商業(yè)銀行二手房貸款業(yè)務(wù)的機(jī)遇范文

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1成熟的房地產(chǎn)市場交易以二手房為主

1.1歐美發(fā)達(dá)國家二手房交易占比超過80%一手房、二手房交易占比是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和成熟度的重要標(biāo)志之一。在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的歐美發(fā)達(dá)國家，二手房是房地產(chǎn)市場交易的主體，占市場總量的80%以上。

1.2我國部分大中城市二手房交易量已趕超一手房據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年前三季度，十大城市二手房成交48.97萬套，占住房成交總套數(shù)的44.76%。2013年上半年，十大城市二手房總成交55.8萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年64.82萬套的水平。從具體城市成交量看，北京、上海、深圳2012年二手房成交占比分別為52.7%、64.1%和55.6%，其他包括廣州、成都、南京、廈門、青島等城市二手房交易量也已趕超或階段性趕超一手房。

2商業(yè)銀行發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)

2.1二手房交易環(huán)境尚不成熟

2.1.1交易制度有待進(jìn)一步完善我國二手房交易市場起步較晚，市場管理機(jī)制還不夠完善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方權(quán)責(zé)不對(duì)等等問題。從交易服務(wù)的角度，包括房產(chǎn)共有情況、租賃情況、稅費(fèi)繳納情況等缺乏公信的查詢渠道，僅靠誠信約束下的交易行為造成糾紛時(shí)有發(fā)生，從而使銀行貸款面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2中介的居間行為有待進(jìn)一步規(guī)范因二手房交易標(biāo)的物價(jià)值大，交易流程涉及簽約、貸款、繳稅、過戶等較為復(fù)雜，買賣雙方需要中介指導(dǎo)來完成交易，商業(yè)銀行為尋找二手房貸款對(duì)象需要中介來推薦客戶。中介掌握了買方、賣方和銀行三方的信息，在市場參與各方中處于強(qiáng)勢地位。一方面向買賣雙方收取高額傭金，另一方面向銀行收取貸款推薦的費(fèi)用，但實(shí)質(zhì)上其對(duì)交易和貸款過程中出現(xiàn)的問題不承擔(dān)任何責(zé)任。因此基于逐利的目的，中介一方面慫恿買方超出自身財(cái)務(wù)能力購買價(jià)值更高的房產(chǎn)（按交易價(jià)收傭金），另一方面鼓動(dòng)賣方提高房價(jià)；為了幫助買方成功獲取銀行貸款，中介還會(huì)協(xié)助借款人迎合或虛開銀行貸款要件，以收取高額服務(wù)費(fèi)。部分中介還存在登記虛假房源、人為制造房源緊張氛圍、吃差價(jià)等現(xiàn)象。中介的這些行為影響了銀行對(duì)交易行為、抵押物和借款人能力的正常判斷，放大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.2商業(yè)銀行業(yè)務(wù)能力方面有待進(jìn)一步提高

2.2.1業(yè)務(wù)制度和業(yè)務(wù)流程有待進(jìn)一步完善多數(shù)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)起步于一手房貸款，習(xí)慣于通過營銷開發(fā)商獲取批量貸款業(yè)務(wù)，現(xiàn)有的制度、流程等均主要針對(duì)一手樓盤和客戶。二手房源和客戶相對(duì)分散，零售化程度較高，業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險(xiǎn)要素相對(duì)更復(fù)雜，繼續(xù)沿用一手房業(yè)務(wù)管理模式并不能滿足二手房業(yè)務(wù)拓展和風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。具體表現(xiàn)在主要商業(yè)銀行二手房貸款不良率要普遍高于一手房貸款。

2.2.2自身缺乏對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估能力二手房與新房相比，個(gè)體價(jià)格因裝修、保養(yǎng)、房屋性質(zhì)等因素差異較大，因此合理估值是確保貸款安全的關(guān)鍵。當(dāng)前商業(yè)銀行普遍委托外部評(píng)估公司對(duì)貸款對(duì)象的二手房進(jìn)行評(píng)估，銀行對(duì)估值并沒有相應(yīng)的校核機(jī)制，如果出現(xiàn)抵押物價(jià)值高估，一旦貸款人違約，銀行就會(huì)面臨抵押物資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物高估同時(shí)還容易造成低首付和零首付的問題，使得銀行面臨被套貸的風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)銀行開展二手房貸款業(yè)務(wù)的建議

3.1研究二手房貸款業(yè)務(wù)特點(diǎn)，形成一整套業(yè)務(wù)發(fā)展體系分析二手房業(yè)務(wù)特點(diǎn)，梳理二手房業(yè)務(wù)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建立一整套包括辦理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、業(yè)務(wù)拓展、風(fēng)險(xiǎn)防控、營銷宣傳等二手房發(fā)展體系，鞏固業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，提升業(yè)務(wù)發(fā)展能力。

3.2發(fā)揮銀行金融服務(wù)優(yōu)勢，保證交易資金安全對(duì)于買賣雙方來說，二手房交易過程中主要面臨雙方權(quán)責(zé)不對(duì)等、信息不對(duì)稱的問題，還有中介機(jī)構(gòu)挪用客戶購房資金的問題，商業(yè)銀行可根據(jù)2006年建設(shè)部和人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》開展交易資金托管的業(yè)務(wù)，發(fā)揮銀行的公信力和交易結(jié)算的優(yōu)勢，幫助二手房交易的達(dá)成，從而推動(dòng)二手房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

3.3用好存量客戶和存量房源，挖掘潛在二手房貸款需求個(gè)人住房貸款一般實(shí)行按月還本付息的還款方式，貸款發(fā)放到貸款還清需要較長的周期，在這個(gè)周期內(nèi)銀行可充分掌握客戶的信用情況和現(xiàn)金流變化情況，便于挑選優(yōu)質(zhì)客戶開展二次營銷和預(yù)授信，從而推動(dòng)二手房貸款業(yè)務(wù)的開展。每座房產(chǎn)在其生命周期內(nèi)，一般都要多次被交易，商業(yè)銀行當(dāng)前的存量房貸以新建房為主，后續(xù)流轉(zhuǎn)過程中存在較多的潛在二手房貸款需求，對(duì)于存量房源商業(yè)銀行可通過提供免評(píng)估、利率優(yōu)惠等措施，促使存量房源在自身體內(nèi)循環(huán)，從而持續(xù)帶來二手房貸款需求。

3.4借助互聯(lián)網(wǎng)將二手房交易撮合和貸款服務(wù)合二為一伴隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展，基于互聯(lián)網(wǎng)的金融服務(wù)不斷延伸和深入，與傳統(tǒng)中介和銀行網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)方式相比，商業(yè)銀行交易和融資合一的網(wǎng)上服務(wù)模式，擺脫了時(shí)間和空間上的限制，降低了客戶交易成本，還可以將交易資金監(jiān)管與網(wǎng)上交易流程對(duì)接，解決客戶之間不信任的問題。建設(shè)銀行較早地開展此項(xiàng)嘗試“，房E通”網(wǎng)站已形成較強(qiáng)的二手房交易及融資服務(wù)能力。

3.5加快建設(shè)自有二手房價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)二手房價(jià)值評(píng)估是商業(yè)銀行控制二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，當(dāng)前委托外部評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的方式使得商業(yè)銀行自主把握風(fēng)險(xiǎn)的能力被削弱。在房地產(chǎn)市場價(jià)格上行時(shí)期，估值過高的風(fēng)險(xiǎn)容易被價(jià)格上漲所掩蓋，一旦房價(jià)進(jìn)入下行周期，高估的風(fēng)險(xiǎn)將逐步暴露。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)過近十多年的快速發(fā)展，積累了成百上千萬的房產(chǎn)價(jià)值信息，記錄了各類房產(chǎn)價(jià)值變化的過程，具備了利用大數(shù)據(jù)理論預(yù)測房價(jià)變化的基本條件。通過加快建設(shè)自有二手房價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)，既可以提高房產(chǎn)估值的合理性，提高業(yè)務(wù)辦理的效率，還可以減少估值費(fèi)用，提高二手房貸款市場競爭力。二手房貸款業(yè)務(wù)是住房市場未來發(fā)展的方向，商業(yè)銀行應(yīng)提前布局，加快創(chuàng)新，主動(dòng)研究并跟進(jìn)市場，掌握具有二手房貸款業(yè)務(wù)特色的發(fā)展模式，才能在未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型過程中占據(jù)主動(dòng)。

作者：魏驍勇單位：中國建設(shè)銀行總行住房金融與個(gè)人信貸部