投資性房地產會計處理分析范文

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摘要：

隨著近年來房地產行業的穩步發展，較多企業為挖掘更多新的經濟增長點，開展投資性房地產業務。為使投資行為更為規范，財政部出臺關于投資性房地產的會計準則，既使投資性房地產會計處理有相關的依據作為參考，也將更多可靠信息提供給會計信息使用者。本文將圍繞會計準則內容，對投資性房地產會計處理方法相關概述、投資性房地產會計處理中的問題以及完善投資性房地產會計處理的相關建議進行探析。

關鍵詞：

會計準則；會計處理；投資性房地產；建議

前言

自2006年新會計準則頒布起，投資性房地產逐漸成為房地產行業關注的焦點。盡管該準則內容下，強調從固定資產中分離投資性房地產，為規范企業投資行為起到明顯作用。然而實際開展會計處理工作中，仍可能出現利潤操縱問題，不利于會計處理目標的實現。因此，本文對投資性房地產會計處理問題相關研究，具有十分重要的意義。

1投資性房地產會計處理方法相關概述

1.1從確認投資性房地產角度

根據會計準則內容，企業在開展會計處理工作中，應注意做好投資性房地產確認工作。其中確認的條件集中表現在：①投資性房地產的確認需與其定義相吻合。其定義可被界定在資本增值、賺取租金目標下的房地產，或者為同時實現租金賺取、資本增值所持有的房地產。②對于可計量成本的房地產，可將其確認為投資性房地產。③若房地產業務開展中，涉及的一系列經濟活動可能轉化為企業的經濟效益，該類型房地產可被確認為投資性房地產。需注意的是，在具體確定投資性房地產中，要求重新對無形資產、固定資產進行劃分，單獨將投資性房地產展現出來。

1.2從計量投資性房地產角度

對于會計準則中會計處理、初始計量問題也有明確規定。如投資性房地產成本為外購情況下，需做好區分工作，如分期付款、一次性付款等。并在會計處理過程中，對自行建造、投入成本進行明確。其中前者主要指投資性房地產涉及到的開支費用如稅金、人工成本以及物資成本等，而后者主要指協議價值、投資合同等。同時，在會計處理工作中也提出后續計量內容，一般對于公允價值替代成本價值的計量，可理解為會計政策變更。但計量中若直接以公允價值計量為主，則禁止利用成本計價模式替代。另外，會計處理中，要求考慮到自用房地產、投資性房地產轉換內容。假若該轉換過程中計量模式以成本計價為主，此時可采取的會計處理措施主要包括：

①對存貨房地產進行轉換，需以轉換日賬面金額為依據，進行“開發產品”的貸記或“投資性房地產”的借記。

②若轉換的主體為自用建筑物，需以累計折舊、減值準備以及原價等為依據，納入到具體的賬戶中。而轉換過程中若以公允價值計價為主，其對于存貨房地產、自用建筑物等，都要求以公允價值為依據進行計入。如圖1所示，為不同模式下的投資性房地產處置示意圖。除此之外，若涉及到損毀、報廢、轉讓以及出售等投資性房地產問題，也要求采取相應的會計處理措施[1]。

2投資性房地產會計處理中的問題分析

會計處理中，將公允價值計量引入，對于投資性房地產價值可準確反映出來，會計信息使用者可利用這些信息進行決策。但這種方式下仍可能有利潤操作情況的存在，而這種情況的產生主要因公允價值選擇、土地使用權明確以及計量標準等問題的存在。

①公允價值選擇問題。現行對于房地產計價過程中，更傾向于引入收益法、市場比較法等，無論哪種方式都難以保證房地產公允價值“毫無爭議”。這樣較多房地產企業很可能對公允價值存在的漏洞進行分析，在會計報表上采取粉飾操作等。

②在土地使用權問題上較為突出。現行會計準則應用下，其存在的明顯問題便表現在用途未得以確定的土地使用權方面。從會計準則內容可發現，一般進行投資性房地產確認中，需從準備增值、已出租等方面著手。但實際的會計報表也未具體明確土地使用權用途，這樣房地產企業很可能利用其作為載體，完成利潤操縱活動。

③公允價值計量下的標準問題。當前會計準則內容中，對于公允價值計量方法的應用，若企業保持相同或相似負債、投資的價格信息，便可引入這種模式，這樣部分企業為滿足公允價值計價要求，會刻意創造較多條件，實現會計報表粉飾目標。由此可見，現行會計處理過程中，利潤操作問題仍較為明顯，需采取相關的措施進行完善[2]。以某企業為例，其通過自身1億元的存款完成土地使用權的購置，該土地本身用于資本增值、出租，與投資性房地產要求相適應。此時企業在新會計準則應用下，主要考慮到采取公允價值計量方式，對攤銷與計提折舊等進行省略，這樣企業利潤將不會受到影響。但需注意在公允價值計量過程中，因為需在當年利潤表中，將公允價值增值部分融入其中，這樣利潤會表現出虛增特征。此時在評估公允價值中，若為2.5億元，那么在對所得稅部分忽略的情況下，企業在土地使用方面有1.5億元的增值，其意味將有1.5億元的利潤為企業所有。這就充分說明，可操縱的利潤空間在公允價值計量下較大。

3完善投資性房地產會計處理的相關建議

3.1會計信息可比性的提高

針對現行會計準則中相關問題，可發現影響會計信息可比性的原因主要表現在未對投資性房地產范圍進行確定。若將我國會計準則與國際會計準則進行對比，可發現在確認投資性房地產方面，國際會計準則提出的標準更為全面，且直接將事例具體列舉出來，能夠準確判定投資性房地產。相比之下，我國會計準則內容中無論在定義或范圍方面，界定都較為簡單，這樣在具體判定投資性房地產中會缺少相應的參考，而相應的會計信息質量也會由此降低。事實上，對于不動產融資租賃，在國內并不明顯，多以動產為主，而在固定資產中，也不會將房地產承租方計入其中，這就成為會計信息可比性較差的主要原因。因此，實際完善過程中，可考慮對投資性房地產范圍進一步明確，將轉租房地產、融資租賃下的地產都納入其中。

3.2公允價值可信度的提高

現行公允價值計量方法應用下，本身在利潤操作問題上較為突出，其中的公允價值不具備較強的可信度。事實上，公允價值實質為公平交易環境下，交易雙方在交易活動中的金額。但由于房地產在用途、房屋結構以及地理位置等各方面都存在一定差異，所以公允價值的確定也較為困難。即使在確定公允價值中，可考慮將收益法、市場比較法引入，但二者本身存在一定的局限性。因此，需對公允價值評估體系上進一步完善。以國際會計準則中的相關標準為例，其在確定與獲取公允價值方面都做出明確規定，且將較多特殊情況下的公允價值確定引入其中，如典型的FASB公允價值計量方法。這些都可成為我國當前完善公允價值評估中的重要參考。同時，在確定公允價值中，也要求在房地產評估隊伍上進行建設，保證房地產評估人員在業務技能、職業道德素質等各方面都可滿足資產評估要求。另外，在評估投資性房地產中，也需加強監督檢查工作，避免有虛假評估行為存在。

3.3稅收政策與會計準則的關聯

會計準則的實施旨在使會計信息更為真實，為信息使用者決策提供有效參考。然而大多企業為避免自身業績受到影響，多會在計價模式選擇上面臨較大的困難，尤其對于新計量方式表現出明顯的忌憚心理。如公允價值計價方法運用下，將會使企業資產情況反映出來，這樣便可能出現凈資產值提升、凈資產收益率下降兩種情況。再如公允價值計價方法應用下，企業奪回考慮到在市場價格下降情況下，極有可能有支出大量轉回情況出現，風險性較高，所以企業對于公允價值計價將會望而卻步。另外，對于增值利潤，公允價值計量中若將其計入當年利潤，此時需繳納的所得稅也會由此提高，稅后利潤極易受到影響。因此，在實際完善中，需對稅收政策內容給予一定的關注，盡可能在會計準則實施中與稅收政策進行關聯，這樣才可使公允價值計量運用到企業會計處理中[3]。

4結論

會計處理問題是現行投資性房地產發展中需解決的主要問題。實際開展會計處理工作中，應正確認識當前投資性房地產會計處理的主要內容，立足于現行會計處理中存在的問題，注重會計信息可比性、公允價值可信度的提高，并保證稅收政策與會計準則相互關聯，這樣才可提升會計處理水平，推動投資性房地產長足發展。

參考文獻：

[1]褚穎，張勝.投資性房地產會計處理問題研究[J].中國農業會計，2014，08：52~55.

[2]李丹.淺析投資性房地產處置時的會計處理及對財務報表的影響[J].財會研究，2013，05：51~52.

[3]朱芳虹.投資性房地產會計處理問題探討[J].會計師，2015，20：19~20.收稿日期：2016-6-20

作者:成舉 單位:安徽水利開發股份有限公司