土地抵押貸款需求思考范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了土地抵押貸款需求思考參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫(xiě)作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

開(kāi)展農(nóng)村土地抵押貸款，有利于充分發(fā)揮農(nóng)村土地的融資功能，拓展農(nóng)村抵押物的范圍，滿足農(nóng)村多層次的資金需求，解決農(nóng)村資金供求矛盾;有利于盤(pán)活農(nóng)民有效資產(chǎn)，帶動(dòng)農(nóng)民土地資產(chǎn)的有效流動(dòng)，拉動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展;有利于增強(qiáng)農(nóng)民開(kāi)展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的信心，促進(jìn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。農(nóng)戶作為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)和使用的主體，他們的抵押意愿對(duì)于一個(gè)地區(qū)的農(nóng)村土地抵押貸款的發(fā)展有著根本性的影響。而農(nóng)戶土地抵押的發(fā)生又是多種因素共同作用的結(jié)果，研究這些因素對(duì)農(nóng)戶土地抵押意愿的影響，對(duì)于推進(jìn)農(nóng)村土地抵押貸款的發(fā)展，無(wú)疑具有十分重要的意義。

1研究區(qū)域概況和樣本選擇

1.1區(qū)域概況

開(kāi)縣位于重慶市東北部，三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶，是重慶市的典型的農(nóng)業(yè)大縣，三峽庫(kù)區(qū)搬遷重點(diǎn)縣。2008年開(kāi)縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值分別為110.69億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重分別為22.8:44.3:32.8?，F(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口138.43萬(wàn)人，農(nóng)村勞動(dòng)力68.2萬(wàn)人，農(nóng)村外出務(wù)工人員41.6萬(wàn)人，占農(nóng)村勞動(dòng)力的61.0%;耕地面積8.68萬(wàn)hm2，人均耕地面積0.05hm2［2］(表1)。

1.2調(diào)研樣本選擇

選擇方法:調(diào)研樣本選擇遵循的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。樣本選擇的基本步驟是:(1)將開(kāi)縣各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))按經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分成好、中、差3類;(2)在各類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))中隨機(jī)選擇兩個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn));(3)在選中的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))中，隨機(jī)選擇3個(gè)村的耕地面積有一定差異的農(nóng)戶群體進(jìn)行入戶問(wèn)卷調(diào)查。樣本情況:按照樣本的選擇步驟，筆者針對(duì)農(nóng)戶從事的不同行業(yè)類型選取了6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計(jì)198戶農(nóng)戶進(jìn)行了調(diào)查研究，詳見(jiàn)表2。

2農(nóng)戶土地抵押貸款意愿調(diào)查分析

2.1明晰產(chǎn)權(quán)期望

調(diào)查顯示(表3)，農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)模糊。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民所有的，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。根據(jù)這些規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的歸屬是不明確、不統(tǒng)一的:或者歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有，或者歸村集體所有，或歸村民小組集體所有，究竟歸哪一級(jí)集體所有是模糊不清的。多元的所有權(quán)代表對(duì)士地權(quán)利模糊不清，致使在土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中演化出多元主體之間的權(quán)利之爭(zhēng)或討價(jià)還價(jià)，人為地加大了交易成本，影響了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)配置的效率。根據(jù)調(diào)查表明，85%的農(nóng)戶希望能讓其明晰產(chǎn)權(quán)，減少農(nóng)村土地所有權(quán)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的不當(dāng)干涉，允許農(nóng)村土地使用權(quán)在不改變?cè)猛镜那闆r下自由轉(zhuǎn)讓、出典、出租和抵押，使其權(quán)能得以充分釋放。

2.2貸款意愿強(qiáng)烈

從表4可以看出，在198戶農(nóng)戶中，有貸款意愿的174戶，占87．9%;如果允許自由把其承包土地和宅基地用于商業(yè)銀行抵押貸款，解決當(dāng)前制約農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民發(fā)展的資金問(wèn)題，有抵押土地貸款意愿的146戶，占73．7%。從這一數(shù)據(jù)也可以看出，當(dāng)前農(nóng)村對(duì)資金的需求是比較大的。目前，農(nóng)業(yè)投資中面臨的主要問(wèn)題是:企業(yè)資金不足，財(cái)政資金困難，個(gè)人擁有的資金十分缺乏，農(nóng)業(yè)信貸資金所占比重較小。資金作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，在農(nóng)村、農(nóng)業(yè)發(fā)展中起著“催化劑”的作用，如果資金供給不足，就會(huì)在很大程度上制約農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度。因此，從這不僅是反映農(nóng)民抵押土地貸款的意愿強(qiáng)烈，更反映的是中國(guó)農(nóng)村資金的缺乏。

2.3失地風(fēng)險(xiǎn)期望

土地仍然是我國(guó)大多數(shù)農(nóng)民賴以生存的主要生產(chǎn)資料，在社會(huì)保障體系不完善或根本不存在的情況下，土地的社會(huì)保障功能不可忽視［2］。從表5可以看出，農(nóng)戶雖然有意愿用其經(jīng)營(yíng)的土地去抵押貸款，但是大多數(shù)農(nóng)戶對(duì)失去土地承受能力還是比較低。在農(nóng)村社會(huì)保障普遍缺失的情況下，以均分土地為特征的平均主義農(nóng)地制度在為農(nóng)村人口提供社會(huì)保障方面，是一種對(duì)現(xiàn)金型社會(huì)保障的一種有效替代［2］。土地不僅能夠滿足農(nóng)戶的生存需要，而且能夠提供就業(yè)機(jī)會(huì)，并在一定程度上起到養(yǎng)老保險(xiǎn)的作用。因此，對(duì)于仍有生存壓力和發(fā)生意外事故風(fēng)險(xiǎn)的農(nóng)民群體而言，占有土地是一種基于生存需要的理性考慮。土地承擔(dān)的社會(huì)保障功能弱化了農(nóng)戶抵押土地貸款的意愿。

3影響農(nóng)戶土地抵押貸款意愿分析模型

3.1構(gòu)建分析模型該文分析的因變量是農(nóng)戶土地抵押的意愿，是一種定性的變量，其取值有兩個(gè)，即愿意抵押與不愿意抵押，是個(gè)兩分變量。在進(jìn)行定量分析時(shí)，一般是設(shè)置一個(gè)虛擬變量來(lái)表示這個(gè)定性的因變量［3］。微觀主體的意愿主要受到個(gè)體自身特征以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征的影響，在分析這些特征對(duì)個(gè)體意愿的影響時(shí)，由于因變量是個(gè)虛擬的兩分變量，因此傳統(tǒng)的回歸模型由于其賴以成立的前提假設(shè)無(wú)法滿足，而無(wú)法用于對(duì)這類現(xiàn)象加以模型化并予以解釋。因此，文章使用SPSS中的Logistic回歸模型對(duì)影響開(kāi)縣農(nóng)戶土地抵押意愿的因素進(jìn)行定量分析，Logistic回歸模型是一種對(duì)二分類因變量(因變量取值有1或0兩種可能)進(jìn)行回歸分析時(shí)常采用的非線性分類統(tǒng)計(jì)方法。根據(jù)Logistic回歸建模的要求，設(shè)x1，x2，x3……是與Y相關(guān)的一組向量，設(shè)P是某事件發(fā)生的概率，將比數(shù)P/(1－P)取對(duì)數(shù)得ln［P/(1－P)］，即對(duì)P作Logistic變換，記為logit(P)為:Y=lnP1－P=α+β1x1+β2x2+…+βixi(1)P=exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)1+exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)(2)式中P—概率或定性變量或是具有二分性的變量，在該文中，設(shè)定農(nóng)戶愿意抵押土地時(shí)P為1，農(nóng)戶不愿意抵押土地是P為0;α—常數(shù)項(xiàng)，表示自變量取值全是0時(shí)，比數(shù)(Y=1與Y=0的概率之比)的自然對(duì)數(shù)，x1—影響農(nóng)戶抵押土地意愿的因素;β—Logistic回歸的偏回歸系數(shù)，表示變量xi對(duì)Y或logit(P)的影響大小［6］。

3.2變量選取與定義

模型中變量的選擇與定義見(jiàn)表6。

3.3模型運(yùn)行結(jié)果

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS18.0軟件進(jìn)行運(yùn)算，回歸分析結(jié)果見(jiàn)表7和表8。

3.4顯著性因素分析

農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模、農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型、農(nóng)戶家庭收入水平、以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)農(nóng)戶抵押土地意愿影響顯著。第一，農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模對(duì)農(nóng)戶抵押土地貸款意愿影響比較明顯。農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)土地面積越大，農(nóng)戶獲取外源性融資的需求就越大。這說(shuō)明農(nóng)戶僅依靠?jī)?nèi)源融資不可能進(jìn)行大面積生產(chǎn)，或者可以這樣理解:農(nóng)戶的自有資金只能滿足小規(guī)模的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，貸款資金用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的絕大部分是種田大戶或流轉(zhuǎn)大戶，這與實(shí)際調(diào)查中的主觀推測(cè)一致。第二，按農(nóng)戶所從事的不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型來(lái)看，純農(nóng)戶對(duì)貸款的需求弱于兼業(yè)農(nóng)戶，而兼業(yè)農(nóng)戶對(duì)借貸的需求又弱于從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，這一特征在農(nóng)戶的主觀貸款愿望中表現(xiàn)尤為突出。這是因?yàn)?，一般而言，從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的資金投入量較多，絕大多數(shù)農(nóng)戶依靠自身積累已不能滿足需要，這同時(shí)也說(shuō)明農(nóng)村資金需求主體具有明顯的行業(yè)特征。第三，隨著家庭收入水平的提高，農(nóng)戶的抵押土地貸款意愿在增強(qiáng)。一般中等收入以上的農(nóng)戶意愿較強(qiáng)，因?yàn)檫@部分農(nóng)戶已經(jīng)基本上達(dá)到了溫飽水平，其簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和基本生活資金已經(jīng)能得到滿足，收入穩(wěn)定性相對(duì)較好。這部分農(nóng)戶由于已經(jīng)具備一定的資金實(shí)力，其擴(kuò)大生產(chǎn)性資金需求在很大程度上通過(guò)自我積累已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)，又因?yàn)樵假Y本積累時(shí)間短暫，因而他們的資金需求缺口很大。長(zhǎng)期以來(lái)，大量農(nóng)戶因缺乏金融機(jī)構(gòu)所認(rèn)可的抵押物而被排斥在正規(guī)金融大門(mén)之外，這也導(dǎo)致這部分農(nóng)戶意愿異常強(qiáng)烈。第四，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)農(nóng)戶抵押土地意愿較強(qiáng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，由于農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)行為多傾向于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)兼業(yè)或非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，這部分農(nóng)戶主要從事市場(chǎng)專業(yè)化的技能型生產(chǎn)，其貸款需求主要用于規(guī)?；姆N養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)和中型工商運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，例如建設(shè)綠色果蔬示范區(qū)、大型加工廠、鄉(xiāng)村超市等。由于他們對(duì)資金的需求量巨大并且對(duì)資金使用期限要求較長(zhǎng)，且在以前往往缺乏正規(guī)金融機(jī)構(gòu)要求的抵押品，導(dǎo)致投資型農(nóng)戶的資金需求不能通過(guò)農(nóng)信社得到有效滿足。

4研究結(jié)論與建議

4.1開(kāi)放農(nóng)村土地抵押貸款

發(fā)展農(nóng)業(yè)必須有資金的積累和投入，但是在調(diào)查中，廣大農(nóng)村干部群眾、農(nóng)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)普遍反映農(nóng)業(yè)融資難的問(wèn)題已成為制約農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民發(fā)展的重要因素。農(nóng)村金融發(fā)展滯后、服務(wù)不足主要表現(xiàn)在:農(nóng)村融資難、貸款難，農(nóng)村發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)沒(méi)有融資渠道，農(nóng)民開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料一時(shí)所需貸款無(wú)法解決，購(gòu)置拖拉機(jī)、收割機(jī)等大型農(nóng)業(yè)機(jī)械更是融資無(wú)門(mén)。現(xiàn)階段農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)吸收了一定的工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但由于制度障礙，使得經(jīng)營(yíng)者存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款面臨的抵押難、擔(dān)保難的問(wèn)題，癥結(jié)在于現(xiàn)行《擔(dān)保法》《商業(yè)銀行法》中的規(guī)定無(wú)法適應(yīng)農(nóng)村金融面臨的新問(wèn)題。耕地是一種生產(chǎn)要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，它是一種資產(chǎn)，是有價(jià)格的。然而，由于農(nóng)村土地的不可融資性，使土地資產(chǎn)難以通過(guò)抵押等方式得到信用融資。雖然農(nóng)村土地屬于集體所有，但在農(nóng)村集體的賬面資產(chǎn)上并沒(méi)有土地資產(chǎn)這一項(xiàng)，集體土地不可抵押貸款、承包戶只有土地使用權(quán)，不能將土地的產(chǎn)權(quán)抵押。要實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和金融貸款良性流動(dòng)，必須推進(jìn)以農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等可進(jìn)行交易的財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)為主要內(nèi)容的政策調(diào)整，使農(nóng)民擁有的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活資料便于交易、流轉(zhuǎn)、抵押?，F(xiàn)在農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)無(wú)法在相關(guān)機(jī)構(gòu)取得登記，也就很難獲得適量貸款，建議根據(jù)農(nóng)民的實(shí)物財(cái)產(chǎn)和收益權(quán)，建立適合農(nóng)民的抵押登記管理辦法，對(duì)農(nóng)戶用以抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估登記管理，并將貸款的相關(guān)流程等在村務(wù)公開(kāi)欄上公告，陽(yáng)光操作發(fā)放貸款。

4.2完善農(nóng)村社會(huì)保障制度

影響農(nóng)村土地抵押的一個(gè)重要原因就是農(nóng)村土地在農(nóng)村承擔(dān)著重要的社會(huì)保障角色，而我國(guó)農(nóng)村受城鄉(xiāng)“二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了城鄉(xiāng)社會(huì)保障嚴(yán)重不平衡，農(nóng)村的社會(huì)保障基本處于空白狀態(tài)。早在1987年就開(kāi)始了的試點(diǎn)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)現(xiàn)在還基本上處于停頓狀態(tài);目前我國(guó)農(nóng)村仍有87%的農(nóng)民沒(méi)有任何醫(yī)療保障，要完全自費(fèi)負(fù)擔(dān)醫(yī)療;農(nóng)民享有衛(wèi)生服務(wù)的比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市居民［7］。目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度僅僅局限于部分試點(diǎn)地區(qū)，遠(yuǎn)沒(méi)有在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行。可以說(shuō)，我國(guó)絕大部分的農(nóng)民被排除在了現(xiàn)代的社會(huì)保障體系之外。從而把土地不得不視為生存之本。現(xiàn)階段，農(nóng)村土地市場(chǎng)化的最大障礙就是土地承載了農(nóng)民的社會(huì)保障功能，使國(guó)家和農(nóng)民自己都視土地為生存之本，為了減少農(nóng)戶進(jìn)行土地抵押貸款時(shí)的后顧之憂，應(yīng)盡快建立農(nóng)村社會(huì)保障制度。

4.3建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)

要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須改革相應(yīng)的制度和政策，大力發(fā)展城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)和農(nóng)村土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)和農(nóng)村土地市場(chǎng)運(yùn)行和諧統(tǒng)一［8］。城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)的任務(wù)重點(diǎn)圍繞改革土地制度和建立農(nóng)村土地市場(chǎng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其根本任務(wù)是逐漸消除城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)二元結(jié)構(gòu)。推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)入市，使農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地?fù)碛型瑯拥挠靡嫖餀?quán)，使農(nóng)民房產(chǎn)和城市居民房產(chǎn)具有同等資產(chǎn)價(jià)值，搞活農(nóng)村資本市場(chǎng)，釋放沉睡多年的農(nóng)村土地融資功能。結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，探索建立村級(jí)土地流轉(zhuǎn)中心，在農(nóng)民自愿參與的基礎(chǔ)上建立相關(guān)農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織，統(tǒng)一規(guī)劃和操作農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)、抵押。政府積極引導(dǎo)的同時(shí)還要注重調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性，倡導(dǎo)市場(chǎng)引導(dǎo)型流轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)違背農(nóng)民合理意愿的強(qiáng)制性行為，科學(xué)合理地發(fā)展市場(chǎng)引導(dǎo)型流轉(zhuǎn)、抵押，建立和諧的農(nóng)村社會(huì)，使廣大農(nóng)民能夠安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展［9］。建立和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、抵押估價(jià)評(píng)估、咨詢和經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村土地抵押創(chuàng)建服務(wù)平臺(tái)。