基于VIKOR法的房地產投資論文范文

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1指標體系權重的確定

在運用VIKOR法分析指標體系時首先應當對各指標的權重值進行確定。本文在確定各指標權重的時候采用分析法，其基本思想為：決策者將復雜的問題分解成為若干層次和若干要素，為了活動不同要素和不同待選方案的權重從而為選擇最優方案提供決策依據，要對各要素進行簡單的比較、判斷和計算。層次分析法要求對各個元素進行兩兩比較，判斷其相對重要性，然后參照1-9標度法由專家對其重要程度賦值，構造判斷矩陣，最后計算出最低層諸因素相對于最高層系統總目標的相對重要性權值，因此本文邀請了50位房地產方面的專家，對房地產投資決策各個層次的指標之間的相對重要性進行打分，并運用公式進行計算，通過檢驗得到房地產投資決策各個指標的權重。

2VIKOR法的原理和步驟

2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一種多屬性的決策方法VIKOR也是一種基于理想點法的決策方法。其基本觀念是首先界定理想解和負理想解。正理想解是指各備選方案在各評估準則中的最佳值；負理想解就是各方案在各評估準則中的最差值，然后根據各備選方案的評估值與理想方案的接近程度來排列方案之間的優先順序，vikor采用了由Lp-metric發展而來的聚合函數。

2.2VIKOR法的步驟VIKOR法的工作流程如圖2所示。

3實例分析

3.1實例簡介某企業預計進行某房地產項目的開發，從以下幾個投資項目（用Ai表示第i個備選合作伙伴，i=1，2，…，6）中選擇一個進行開發。其中區域熟悉度、企業規模、經營風險指標、投資成本是四個屬性因素（用Cj表示第j個屬性值，j=1，2，…，4）。

3.2基于VIKOR法的決策過程

3.2.1確定目標矩陣通過對相關領域的五十名專家發放問卷調查，使其對各個備選方案按照區域熟悉度、企業規模、經營風險指標、投資成本四個屬性的二級指標進行5分制打分。再通過相應公式的計算，得到一級指標得分表。

3.2.2計算各個屬性的正負理想解通過對一級指標進行一系列的計算，得到正負理想解表。4.2.3計算各個方案到理想解的距離計算各個方案到理想解的距離。

3.2.4計算方案產生的效益比率Q值計算各個方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，計算個方案的Q值。根據約束條件，得到最終的排序結果為A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企業5是根據VIKOR法求得的最適合的合作伙伴。

3.3決策結果及分析從表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6個投資方案中根據決策者的態度，第5個項目是建立在VIKOR算法下的最佳投資項目，第3個方案是最不理想的投資項目。由表4可以看出投資成本的權重最大，同時項目5的四個屬性中，投資成本的得分值最高，另外在本例中群效用參數ν值均取0.5，但是不難發現決策者對各項目的態度變化對選擇投資項目的最終結果也有一定的影響。

4結論

項目風險大小與房地產投資決策的正確程度相關。由于房地產投資決策總是在不確定狀態下進行的，因此，避免風險的最有效的手段就是進行科學的決策。本文建立的評價指標體系包含了效益指標和成本指標，同時在對房地產指標進行分析的時候采用了VIKOR法，由于此法不僅能夠計算出離理想點的加權距離，又能夠考慮最小后悔值，同時通過引入群效用參數ν來體現決策者的主觀態度，因此，這種多屬性優化與折衷的決策方法克服了屬性相互沖突的情況并考慮了屬性間的彼此讓步，從而得到了距離理想解最近的并帶有優先級的最優方案。這不僅有利于把握決策過程的主要矛盾，還能夠促使評價方法更加合理科學以及更容易實現，從而大大提高了房地產投資決策的準確性，對科學決策具有指導性意義。

作者：李琳曹杰王龍岳世宏莊向仕張境潔單位：承德石油高等?？茖W校建筑工程系