土地融資風(fēng)險(xiǎn)防范探究范文

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摘要：土地融資是我國(guó)金融融資領(lǐng)域中的重要組成部分，有利于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲得資金，以擺脫資金短缺帶來的影響。在進(jìn)行融資時(shí)，需要將土地作為抵押物來獲得融資資金。但在實(shí)際運(yùn)行中還存在很多風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)融資方的發(fā)展會(huì)造成嚴(yán)重的影響。對(duì)此，筆者對(duì)土地融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患因素進(jìn)行了分析，并提出了有效的防范措施，以供相關(guān)人員進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：土地融資；風(fēng)險(xiǎn)因素；風(fēng)險(xiǎn)防范

自改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到了快速提高，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在此背景下，城市不斷加大了土地資源的開發(fā)力度，存在明顯的土地利用率低、規(guī)劃不合理的問題。對(duì)此，我國(guó)開始進(jìn)行城市，加強(qiáng)了土地資產(chǎn)的管理力度，完善土地儲(chǔ)備體制。而在進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)需要花費(fèi)大量的資金，需要進(jìn)行土地融資以解決資金短缺的問題。但在實(shí)際融資過程中，會(huì)受到多種因素的影響，面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作具有十分重要的意義。

一、我國(guó)土地融資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因

1．法律風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的作用、價(jià)值缺少正確的認(rèn)識(shí)，其法律地位比較低。在我國(guó)現(xiàn)有的《土地管理法》等法律中，查詢不到關(guān)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的內(nèi)容，一旦該機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地融資時(shí)存在債務(wù)糾紛問題時(shí)，難以得到法律保護(hù)。同時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資行為屬于政府全額財(cái)政行為，以市場(chǎng)化融資為主，很難對(duì)其融資的規(guī)范性進(jìn)行認(rèn)定，容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資渠道風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)土地融資渠道比較單一，主要以銀行信貸和政府財(cái)政撥款為主。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得土地資源越來越緊張，土地費(fèi)用也越來越高。在這種情況下，需要花費(fèi)大量的土地收購(gòu)資金，而現(xiàn)有的融資渠道難以滿足實(shí)際需求。同時(shí)，無論是銀行借貸還是財(cái)政撥款，都要受到政府政策的影響，一旦政策改變時(shí)，會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)程度，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響［1］。

3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，當(dāng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)采用銀行信貸融資模式時(shí)，需要遞交抵押、擔(dān)保申請(qǐng)。其中，抵押物為土地使用權(quán)，擔(dān)保人為政府相關(guān)部門。但在實(shí)際發(fā)展上，政府作為擔(dān)保并不具備法律效力，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的使用權(quán)也缺少法律的認(rèn)證，使得土地融資活動(dòng)存在明顯的不規(guī)范性。同時(shí)，當(dāng)開展土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)時(shí)，需要按照一定的流程進(jìn)行處理，如土地的收購(gòu)、開發(fā)、儲(chǔ)備等，但會(huì)受到土地市場(chǎng)價(jià)格的影響，使得土地收益情況發(fā)生了改變，增加了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

二、探究我國(guó)土地融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1．強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)管控力度

在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中，并沒有明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的法律地位，在進(jìn)行融資活動(dòng)、法律維權(quán)時(shí)需要面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行防范。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是獨(dú)立于政府機(jī)構(gòu)之外的一個(gè)部門，其法律地位比較低。在此背景下，使得運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式有了可操控的空間，既可以按照事業(yè)部門的運(yùn)行模式來開展業(yè)務(wù)，也可以按照股份制企業(yè)的模式運(yùn)營(yíng)。由于運(yùn)營(yíng)模式不確定，在實(shí)際開展業(yè)務(wù)中需要面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，地方政府應(yīng)根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求情況來明確其職責(zé)。如某些地方政府將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為政府職能機(jī)構(gòu)的一部分，在進(jìn)行土地融資行為時(shí)，可以政府的名義進(jìn)行融資活動(dòng)，使其具有合法的權(quán)力，有利于提高融資行為的規(guī)范性，能有效降低法律風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是政府對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍沒有明確的規(guī)定，使得業(yè)務(wù)開展存在較強(qiáng)的盲目性和隨意性，不僅會(huì)加大財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，還會(huì)面臨一些法律風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)《土地管理法》中沒有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息，若進(jìn)行立法時(shí)，需要對(duì)多個(gè)法律進(jìn)行修改，會(huì)影響法律體系的穩(wěn)定性。因此，應(yīng)由各級(jí)政府進(jìn)行管控、約束機(jī)構(gòu)的收購(gòu)范圍。其中存量用地應(yīng)為政府儲(chǔ)備用地，除此之外的農(nóng)業(yè)集體用地等不得納入土地儲(chǔ)備范圍中，以提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性。另外，應(yīng)適當(dāng)提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的法律地位，可在《土地管理法》中明確機(jī)構(gòu)的法人地位、融資資格、抵押形式，避免與其他法律發(fā)生沖突，確保融資活動(dòng)順利進(jìn)行［2］。

2．拓展融資渠道

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資渠道過于單一，主要以銀行信貸和政府財(cái)政撥款為主，會(huì)限制機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模和融資效果，加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)此，政府應(yīng)加大扶持力度，促使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)展多元化融資體系，保障土地融資活動(dòng)順利進(jìn)行。一是我國(guó)政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的重要性，不斷加大資金扶持力度，有利于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲得更多的資金來開展業(yè)務(wù)。因此，各級(jí)政府應(yīng)完善土地收益基金體系，不斷提高資金儲(chǔ)備量，以滿足機(jī)構(gòu)的融資需求。二是我國(guó)一些地方政府對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)進(jìn)行了劃分，在一定程度上可以政府的名義進(jìn)行融資。對(duì)此土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向政府遞交申請(qǐng)，通過金融市場(chǎng)發(fā)行政府土地債券，以吸引社會(huì)資本。三是我國(guó)政府應(yīng)加大信托機(jī)構(gòu)的扶持力度，鼓勵(lì)其創(chuàng)新土地融資業(yè)務(wù)，為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供更多的資金。但由于土地融資具備資金需求量大，回報(bào)周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，一些中小信托難以承受這部分的風(fēng)險(xiǎn)。政府可加強(qiáng)引導(dǎo)作用，建立聯(lián)合信托平臺(tái)，將中小信托機(jī)構(gòu)整合在一起，提高服務(wù)能力。

3．優(yōu)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范體系

第一，現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行銀行融資時(shí)，需要進(jìn)行相應(yīng)的抵押與擔(dān)保工作。但在實(shí)際運(yùn)行時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)無效抵押、無效擔(dān)保的問題。隨著國(guó)家金融體制改革的發(fā)展，商業(yè)銀行在為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供抵押貸款服務(wù)時(shí)，應(yīng)將貸款落實(shí)到土地上，防止出現(xiàn)無效抵押的問題，避免政府因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)行使融資行為，明確儲(chǔ)備范圍。銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)土地的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并將結(jié)果進(jìn)行對(duì)外公布，有利于社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)評(píng)估誤差，避免對(duì)土地融資活動(dòng)造成影響。第二，土地的收益情況會(huì)受到市場(chǎng)供需、土地開發(fā)、政策方向等因素的影響，使得土地收益呈動(dòng)態(tài)變化的趨勢(shì)。對(duì)此，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)健全信息體系，包括國(guó)家政策、房地產(chǎn)信息、法律制度等，從而構(gòu)建動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系。在這種情況下，有利于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因進(jìn)行分析，合理采用相應(yīng)的防范措施，避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于土地收益的不確定性，可采用企業(yè)擔(dān)保、辦理保險(xiǎn)等方式來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，避免對(duì)自身利益造成影響［3］。第三，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大專項(xiàng)人才培養(yǎng)力度，不僅要求其具備金融、法律、政治等方面的知識(shí)，還要懂信息、懂技術(shù)。積極將新媒體技術(shù)引入到土地融資工作中，有利于提高信息收集效率，防止發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，土地金融工作人員應(yīng)與當(dāng)?shù)卣⒂押藐P(guān)系，有利于及時(shí)了解政策方針，并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。并在進(jìn)行土地融資活動(dòng)時(shí)，要做好信息披露工作，便于社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，防止發(fā)生操作風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，導(dǎo)致城市用地緊張，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了嚴(yán)重的影響。做好土地融資工作，有利于保障土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)正常開展，保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)順利進(jìn)行。但在實(shí)際運(yùn)行中還存在法律風(fēng)險(xiǎn)、融資渠道風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素的限制，使得業(yè)務(wù)開展效果受到了影響。因此，需要做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作，提高土地融資效率，從而實(shí)現(xiàn)其綜合效益的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

［1］姚文珍．地方政府土地融資風(fēng)險(xiǎn)及其傳導(dǎo)研究［D］．華中科技大學(xué)，2014．

［2］張達(dá)．國(guó)土部：需防范土地融資過度帶來債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)［N］．證券時(shí)報(bào)，2013－07－31（A02）．

［3］張志峰．如何防范土地融資中的金融風(fēng)險(xiǎn)———訪國(guó)土資源部地籍管理司司長(zhǎng)樊志全［J］．中國(guó)金融家，2014，（07）：29～30.

作者：李思 單位：長(zhǎng)沙理工大學(xué)