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一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)概述

根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行的統(tǒng)計分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當人均GDP提高到1000～1500美元，經(jīng)濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，住宅業(yè)將會進入迅速發(fā)展階段。這種發(fā)展規(guī)律在我國也得到了較完美的印證。據(jù)統(tǒng)計，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過1000美元，我國城市人口比例已從1978年的17.9％提升到40.5％。

人均收入水平的提高和城市化進程的平穩(wěn)推進，對我國經(jīng)濟的各個方面都產(chǎn)生了極大影響，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展并迅速成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)證明，從2001～2005年的五年時間里，我國的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產(chǎn)投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國家實施擴大內(nèi)需政策以來，出臺了推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的相關(guān)政策，我國住房抵押貸款得以迅速發(fā)展，并成為各商業(yè)銀行的重點發(fā)展業(yè)務(wù)。2003年底我國個人住房抵押貸款余額已經(jīng)達到11779.74億元，占個人消費貸款余額的75％，占金融機構(gòu)全部貸款余額的7.4％。我國今后一段時期內(nèi)，平均對住房抵押貸款的需求規(guī)模將達到每年3000億元人民幣，并且這一龐大的資金一經(jīng)沉淀就是10～30年。如果仍然繼續(xù)依靠商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款，將使商業(yè)銀行的流動性問題日益突出。此外，盡管住房貸款的不良率相對較低，但數(shù)據(jù)表明其絕對數(shù)卻在快速攀升。在此背景下，我們一方面應(yīng)該盡快建立健全我國的住房金融體系，另一方面也要適時啟動住房抵押貸款證券化，優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，促進商業(yè)性住房貸款的良性發(fā)展。

二、推行住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實意義

住房抵押貸款證券化（MBS）就是將缺乏流動性但其未來現(xiàn)金流可測的住房抵押貸款進行組合建庫，以貸款庫內(nèi)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，再由證券化專門機構(gòu)購入，通過風(fēng)險隔離、資產(chǎn)重組和信用增級，在資本市場上發(fā)行住房抵押貸款債券做結(jié)構(gòu)性融資行為，并使住房抵押貸款的風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的金融運作過程。該金融創(chuàng)新形式起源于20世紀七十年代的美國，最初的目的是為了滿足退伍軍人與中低收入者的購房需求。基于強烈的政府支持背景，MBS對調(diào)節(jié)美國住宅產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性需求與促進社會穩(wěn)定起到了重要的作用，并逐漸為世界各國所效仿。

推行MBS可盤活大量長期性抵押貸款資產(chǎn)，對于我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展有著十分重要的現(xiàn)實意義。

（一）改善融資結(jié)構(gòu)，增加金融體系的流動性。我們知道，保持合理的資金流動性是健全金融體系的重要內(nèi)容。MBS的發(fā)展，無論是在金融主體行為選擇還是在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，都為一國金融體系的健康發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金來源。具體來看主要包括以下四個方面：

1、對住房抵押貸款本身的流動性改進。住房抵押貸款具有期限長、流動性差的特點。MBS通過資產(chǎn)重組，把住房貸款的未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動性，有利于金融機構(gòu)改進資產(chǎn)管理。

2、對資本市場流動性的改進。MBS的最終環(huán)節(jié)就是發(fā)行住房抵押貸款證券，由于這種證券的信用等級較高、收益穩(wěn)定、風(fēng)險較低，在資本市場上會受到投資者的追捧。這對于資本市場交易的活躍程度、交易資本的利用效率都有正面影響。此外，也會引導(dǎo)資金向住宅產(chǎn)業(yè)合理流動，降低資本市場的投機程度。

3、對房地產(chǎn)企業(yè)流動性約束的改進。鑒于住宅建設(shè)需要一定的建設(shè)和銷售周期，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就會受到嚴重的流動性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了銀行貸款的償付風(fēng)險。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。

4、對個人購房者流動性約束的改進。由于住宅類商品的特殊性，個人購買住房往往會受到預(yù)算的約束。MBS可以來緩解這個問題，為商業(yè)銀行提供充足的貸款資金來源，從而增加個人住房貸款的可獲得性。

（二）分散金融風(fēng)險，穩(wěn)定金融市場。MBS依托于住房抵押貸款證券及其制度安排把原始貸款銀行的風(fēng)險分散給更多的金融主體來承擔(dān)。一方面作為MBS發(fā)起人的貸款銀行通過發(fā)行住房貸款證券把原始貸款重組為不同風(fēng)險與收益組合的標準化金融產(chǎn)品，從而把信貸風(fēng)險分散給眾多的市場投資主體，降低住房抵押貸款風(fēng)險，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。一方面MBS實際上就是把住房抵押貸款作為標的物，從中進行風(fēng)險剝離，根據(jù)與穩(wěn)定現(xiàn)金流相對應(yīng)的風(fēng)險，創(chuàng)新出更多的金融產(chǎn)品。這種風(fēng)險分散的過程，對于金融市場的穩(wěn)定和金融深化程度的提高都頗有益處。

（三）實現(xiàn)信用分工，提高金融效率。信用問題是金融深化過程中必須面對的問題，一國的信用體系是否健全，直接影響到金融活動能否有效地進行，以及金融市場的運作是否具有可持續(xù)性。信用分工就是通過對金融主體業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和重組，來調(diào)整和優(yōu)化不同信用層次所形成的信用體系，從而促進金融活動效率的提高。MBS通過信用分工機制，把住房貸款的單一信用進行重組，以使得各金融性專業(yè)機構(gòu)能夠?qū)Ｗ⒂谛庞眠^程的某一個具體部分，從而形成競爭優(yōu)勢。考慮到信用處理是MBS的核心環(huán)節(jié)，推進MBS的過程也就伴隨著信用體系的再創(chuàng)造和發(fā)展，這對于信用體系亟待完善的我國來說，具有特殊的意義。

三、我國推行住房抵押貸款證券化的制約因素

2004年個人住房抵押貸款總規(guī)模達到1.6萬億元，占全部金融機構(gòu)貸款余額的比例上升到9.04％。這些都表明住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)已初具規(guī)模。同時，四大資產(chǎn)管理公司在處置不良資產(chǎn)的過程中也逐漸積累了豐富的經(jīng)驗。開展住房貸款證券化業(yè)務(wù)條件已基本具備。但是，在我國仍然存在以下制約因素影響此項業(yè)務(wù)的開展。

（一）貸款的規(guī)模問題是影響證券化的基本問題。雖說我國住房貸款證券化業(yè)務(wù)的規(guī)模已經(jīng)擴大，但其比例仍趕不上發(fā)達國家的水平。規(guī)模上的限制不利于形成貸款的資產(chǎn)池，不易達到證券化的規(guī)模經(jīng)濟要求。除此之外，證券化還要求有不同期限、不同利率水平和不同種類的貸款，而我國目前的住房抵押貸款還難以達到證券化的要求。

（二）市場參與主體的缺位或局限將制約我國住房貸款證券化的發(fā)展。首先，在確立MBS模式之前，必須要設(shè)立證券化專門機構(gòu)（SPV）。但對在我國無論是由政府、銀行共同出資組建專門的住房抵押證券公司，還是賦予國家開發(fā)銀行從事此項職能，亦或是由金融資產(chǎn)管理公司擔(dān)任SPV的職能，仍然存在爭議。其次，以住房貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券信用等級不能達到投資級別，必須有信用擔(dān)保機構(gòu)為其擔(dān)保以提高信用等級。但在我國沒有此類專門的機構(gòu)，到底是由政府還是SPV作為擔(dān)保機構(gòu)還沒有定論。最后，在我國現(xiàn)階段，投資主體主要是個人，帶有一定的投機性。而作為市場主導(dǎo)力量的機構(gòu)投資者，如商業(yè)銀行、保險基金等投資于證券都受到一定的限制，不利于支持抵押證券在證券市場上的發(fā)展。

（三）有關(guān)法律制度中的缺陷亟待解決。住房貸款證券化必然涉及到商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓或出售債券的行為。而根據(jù)《合同法》的規(guī)定，我國對合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取通知債務(wù)人的原則，那么如果商業(yè)銀行每轉(zhuǎn)讓一筆債權(quán)都要通知債務(wù)人，銀行的成本將大大增加。同時，商業(yè)銀行出售債權(quán)會帶來收入，這又涉及一系列稅收，如所得稅、營業(yè)稅等使銀行的支出增加。成本和支出的增加會挫傷其開展業(yè)務(wù)的積極性。

（四）證券化專業(yè)人才的缺乏，也將影響我國住房貸款證券化業(yè)務(wù)的推行。住房貸款證券化是一項綜合性很強的業(yè)務(wù)。它聯(lián)系著房地產(chǎn)、銀行、證券、稅務(wù)、法律、會計等各行業(yè)。并且，在證券設(shè)計、銷售、評估等方面也需要較高的專業(yè)水平。這樣的人才有待抓緊培養(yǎng)。

四、對我國推行住房抵押貸款證券化的政策建議

第一，擴大一級市場規(guī)模，規(guī)范操作控制質(zhì)量。一個具有相當規(guī)模的一級市場是對更好地推行住房抵押貸款證券化相當大的支持，而且如果沒有一個規(guī)范運作的一級市場就不能確保住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展。

第二，著手建立證券化專門機構(gòu)SPV。證券化過程中，最關(guān)鍵的中介機構(gòu)就是SPV。它在證券化過程中承擔(dān)了信用增級和證券發(fā)行的工作，是聯(lián)接貨幣市場和資本市場、投資者與發(fā)行者的重要紐帶。我國應(yīng)加快在政府主導(dǎo)下設(shè)立SPV的進程。

第三，健全完善評級機構(gòu)，統(tǒng)一規(guī)范信用標準。在住房抵押貸款證券化過程中，信用評級機構(gòu)擔(dān)負著十分重要的責(zé)任，其結(jié)果將對投資者的品種選擇產(chǎn)生直接影響。可以說，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化能否成功的關(guān)鍵。國內(nèi)評級機構(gòu)必須加強與國際著名評級機構(gòu)的合作，學(xué)習(xí)先進的信用評級技術(shù)，借鑒豐富的信用評級經(jīng)驗，提高我國信用評級水平，引導(dǎo)投資者開展投資業(yè)務(wù)。

第四，完善法律體系，更新稅收會計制度。住房抵押貸款證券化涉及多個經(jīng)濟領(lǐng)域，具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，為了住房抵押貸款證券化的順利推行，應(yīng)當建立一套完整、嚴密的法律法規(guī)體系，以確定其所涉及的所有參與者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保證證券化的良性運轉(zhuǎn)。同時，我們應(yīng)當結(jié)合一般資產(chǎn)證券化的特征，認真研究住房抵押貸款證券化所具有的特殊性質(zhì)，理清思路，制定相應(yīng)的會計和稅收制度，真實地記錄和反映各個交易環(huán)節(jié)。另外，在證券化的實施初期，還應(yīng)當采取多種方式來降低融資成本，以扶持住房抵押貸款證券化的長期發(fā)展。

最后，發(fā)展債券市場，促進流動，加強信息披露制度。市場流動性是住房抵押貸款證券化在二級市場持續(xù)發(fā)展的前提，如果債券市場缺乏流動性，住房抵押貸款債券在投資者手中滯留時間過長，投資者會產(chǎn)生心理上的恐慌，減弱投資者的購買動機，住房抵押貸款證券化的功效就不能得到充分發(fā)揮。另外，市場信息披露不真實或者不完全都會使投資者對證券的價值提出質(zhì)疑，從而削弱投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級市場的速度，擴大市場規(guī)模，提高流動性，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

總之，隨著我國金融體制改革和金融創(chuàng)新的不斷演進，推行住房抵押貸款證券化已經(jīng)成為銀行規(guī)避風(fēng)險提高資產(chǎn)流動性的必然選擇。雖然在我國開展此業(yè)務(wù)還存在一些問題，但在開展業(yè)務(wù)的過程中會逐漸得到解決。希望住房抵押貸款證券化這一金融創(chuàng)新能在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮盡可能大的正面作用。

提要隨著金融改革和金融創(chuàng)新的不斷演進，住房抵押貸款證券化逐漸成為政府、理論界和金融機構(gòu)所普遍關(guān)注的熱點。本文根據(jù)資產(chǎn)證券化基本理論，對我國推行住房抵押貸款證券化的現(xiàn)實意義、制約因素等進行探討，并提出在我國開展住房貸款證券化的政策建議。