我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外投資狀況解析范文

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在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項(xiàng)目和高端項(xiàng)目的兩極分化。這就意味著中國(guó)一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開(kāi)拓新的市場(chǎng)，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風(fēng)險(xiǎn)最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對(duì)于其投資主體所在區(qū)域、投資進(jìn)入模式的研究也尤為重要。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)集一體的行業(yè)，主要包括：對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及再開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管。

房產(chǎn)市場(chǎng)則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以及時(shí)地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，同時(shí)可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最具有代表性，同時(shí)也是最重要的部分，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中處于主體地位。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨(dú)特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)具備較其他行業(yè)有許多不同。在進(jìn)行國(guó)際化經(jīng)營(yíng)時(shí)我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動(dòng)性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)來(lái)選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2.消費(fèi)的需求差異。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會(huì)綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。

3.價(jià)格的差異。價(jià)格差異過(guò)大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在2~3倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個(gè)主要特點(diǎn)在一定程度上決定了房地產(chǎn)對(duì)外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性的特點(diǎn)所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進(jìn)入模式。結(jié)合目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收外資以及房地產(chǎn)對(duì)外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)以對(duì)外直接投資為主體。

二、中國(guó)房地產(chǎn)FDI的國(guó)際環(huán)境分析

近幾年的整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點(diǎn)。首先，全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)腳步變緩，同時(shí)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常不平衡。特別是2007年下半年開(kāi)始爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，隨之而來(lái)的全球性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都遭到重創(chuàng)。其次，中國(guó)幾年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度引起了世界上其他各國(guó)的關(guān)注。而世界上的部分發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。當(dāng)然，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的跌宕起伏和中國(guó)強(qiáng)勁崛起，將會(huì)給中國(guó)企業(yè)當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外直接投資的機(jī)會(huì)。最后，為實(shí)現(xiàn)對(duì)有關(guān)資源的全球配置，世界各國(guó)對(duì)各自的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。經(jīng)濟(jì)全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國(guó)之間，跨國(guó)商品與服務(wù)類交易在不斷地?cái)U(kuò)大，同時(shí)資本的流動(dòng)和技術(shù)的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程中，對(duì)外直接投資的機(jī)遇對(duì)每一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是相同并且日益增加的。針對(duì)這一國(guó)際現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和部分國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)全面開(kāi)放的機(jī)會(huì)，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進(jìn)入跨國(guó)企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過(guò)對(duì)外直接投資這一渠道和資源的相對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)尋求對(duì)自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈得以在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。

三、中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際化的發(fā)展現(xiàn)狀

從2004—2009年，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資規(guī)模的總體趨勢(shì)在不斷擴(kuò)張，從對(duì)外直接投資流量來(lái)看，2004年對(duì)外直接投資流量為851萬(wàn)美元，2009年對(duì)外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長(zhǎng)率為21.85%，從對(duì)外直接投資存量上來(lái)看，2004年對(duì)外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長(zhǎng)率為507.72%。其中2008年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復(fù)大幅度上升趨勢(shì)。

但是，從全國(guó)對(duì)外直接投資的流量的行業(yè)分布來(lái)看，除了2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資因?yàn)槭艿饺蚪鹑陲L(fēng)暴的影響外，雖然中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外直接投資凈額雖然基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是占中國(guó)對(duì)外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產(chǎn)對(duì)外直接投資還有很大的發(fā)展空間。

2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)世界主要經(jīng)濟(jì)體的直接投資分布中，對(duì)香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為40.8418億美元，占對(duì)香港全部行業(yè)直接投資存量的2.4%；對(duì)歐盟房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為8800萬(wàn)美元，占對(duì)歐盟全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為4592萬(wàn)美元，占對(duì)美國(guó)全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為1.64164億美元，占對(duì)澳大利亞全部行業(yè)直接投資存量的2.8%；對(duì)俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為7.1339億美元，占對(duì)俄羅斯所有行業(yè)直接投資存量的32.1%；對(duì)東南亞國(guó)家聯(lián)盟的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為5971萬(wàn)美元。占對(duì)東南亞國(guó)家聯(lián)盟全部行業(yè)直接投資存量的0.6%。全部看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資主要集中在香港地區(qū)，其次是俄羅斯，是對(duì)俄羅斯直接投資行業(yè)存量分布最多的行業(yè)。再次是澳大利亞地區(qū)，是對(duì)澳大利亞直接投資行業(yè)存量分布第二多的行業(yè)。

四、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI特點(diǎn)及發(fā)展存在的問(wèn)題

由以上可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)FDI的區(qū)位分部不均衡，表現(xiàn)出相對(duì)集中的特點(diǎn)。如圖2所示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)避稅地香港地區(qū)FDI存量占全部房地產(chǎn)業(yè)FDI存量的76.4%以上。當(dāng)然，這與中國(guó)FDI整體集中在中國(guó)香港、開(kāi)曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現(xiàn)狀分不開(kāi)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI第二集中地是俄羅斯，對(duì)俄羅斯FDI存量占房地產(chǎn)總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結(jié)于俄羅斯近幾年以每年5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，俄羅斯的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)導(dǎo)致有購(gòu)買力的階層對(duì)新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入活躍期。但是這種對(duì)某一地區(qū)過(guò)度集中的房地產(chǎn)投資格局在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益上看不是非常利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，并且會(huì)在一定程度上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展帶來(lái)不利的影響，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)FDI區(qū)域的過(guò)分集中而導(dǎo)致的自相競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)業(yè)FDI的目的在于更好地利用世界的市場(chǎng)和資源來(lái)促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，自相競(jìng)爭(zhēng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展沒(méi)有好處；（2）不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散。當(dāng)中國(guó)與東道國(guó)發(fā)生政治沖突或者東道國(guó)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)商品作為不可以移動(dòng)的商品必然會(huì)造成眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)的投資失敗，更為嚴(yán)重的是這種失敗在一定程度上會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成一定的連鎖反應(yīng)；（3）不利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。再者，從各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)際化發(fā)展還處在初期水平。中國(guó)2009年房地產(chǎn)FDI合同額僅占世界房地產(chǎn)FDI合同額的1.3%。并且即使在國(guó)內(nèi)算是技術(shù)實(shí)力比較雄厚的大型的房地產(chǎn)企業(yè)在其進(jìn)行跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中依然主要是依靠其低廉的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)而不是技術(shù)優(yōu)勢(shì)。從整體層面上看中國(guó)房地產(chǎn)FDI目前還存在著如下的問(wèn)題：

1．缺乏成本優(yōu)勢(shì)。與制造業(yè)相類似，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)際化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的比較優(yōu)勢(shì)為成本優(yōu)勢(shì)，造成這種優(yōu)勢(shì)的原因在于國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力的低成本和對(duì)整個(gè)工程技術(shù)管理的低成本。然而由于近年來(lái)逐漸發(fā)展的國(guó)際經(jīng)濟(jì)規(guī)則的制約，中國(guó)的這種比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮受到很大程度的制約。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)規(guī)則當(dāng)中明確地對(duì)勞動(dòng)力的國(guó)際間流動(dòng)作出限制。針對(duì)這一限制中國(guó)的制造業(yè)選擇通過(guò)大量生產(chǎn)制造流動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品還弱化這一限制，然而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)是缺乏流動(dòng)性，正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)在目前受到制約。

2．缺乏咨詢服務(wù)能力。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、技術(shù)和服務(wù)為一體的產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是房地產(chǎn)工程。然而由于中國(guó)的建筑管理體制的客觀原因?qū)е轮袊?guó)的建筑施工和設(shè)計(jì)各自單獨(dú)成體，這樣對(duì)施工和設(shè)計(jì)的認(rèn)為隔離導(dǎo)致中國(guó)到目前為止還缺乏類似于國(guó)外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因?yàn)檫@種缺失從而導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨更多的由于國(guó)際化經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及人才的缺乏而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

3．缺乏足夠融資。就目前情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的所現(xiàn)有的融資程度完全沒(méi)有達(dá)到國(guó)際上房地產(chǎn)FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，融資風(fēng)險(xiǎn)抵押超過(guò)企業(yè)的承受能力，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資的政策性支持太少，政府對(duì)融資的管理機(jī)制不夠完善等。

4．存在著語(yǔ)言及文化的障礙。語(yǔ)言和文化的差異是對(duì)中國(guó)企業(yè)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)造成制約的非常常見(jiàn)的因素，在與對(duì)方的溝通和談判、尤其是對(duì)客戶群的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到障礙。

總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)之路才剛剛開(kāi)始，而且此路非常漫長(zhǎng)。在這條發(fā)展之路上需要得到政府以及企業(yè)自身的協(xié)助從而對(duì)各種制約因素進(jìn)行克服。