住房反向抵押養(yǎng)老保險需求范文

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《保險研究雜志》2015年第五期

隨著中國人口老齡化程度的日益加劇，老年人的養(yǎng)老問題引起了越來越多的關注。一般來說，老年人在退休后，其經濟收入較退休前會出現較大差距，但他們擁有的不動產的價值往往會超過流動資產的價值，從而成為“房屋的富人，現金的窮人”。如果能通過住房反向抵押貸款，將不動產轉化為現金流，到期末再用住房償還貸款，這樣就會大大提高老年人的生活水平，減輕子女的經濟負擔。因此，住房反向抵押貸款是一個非常有吸引力的改善老年人經濟狀況的養(yǎng)老方案。一些國家的實踐也證明，住房反向抵押確實能對社會基本養(yǎng)老保險進行有效的補充，對改善老年人的貧困狀況具有一定的幫助。中國保監(jiān)會已于2014年6月23日了《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，確定了北京、上海、廣州、武漢四個試點城市。這意味著住房反向抵押貸款產品在中國已經進入了具體的市場運營階段。但是中國老百姓自古以來就有“養(yǎng)兒防老”的觀念，老人去世后通常是由子女繼承其房產。在這樣一種傳統(tǒng)觀念背景下，反向抵押貸款這種養(yǎng)老方式能否被中國消費者接受將直接影響該產品的推廣。目前國內對于住房反向抵押貸款產品在中國的可行性分析多為定性分析，缺少基于數據的定量研究。本研究委托清華大學媒介調查實驗室在北京市6個城區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū))進行了抽樣調查。每個區(qū)隨機抽取兩個街道，每個街道隨機抽取兩個社區(qū)居委會，每個社區(qū)抽取33～34個居民。通過入戶調查，最終共回收有效問卷816份。在接受調查的居民中，男女比例大致為1∶1，年齡在50歲到70歲之間，50～54歲、55～59歲、60～64歲、65～69歲年齡組的人數大致相等。本文基于此次問卷調查，從實證角度分析目前住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險在中國的市場需求，了解了老年人的養(yǎng)老要求，為保險公司在產品設計和發(fā)行方面提出一些建議。本文第二章對得到的數據進行描述性統(tǒng)計，初步分析老年人的收入和居住狀況，以及對住房反向抵押貸款產品的接受意愿;第三章利用選擇排序Probit回歸模型對數據進行實證分析，研究影響住房反向抵押貸款產品需求的主要因素;第四章對全文進行總結并提出幾點建議。

一、問卷調查結果描述性統(tǒng)計

(一)老年人的收入狀況圖1顯示了調查對象的收入分布情況?？梢钥闯?，受訪者中收入過低(1000元以下)和過高(超過5000元)的都不是很多，分別占2.57%和9.31%，大部分老年人的收入位于中等水平，即在1000～5000元之間，而其中超過半數(55.76%)收入位于1000～3000元之間。這說明大部分被調查老年人的收入并不是很高，與在職職工的收入有明顯差距。以這樣的收入水平，在像北京這樣的大都市僅能維持基本生活需求，要想達到較為舒適的生活水準仍有一定困難。事實上，隨著經濟和社會的發(fā)展，越來越多的老年人對精神生活的需求日益強烈，他們不再滿足于生活的溫飽，而向往更為豐富的休閑娛樂生活。同時，考慮到老年人的收入中會有很大一部分用于醫(yī)療保健等方面的支出，因此即使對那些收入相對較高(3000～5000元)的老年人而言，要實現較為舒適的生活目標也是有一定困難的。這使我們有理由相信，住房反向抵押產品在中國會有很大的發(fā)展空間。一方面它可以幫助低收入老年人達到基本的溫飽生活，更重要的是它能夠讓大多數老年人提高生活品質，使他們的晚年生活更加幸福。圖2說明了被調查者的收入來源，超過90%的調查對象是經濟獨立的，收入主要來自養(yǎng)老金、保險金、投資理財收入等，只有少部分表示仍然需要子女供養(yǎng)及政府補助。這一結果表明，中國老年人在經濟上對子女的依賴程度正在逐漸降低，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念在大城市里正在逐步弱化，老年人已經開始主要依靠自己的經濟收入實現老有所養(yǎng)。這一結果從另一方面也折射出目前老年人的收入來源相對單一，只有有限的養(yǎng)老金等收入。而住房反向抵押貸款作為一種對養(yǎng)老金的有效補充，恰恰能夠很好地解決這些問題。老年人利用住房來獲得額外的現金收入，在生活水平得到提高的同時還能夠最大程度地減輕子女的供養(yǎng)負擔。對于月收入是否充裕的問題，如圖3所示，有超過60%的被調查者認為自己的收入剛剛平衡甚至有些拮據，其中超過三成的調查對象認為自己有增加收入的需求(圖4)，說明住房反向抵押貸款產品有較大的推廣空間。

(二)老年人的居住狀況根據住房反向抵押貸款對老年人房屋所有權的要求，我們選取的調查對象都至少擁有一處房產。圖5表明，接近9成的調查對象只擁有一處房產。這樣的結果是符合中國國情的，許多人傾盡畢生財力才能購買一套住房，于是房產就成了中國家庭最主要的財富，對于老年人來說更是如此。他們將房產看作是晚年生活的依靠，并希望將其遺留給子女，從而保證對房產的持續(xù)所有權。這就提醒我們，在發(fā)展住房反向抵押市場的過程中要注重對人們傳統(tǒng)價值觀的扭轉。然而我們還應注意到，有超過10%的調查者擁有兩套以上住房。根據北京統(tǒng)計局的調查顯示，北京市擁有兩套以上房屋的家庭比例約為17%①。這說明我們調查得到的結果還是非?？尚诺?。這兩個數據的偏差一方面是由于我們的調查對象僅限于老年人，忽略了作為購房主力的一部分中年人，而且我們的調查范圍僅限于北京市內六區(qū)。這些擁有兩套以上住房的老年人經歷了福利分房和住房改革，以較低的成本獲得了房屋，這使得他們更有可能愿意將自己居住的房屋用作反向抵押，一方面可以提高自己晚年的生活質量，同時也不影響對子女的遺贈，從而減少了來自子女的阻力。因此，這類老年人將會是住房反向抵押產品最大的潛在購買人群。結合北京市龐大的人口基數，10%這個比例是十分可觀的，說明該產品還是有一定的發(fā)展前景。從房屋價值來看，近八成受訪者的房產價值位于100萬到400萬之間，其中又以100～200萬居多(59.09%)(圖6)。根據搜房網的統(tǒng)計數據顯示②，北京城區(qū)2014年4月的二手房均價為39601元/平方米，以100平方米計，每套二手房價格接近400萬，這說明很多受訪者的房屋價值是低于市場平均水平的，其原因可能是:(1)房屋面積較小;(2)房齡較高;(3)受調查區(qū)域分布的影響，位于較差地段的房屋數量較多。從房齡來看，受訪者擁有的房屋中房齡小于5年的房屋數量非常有限，不到1%(圖7)。接近20%的房屋房齡在6～12年之間，這類房屋目前在二手房市場上成交量是比較穩(wěn)定的，適合作為反向抵押對象。還有近四成房屋建成于20世紀90年代以前，這些房齡已超過20年的房屋可用于反向抵押的價值已經不大，因此并不適合列入反向抵押產品的發(fā)展范圍。對于此類房屋可以考慮的或許是其拆遷后政府補償帶來的收入，但受到政策和社會環(huán)境的影響，有一定的不確定性。二)老年人對房產和住房反向抵押貸款產品的態(tài)度我們分別調查了老年人對房產和住房反向抵押貸款產品的態(tài)度，結果如表1和表2所示:調查結果顯示，在對待房屋的態(tài)度上，只有15.2%的老年人能夠接受在未來放棄房屋產權，其余的則不能接受。結合前面對擁有房產數量的統(tǒng)計，這一比例與只擁有一套房屋的老人比例相近，因此我們不妨假設二者是有相關性的。那些只擁有一套住房的老人更容易認為:如果他們把房屋抵押出去，將來就會變得“一無所有”，這可能是他們無法接受的，這也可能成為住房反向抵押貸款推廣中的最大阻礙。而在對待住房反向抵押貸款產品的態(tài)度上老年人更加保守，只有8%左右的被調查者明確表示愿意接受，超過70%的老年人完全不能接受這種新型的養(yǎng)老模式，接近20%的老年人則持觀望態(tài)度，他們既有一定的遺贈意愿，但是也希望能夠提高收入，在未來的產品設計中應該更多地考慮提高這類人群的購買興趣。

二、實證分析

前面我們對老年人的收入、房產和態(tài)度進行了初步統(tǒng)計，一方面分析了調查對象購買住房反向抵押貸款產品的客觀條件，另一方面也剖析了他們的主觀意愿，下面我們將通過實證分析來研究影響老年人對生活滿意程度和接受住房反向抵押貸款產品意愿的因素。

(一)老年人對生活的滿意度下面我們根據問卷調查的結果，分析老年人對生活滿意度的影響因素。由于這里的因變量和自變量都是有序變量，因此我們采用多元選擇排序Probit回歸模型。這里y*i稱為隱變量，xi是解釋變量，β是解釋變量的系數，εi是殘差項，γ1，…，γn是決定yi排序的門限值，且有γ1＜γ2＜…＜γn。這里我們涉及的被解釋變量是老年人對生活的滿意度，取值從0到4，分別對應非常不滿意、比較不滿意、不確定、比較滿意和非常滿意。解釋變量共有10個:居住方式、房產個數、房產價值、房齡、月收入、有無疾病、是否購買健康險、健康程度評價、性別和子女個數，其中健康程度評價根據的是調查對象的主觀評價。通過回歸分析我們可以得到對應的系數，即β值，如果系數為正，說明該因素對生活滿意程度有正向影響;系數為負則說明有負向影響;系數絕對值越大說明影響程度越強。回歸結果如表3所示。從回歸結果可以看出，擁有房產數越多，月收入越高，健康程度越高，都會使生活滿意度越高，這和直觀感受是吻合的。值得注意的是，購買健康保險會對老年人生活滿意程度產生正向影響，而沒有購買則會產生負向影響。這說明保險產品能夠為老年人的生活帶來一定的保障，從而提高他們的生活滿意度。房屋價值和房齡對生活滿意度的影響并不明顯，這說明老年人在意更多的可能只是房屋所有權帶來的安全感，而不是具體的居住條件和環(huán)境。綜合以上分析，月收入的增加能夠提高老年人的生活滿意度，而住房反向抵押產品的最大特點就是可以提高老年人的收入水平，說明該產品能夠有效地提高老年人的生活滿意度。另一方面，購買健康保險對提高生活滿意程度有正向影響，這是一個非常積極的信號，說明很多老年人還是愿意接受保險產品作為晚年生活保障的。因此保險公司在設計住房反向抵押貸款產品時可以考慮加入健康險的產品功能，例如開發(fā)具有長期護理功能的產品。

(二)老年人對住房反向抵押貸款產品的態(tài)度用同樣的方法我們可以分析影響老年人對住房反向抵押貸款產品態(tài)度的影響因素，這里被解釋變量為老年人對住房反向抵押貸款產品的接受意愿，取值為0到4，分別對應非常沒有意愿、比較沒有意愿、不確定、比較有意愿和非常有意愿，解釋變量與上面相同。回歸結果如表4所示?；貧w分析結果表明，獨居老年人參與反向抵押貸款的意愿最高，和子女居住的老年人意愿略低于與配偶居住的老年人。這可能是由于和子女一起居住的老年人與子女感情更深，比較依賴子女的照顧，于是更加希望將房屋遺留給子女;而獨居的老年人則更多地依靠自己，因此更需要額外的收入，也不太在意是否將房子遺留給子女。房齡對反向抵押貸款意愿的影響比較明顯。從回歸結果可以看出，受訪者擁有房屋的房齡越長，對反向抵押貸款的意愿就越強烈。房齡越長說明房屋的交易可能性越小，價值也越低，這樣的房屋通常不具備很高的遺贈價值，因此老人可能更愿意將其抵押換取現金來彌補退休金的不足。房產價值對反向抵押貸款意愿的影響不是很明顯。從回歸結果來看，房屋價值在200～400萬之間的老年人的參與意愿最強，房屋價值在400萬元以上的老年人參與住房反向抵押的意愿最弱。相比起來，房屋價值越高，允許借款的額度越高，因此可以較大幅度地提高老年人的收入水平和生活質量。而房產價值超過400萬的老年人可能本來生活就比較富裕，不需要進行反向抵押貸款。健康程度對意愿的影響呈現U型。健康程度由非常不健康、比較不健康、不確定、比較健康變動，意愿程度依次遞減，而非常健康對應意愿程度有所上升。這可能是由于健康程度對反向抵押貸款意愿的影響有兩方面:一方面健康程度越低，需要的醫(yī)療和保健費用越多，生活開支越大，因此提高收入水平的需求越強，對反向抵押貸款的意愿也就可能越強烈;另一方面，健康程度越高，老年人預期自己的壽命越長，選擇反向抵押產品就越“合算”(如果以終身年金方式領取，則活得時間越長，領取總額就越多)，對反向抵押貸款的意愿也就越強烈。

子女個數對意愿程度的影響比較明顯，只有一個子女的老年人意愿最低，沒有子女的老年人意愿最高?？梢钥闯隼夏耆擞幸欢ǖ倪z贈意愿，如果無子女可以繼承房屋或子女過多可能引發(fā)遺產糾紛他們則更愿意考慮將房屋進行抵押。值得注意的是，已購買了健康保險的老年人對反向抵押產品意愿程度明顯高于未購買健康保險的老年人。這一方面是由于保險對于老年人來講也是一種相對較新的金融產品，購買了健康保險的老年人可能對金融產品的接受能力更強，因此對反向抵押產品的需求意愿更強;另一方面，購買了健康保險的老人可能更希望尋求一種保障，而住房反向抵押產品能夠提供一筆固定的收入，這同樣能提高老人的安全感，因此他們會更傾向于接受該產品。通過以上分析可以得出如下幾點結論:首先，老年人在考慮是否選擇住房反向抵押時，會考慮到是否把房產留給子女的問題，更希望把房屋留給子女，只有在無子女或房屋條件不適宜留給子女時，才更傾向于選擇選擇住房反向抵押;其次，健康程度會影響選擇住房反向抵押的意愿，健康狀況較差和很好的老年人更樂意選擇住房反向抵押;第三，是否購買了健康保險與選擇住房反向抵押的意愿有很強的相關性，購買了健康保險的老年人對參與住房反向抵押的意愿會更強。接下來為了驗證各影響因素的顯著性我們進行了方差分析，結果如表5所示。結果表明，居住方式、房屋價值、房齡、健康程度、子女數、是否購買健康保險對參與反向抵押貸款的意愿的影響均比較顯著。其中，健康程度和是否有健康保險在0.001顯著性水平下顯著，房齡在0.01顯著性水平下顯著，居住方式在0.05顯著性水平下顯著，而房屋價值和子女數在0.1顯著性水平下顯著。顯著水平的提高說明它們作為影響因素的可信程度越來越高。因此我們可以認為是否購買了健康保險是其中最為顯著的影響因素。這進一步驗證了保險產品之間的關聯(lián)性，為今后住房反向抵押產品的發(fā)展提供了一個方向。

三、結論與建議

通過本文調查問卷結果，我們發(fā)現被調查者中低收入者比例較高，很多老年人有增加收入的需求，而且這種需求與收入水平成反比。在住房狀況方面，超過10%的受訪者擁有兩套以上住房，用其中一套住房進行反向抵押具有較大可能性。因此，我們的結論是:大部分老年人有較強的增加收入的意愿，同時有一部分老年人已經具備了實現這一目標的條件，說明住房反向抵押市場的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹膶ι畹臐M意程度來看，主要受房產數量和收入水平的影響。隨著擁有財富量的增加，老年人的生活滿意度會提高。而住房反向抵押的最大特點就是能提高老年人的收入水平，這說明住房反向抵押能夠有效地提高老年人的生活滿意度。另一方面，健康保險的購買也與生活滿意度呈正相關關系。這說明很多老年人還是愿意接受保險產品作為生活保障的。而老年人對住房反向抵押產品購買意愿的分析結果卻并不樂觀，大部分老年人并不能接受這種新的養(yǎng)老方式，還是將房屋視為最重要的生活依靠，并且希望將房屋遺留給子女。經過實證研究我們發(fā)現影響老年人參與住房反向抵押意愿的因素主要有三個。1．遺贈意愿:老年人更希望把房屋留給子女，只有無子女或者房屋條件不適宜留給子女時，才傾向于選擇住房反向抵押。2．健康狀況:健康程度會影響對反向抵押的意愿，健康程度較低和很好的老年人更傾向于選擇反向抵押貸款。3．健康保險購買:是否購買了健康保險和反向抵押貸款意愿有很強的相關性，購買了健康保險的老年人對反向抵押貸款的意愿更高。綜合以上分析，我們認為保險公司在開發(fā)和推廣住房反向抵押貸款產品時應注意以下幾點。首先，住房反向抵押貸款產品作為一種商業(yè)養(yǎng)老保險產品，同時也是對社會養(yǎng)老保險的一種補充，因此在合約設計方面既要考慮擁有房產較多并且價值較高的老年人，也要照顧到低收入低房產價值者，這就要求合約的設計要多樣化。對于房產價值較低的低收入老年人，應該將重點放在提高其退休后收入上;而對于房產價值較高的老年人，由于他們本身經濟狀況較好，因此可以在合約中更多地設計相應的增值服務，從而增強住房反向抵押貸款產品對他們的吸引力。通過多層次的合約設計適應不同類型消費者的需求，從而有利于擴大市場規(guī)模。其次，保險公司應該努力轉變老年人的傳統(tǒng)觀念，充分地說明住房反向抵押這一新型養(yǎng)老概念對老年人晚年生活質量的改善作用，同時在合約的文字上應該充分強調老年人在世時對房屋的所有權，一定程度上緩解他們擔心失去房屋所有權的焦慮感。同時，還應該加強宣傳力度，使全社會都能夠了解住房反向抵押貸款產品，特別是應該強調其對于老年人退休后收入的增加，從而可以減輕子女的供養(yǎng)負擔，逐漸提高人們對于這種產品的接受程度。第三，可以針對老年人的需求開發(fā)不同類型的產品，例如具有長期護理保障功能的住房反向抵押貸款、嵌入贖回權的住房反向抵押貸款等，其中前者在老年人身體情況不佳時可以更好地滿足他們的生活基本需求，而后者則使老年人保留獲取房屋價格上漲時收益的權利，這樣可以滿足老年人的不同需要，打消老年人失去房屋所有權的顧慮。同時還可以與現有的人壽保險產品進行結合，借助已有的市場帶動住房反向抵押貸款的推廣。第四，作為一種新型養(yǎng)老保險產品，住房反向抵押貸款在中國剛剛起步，保險公司在經營過程中應該注意風險的評估和管控，時刻關注房地產市場的走勢變化，謹慎地評估借款人的房產價值，并且保持充足現金流。

作者：陳秉正 高名 劉曉菲 單位：清華大學經濟管理學院 中債信用增進投資股份有限公司