基于房屋抵押貸款的集體土地論文范文

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一、業務拓展面臨的困難

（一）業務發展面臨法律障礙。為擴大農村抵押擔保物范圍，國家鼓勵金融機構積極探索農房抵押貸款模式，但現行《土地管理法》、《擔保法》等法律法規規定，宅基地上的農房不得用于抵押。這使得推行金融創新面臨較大法律障礙。雖然金融機構以地方政府出臺的相關管理辦法為依據辦理了農房抵押貸款，但由于地方性行政法規在法律效力上遠低于國家法律，因此在貸款辦理過程中始終面臨法律依據不足的風險。

（二）農村產權制度改革進展緩慢。2010年中央一號文件提出，要加快推進農村集體土地確權登記發證工作。但在實際執行過程中，一方面農戶的產權意識和維權意識淡漠，參與集體土地確權工作不積極；另一方面由于農戶在國土、房管局等職能部門辦理產權證時，程序繁瑣、收費偏高、耗時較長，嚴重挫傷了農戶辦證的積極性。陳家河鎮一農戶為辦理30萬元的農房抵押貸款，在辦理《房屋所有權證》中花費3000多元，辦理《集體土地使用證》歷時兩個月。據統計，目前在鄉鎮已辦理產權證的農民住房不到10%，村組已辦理產權證的農民住房寥寥無幾。由于兩證齊全是辦理農房抵押貸款的前提條件，這對后續發展形成了一定制約。

（三）中介服務成本偏高。目前，經濟發達地區房管部門為降低融資成本，在借貸雙方均認可抵押資產價值的前提下，不收取資產評估費用，只在抵押登記環節象征性收取工本費和少量的手續費。而落后地區由于管理體制的原因，部分工作人員屬于自收自支的事業單位編制，其工資經費需要依靠創收解決，因此房產評估和抵押登記收費偏高。在房產評估階段按資產評估價值的5‰收取評估費，辦理抵押登記另外收取3‰的手續費，且資產評估后僅能辦理一次抵押登記，不得重復抵押。這影響了農戶辦理抵押登記的積極性。

（四）抵押資產處置變現面臨較大困難。由于農信社開辦此項業務時間不長，目前暫未出現不良貸款。但是隨著業務的發展和還款期的臨近，一旦出現貸款違約，按照現行法律制度規定，宅基地上房屋只能在本村組內轉讓，由于村組內部人員礙于情面，一般不會去接手；對于集鎮門面、商住房，需要戶口在本鎮才能過戶，抵押資產能否順利處置變現面臨較大考驗。

二、對策及建議

（一）修訂完善相關法律法規，建立農村產權交易市場。相關部門要按照十八屆三中全會精神和中央一號文件要求，加快完善《土地管理法》、《擔保法》等法律法規，賦予農房抵押、擔保、轉讓的權利。在試點取得成效的前提下，盡快制定下發農房抵押貸款實施細則。同時加快建立農村產權流轉交易市場，推動農房流轉交易公開、公正、規范運行，為農村金融創新提供法律保障和市場環境。

（二）推進農村產權制度改革，為金融創新提供必要基礎條件。一方面政府要加大宣傳力度，增強農戶的產權意識和維權意識，提高農戶參與農村集體土地確權登記的積極性。另一方面國土、房管局等職能部門在規范服務的同時，要堅持便民高效的原則，進一步降低收費標準，提高辦證效率，縮減農戶辦理產權證的時間和經濟成本，提高農村集體土地房屋確權登記發證的覆蓋面，為推進農村金融創新提供必要基礎條件。

（三）規范中介服務，降低融資成本。要按照“多予、少取、放活”的原則，在辦理農房抵押登記的過程中，取消必須由中介公司進行資產評估的規定，允許由借貸雙方協商評估資產價格，同時降低抵押登記的收費標準，切實減輕農民負擔，優化農村經濟發展環境。

（四）加強農村信用體系建設，改善農村金融生態環境。深入農村開展征信知識宣傳，積極推進信用鄉鎮、信用村組創建，對守信企業和農戶優先滿足貸款需求，并在利率上實施優惠。對失信企業和個人通過媒體曝光，利用社會輿論進行監督，聯合職能部門對有還款能力而惡意逃廢銀行債務的釘子戶依法清收并強制執行，營造“守信光榮、失信受限”的氛圍，為金融創新營造良好的信用環境。

作者：楊勇單位：中國人民銀行張家界市中心支行