商業綜合體與城市經濟論文范文

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一、城市經濟發展與商業綜合體的矛盾

1.城市商業綜合體數量飽和，發展已達成熟。據2014年9月22日萊坊《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》可以發現，我國大部分城市商業綜合體現存數量巨大。2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業綜合體存量面積還會有所增加，有可能將達到3.6億平方米，2016年以后，商業綜合體存量可能會突破至4.3億平方米。2014年國內主要商業綜合體個數達885個，與2013年商業綜合體數量比較增長24.47%；2015年主要城市的商業綜合體數量將突破1,000個；至2018年，商業綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。在這組數據中，一線城市、二線城市貢獻了大部分數據，例如在2013年年初，房地產回溫，在上海SOHO中國聯合體以總價31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價率48%，樓板價為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國漢斯以37.06億總價競得；三季度，新鴻基地產以217.7億全國總價地王獲取徐家匯中心項目，溢價率25%；而在華南地區，超過五千萬的大宗交易數量較以往也有所增加，同時交易金額也相對有所增加，例如在廣州地區，凱德商用以21.91億的交易作價，收購了白云綠地中心零售部分二期項目，而在深圳地區，民生銀行大廈以總價8.3億元的價格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數量上，商業綜合體的增長勢頭都十分強勁，在交易之中也可以發現，外資開發企業對于國內的商業綜合體發展持看好態度，紛紛大量買入，其中特別是對于國內的一線城市的商業綜合體開發呈現極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機構也對國內的商業項目紛紛進行收購。以上海為例，在13年商業物業大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機構成交比例占86%，投資以優質低端的甲級辦公為主，其次為核心區成熟運營購物中心，與2012年對比，2013年外資機構大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對于國內商業綜合體發展的看好，對商業地產投資充滿的信心，尤其是對國內一線城市的商業綜合體發展更是持有一個長期看好的態度。

商業綜合體的發展不僅完善了城市建設功能，為城市的區域性建設提供了更多的空間利用，與此同時也提升了城市經濟發展水平，可見商業綜合體發展是城市經濟發展下的必然趨勢。這是商業綜合體發展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態度，由于外資等的激進買入和投資，使得在一線城市商業綜合體發展呈現出井噴的狀態。以萬達為代表的商業綜合體開發企業，用訂單式的開發模式，迅速推進商業綜合體的發展，使得商業綜合體紛紛搶占城市核心地段，對于一線城市的偏遠城郊地區，或是二線、三線城市，這種商業綜合體發展在初期會取得一定的發展成效，并推進了城市經濟發展，但一味的復制式的商業綜合體發展，商業綜合體的發展已超過了正常的城市消費程度，使得城市消費需求難以跟上商業綜合體的發展腳步，這時的商業綜合體發展，不僅不會促進城市經濟的發展，往往在商業綜合體發展的背后存在著巨大的商業風險。例如，當下很多城市存在著商業綜合體的商鋪或寫字樓空置，也就是在發展商業綜合體時未考慮城市需求數量導致的結果，在城市商業綜合體發展的繁華背后，所隱藏的風險是不可預料的。綜上所述，不難發現，在一線、二線城市，瘋狂占據城市中心的商業綜合體發展已達到的飽和狀態，同時由于一線、二線城市的需求量和商業供應量之間的關系，可以發現一線城市以及部分二線城市的商業綜合體發展已進入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業綜合體發展已逐漸向外圍延伸，但這種延伸本身就存在一定的風險，延伸向三線、四線城市的商業綜合體的發展，若未能考慮城市需求和商業供應量之間的關系，商業綜合體發展的泡沫也是可預見的情況。

2.商業綜合體開發過度誰來買賬。隨著近年來，國內對于房地產市場的打壓，使得房地產開發商，放棄了住宅開發這塊市場，而紛紛轉戰商業房地產開發，而對于期望快速回流資金的房地產開發商而言，商業綜合體建設無疑是最好的選擇，打著商業綜合體發展的旗號，在商業項目銷售后，由于缺乏相應的運營管理，使得這些表面化的商業綜合體紛紛成為城市經濟發展的詬病，這類性質雷同度極高的商業物業的出現，不僅對城市經濟發展難以發揮功效，還會妨礙城市經濟的常態化發展。而對于城市經濟發展過程中，這類情況的出現不僅與中央政策調控有關，同時與地方政府的商業引進也存在極大的關聯。地方政府為了地方財政和稅務收入，紛紛積極引進商業綜合體的發展建設，但在為財政收入和稅務收入精打細算的同時，往往忽略商業綜合體發展的最大支撐就是城市消費需求，所以某些地方政府盲目的引進商業綜合體建設，罔顧當地的經濟發展水平和消費需求度，使得商業綜合體發展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發現城市經濟發展與商業綜合體之間存在的某種關聯。商業綜合體的發展要依靠于城市經濟發展水平的高低，若無城市經濟的支撐，商業綜合體也難以獲得實質性的發展。所以面對商業綜合體的過度開發，應該買賬的除了有難以保證商業綜合體發展建設的房地產開發商以外，還有忽視城市經濟發展與商業綜合體發展之間關聯的地方政府。

二、解決城市經濟發展與商業綜合體的矛盾的措施

從商業綜合體開發角度而言，應該注重地段的選擇，對于一線城市，對于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發展的可能性以及資金流入狀況，同時還要保證商業綜合體開發的后續營銷，保證商業綜合體的發展可以充分發揮自身優勢。而對于二線、三線城市，甚至四線城市的商業綜合體發展，一定要遵循地段優先，商業綜合體的開發和建設一定要選擇城市的核心地段，進而保證商業綜合體發展可以獲得更好的地段優勢。同時商業綜合體的發展建設，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業綜合體發展與當地經濟發展和消費需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業綜合體發展切記不要好高騖遠，要腳踏實地，要考慮商業綜合體發展與當地消費需求的關系，商業綜合體的發展建設要迎合當地的消費習慣，在商業綜合體建設初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業綜合體發展的定位、品牌的引進等工作，采取有效的措施來規避風險。

除此之外，商業綜合體在對投資建設城市的選擇方面，也要做好規劃，綜合考察城市的發展定位和發展空間，主要是考量區域的人口基數、需求特征、區域交通規劃、土地規劃、政府對區域土地的推介進程等多方面因素，從而可以更好的對區域發展潛力和發展速度得到一個全面的分析和預測，這對于未來商業綜合體的發展建設都有積極的促進作用，同時還可以有效的規避風險。對于近年來商業綜合體發展狀況分析可以發現，商業綜合體的發展離不開交通規劃以及與住宅地開發的結合。在交通規劃方面，商業綜合體發展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對商業綜合體的發展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業總體最終也會淪落成為一座空城，所以在商業綜合體開發和建設時，也要將交通規劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。

同時雖然近年來的住宅地開發勢頭略有減緩，但住宅開發是應對人的基本需求來進行投資開發，是以人為本的開發投資，而商業綜合體的開發同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業綜合體的開發離不開與住宅地開發的結合。住宅地的開發會引進人群，而隨著人群的引進，商業開發才會獲得更多的人群需求和消費定位，可見商業綜合體開發需要與住宅地開發進行良性合作，進而更準確獲得消費群體定位，保證消費需求量。從城市經濟發展的角度，對于商業綜合體的引進要慎重。首先要對城市經濟的發展做好規劃和定位，同時對商業綜合體與城市發展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財政收入和招商引資盲目引進商業綜合體建設，應將城市經濟發展和商業綜合體發展營造共贏的發展狀況。

三、結語

綜合上述，城市經濟發展與商業綜合體的矛盾出現的原因，既有商業綜合體開發本身存在的問題，同時城市對于商業綜合體的盲目引進也具有一定的責任，所以若想解決城市經濟發展與商業綜合體之間的矛盾，就要從商業綜合體開發和城市經濟發展兩方面同時入手。

作者：于志洋單位：北京創意村營銷策劃有限公司