政府土地交易管制范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了政府土地交易管制參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、引言

管制在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上實(shí)質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的一種替代,它是政府強(qiáng)制力對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的明顯替代,或者說,它是政府依靠其特有的強(qiáng)制力對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行配置的一種形式。同時(shí),政府管制與市場(chǎng)機(jī)制之間的相互替代不是靜止不變的,也不是完全替代的,而是一種動(dòng)態(tài)的過程,當(dāng)市場(chǎng)本身不能實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,即出現(xiàn)市場(chǎng)失靈時(shí),政府就會(huì)通過其強(qiáng)制力來調(diào)節(jié)市場(chǎng),以維護(hù)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

土地是住宅開發(fā)和供給的基礎(chǔ)。在我國(guó)目前的土地使用制度條件下,政府是土地的主要供給者,可供開發(fā)的土地資源是住宅數(shù)量及價(jià)格的重要影響因素。因此,政府制定的有關(guān)住宅土地交易政策對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。通過對(duì)土地市場(chǎng)的科學(xué)管制,政府可以協(xié)調(diào)整個(gè)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。因此,政府對(duì)土地資源的管制,是規(guī)范住宅市場(chǎng),調(diào)控住宅價(jià)格的重要手段之一。

二、現(xiàn)行土地交易管制政策回顧及歸納

目前,我國(guó)城市土地出讓制度采取的是在不改變城市土地國(guó)有的條件下,采取招標(biāo)、拍賣、掛牌以及協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者。根據(jù)我國(guó)2002年出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

(一)現(xiàn)行土地交易管制政策回顧。從2003年土地政策參與宏觀調(diào)控、整頓土地市場(chǎng)開始,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)格管制土地的政策文件。主要有:

2004年3月31日,國(guó)土資源部、監(jiān)察部等了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,明確從8月31日起,所有經(jīng)營(yíng)性土地一律公開競(jìng)價(jià)出讓,禁止協(xié)議出讓,即業(yè)內(nèi)所稱的“8·31”大限。

2004年4月29日,國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,明確提出要繼續(xù)深入治理整頓土地市場(chǎng),嚴(yán)格土地市場(chǎng)的管理,目的在于制止土地的亂占濫用,防止突擊批地,抑制一些行業(yè)、地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng),防止經(jīng)濟(jì)大起大落,保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

2004年10月21日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,統(tǒng)稱為“28號(hào)文”,文件指出要嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量,盤活存量土地,加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理,嚴(yán)懲違法行為等,要高度重視土地的保護(hù)和合理利用。不斷完善土地法制,建立有效的土地管理制度,維護(hù)好廣大人民群眾的根本利益,確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

2006年5月30日,國(guó)土資源部了《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》,對(duì)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》進(jìn)行了重申和細(xì)化,并提出確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的土地政策落到實(shí)處;還要求嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本。

2006年8月1日,國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》,目的是為了進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓制度,切實(shí)解決國(guó)有土地出讓中存在的問題和落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和中央紀(jì)委關(guān)于《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》的重要內(nèi)容。

2007年10月,國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,簡(jiǎn)稱39號(hào)令,其目的是為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為,優(yōu)化土地資源配置,建立公開、公平、公正的土地使用制度,文件明確規(guī)定了土地出讓中招拍掛的具體實(shí)施程序。

(二)現(xiàn)行土地交易管制政策歸納。從這些出臺(tái)的政策可以看出,政府管制城市土地的方式主要包括對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的管制、對(duì)土地使用的管制以及對(duì)土地交易的管制。在這里,主要討論對(duì)土地交易進(jìn)行管制的方式。

土地出讓方式的管制,是指政府對(duì)擬出讓的土地決定采用何種方式出讓土地使用權(quán),出讓方式的選擇不同,得到的出讓價(jià)格往往也會(huì)有較大差異。目前,政府對(duì)商品住宅用地的出讓大多數(shù)主要采用的是公開拍賣的方式。

土地出讓總量的控制,是政府根據(jù)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,對(duì)某一時(shí)期整個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)總量做出增加或減少的決定,總量的調(diào)控主要通過科學(xué)、合理和有前瞻性的土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)。

出讓地塊面積的管制,是指政府在決定出讓某一土地時(shí),出于對(duì)開發(fā)期限、用途、利用率等方面的考慮,一般會(huì)考慮是將地塊整體出讓還是分割出讓。

三、土地交易管制對(duì)住宅價(jià)格的影響

(一)土地出讓方式對(duì)住宅價(jià)格的影響。土地出讓方式中的“招拍掛”制度在現(xiàn)實(shí)中具有兩面性,它雖然是一種公開、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)型交易行為,出讓價(jià)格一般情況下也可以反映市場(chǎng)信息,但因?yàn)槭袌?chǎng)信息的不對(duì)稱,土地招標(biāo)和掛牌出讓也會(huì)產(chǎn)生一些“暗箱操作”和“灰色交易”等違規(guī)方面的問題;而針對(duì)商品房使用的拍賣出讓方式,基于利益的驅(qū)動(dòng),地方政府都希望其越高越好,這就造成了某些地塊拍出“天價(jià)”的情景。土地價(jià)格增加最直接的后果就是房地產(chǎn)成本增加,最終將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

(二)土地出讓總量對(duì)住宅價(jià)格的影響。土地出讓總量對(duì)住宅價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是土地出讓總量的變動(dòng)會(huì)影響土地的價(jià)格發(fā)生變化,土地價(jià)格作為房地產(chǎn)的成本,地價(jià)變化又會(huì)引起房?jī)r(jià)變化;二是當(dāng)期土地出讓總量的多少會(huì)引發(fā)未來住宅供給數(shù)量的變動(dòng),進(jìn)而影響房?jī)r(jià);三是土地出讓總量的變動(dòng)會(huì)影響市場(chǎng)上購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的未來預(yù)期,如果當(dāng)期土地出讓總量投放少,購(gòu)房者預(yù)期未來房?jī)r(jià)可能會(huì)走高,進(jìn)而影響當(dāng)期的住宅需求,反之亦然。

(三)出讓地塊的面積對(duì)住宅價(jià)格的影響。主要表現(xiàn)在出讓地塊面積的大小會(huì)影響到地價(jià)的大小,對(duì)開發(fā)商的資金要求也不同,面積較大的地塊往往會(huì)由資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商取得,這樣容易形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷,不利于形成有效競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí),當(dāng)一個(gè)較大地塊被開發(fā)商購(gòu)得以后,出于經(jīng)濟(jì)上的考慮,開發(fā)商必然會(huì)實(shí)行分期開發(fā),這樣土地轉(zhuǎn)化成住宅產(chǎn)品的速度就比較慢,轉(zhuǎn)化率低,每年對(duì)市場(chǎng)的供給量就少,在市場(chǎng)需求不變的情況下,就會(huì)影響到住宅的市場(chǎng)價(jià)格;但是,如果將一個(gè)大地塊拆分供應(yīng)給多個(gè)開發(fā)商,轉(zhuǎn)化率就能提高,能夠很快形成住宅產(chǎn)品,形成有效供給。

四、小結(jié)

根據(jù)以上分析,建議政府在進(jìn)行土地交易管制時(shí),應(yīng)繼續(xù)加大土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度,在土地出讓總量方面,政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)城市用地規(guī)?？刂?在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下,合理分析與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系與價(jià)格水平,從充分合理利用土地資源的角度,制定出科學(xué)合理的土地出讓計(jì)劃;在供應(yīng)土地時(shí),應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求,及時(shí)調(diào)整土地出讓方式以及出讓用地面積,要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法,防止出現(xiàn)地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)的現(xiàn)象;同時(shí),要盤活存量土地,增加土地有效供給,制止市場(chǎng)上炒買炒賣土地行為,抑制土地價(jià)格的非理性上漲。最后,政府還應(yīng)加強(qiáng)處理違法占用土地、違反土地利用總體規(guī)劃等不規(guī)范行為。