基于VIKOR法的房地產(chǎn)投資論文范文

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1指標(biāo)體系權(quán)重的確定

在運(yùn)用VIKOR法分析指標(biāo)體系時(shí)首先應(yīng)當(dāng)對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重值進(jìn)行確定。本文在確定各指標(biāo)權(quán)重的時(shí)候采用分析法，其基本思想為：決策者將復(fù)雜的問(wèn)題分解成為若干層次和若干要素，為了活動(dòng)不同要素和不同待選方案的權(quán)重從而為選擇最優(yōu)方案提供決策依據(jù)，要對(duì)各要素進(jìn)行簡(jiǎn)單的比較、判斷和計(jì)算。層次分析法要求對(duì)各個(gè)元素進(jìn)行兩兩比較，判斷其相對(duì)重要性，然后參照1-9標(biāo)度法由專家對(duì)其重要程度賦值，構(gòu)造判斷矩陣，最后計(jì)算出最低層諸因素相對(duì)于最高層系統(tǒng)總目標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值，因此本文邀請(qǐng)了50位房地產(chǎn)方面的專家，對(duì)房地產(chǎn)投資決策各個(gè)層次的指標(biāo)之間的相對(duì)重要性進(jìn)行打分，并運(yùn)用公式進(jìn)行計(jì)算，通過(guò)檢驗(yàn)得到房地產(chǎn)投資決策各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。

2VIKOR法的原理和步驟

2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一種多屬性的決策方法VIKOR也是一種基于理想點(diǎn)法的決策方法。其基本觀念是首先界定理想解和負(fù)理想解。正理想解是指各備選方案在各評(píng)估準(zhǔn)則中的最佳值；負(fù)理想解就是各方案在各評(píng)估準(zhǔn)則中的最差值，然后根據(jù)各備選方案的評(píng)估值與理想方案的接近程度來(lái)排列方案之間的優(yōu)先順序，vikor采用了由Lp-metric發(fā)展而來(lái)的聚合函數(shù)。

2.2VIKOR法的步驟VIKOR法的工作流程如圖2所示。

3實(shí)例分析

3.1實(shí)例簡(jiǎn)介某企業(yè)預(yù)計(jì)進(jìn)行某房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從以下幾個(gè)投資項(xiàng)目（用Ai表示第i個(gè)備選合作伙伴，i=1，2，…，6）中選擇一個(gè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其中區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本是四個(gè)屬性因素（用Cj表示第j個(gè)屬性值，j=1，2，…，4）。

3.2基于VIKOR法的決策過(guò)程

3.2.1確定目標(biāo)矩陣通過(guò)對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的五十名專家發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查，使其對(duì)各個(gè)備選方案按照區(qū)域熟悉度、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、投資成本四個(gè)屬性的二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行5分制打分。再通過(guò)相應(yīng)公式的計(jì)算，得到一級(jí)指標(biāo)得分表。

3.2.2計(jì)算各個(gè)屬性的正負(fù)理想解通過(guò)對(duì)一級(jí)指標(biāo)進(jìn)行一系列的計(jì)算，得到正負(fù)理想解表。4.2.3計(jì)算各個(gè)方案到理想解的距離計(jì)算各個(gè)方案到理想解的距離。

3.2.4計(jì)算方案產(chǎn)生的效益比率Q值計(jì)算各個(gè)方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，計(jì)算個(gè)方案的Q值。根據(jù)約束條件，得到最終的排序結(jié)果為A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企業(yè)5是根據(jù)VIKOR法求得的最適合的合作伙伴。

3.3決策結(jié)果及分析從表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6個(gè)投資方案中根據(jù)決策者的態(tài)度，第5個(gè)項(xiàng)目是建立在VIKOR算法下的最佳投資項(xiàng)目，第3個(gè)方案是最不理想的投資項(xiàng)目。由表4可以看出投資成本的權(quán)重最大，同時(shí)項(xiàng)目5的四個(gè)屬性中，投資成本的得分值最高，另外在本例中群效用參數(shù)ν值均取0.5，但是不難發(fā)現(xiàn)決策者對(duì)各項(xiàng)目的態(tài)度變化對(duì)選擇投資項(xiàng)目的最終結(jié)果也有一定的影響。

4結(jié)論

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小與房地產(chǎn)投資決策的正確程度相關(guān)。由于房地產(chǎn)投資決策總是在不確定狀態(tài)下進(jìn)行的，因此，避免風(fēng)險(xiǎn)的最有效的手段就是進(jìn)行科學(xué)的決策。本文建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包含了效益指標(biāo)和成本指標(biāo)，同時(shí)在對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行分析的時(shí)候采用了VIKOR法，由于此法不僅能夠計(jì)算出離理想點(diǎn)的加權(quán)距離，又能夠考慮最小后悔值，同時(shí)通過(guò)引入群效用參數(shù)ν來(lái)體現(xiàn)決策者的主觀態(tài)度，因此，這種多屬性優(yōu)化與折衷的決策方法克服了屬性相互沖突的情況并考慮了屬性間的彼此讓步，從而得到了距離理想解最近的并帶有優(yōu)先級(jí)的最優(yōu)方案。這不僅有利于把握決策過(guò)程的主要矛盾，還能夠促使評(píng)價(jià)方法更加合理科學(xué)以及更容易實(shí)現(xiàn)，從而大大提高了房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)確性，對(duì)科學(xué)決策具有指導(dǎo)性意義。

作者：李琳曹杰王龍?jiān)朗篮昵f向仕張境潔單位：承德石油高等?？茖W(xué)校建筑工程系