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摘要：

當前的社會正以多元化的態勢急速前進著，房地產企業在經濟的快速發展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發展。在國民經濟中，房地產經濟占據著舉足輕重的位置，而實現自我調節，緊隨時代步伐，這是房地產企業當前的難題之一。投資高、周期長以及風險大是房地產行業中的會計特征。房地產核算中存在著諸多問題與矛盾，這進一步制約著房地產行業的利潤與經營回報，同時也阻礙著房地產行業的健康與穩步發展。本文就會計業的發展現狀，結合房地產會計的相關特點，分析了存在的問題并且提出了解決措施。

關鍵詞：

風險；發展現狀；房地產會計

當下，社會發展給我們經濟發展帶來了無限可能，帶動了行業發展。房子是生活中的必備因素，房地產很大程度和人們生活聯系在一起，房地產在競爭中不斷尋求發展。我國現行的會計準則雖然適合多元化的企業發展，但結構中沒有系統完整性，所以并未涵蓋房地產行業。本文探討了房地產行業中會計的某些不足之處，并提出針對性的策略，這對于房地產企業進一步發展而言意義重大。

一、房地產會計中的問題探究

1.信息缺乏真實性。

房地產行業的會計雖然起步較晚，但是發展卻非常快，會計信息也缺乏一定的真實性。一些房地產企業為了少交稅款，在編制報表時常常弄虛作假，進行錯誤會計信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產行業為了躲避國家的稅賦，將真實的財務利潤隱藏于虛假的報表中。某些房地產行業為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業財務報表、征信報告、納稅申報表等關鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當的行為嚴重干擾了市場準則。在房地產行業，會計嚴重缺乏真實性主要在于行業中會計準則的局限性，會計準則能夠為會計計量、確認提供真實的規范程序，而會計學科只能解決當前出現的一小部分的問題，在發展中隨之而來的諸多困難并未能一一解決。在經濟發展高速運轉的當下，會計準則的更新速度更不上經濟的發展速度，導致很多會計程序的處理可依據的法律少之又少。會計處理有著極大的隨意性，很多會計人員會編制虛構的會計報表，甚至以不真實報表進行報稅，導致編制的報表毫無真實性可言。另一方面由于會計的法律法規會定期更新，而很多企業會計并沒有第一時間更新自己的知識儲備，企業中甚至某些從業人員都沒有取得規定的執業證書。房地產行業的會計因其特殊性需要經過定期組織從業人員進行會計知識的培訓，只有提高自己的專業水平才能讓原本細致、嚴謹的會計工作簡單化，才能及時處理會計工作中出現的諸多問題。會計行業較為特殊，經常會受到金錢制約，一些會計人員明知法網恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網。

2.內部控制缺陷不斷。

當前，房地產行業的會計內控中問題重重，主要為內部的環境不佳、內部的機構不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產行業對于會計的控制不夠重視，沒有足夠的風險把控意識，沒有能夠有效地發揮控制作用。企業對于經濟業務沒有合理的控制，這使會計無法及時履行職責，沒有風險準備意識，當真正風險來臨時還是一片迷茫。而且，房地產企業中的治理結構不明，職責不清，結構方面有很大的改善空間。

3.會計法律過于滯后。

房地產行業的某些會計法內容比較陳舊，無法適應全球化的挑戰以及經營機制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會計的法律法規在制定中沒有充分的調研論證，沒有及時考慮實際，導致規定不科學不合理，實施中問題重重。另外，會計法律規定的一些法則過于籠統，而且在不斷進步的經濟環境下，房地產行業必須要有細化的法律，而不是參照別的行業不獨立的法律法規。

4.會計核算較為繁雜。

房地產企業可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業經營活動的主要業務有：土地的開發與經營、房屋的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發、代建工程的開發。成本核算主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費、期間費用等部分組成。現行房地產行業開發成本核算，大多按照制造成本法進行核算。先按照開發成本科目簡單進行匯總，再按照簡單的分配方法進行分攤，再用總可售面積進行分攤，最后得出的單方可售成本。但由于每個開發的項目產品都具有唯一性，而開發項目產品的業態、戶型、面積等等卻千差萬別，即使同一棟樓，同一層也有非標準產品，而按照單方可售成本結轉已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產開發規模大，周期長，大多按著規劃分期開發，會發生不能直接歸集產品對象的開發間接費分配問題，利息如何按期開始進行資本化，何時費用化的問題，間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）如何合理分攤至開發產品以便進行含稅保本售價的測算等問題。上述問題一直困擾著房地產行業的會計核算人員。

二、如何解決房地產中的會計問題

1.建立完善的規范化的會計體系。

會計政策主要指的是企業進行會計核算所需要的原則與方法。當前的某些企業在會計核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會計在整理收集會計信息時沒有可比性，無法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復存在了。于企業而言，會計政策的設定需要包括基本的會計政策與具體的會計政策這兩方面的內容。企業會計財務信息并不真實，賬目并不明晰。完善的房地產會計體系要解決的是會計信息的真實性。近年來的改革中，財務會計不斷深化自身的理論，進一步探討了新型的會計分支，比如成本會計、金融會計等。房地產企業在現行的會計準則下不斷完善房地產行業的會計準則，這能夠阻止企業對利潤的操控，保障了會計的真實與準確。完善的房地產會計規則應當包括完善的房地產企業治理結構，會計要素的確定準則，會計信息的披露要求。同時，要不斷提高會計人員的專業勝任能力及會計職業道德水平。

2.健全的房地產監督機制。

在房地產企業會計中除了需要建設完備的會計體系，還應當配備專業的監督體制。會計監督的建立能夠方便會計工作的開展，對在不同會計崗位的工作人員有法律的約束。房地產企業可以在項目的前期投資時就明確會計監督職責，專人監督會計的工作，保證房地產企業在合法、合規、有效中運營。房地產企業的監督包括如下兩方面，一方面是內部治理結構的改善，建立完善的內部核查制度，強化內部控制，有效發揮企業自身的監管權，保障會計信息的真實有效性。另一方面是完善社會監管，強化外部監督，約束會計人員的執業行為，確保會計信息真實有效。對于有問題的會計人員應嚴肅處理，提高會計的全面性以及權威性。加強內部監督需要房地產企業中所有財務工作人員工作相互制約與分離，明確職責與權限，針對重大的違紀問題要聯合監督部門一同排查，只有聯合企業內部、社會、監管部門才能真正落實會計監督，才能持續健康穩定的發展會計行業。

3.規范房地產開發成本的歸集與分攤規則。

對于房地產企業的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。為正確核算開發產品的成本，房地產企業應制定一套完整的成本核算的程序進行成本核算，以“確定成本核算對象、歸集開發成本、確定成本分攤方法、在成本核算對象之間分攤成本、計算各成本核算對象的開發總成本、正確劃分完工和在建開發產品之問的開發成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實測繪報告）、編制成本報表”為主線，在這條主線中，最重要是規范房地產成本費用的歸集與分攤，項目開發前期要組織召開企業的各個部門認真討論，一定要得到企業管理層重視，得到相關業務部門的認可。歸集與分攤會計政策一經確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補償費原則上采用占地面積法進行分配；前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法進行分配或按合同計入。資本化利息按直接成本法或按預算造價法進行分配。對核算基礎較好的，開發間接費可采用作業成本法。公司為了測算含稅保本成本，也可采用作業成本法將發生在各期的期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）進行分攤。無論怎樣，規范房地產開發成本的歸集與分攤規則，就是為了真實反映企業的成本費用，為管理層提供有力的財務決策。

4.強化房地產的內部會計控制。

為解決房地產企業中的內部困擾，企業應當做出相應的改進。比如，應該提高企業的內部控制，建立專業的內控制度，企業需提高整體水平，培養高素質的工作人員。會計人員對于經營活動的真實性應當有主動承擔與監督的責任。房地產企業應加強會計的職業素養，不斷更新觀念，控制經營活動。在企業管理制度的建設中，應明確每個會計的責任，規范各崗位的范圍和要求。會計工作需要定期與不定期的會計抽查，并做出及時的回饋。要求企業提供良好的控制環境，完善內部治理結構，保證崗位之間的權責明晰。企業還應加強風險控制意識，由于房地產行業屬于高危行業，風險意識不足會影響企業未來的發展。企業經營管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識，建立風險控制，以規避行業風險，保證內控制度的有效運行。

三、結語

社會經濟的發展為房地產行業的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產行業的發展中仍然存在著各種各樣的問題。科學有效地處理好房地產企業中的矛盾是會計核算中亟待解決的問題。會計核算是房地產企業的關鍵業務，在房地產行業發展中的作用越來越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會計核算的規律，實施好會計核算的管理業務，為我國的房地產行業進一步發展夯實基礎。

參考文獻：

[1]于秀麗.房地產企業避稅行為的會計問題分析[J].中國經貿,2014(7).

[2]王建委.關于房地產公司財務會計制度建設問題分析[J].財經界,2014(6).

作者：王永勝 單位：秦皇島中鐵置業房地產開發有限責任公司