項目融資對城市土地儲備的必要性探微范文

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由于土地具有不可再生性，面積固定性等特性而成為一種特殊的稀缺資源，在人類的開發利用下價值有增無減，尤其將農業或工業用地開發整理變更為商業或住宅用地，價格能翻幾十倍甚至上百倍。而目前我國儲備的土地大多為增量建設用地和少部分存量建設用地，這部分土地由于當時用途的原因在收購時價格并不高，這些土地經土地儲備中心收購開發后推向市場價格就倍增。還因土地位置的固定性和稀缺性，在項目融資中作為擔保品能為項目各參與方減少投資風險的顧慮。在項目融資融資中，投資者最關注一個問題就是項目的盈利能力，所以土地儲備項目良好的收益和極大的盈利空間為實現城市土地儲備項目融資提供了根本保證。

房地產市場的規范為實施土地儲備項目融資提供了條件

隨著我國房地產行業逐漸規范，房地產相關企業的縱向聯盟將成為房地產企業實力增強的契機，也將成為市場演變的一大特點。目前全國房地產開發企業已呈現出集中化的趨勢。在外資的大舉進入和我國房地產市場逐步規范的背景下，房地產開發企業必然會經歷一場變革，為了在這場變革中成為最后的贏家，它們要么在市場尋求戰略伙伴，要么利用其他集團公司的績優行業優勢，要么采取強強聯手的方式，借殼上市、借船出海，通過整合來壯大自己的實力。整合之后，那些有資金實力和信譽品牌的開發企業將會在激烈的競爭中脫穎而出，并不斷自我壯大，而那些資金實力較弱、信譽較差的房地產開發企業則會在激勵的競爭中被資金實力雄厚的企業吞或者并被淘汰出局。

據報告顯示：“中糧公司擁有在建擬建項目12個，占地面積243.89萬平米，規劃總建筑面積295.03萬平米，其中上半年住宅新開工23.3萬平米。2010年至今公司共花費24.32億元，分別在北京、杭州和成都獲得4塊土地，新增建筑面積32.17萬平米。未來公司還可能通過以下渠道獲得土地儲備：1）、《深圳市城市更新辦法》的出臺將有助于公司以較低的成本取得土地儲備。目前公司工業地產可出租面積共計106萬平米，根據2009年年報披露，公司已計劃2010年完成22區、26區舊改專項分析報告并申報25區單元更新計劃。2）、收購大股東資產。公司計劃向原股東配股募集資金收購大股東中糧集團下屬五家公司股權，該配股方案已獲股東大會審批通過，目前已上報證監會審核。3）、大股東中糧集團作為國資委核定的16家以房地產為主業的央企，公司未來將有望從央企整合中受益。”另外，隨著土地供應方式的不斷調整和土地出讓金支付方式等種種政策的出臺，無疑抬高了房地產開發行業的進入門檻，不僅曾經“空手套白狼”的方式已經失效，而且隨著整頓房地產市場力度的加大，即使有了開發資質卻沒有雄厚的資金實力同樣也無法進入房地產開發市場或者說同樣也無法在地產開發市場內獲勝而被自然淘汰。反過來講，有著雄厚的資金和良好的信譽的企業，就可以通過產品支付方式或遠期購買的方式進入土地儲備領域提前為自己儲備土地，例如安慶市政府與碧桂園集團控股有限公司簽訂了土地一級開發合作協議，其中安慶市土地收購儲備中心代表政府作為一級開發主體，碧桂園集團控股有限公司作為一級開發合作伙伴，合作開發東部新城商務區碧桂園項目。

低風險為實現土地儲備項目融資提供了保障

隨著中國經濟迅速發展，城鎮化率也隨之提高，城市規模迅速擴大，城市土地面積緊張，土地的稀缺性就表現得淋漓盡致，所以投資土地的風險就必然很低。主要表現在以下幾個方面：

第一、由于城市化進程速度不斷加快，而城市土地面積又十分有限，土地在使用過程中就表現得十分稀缺，所以土地資產具有其他資產不具備的保值增值的特性，所以投資風險小。

第二、通過將項目融資引入土地儲備，一方面用活民間資本，防止民間資本外流，另一方面不僅為政府減少了財政開支，還能增加政府財政收入，實屬一舉多得的事，容易得到政策的相關支持，從而融資風險小。

作者：王紫瓊單位：廣西財經學院經濟與貿易學院