我國房地產(chǎn)去庫存及風(fēng)險(xiǎn)控制范文

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《河北金融》2017年第2期

摘要：本文定義了商品房庫存數(shù)量為新開工面積與銷售面積的差額，對我國房地產(chǎn)市場庫存與泡沫狀況進(jìn)行了定量估計(jì)，并對房地產(chǎn)市場高庫存與高泡沫的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出了房價(jià)特性是一旦形成“泡沫價(jià)格”，要么上升要么下跌，而不可能在泡沫下穩(wěn)定價(jià)格。并對去庫存與去泡沫相一致、防范銀行風(fēng)險(xiǎn)等方面提出了對策建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)金融；房地產(chǎn)；去庫存；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、對當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況的判斷

（一）商品房庫存情況

商品房庫存一般可分為狹義庫存和廣義庫存。狹義庫存指獲得銷售許可的待售面積（包含期房和現(xiàn)房）；廣義庫存則包括待售面積和未獲得銷售許可的施工面積。2015年，全國商品房待售面積、當(dāng)年銷售面積、新開工面積分別為7.2億平方米、12.8億平方米和15.4億平方米，從待售面積這個指標(biāo)看，我國地產(chǎn)庫存問題不太嚴(yán)重，因?yàn)榕c12.85億平方米的銷售面積相比，只需6-7個月便可以完成去庫存化。采用廣義庫存來衡量房地產(chǎn)庫存狀況更合適，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)年商品房庫存數(shù)量，為新開工面積與銷售面積的差額，即我國商品房當(dāng)年庫存面積（當(dāng)年新開工面積-當(dāng)年銷售面積）為2.6億平方米；商品房累計(jì)庫存呈逐年增加的趨勢，16年來（2000-2015年）商品房累積庫存達(dá)到59.44億平方米，其中，商品住宅累積庫存27.5億平方米。以2015年商品房的銷售面積12.85億平方米來推算，商品房去庫存需要4.63年，其中，商品住宅去庫存需要2.61年，商品住宅去庫存壓力明顯要小于商品房。

（二）房地產(chǎn)泡沫情況

2001-2015年全國商品住房年均上漲8.68%，比同期年均商品零售價(jià)格漲幅（1.80%）高6.88個百分點(diǎn)，比同期年人均GDP增長率（9.15%）僅略低0.47個百分點(diǎn)，僅2008年一個年度出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況，2004年、2007年、2009年房價(jià)分別上漲18.71%、16.86%、24.69%。房價(jià)一般應(yīng)該略高于通貨膨脹的物價(jià)上漲指數(shù)，而明顯低于經(jīng)濟(jì)增長的速度，否則經(jīng)濟(jì)增長成果就被房價(jià)泡沫所吞噬，不能帶來人民生活水平的改善。

1.以購買力水平判斷存在泡沫。世界銀行認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入的合理范圍一般為1.8－5.5，而發(fā)展中國家的這一合理范圍被界定于3-6之間。我國房價(jià)收入比達(dá)到7.16，明顯高于美國、日本、韓國（房價(jià)收入比分別為3.0、4.0、3.8）等國，從國際比較表明我國房價(jià)存在一定的泡沫。對于北京、上海等一線中心城市，房價(jià)收入比分別達(dá)到14.61、12.19倍，明顯高于全國平均水平，可見中心城市房價(jià)泡沫尤其嚴(yán)重。但據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布2016年2月份商品住房的價(jià)格指數(shù)情況，深圳漲幅最高同比上漲57.8%，上海、北京同比分別上漲25.1%、14.2%，這表明房地產(chǎn)泡沫并沒有自我消化能力，對于發(fā)生泡沫越大漲幅越大的情況，是因?yàn)橥顿Y品博弈并非以價(jià)值而是以籌碼稀缺為標(biāo)的，對泡沫房價(jià)“維穩(wěn)”會事與愿違。

2.以房地產(chǎn)發(fā)展水平判斷存在泡沫。即用存量房的價(jià)值與GDP比值來估計(jì)房價(jià)泡沫程度。據(jù)侯為民（2014）有關(guān)研究估算我國存量房的價(jià)值與GDP比值為329.4%（丁峰估算為385.1%），明顯高于美國次貸危機(jī)前2006年的170%，與日本20世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)前1989年的375%相當(dāng)，這也表明我國房地產(chǎn)市場具有較大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)占整個國民經(jīng)濟(jì)的比重明顯過高，已經(jīng)形成一個產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的特點(diǎn)，房價(jià)持續(xù)上漲的泡沫考驗(yàn)市場承受能力，美國在2007年發(fā)生次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，日本在1990年由于房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致全面危機(jī)。不應(yīng)該認(rèn)為中國就具有與世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律不一樣的特殊性，房地產(chǎn)泡沫可以無限擴(kuò)張帶來經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)繁榮。

二、對房地產(chǎn)去庫存與泡沫風(fēng)險(xiǎn)的討論

（一）對房地產(chǎn)去庫存的討論

房地產(chǎn)在房價(jià)上漲預(yù)期下成為投資收藏品，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在高庫存與高泡沫的矛盾。我國房地產(chǎn)市場去庫存的方法，應(yīng)當(dāng)從投資品屬性向消費(fèi)品屬性回歸，遵守降價(jià)促量的商品價(jià)值規(guī)律，通過降價(jià)促銷促使商品房價(jià)值回歸。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個痛苦的過程，當(dāng)行業(yè)平均利潤下降一些弱勢企業(yè)可能在競爭中倒下，但指望以房價(jià)泡沫綁架政府產(chǎn)業(yè)政策，讓央行為防止房地產(chǎn)泡沫破裂對貨幣政策長期放水，迫使民眾永久把住房當(dāng)作投資收藏品，這個風(fēng)險(xiǎn)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能承受的。房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)當(dāng)意識到房價(jià)上漲預(yù)期是供不應(yīng)求，而房地產(chǎn)去庫存本身表明供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，如果憑借政府對房地產(chǎn)呵護(hù)的優(yōu)惠政策，以漲價(jià)方式來誘導(dǎo)市場繁榮，走去庫存與去泡沫化相反的途徑，這種擴(kuò)大泡沫的發(fā)展方式是不可能持續(xù)的。而且我國商品房供求矛盾已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，商品房供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)也導(dǎo)致投資價(jià)值消失，商品房價(jià)值回歸成為必然。

（二）對房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的討論

由于房價(jià)泡沫破裂可能導(dǎo)致金融危機(jī)，宏觀調(diào)控具有對房價(jià)泡沫進(jìn)行干預(yù)的動機(jī)。但房地產(chǎn)價(jià)格特性是一旦形成“泡沫價(jià)格”，它要么上升要么下跌，而不可能在泡沫下穩(wěn)定價(jià)格。政府對房價(jià)“維穩(wěn)”干預(yù)的結(jié)果是泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大，并影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定。房地產(chǎn)初級泡沫形成后，泡沫隨房價(jià)變化可能有如下發(fā)展趨勢：其一，房價(jià)上升，泡沫不斷擴(kuò)大。無論房價(jià)波動向上泡沫逐漸惡化，還是房價(jià)大幅上漲泡沫迅速惡化，泡沫風(fēng)險(xiǎn)都將不斷積累，終有捂不住的一天，嚴(yán)重泡沫的破裂必將對經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。其二，穩(wěn)定房價(jià)，逐漸消化泡沫。如果說在房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)下，政策干預(yù)有能力保持房價(jià)長期穩(wěn)定，那么也意味著房價(jià)上漲預(yù)期會改變，由于房地產(chǎn)投資品屬性由預(yù)期定價(jià)，當(dāng)對房地產(chǎn)投資預(yù)期無利可圖，投資和投機(jī)者將選擇獲利離場；而對于房地產(chǎn)自住的購買人，由于房地產(chǎn)消費(fèi)品屬性由購買力定價(jià)，對泡沫房價(jià)又缺乏購買能力。可見在泡沫下穩(wěn)定房價(jià)必然是有價(jià)無市，房地產(chǎn)成交量將不斷萎縮，如果寄希望于經(jīng)過若干年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，來逐漸消化泡沫風(fēng)險(xiǎn)，反而是房地產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈要付出長期蕭條的代價(jià)。其三，打壓房價(jià)，擠壓泡沫。在泡沫開始形成時就擠壓，積極推進(jìn)房價(jià)波動向下，泡沫風(fēng)險(xiǎn)積累將逐漸釋放，即使有房價(jià)大幅下跌泡沫迅速破裂的危險(xiǎn)，但初級泡沫風(fēng)險(xiǎn)完全在可控范圍。由此可見，從風(fēng)險(xiǎn)角度看，推高房價(jià)擴(kuò)大泡沫最不能容忍，因?yàn)閲?yán)重泡沫破裂可能導(dǎo)致金融危機(jī)；從發(fā)展角度看，對泡沫房價(jià)“維穩(wěn)”最不能容忍，因?yàn)橥顿Y者離場和消費(fèi)者缺乏購買力，市場長期蕭條將摧毀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈。去泡沫化就是要把虛高的房價(jià)降下來，應(yīng)當(dāng)容忍房價(jià)下跌帶來的負(fù)面影響。

（三）對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的討論

2003-2015年，全國房地產(chǎn)貸款余額年均增長22.45%，比金融機(jī)構(gòu)貸款（年均增長15.33%）高7.12個百分點(diǎn)，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重由10.86%上升到22.34%。我國房地產(chǎn)發(fā)展及房價(jià)還處于上升時期，房地產(chǎn)貸款仍然表現(xiàn)為較低的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。據(jù)11家上市銀行2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率僅占不良貸款總額的3%。不良率較高的農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為1.18%，個人住房貸款不良率僅為0.32%。有關(guān)研究也表明我國銀行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可控，大型國有銀行近年來均對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)做了壓力測試，均向媒體表示在房價(jià)下降30%的情況下，銀行不會發(fā)生不良貸款和壞賬大量出現(xiàn)的情況，銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全可控。如吳國平（2015）基于我國16家A股上市商業(yè)銀行公布的2013年報(bào)數(shù)據(jù)分析得出，撥備率為150%時，輕、中、高度壓力情境（即房價(jià)下跌10%、20%、30%）對銀行凈利潤的平均負(fù)面影響程度分別為5.60%、13.95%、29.47%，盡管減少銀行部分利潤但也不會造成較大金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、對房地產(chǎn)去庫存的風(fēng)險(xiǎn)防控建議

房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品雙重特性，對投資者銷售商品房將轉(zhuǎn)為潛在的市場庫存，僅僅是相對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的去庫存，只有對自住需求銷售商品房才是真正的市場去庫存，因此去庫存要圍繞擴(kuò)大居民自住需求，采取積極措施推進(jìn)去庫存和去泡沫。

（一）以改革思維推進(jìn)去庫存

當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫積累風(fēng)險(xiǎn)大于破裂風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)去庫存政策回旋余地較大，要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況選擇房地產(chǎn)去泡沫化的力度，在針對投機(jī)性炒房者的限制同時，也要在政策上支持真正的自住需求，達(dá)到去庫存、去泡沫的目的。

1.持續(xù)給予房地產(chǎn)去庫存的壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)值回歸。房價(jià)泡沫已經(jīng)成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的障礙，住房消費(fèi)者需求因?yàn)橘徺I力不足而受到嚴(yán)重抑制，房價(jià)有向價(jià)值理性回歸的要求。當(dāng)房價(jià)在向價(jià)值回歸過程中，自住需求會逐漸放大；而供應(yīng)側(cè)改革低利率的貨幣環(huán)境，存在刺激通貨膨脹上升的預(yù)期，部分資金也存在投資保值的需求，這兩方面需求的支撐有利于房價(jià)軟著陸，是當(dāng)前市場對房地產(chǎn)去庫存的有利時機(jī)。應(yīng)當(dāng)持續(xù)給予開發(fā)企業(yè)壓力促進(jìn)去庫存，力爭房價(jià)軟著陸下實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸，而自住和投資需求的疊加有利于房價(jià)波動向下，實(shí)現(xiàn)房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)逐漸釋放。

2.立足供給側(cè)改革，調(diào)整房地產(chǎn)區(qū)域產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出，中心城市由于資源稀缺性，仍然存在較大的投資需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)城農(nóng)民渴望在城市扎根，對住房有很大的自住需求，我國房地產(chǎn)不缺需求而是缺乏有效需求，去庫存主要是如何激發(fā)有效需求。對于激發(fā)投資需求的前提是房價(jià)上漲，這與控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)相矛盾，由于一線中心城市具有籌碼的稀缺，具備激發(fā)投資品屬性潛能，而去庫存，將導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲擴(kuò)大泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因而對投資需求要繼續(xù)實(shí)行主動限制的政策，對購房者的身份及交易等方面設(shè)置一定的限制條件，抑制對房地產(chǎn)投資炒作而積累泡沫風(fēng)險(xiǎn)；非中心城市對住房有大量的自住需求，由于房價(jià)泡沫導(dǎo)致購買力不足，應(yīng)當(dāng)采取降低住房成本和降價(jià)促銷等方式，以提升居民購買力，因此在提供稅費(fèi)和利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，要敢于對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行擠壓促進(jìn)價(jià)值回歸。同時，要調(diào)整非住宅與住宅商品房供給的比例結(jié)構(gòu)，控制非住宅商品房開工，適當(dāng)加大對中心城市住房用地供給。

3.有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提升自住消費(fèi)者購買力。我國城市化對商品房潛在需求較大，房價(jià)過高而購買力不足制約了有效需求。房地產(chǎn)業(yè)存在稅費(fèi)繁雜過高、行業(yè)運(yùn)作不規(guī)范不透明、產(chǎn)品質(zhì)量問題層出不窮、腐敗和欺詐現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，這諸多因素都無形增加了開發(fā)成本。要降低過高的房價(jià)以提升居民購買力，就要敢于對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行綜合治理，打破利益群體的關(guān)聯(lián)鏈條，切實(shí)降低潛規(guī)則成本因素。

（二）去庫存與去泡沫相一致

1.積極推進(jìn)去庫存，促進(jìn)以自住需求定價(jià)。我國住房自住需求的購買力不足，表明已經(jīng)存在明顯的房價(jià)泡沫，推進(jìn)去庫存對泡沫進(jìn)行擠壓是適當(dāng)?shù)倪x擇。但對泡沫房價(jià)不宜“維穩(wěn)”即所謂用時間消化泡沫風(fēng)險(xiǎn)，不能夠讓市場長期承受泡沫折磨，而要按照商品價(jià)值規(guī)律積極去庫存，通過降低信貸利率和稅費(fèi)優(yōu)惠支持提升自住需求的購買力，并相應(yīng)要提高投資性購房的融資成本，對開發(fā)企業(yè)堅(jiān)持扶優(yōu)限劣降低杠桿風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)用的監(jiān)管，抑制流動性泛濫的囤地捂盤能力，加大對土地閑置和房屋空置的成本支出，促進(jìn)房價(jià)向自住需求為主定價(jià)的回歸，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康。

2.要控制貨幣擴(kuò)張，防止產(chǎn)生泡沫效應(yīng)。貨幣供給與房價(jià)存在互為因果關(guān)系，表現(xiàn)為貨幣增發(fā)導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲形成房價(jià)泡沫，恐懼泡沫破裂又增發(fā)貨幣托房價(jià)，貨幣增長與房價(jià)上漲形成了惡性循環(huán)的疊加，房地產(chǎn)市場處于不健康的狀態(tài)。因而要斬?cái)嘭泿旁鲩L與房價(jià)上漲相互推動的鏈條，對房價(jià)泡沫敢于及時實(shí)施適度貨幣緊縮。但在策略上要把握好貨幣政策的力度，既要防止過于寬松刺激擴(kuò)大泡沫風(fēng)險(xiǎn)，也要考慮緊縮導(dǎo)致房價(jià)大幅下降引發(fā)市場恐慌。

3.不宜托市救市，以防范房價(jià)泡沫積累。當(dāng)對房價(jià)判斷具有較高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿、消化庫存與防風(fēng)險(xiǎn)等政策目標(biāo)存在相互沖突時，適度緊縮的房地產(chǎn)業(yè)去杠桿化政策應(yīng)優(yōu)先于略寬松的去庫存政策，防范市場泡沫積累的金融風(fēng)險(xiǎn)更為重要。由于地方政府具有很強(qiáng)的動機(jī)將房地產(chǎn)作為地區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)和支柱，尤其是在市場觀望情緒濃厚的時期，在利益集團(tuán)蠱惑下常常以投資品定位房地產(chǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場買漲不買跌，地方政府擔(dān)心房價(jià)下降影響房地產(chǎn)去庫存，更容易產(chǎn)生托市意愿。因此，為防范未來的泡沫積累風(fēng)險(xiǎn)，要抑制地方政府的托市或救市行為，以免誘發(fā)投機(jī)者的樂觀預(yù)期，尤其是要避免公眾建立起房價(jià)小幅下降就直接“托市”的不合理預(yù)期。

（三）去庫存要防范金融風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)存在高庫存與高泡沫的矛盾，一般商品當(dāng)供給過剩價(jià)格必然下跌，但房地產(chǎn)由于存在金融杠桿效應(yīng)，開發(fā)企業(yè)可以將市場風(fēng)險(xiǎn)向銀行轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時表現(xiàn)為庫存增長，而房地產(chǎn)價(jià)格并不會出現(xiàn)明顯下跌，只有當(dāng)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，并通過金融危機(jī)才能釋放房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

1.推進(jìn)房地產(chǎn)融資去杠桿。房地產(chǎn)泡沫需要大量資金來推動，高杠桿不僅增加金融市場風(fēng)險(xiǎn)，而且導(dǎo)致市場流動性泛濫，強(qiáng)化了房價(jià)上漲預(yù)期。對供給方開發(fā)商而言，流動性充足增加了囤地捂盤的能力；對需求方投資者而言，流動性充足刺激了投機(jī)冒險(xiǎn)的活力。因此，要持續(xù)推進(jìn)對房地產(chǎn)融資去杠桿，控制對高負(fù)債開發(fā)企業(yè)信貸資金投入，對房地產(chǎn)泡沫實(shí)施有效擠壓，降低房價(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)積累。

2.實(shí)行差別化的信貸政策。住房的屬性主要是消費(fèi)品而不是投資品，始終要按照消費(fèi)品屬性來定位住房信貸政策，構(gòu)建支持消費(fèi)和抑制投機(jī)的差別化信貸政策，大力支持居民自住購房貸款需求，繼續(xù)針對購買多套房提高首付款及貸款利率的方式對投資需求進(jìn)行嚴(yán)格控制，堅(jiān)持對非常住人口購買多套房不給予貸款，限制過度的炒房以降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時，房地產(chǎn)投資屬性可能成為資本逐利的場所，要加強(qiáng)金融監(jiān)管和行業(yè)規(guī)范。堅(jiān)持對非自住購房貸款高首付比例要求，對投資性購房要堅(jiān)持進(jìn)行信貸限制，并保持投資性購房較高的信貸成本。

3.推進(jìn)房地產(chǎn)稅制的改革。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，這種體制容易將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，這不僅增加了自住需求的經(jīng)濟(jì)壓力，也助長了房地產(chǎn)投機(jī)行為。投機(jī)買賣無助于去庫存，因而在稅收政策方面，對于買賣房屋等投機(jī)行為不僅不能給予稅收優(yōu)惠，而且要對其征收較高額度的所得稅。因此，要對房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收進(jìn)行規(guī)范，增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，通過簡化稅制、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低征收的難度，適時開征房產(chǎn)稅以及遺產(chǎn)稅和贈稅，有效調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)流向和社會財(cái)富的分配，實(shí)現(xiàn)對房價(jià)泡沫的治本。

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作者：單克強(qiáng) 單位：中國建設(shè)銀行江西省分行