交易平臺(tái)與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范文

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《農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理雜志》2014年第三期

一、交易費(fèi)用與土地流轉(zhuǎn)的制度分析

（一）土地流轉(zhuǎn)交易費(fèi)用構(gòu)成的理論基礎(chǔ)威廉姆森（1979）在交易費(fèi)用理論的基礎(chǔ)之上提出了交易的三個(gè)基本維度，分別是：交易頻率、不確定性和資產(chǎn)的專用性，其中土地要素的專用性是區(qū)別于其他要素交易的根本性標(biāo)志，土地流轉(zhuǎn)的交易費(fèi)用則是由上述三個(gè)維度所決定和產(chǎn)生的。1.土地要素的專用性農(nóng)業(yè)是在土地的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，而土地作為一種特殊的生產(chǎn)要素，具有其它生產(chǎn)要素所不具有的特性。首先，土地的不可移動(dòng)性。農(nóng)村中勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，致使大量農(nóng)田成為無(wú)人問(wèn)津的“荒地”，為了不浪費(fèi)土地資源，允許土地流轉(zhuǎn)成為解決這一問(wèn)題的有效途徑，使田為民所用；其次，行業(yè)的限制性。農(nóng)村中的土地除基本的住宅和辦公活動(dòng)、商業(yè)活動(dòng)、旅游用地外，其余均作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途。在土地流轉(zhuǎn)制度下，不得改變土地集體所有制性質(zhì)，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途使得土地的資產(chǎn)專用性更為明顯；此外，土地的不可再生性致使土地資源有限，必須合理加以利用才能發(fā)揮其巨大的生產(chǎn)潛力。2.土地流轉(zhuǎn)的交易頻率土地流轉(zhuǎn)速度越快，交易發(fā)生的頻率就越高，便越能推動(dòng)土地要素市場(chǎng)的繁榮，然而，近年來(lái)土地要素市場(chǎng)存在許多流轉(zhuǎn)不規(guī)范的現(xiàn)象，例如：缺乏完善的土地流轉(zhuǎn)中介組織、土地流轉(zhuǎn)信息不及時(shí)、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范等，嚴(yán)重阻礙了土地流轉(zhuǎn)速率。3.土地流轉(zhuǎn)交易對(duì)象的不確定性土地流轉(zhuǎn)交易只有在交易雙方都明確的條件下才能順利進(jìn)行，然而在現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)交易中，農(nóng)戶手中大面積荒地?zé)o人承包，承包方亟需土地卻找不到資源的現(xiàn)象依然存在，形成農(nóng)村土地市場(chǎng)相對(duì)緊缺與相對(duì)剩余并存的局面，不利于土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）土地流轉(zhuǎn)交易費(fèi)用構(gòu)成交易費(fèi)用這一概念是由科斯（1937）等人提出并發(fā)展的，他認(rèn)為交易費(fèi)用與人們的選擇性行為有著密不可分的關(guān)系。土地流轉(zhuǎn)交易費(fèi)用過(guò)高，則會(huì)降低農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的積極性，不利于流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。經(jīng)分析，土地流轉(zhuǎn)交易費(fèi)用分為以下幾種：1.土地信息交易費(fèi)用土地交易成功的必要因素之一是農(nóng)戶與承包方之間明確雙方交易信息，即成交多少面積的土地、成交價(jià)格、承包方式、期限等。此外，國(guó)家近年來(lái)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，全國(guó)土地流轉(zhuǎn)的供需狀況都將成為交易雙方考慮自身收益的主要因素。然而，目前我國(guó)土地流轉(zhuǎn)的中介組織尚不完善，并不能提供及時(shí)的、準(zhǔn)確的、全面的有關(guān)土地流轉(zhuǎn)交易的信息，對(duì)于有意愿進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶與承包方，靠自身力量去搜集這方面的信息需要承擔(dān)高額的信息費(fèi)用，耗費(fèi)巨大的人力、物力，并且不能掌握較全面的信息。2.土地流轉(zhuǎn)服務(wù)費(fèi)用在土地流轉(zhuǎn)中，由于缺乏相關(guān)方面的知識(shí)，大多數(shù)農(nóng)戶很少熟悉土地流轉(zhuǎn)的程序及相關(guān)法律，便會(huì)向中介組織尋求咨詢，在咨詢過(guò)程中，中介組織對(duì)于提供咨詢服務(wù)、擬簽訂協(xié)議、地價(jià)評(píng)估等服務(wù)而收取一定費(fèi)用。現(xiàn)實(shí)中，出于不承擔(dān)或減少交易費(fèi)用的原則，農(nóng)戶在進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)很少向中介尋求服務(wù)，取而代之的是在農(nóng)戶與農(nóng)戶間自行流轉(zhuǎn)或以口頭流轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行，其中多為熟人間進(jìn)行的不規(guī)范的流轉(zhuǎn)方式，在一定情況下會(huì)使農(nóng)戶的權(quán)益遭受損失，不利于農(nóng)民收入水平的提升。3.土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管費(fèi)用土地流轉(zhuǎn)中，在交易雙方約定流轉(zhuǎn)期限、達(dá)成協(xié)議后，在開始流轉(zhuǎn)與終止流轉(zhuǎn)這一期間段內(nèi)，農(nóng)戶與承包方的行為理應(yīng)受到監(jiān)督，但在雙方自行進(jìn)行流轉(zhuǎn)并且未讓第三方作為監(jiān)督人進(jìn)行監(jiān)督的情況下出現(xiàn)一方違約，則會(huì)使雙方利益均會(huì)受到一定程度的損害，違背了土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定。為了防止此類行為的發(fā)生，作為政府或中介組織對(duì)交易雙方的行為進(jìn)行法律監(jiān)管而產(chǎn)生的費(fèi)用則為監(jiān)管費(fèi)用。監(jiān)管費(fèi)用過(guò)高，交易的經(jīng)濟(jì)主體則會(huì)放棄這一權(quán)利，不利于完善交易市場(chǎng)的法律法規(guī)。

二、基于交易費(fèi)用視角的思考

蘇靜（2011）認(rèn)為我國(guó)土地流轉(zhuǎn)中高昂的市場(chǎng)交易費(fèi)用阻礙了土地流轉(zhuǎn)效率的提高。從交易費(fèi)用的角度來(lái)看，由于產(chǎn)品具有替代性，當(dāng)一種產(chǎn)品的價(jià)格升高，人們會(huì)更傾向于選擇另一種替代品。在土地流轉(zhuǎn)中，交易平臺(tái)作為第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，會(huì)向農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體收取較高的交易中介費(fèi)，為了降低土地流轉(zhuǎn)中的成本，農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體會(huì)不選擇或放棄行使這一權(quán)利，由此，便不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。干錦清等人（2012）通過(guò)以浙江省余姚市、江西省南昌市進(jìn)行實(shí)地考察得出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織的確有助于降低交易費(fèi)用，活躍土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。建立與土地流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的交易平臺(tái)已成為未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，然而，交易平臺(tái)的建立能否提高成交量取決于該交易平臺(tái)的建立能否提高農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體參與土地流轉(zhuǎn)交易的積極性以及能否使土地流轉(zhuǎn)交易更趨于規(guī)范化、合理化，而其中最先考慮的則是土地交易費(fèi)用，合理的交易平臺(tái)會(huì)為參與主體提供更為便捷的服務(wù)，更為全面的交易信息，更為可靠的監(jiān)管信用，以及收取更少的交易費(fèi)用以滿足廣大經(jīng)濟(jì)主體的利益需求，推動(dòng)農(nóng)村交易市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。合理的土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)是以更低的交易費(fèi)用、更好的服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，而交易費(fèi)用是衡量交易平臺(tái)的重要指標(biāo)之一，二者相輔相成，不可分離。

三、構(gòu)建的路徑與措施

（一）建立信息交易平臺(tái)完善機(jī)制1.流轉(zhuǎn)信息咨詢站對(duì)于土地流轉(zhuǎn)中涉及的相關(guān)問(wèn)題，農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體對(duì)此感到模糊或難以理解的，可以向咨詢站進(jìn)行詢問(wèn)，例如：土地流轉(zhuǎn)需要辦理哪些手續(xù)，流轉(zhuǎn)的具體程序，流轉(zhuǎn)地價(jià)評(píng)估如何進(jìn)行等，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由國(guó)家財(cái)政加以承擔(dān)，大大降低了交易費(fèi)用成本，使更多的流轉(zhuǎn)主體受益。完善相關(guān)信息渠道的措施，減少農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體自行搜尋的成本，提高流轉(zhuǎn)效率，推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2.流轉(zhuǎn)信息站土地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體最想獲取的當(dāng)天成交量及成交價(jià)格等信息通過(guò)自身搜尋或許很難找到，但是流轉(zhuǎn)信息站則巧妙地解決了這一問(wèn)題，農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)在信息交易平臺(tái)實(shí)名注冊(cè)，可至交易中心領(lǐng)取當(dāng)日最新的交易信息，或者可通過(guò)網(wǎng)上注冊(cè)直接登錄交易中心網(wǎng)站直接查詢當(dāng)日土地成交量及成交價(jià)格。這一舉措，可大大降低農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體為查詢土地供需等信息的成本，減少相關(guān)費(fèi)用。

（二）建立交易平臺(tái)服務(wù)機(jī)制1.土地流轉(zhuǎn)前的土地評(píng)估服務(wù)在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)前，要對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，而這是農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體個(gè)人單獨(dú)無(wú)法完成的，交易平臺(tái)可為進(jìn)行流轉(zhuǎn)的雙方提供土地估價(jià)服務(wù)，精確的評(píng)估可為雙方利益提供可靠的保障機(jī)制，也為雙方在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中避免不必要的糾紛。2.土地流轉(zhuǎn)的交易雙方談判服務(wù)農(nóng)戶等經(jīng)濟(jì)主體可選擇交易平臺(tái)作為中介，可在交易平臺(tái)機(jī)制下根據(jù)成交價(jià)格高低自行選擇承包方作為交易對(duì)象，若農(nóng)戶對(duì)成交期限、成交政策等相關(guān)問(wèn)題不明晰的，也可以咨詢交易中心，農(nóng)戶可自行選擇面對(duì)面與承包方進(jìn)行交談或委托第三方的交易中心進(jìn)行代為成交，交易中心可據(jù)此向農(nóng)戶收取一定的中介費(fèi)，但不得高于一定比例且在農(nóng)戶可承受的范圍之內(nèi)。3.土地流轉(zhuǎn)的協(xié)議簽訂服務(wù)土地流轉(zhuǎn)的雙方對(duì)簽訂協(xié)議不是十分了解或很少觸及，而交易平臺(tái)可為雙方進(jìn)行交易提供合同樣本供雙方查閱，并對(duì)要簽訂的合同或協(xié)議進(jìn)行講解，例如：哪些是出讓方應(yīng)該履行的義務(wù)或享有的權(quán)利，哪些是承包方應(yīng)該遵守的義務(wù)或享受的權(quán)利，讓雙方熟悉并告知依法遵守，雙方均不得違約，在簽訂合同后雙方各留一份協(xié)議，交易中心備留一份為做檔案記錄保存。4.土地流轉(zhuǎn)的資金服務(wù)對(duì)于出讓方，在出讓土地的同時(shí)會(huì)獲得承包方提供的租金，而租金可由交易中心代為保管并發(fā)放至出讓方手中，交易中心可據(jù)此收取一定的利息費(fèi)用，出讓方也因此免去一系列繁瑣程序，將資金代交由交易中心保管。對(duì)于承包方，有承包意愿卻無(wú)充足資金的，可讓交易中心作為第三方向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資并做擔(dān)保人，承包方規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)歸還融資資金，并向交易中心支付一定利息。該舉措可為有成交意愿卻無(wú)充足資金的承包方提供便捷，更加速了土地流轉(zhuǎn)中的資金周轉(zhuǎn)，便于農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)的資金融通。

（三）建立交易平臺(tái)監(jiān)管機(jī)制1.交易平臺(tái)事前監(jiān)督機(jī)制事前監(jiān)督即指在土地流轉(zhuǎn)交易前進(jìn)行的監(jiān)督，即監(jiān)督土地出讓方所要出讓的土地是否符合流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以及土地承包方是否符合承包條件、將土地作為何種經(jīng)營(yíng)用途等。事前監(jiān)督多為交易雙方自行監(jiān)督或交易中心監(jiān)督兩種方式，自行監(jiān)督對(duì)交易雙方的自我約束力較高，需雙方自覺(jué)遵守相關(guān)規(guī)定。2.交易平臺(tái)事中監(jiān)督機(jī)制事中監(jiān)督是指在土地流轉(zhuǎn)交易中進(jìn)行的監(jiān)督，即在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中為了保證土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行而對(duì)協(xié)議的簽訂、交易雙方該履行的相關(guān)義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，事中監(jiān)督主要為交易中心代為監(jiān)督，交易中心從所簽訂的協(xié)議及雙方履行的承諾參照其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)監(jiān)督。3.交易平臺(tái)事后監(jiān)督機(jī)制事后監(jiān)督是指在簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議后對(duì)交易雙方是否履行協(xié)議規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行流轉(zhuǎn)，是否在一定時(shí)期內(nèi)遵守協(xié)議內(nèi)容，是否提前終止協(xié)議等行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于雙方有一方毀約或提前終止合約行為給予一定金額的懲罰措施，建立懲罰機(jī)制，合理規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，保證土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行。六、結(jié)論土地關(guān)乎民生之大計(jì)，只有建立適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)制度，才能真正為農(nóng)民謀福利，促進(jìn)農(nóng)業(yè)加快發(fā)展的步伐。土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，不但要依靠政府的力量，更需要每一個(gè)參與交易的經(jīng)濟(jì)主體對(duì)自身交易行為的約束，提升自身的法律素養(yǎng)，構(gòu)建更加繁榮的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

作者：裴艷許媛嬋單位：安徽師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院