉及企業的利益，應當由企業的管理者積極參與其中，并對相關問題做出正確決策。另外，由于A房地產企業的財務部門規模較小，而日常工作較為復雜、繁瑣，考慮到納稅籌劃工作是一項科學性、系統性很強的工作，需要各部門之間的密切配合與協調，如果將納稅籌劃工作完全交由財務部門獨立完成，勢必會加大財務部門的工作難度和強度，從而可能對納稅籌劃方案設計的質量和準確度造成影響。更重要的是，從A房地產企業財務部門的專業素養來看，雖然財務部門的員工都已經具備了本科以上學歷，但真正獲得高級職稱的并不多，由此可見，不僅A房地產企業的組織結構、任務分配不合理，其財務人員的專業水平還較為有限，因此導致企業在納稅籌劃方面還存在一定欠缺。

2.3.2對稅收政策變化不夠敏感在全國所有行業均實施營改增政策后，稅收政策發生了重大變化，房地產行業由于其自身復雜性，稅收政策變化對其影響往往更為復雜。這種影響對企業的財務人員提出了更高的要求，增值稅專用發票的審核、會計賬務處理等相關工作方面的要求將更為嚴格。但是，A房地產企業并沒有對這次改革引起足夠的重視，對于稅收政策的變化，A企業沒有召開專門的會議進行討論，更沒有組織相關的人員進行學習。另外，該企業的財務人員也并沒有主動去深入了解增值稅相關規定。以下對“營改增”對房地產稅負的影響進行舉例說明：假設A房產公司工程款共計1億，取得工程款發票1000萬（假設稅率17%），A房產公司銷售收入2000萬，營改增之后，A房地產公司如何選擇稅率不增加企業稅負。如果選擇11%稅率一般納稅人計稅方式，應交增值稅=2000/1.11*11%-1000/1.17*17%=52.9萬，如果選擇5%簡易征收率（與營改增前營業稅稅率一致），應交增值稅=2000/1.05*5%=95.24萬，由于財務部門對相關營改增政策的不理解造成42.34萬的直接損失。在這種情況下，A房地產公司應選擇11%稅率一般納稅人計稅方法，對企業更為有利。

2.3.3籌劃工作缺乏科學性、有序性納稅籌劃是一項科學性、前瞻性、整體性較強的工作，由于房地產企業不同于其他行業，其所涉及的稅種較多。且從項目的規劃準備、開發建設、經營銷售到企業日常經營管理的每個環節都會涉及到納稅籌劃工作。正是由于這種廣泛的、復雜的涉稅流程，房地產企業必須制定出科學而有效的納稅籌劃方案。對于企業而言，其納稅籌劃應貫穿于流程的每個環節，并始終將納稅籌劃工作和企業的不同階段的發展目標、利益密切融合在一起。但是，就目前A房地產企業納稅籌劃工作的實務現狀來看，其不同業務環節的納稅籌劃工作存在互相獨立、難以做到相互協調的情況，例如業務部門需要按照財務部門規定的時間取得增值稅專用發票用于抵扣，但是在實際操作中，業務部門工作無序，未按計劃及時取得發票，導致企業稅負無故增加。

2.3.4納稅籌劃風險的忽略目前A房地產企業實務的納稅籌劃工作中，在制定納稅籌劃方案時，往往過分強調減少稅負的納稅籌劃結果，而忽視了納稅籌劃工作進行過程中可能存在的風險，更未能對其進行有效控制。經濟環境、社會環境的變化，稅制改革風險、法律風險、利率風險、通貨膨脹等因素的存在，另外這些因素間的關聯性可能進一步放大風險，一方面出現偏差或失誤都很可能導致整個納稅籌劃方案在實際執行時脫離預設的軌道。同時，A房地產企業對納稅籌劃風險的忽視，可能導致其不能完全正確把握稅收政策，可能使其不能充分領悟納稅籌劃的本質，進而影響納稅籌劃工作的正常開展，可能使得納稅籌劃工作成為不合法的偷稅漏稅行為，給企業價值帶來不必要的損害。比如，作為一般納稅人，在2016年4月30日之前獲得的不動產可以應用簡易征收稅率的方式進行操作，稅率是5%。在實際工作中，也有著特殊的情況，對于企業有兩種選擇，一個是稅率11%的一般納稅人，一個是簡易征收率5%，企業該如何選擇，才能確保納稅籌劃行為合法并有利于企業，這個問題成了重中之重。

2.4企業納稅籌劃策略

2.4.1緊跟相關政策變化步伐企業應當加強對“營改增”政策的認識和學習，認真研究增值稅的特點、仔細分析增值稅一般納稅人和小規模納稅人的核定標準，特別是針對不同行業的稅率、征收率、計稅方式、計稅依據、稅收優惠政策、稅收征管機關、發票管理等方面的不同，更要認真研究并運用于納稅籌劃工作。第一，企業可以聘請稅務師到單位對相關人員進行培訓，幫助企業相關人員盡快認識“營改增”帶來的變化；或者將“營改增”的政策和相關內容放到企業的網站進行宣傳；除了傳統的宣傳培訓方式，企業還可以通過競賽或會議的方式對“營改增”相關專業知識的掌握情況進行檢驗。通過這些方式將確保財務人員能夠準確地樹立增值稅意識，及時向供應商（包含材料供應商和辦公用品供應商等）索取增值稅專用發票，準確地進行會計核算，準確地填寫增值稅申報表，并最大限度地享受稅收優惠政策帶來的利益。第二，企業可以從發展的管理基礎工作入手，不斷擴大管理范圍，以此來提升企業員工的稅務管理工作技能，并通過績效考核、激勵機制的方式對相關人員進行考核，充分調動其主觀能動性。例如，選擇可以開具增值稅專用發票的辦公用品供應商，從長遠利益角度看，增大企業的稅收籌劃范圍，給企業帶來更大的盈利。最重要的是，按照納稅籌劃的合法性原則，房地產企業在進行籌劃過程中，必須嚴格遵守我國法律、法規和制度的規定，確保納稅籌劃行為的合法性。而營改增后，房地產行業的稅收政策發生重大地變化，企業在充分關注國家稅收政策和稅收環境變化的同時，還應加強與當地稅務機關的溝通與協調。特別是對一些政策的最新發展動態理解把握不準時，企業更應該主動地向稅務機關進行政策的相關咨詢，按照稅務機關的指導，為制訂合理的籌劃方案提供參考。

2.4.2加快改進財務內部控制制度的速度我國實行“營改增”稅制改革必然會給企業的經營帶來各種影響，財務管理方面的影響極為深遠。企業為了進一步應對新的納稅政策，就必須盡快完善企業的財務管理機制，提高企業財務管理水平。企業應加強內部控制制度和財務管理制度的完善，在加強企業內部管理的同時有效降低企業的稅負。“營改增”不僅僅是財務部門的工作和職責，更是整個企業基于全局觀做出的合理工作籌劃。企業應該盡快完善財務管理體系，對企業的目前狀況進行摸底調查，調整機構設置。企業可以設立專門的稅管部門，以便更好地實現對稅收的管理、繳納、協調等工作。在實施營改增后，房地產企業納稅發生了變化，相應的核算制度也發生了轉變，為保證納稅籌劃工作的順利開展與高效執行，房地產企業的財務管理人員應當在營改增會計核算規定的基礎上，準確無誤地進行計算。在實際工作中，對于選擇的供應商，需要由企業專門的內控部門對供應商的資質進行排摸，對于無法開具增值稅專用發票的企業或是新注冊成立的、法人在最近一年內有變更的公司，應果斷采取放棄策略或是謹慎選擇合作，規避因供應商的選擇錯誤而給企業帶來不必要的稅收風險。例如A房產公司選擇了更換法定代表人不足半年的供應商B公司與之合作，B公司開具給A房產公司1億增值稅專用發票后，B公司在隔月納稅申報時人間蒸發，B公司并未進行正常的申報納稅和繳款，在營改增之后，金稅三期對企業有著更為嚴密的監控，B公司所屬的稅務局稽核部門在發現B公司的異常申報情況后，會先聯系B公司了解情況，如稅務局無法聯系到B公司，則會給A公司所屬的稅務稽查部門發出網絡協查通知，A公司所屬稅務稽查部門在接到通知的當天對A房產公司進行約談，A公司需提供關于此筆交易的所有相關資料（如合同、入庫單、倉儲單等）給所屬稅務稽查部門，并主動聯系B公司，如A房產公司無法聯系到B公司，則A公司所屬稅務稽查部門會要求A公司補足此筆交易牽涉的所有稅款1627.35萬（即增值稅1452.99萬=10000/1.17*0.17，附加稅174.36萬=1452.99*12%，稅款合計1627.35萬=1452.99+174.36），A公司有權通過法律途徑向B公司追討相應的損失，在此過程中，A房產公司很可能由于支付了此筆稅金1627.35萬而導致資金鏈斷裂，無法開展正常的生產經營活動，從而造成A房產公司倒閉破產，這對于A房產公司是致命一擊，所以正確選擇合理的供應商關系到企業的生死存亡，必須引起企業的足夠重視。另外，企業的財務部門必須加強對資金的合理計劃和管控，尤其是要加強對現金流量的合理控制，全面提高資金使用效率。對于房地產企業而言，貸款利息是一項重要的支出，在增值稅政策中不允許對貸款利息進行抵扣，這無形中加重了企業的稅負，從而減少了企業的收益。因此企業在進行納稅籌劃時，不能單純地為了降低稅負而減少，或避免企業貸款的發生，而是應根據企業的具體實際情況做出細致的規劃。

2.4.3重視專業人才的培養營改增的實施對房地產企業的財務管理帶來了巨大影響，這不僅增加了精準財務核算的難度，更增加了實際納稅申報的工作量。因此，面對新環境和新形勢，房地產企業財務人員必須盡快提升財務管理的納稅籌劃意識、財務管理水平，并以此為契機降低企業的財務管理成本。房地產企業可以加強對財務人員的專門培訓，提升財務人員在實施“營改增”后的納稅申報工作的熟練程度。專業人才的培養已成為房地產企業財務管理水平提升的關鍵環節，更是企業納稅籌劃工作發揮價值的重要保障。第一，需要各級管理層提高對稅收人才的重視，并達成協調、統一，加強人才引進制度、人才培養制度的建立，從而在人才數量上，保證企業的納稅籌劃能夠得到穩步推進。第二，企業應當加強專業人才的質量建設。努力依托信息技術，打造信息化團隊；深入強化企業間的交流學習，加強“引進來、走出去”相結合，從而培養實戰型專業人才。

3結束語

“營改增”政策的全面施行對我國稅收收入、企業未來發展、宏觀經濟結構調整都具有重大而深遠的影響，而房地產企業作為受其影響尤為顯著的企業類型之一，應當積極面對政策變化、努力研究政策變革內容、加強內部管理與運用，將“充分挖掘納稅籌劃空間、綜合科學利用稅收籌劃措施”作為企業努力的方向，希望本文可以在稅收籌劃方式上給予一定建議和幫助。

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作者：李美 單位：中國林業物資上海有限公司