土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)范文

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一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)

1．短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)調(diào)控房價(jià)有積極意義。

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區(qū)間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區(qū)間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多，如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性具有剛性，而對(duì)于屬于耐用消費(fèi)品的房屋，與日常生活用品相比，消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性較大，由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者，當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房價(jià)，致使房價(jià)回歸供需平衡的市場規(guī)律。

2．長期內(nèi)稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房價(jià)繼續(xù)上漲。

從對(duì)住宅的需求看，一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快，全國已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億，按照十六大確定的目標(biāo)，到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)，城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%--60%。不考慮人口增長因素，也將使得城市人口超過7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對(duì)新房源提出需求。而較為特殊的是，中國國度中有13億人口，加上對(duì)外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市。

而從住宅的供給看，住宅要建設(shè)在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升，而土地價(jià)格的上升，必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因：一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時(shí)，采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購買者進(jìn)行拍賣，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來，其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格；三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對(duì)萎縮，卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)，經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象，特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動(dòng)房價(jià)的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。

從長期來看，由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供給彈性，勢必造成一是住宅的價(jià)格會(huì)由需求拉動(dòng)上漲，二是建設(shè)住宅的任何成本，都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房價(jià)的有：一是建筑商的建設(shè)成本和利潤，二是政府的各種稅費(fèi)，三是房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎(chǔ)設(shè)施；四是高昂的土地價(jià)格。所有的國家本來想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)，如土地增值稅的稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而加重住宅需求者的負(fù)擔(dān)。在目前情況下，還有不少，特別是中低收入群體買不起房子，住房保障制度也還很不到位，一旦引起房價(jià)上漲，勢必就會(huì)使相關(guān)弱勢群體居住狀況更趨惡化。

二、土地增值稅的市場規(guī)模效應(yīng)

1．對(duì)房地產(chǎn)市場商品供給的影響：調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)合理收益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

近年來房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長，其中主要一個(gè)原因是房地產(chǎn)行業(yè)存在高額、超常利潤，土地的增值令房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但與此同時(shí)，與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤形成鮮明對(duì)比的是房地產(chǎn)稅收并未呈現(xiàn)高漲勢頭，如2004年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金及附加僅占房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入的3.1％，國家未能從蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中取得應(yīng)有的利益。

漲價(jià)歸公應(yīng)是政府管理房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)之一，也體現(xiàn)政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先，按照社會(huì)公平原則，土地的自然漲價(jià)或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益，因此地主無權(quán)獨(dú)自占有這一好處，否則，有悖于社會(huì)正義，有失社會(huì)公平。其次，按照貢獻(xiàn)原則，地價(jià)的增加是因人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素所致，是社會(huì)之全體施與的貢獻(xiàn)，因此而帶來的地租增加必然歸于社會(huì)全體。第三，按照公共利益原則。將土地漲價(jià)部分予以歸公，可以增加國家財(cái)政收入，并用之興辦各種公益事業(yè)，提高社會(huì)全體公民的福利水平和生活水準(zhǔn)。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價(jià)全部歸公，做到地盡其利，地利共享，規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，以及城市化步伐加快，土地增值驚人。于是，不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國家規(guī)定拿到地后兩年內(nèi)不開發(fā)，國家有權(quán)收回，但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關(guān)系，這一規(guī)定執(zhí)行情況并不完滿。而一旦強(qiáng)制征收土地增值稅，不但影響開發(fā)商的收益預(yù)期，而且會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，這將逼迫他們加大開發(fā)力度，增加房源，一定程度上改善供求關(guān)系。

因此，可以預(yù)測，在加強(qiáng)土地增值稅征管之后，房地產(chǎn)商既要考慮行業(yè)競爭對(duì)價(jià)格形成的市場限制，又要考慮增值幅度過高引起的稅收負(fù)擔(dān)，將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場商品供給的宏觀控制起到積極作用。

2．對(duì)房地產(chǎn)市場商品需求的影響：抑止炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使個(gè)人消費(fèi)趨于理性。

土地增值稅在抑制投機(jī)、減少和避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產(chǎn)市場是一個(gè)極易孳生投機(jī)現(xiàn)象的領(lǐng)域，雖然投機(jī)行為可以看作是繁榮房地產(chǎn)市場的潤滑劑，但從現(xiàn)有實(shí)際情況看，不僅僅為購房置業(yè)而是帶有投資動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者逐漸增加，這其中不乏有一些人只是為投機(jī)而來。這種現(xiàn)象在北京、上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得較為明顯，尤其是購買高檔商品房者大部分是港臺(tái)人士以及江浙人士，他們購房的目的大都不是用于居住而是投機(jī)，一手進(jìn)、一手出，待價(jià)而沽。這部分購房者與房產(chǎn)商、商的互動(dòng)，便會(huì)向市場發(fā)出錯(cuò)位信號(hào)，可能惡化不合理的商品房供給結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房價(jià)全面上升，給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，同時(shí)也包括所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得超常利潤的個(gè)人，但對(duì)公民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅及個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用5年以上的住房的進(jìn)行免稅。土地增值稅稅制的設(shè)計(jì)明確顯示出其抑制投機(jī)的功能，與之前強(qiáng)調(diào)實(shí)施的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅相比，能夠更有效地控制價(jià)格漲幅，降低轉(zhuǎn)讓者的利潤空間，削弱轉(zhuǎn)讓者的投機(jī)需求。

三、土地增值稅的市場結(jié)構(gòu)效應(yīng)

土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨于合理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不盡合理，并且已成為影響中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。比如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長顧云昌認(rèn)為：要使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須調(diào)整包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場、產(chǎn)業(yè)和布局結(jié)構(gòu)。其中對(duì)于房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言，比較一致的看法就是“應(yīng)該大量發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設(shè)施，對(duì)于別墅、高檔公寓、寫字樓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制”。而當(dāng)前受利益機(jī)制的驅(qū)動(dòng)，商品房供給結(jié)構(gòu)的突出矛盾是:高檔商品房供給量偏大,而中低檔商品房供給不足。

土地增值稅中的稅收優(yōu)惠條件的設(shè)定將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整投資開發(fā)結(jié)構(gòu)。按照土地增值稅條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟(jì)適用房，合理調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),滿足不同收入水平，特別是中低收入水平消費(fèi)者的需要，對(duì)房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格產(chǎn)生有利影響。房地產(chǎn)業(yè)也只有選擇這一消費(fèi)主體作為自己的服務(wù)方向,才能得以持續(xù)健康發(fā)展。

土地增值稅正式開征后，將調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為，平衡房價(jià)，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，此為正效應(yīng)。當(dāng)然，土地增值稅開征后會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，會(huì)使一些行業(yè)成本費(fèi)用大幅增加，特別是如果征管各項(xiàng)配套措施不到位的話，開發(fā)商在20％左右的范圍內(nèi)做大成本的可能性比較大，若開發(fā)商能在提價(jià)的同時(shí)將成本做上去，會(huì)進(jìn)一步削弱土地增值稅應(yīng)有的效應(yīng)，此為負(fù)效應(yīng)。所以在開征土地增值稅的同時(shí)，國家應(yīng)繼續(xù)采取科學(xué)的宏觀調(diào)控政策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國家總體的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方針，“房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，既要堅(jiān)定不移的解決其發(fā)展中的突出問題，又要堅(jiān)定不移的促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展”。

摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策中來。這項(xiàng)稅收政策是否能如所預(yù)期的，達(dá)到增加財(cái)政收入，調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)呢，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)其稅收效應(yīng)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地增值稅房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)