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摘要：黨的報(bào)告旗幟鮮明地指出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，一個(gè)全新的時(shí)代正在拉開(kāi)帷幕。2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái)，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)也得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。本文將根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和銷售情況，簡(jiǎn)要分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；因城施策；租購(gòu)并舉
1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
1.1增長(zhǎng)速度放緩
房地產(chǎn)業(yè)從高速發(fā)展階段，進(jìn)入中低速發(fā)展的新階段。2015年商品房銷售額8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，銷售面積12.85億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%；2016年商品房銷售額11.76億元，同比增長(zhǎng)34.8%，銷售面積15.73億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%；2017年，全國(guó)商品房銷售金額13.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%，較2016年增加1.6萬(wàn)億元，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%；2018年一季度商品房銷售額2.56億元，同比增長(zhǎng)10.4%，銷售面積3.01億平方米，同比增長(zhǎng)3.6%。由近年數(shù)據(jù)可以看出，雖然房地產(chǎn)銷售額、銷售面積持續(xù)增高，但是增速逐漸放緩。
1.2區(qū)域分化嚴(yán)重
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2018年3月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，一線城市房?jī)r(jià)在下降且降幅在擴(kuò)大，而二三線城市房?jī)r(jià)在上漲但是漲幅在放緩。
1.3行業(yè)集聚提速
2017年，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.8%和23.7%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)更加凸顯，百億房企漸成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。
2房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
2.1房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)
2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái)，商品房銷售增速逐月回落，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)得到遏制，行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。同時(shí)資金方面，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定向緊縮的監(jiān)管政策也將繼續(xù)，資金面仍將保持偏緊趨勢(shì)，政策多管齊下，有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)。
2.2“因城施策”成果顯現(xiàn)
2017年，房地產(chǎn)調(diào)控總思路為“因城施策、分類調(diào)控”，一線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)下行。二線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、教育醫(yī)療資源豐富，公共配套設(shè)施完善，有更多就業(yè)機(jī)會(huì)可供選擇，虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。同時(shí)，隨著國(guó)家棚戶區(qū)改造政策公布并實(shí)施，未來(lái)3年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，為三四線城市后續(xù)2~3年帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力保障，有力促進(jìn)了三四線城市商品住宅去庫(kù)存化，部分三四線城市房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊升。
2.3龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯
在調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門(mén)檻提升等背景下，龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。隨著樓市步入調(diào)整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地等方面優(yōu)勢(shì)將更加明顯，未來(lái)市場(chǎng)集中度有望加速提升。而中小房企由于融資成本高、拿地困難、項(xiàng)目銷售不暢等原因，生存空間逐步收窄。
3未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
3.1短期趨勢(shì)
3.1.1差別化調(diào)控將延續(xù)報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)完成之前，房地產(chǎn)仍需要調(diào)控?fù)Q取時(shí)間，差別化調(diào)控將延續(xù)。
3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資趨難2017年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速較2016年末降低6.1個(gè)百分點(diǎn)。截至2017年底，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.26%，較2016年底上升0.74個(gè)百分點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出貨幣政策要穩(wěn)健中性，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，個(gè)人按揭貸款、銀行理財(cái)、信托、公司債、資管、保險(xiǎn)資金分別受到規(guī)范，房地產(chǎn)融資渠道將全面受限。
3.2長(zhǎng)期趨勢(shì)
3.2.1租購(gòu)并舉新格局2017年，從中央到地方密集出臺(tái)政策，加快推進(jìn)租購(gòu)并舉的制度建設(shè)，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。目前，多地已上線國(guó)有租賃平臺(tái)，包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)各方力量也紛紛進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。這是嘗試盤(pán)活存量土地，增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應(yīng)體系將為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場(chǎng)配置，在一系列政策的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)正進(jìn)入蓬勃發(fā)展的階段，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局。
3.2.2房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展需要長(zhǎng)效機(jī)制的建立，包括房產(chǎn)稅、調(diào)整一線城市空間布局等。今年兩會(huì)討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋的保有成本，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)穩(wěn)定器，房產(chǎn)稅一旦實(shí)施，將會(huì)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)更深層次的改變。雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群的建設(shè)，可以緩解一線城市發(fā)展中存在的問(wèn)題，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。2018年，政府將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時(shí)代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
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［4］魏杰,中國(guó)正在大規(guī)模調(diào)整經(jīng)濟(jì)布局［EB/OL］.作
者：任冠芳 單位：山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系