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我國(guó)現(xiàn)在擬采用住宅等級(jí)評(píng)級(jí)制度,消費(fèi)者可以從住宅工程的保險(xiǎn)等級(jí)中了解該工程的實(shí)際質(zhì)量,以此決定自己的消費(fèi)意向,這樣就迫使建設(shè)單位必須重視住宅工程的實(shí)際質(zhì)量,以此獲得高等級(jí)的質(zhì)量評(píng)級(jí),來(lái)提升自身品牌,吸引更多的消費(fèi)者。減輕施工單位經(jīng)濟(jì)壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn),其保險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度也包括對(duì)施工單位施工質(zhì)量的評(píng)級(jí),這樣就能促使施工單位努力提升自身水平,承接建造高信用等級(jí)和保險(xiǎn)等級(jí)的工程,從而從根本上提高住宅工程的質(zhì)量。與此同時(shí),我國(guó)目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會(huì)以工程質(zhì)量保證金的名目被建設(shè)單位預(yù)留,作為工程在質(zhì)量保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。合同規(guī)定,工程質(zhì)量保修期結(jié)束后,建設(shè)單位應(yīng)將保修金余款返還給施工單位,但實(shí)際情況卻是大多數(shù)建設(shè)單位都會(huì)想盡辦法不予支付該部分余款。因此,施工單位會(huì)從工程其他部位“擠”出該部分應(yīng)得利潤(rùn),這樣會(huì)對(duì)住宅工程質(zhì)量帶來(lái)危害。采用住宅工程保險(xiǎn)制度,由保險(xiǎn)公司承擔(dān)對(duì)工程完工后的質(zhì)量缺陷保險(xiǎn),就可以從一定程度上減少質(zhì)量保證金的數(shù)額,使得施工單位可以獲得應(yīng)有利潤(rùn),從而減少工程中的偷工減料,提高住宅工程的質(zhì)量。使用階段住宅工程質(zhì)量問(wèn)題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品,其存續(xù)時(shí)間最少為50~70年。我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條有關(guān)于我國(guó)房屋建筑工程最低保修期的規(guī)定,對(duì)建設(shè)單位、施工單位等參建主體有著存續(xù)時(shí)間上的高要求,但是目前自由競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)并不穩(wěn)定,規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)隨時(shí)都有可能退出住宅市場(chǎng),一旦若干年后其建設(shè)的住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題將得不到應(yīng)有的修復(fù),住宅工程使用者的利益無(wú)法獲得穩(wěn)定保障。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度可以有效解決這一問(wèn)題,由保險(xiǎn)公司代替建設(shè)單位和施工單位等承擔(dān)住宅工程的質(zhì)量保修責(zé)任。在我國(guó)現(xiàn)行體制下,保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)范、存續(xù)、進(jìn)退出機(jī)制遠(yuǎn)高于建筑行業(yè),當(dāng)出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí),保險(xiǎn)公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質(zhì)量問(wèn)題,從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質(zhì)量維護(hù)。
我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)施的總體設(shè)想
實(shí)行住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)要有法律、制度、信用、社會(huì)等多維度特定環(huán)境的支持,參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際體制情況,可首先確定住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)的正式法律地位,以法律為基礎(chǔ)保障逐步引導(dǎo)推進(jìn)其他環(huán)境的建立,促進(jìn)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度快速健康的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上,逐步健全住宅工程保險(xiǎn)體系,包括信用評(píng)價(jià)體系的建立,工程質(zhì)量檢測(cè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立,住宅質(zhì)量性能認(rèn)證辦法的完善,以及保險(xiǎn)費(fèi)率等級(jí)劃分方案的確定等。完善住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)體系后,就可以確立一套完整的《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》。選取有代表性的城市,包括如北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市,武漢、長(zhǎng)沙等中部二線城市,重慶、西安等西部二線城市,及某些三線城市,開展全國(guó)試點(diǎn)工作。總結(jié)《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》的優(yōu)缺點(diǎn),進(jìn)一步分析住宅質(zhì)量性能認(rèn)證等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、投保匯率確認(rèn)辦法,以及監(jiān)理與保險(xiǎn)聯(lián)合機(jī)制是否行之有效等具體實(shí)施項(xiàng)目。根據(jù)推行結(jié)果研究完善最終《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)》條例并在全國(guó)范圍內(nèi)推行,成為我國(guó)的住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)強(qiáng)制條例。完善我國(guó)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管體系,形成保險(xiǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)監(jiān)管、質(zhì)保的雙行業(yè)滲透,形成對(duì)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)業(yè)的保障,推動(dòng)我國(guó)住宅工程行業(yè)規(guī)范、有序的發(fā)展。
(一)住房公積金貸款對(duì)低收入家庭幫助有限
房改以后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面推進(jìn)了市場(chǎng)化改革,在市場(chǎng)化運(yùn)作下,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下,大多數(shù)低收入群體由于收入低,難以付齊首付款,對(duì)于公積金因此也難以使用。相反的情況,高收入者則能充分利用住房公積金進(jìn)行購(gòu)房。實(shí)際上,公積金演變成低收入者繳納,高收入者使用的尷尬局面。同時(shí),在公積金貸款政策上,存在著傾斜高收入者的問(wèn)題,現(xiàn)行的貸款制度,貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比,高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距,較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。
(二)住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾
從目前的住房公積金覆蓋來(lái)看,存在著覆蓋率低的問(wèn)題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位,這些單位的職工大多為高收入者。在國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中產(chǎn)生的大量下崗員工,私營(yíng)企業(yè)合同工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒有涵蓋進(jìn)來(lái)。據(jù)資料顯示,截止到2007年末,我國(guó)住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬(wàn)人,與全國(guó)幾億的在崗員工基數(shù)相比較,覆蓋率仍然很低,最需要得到住房保障的人群沒有受益。
(三)繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理
在繳存基數(shù)上,目前的政策上,對(duì)繳存基數(shù)沒有合理明確的界定,主要以繳納者的工資基數(shù)為參照,同時(shí)制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限,并沒有限定下限,這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問(wèn)題,進(jìn)而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位,職工公積金繳納數(shù)額不足百元,而效益較好的單位,繳納數(shù)額則高達(dá)千元以上。在公積金提取上,目前的政策上,繳納物業(yè)管理費(fèi)、支付房租、家庭裝修等住房消費(fèi)不能夠提取使用公積金。例如,低收入者往往租房生活,房租就是一筆較大的開支,但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。
二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考
(一)強(qiáng)化貸款政策對(duì)低收入家庭的傾斜力度
結(jié)合低收入者的實(shí)際困難,應(yīng)對(duì)現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行調(diào)整,在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定,就是在低收入家庭購(gòu)房時(shí),提供貼息貸款,住房公積金管理中心向購(gòu)房者發(fā)放一定的利息補(bǔ)貼,減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整,針對(duì)首付往往是低收入者購(gòu)房的主要制約因素的情況,在政策上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,按照低收入者的具體收入情況,劃分相應(yīng)的等級(jí),針對(duì)不同的等級(jí)設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度,扶持低收入群體購(gòu)房。
(二)擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面
在政策上,要強(qiáng)制推行住房公積金繳納制度,將民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇,使個(gè)體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及農(nóng)民工享受這一政策,同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,對(duì)各單位住房公積金建立情況進(jìn)行考核,提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識(shí),擴(kuò)大覆蓋面,對(duì)不建立住房公積金制度的企業(yè)單位,加大處罰力度,確保實(shí)施。在機(jī)制創(chuàng)新上,可以探索住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制建立,對(duì)于沒有條件繳納住房公積金的低收入者,在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策,通過(guò)個(gè)人自愿建立住宅儲(chǔ)蓄賬戶的方式,彌補(bǔ)公積金的不足,進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面,扶持低收入群體。
(三)完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法
在公積金繳納基數(shù)上,公積金管理部門應(yīng)進(jìn)行合理測(cè)算,對(duì)低收入者的公積金的繳納最低金額進(jìn)行明確規(guī)定,規(guī)范公積金繳存,同時(shí)限制并降低高收入者的繳存上限,障其權(quán)益。在公積金提取上,在辦法上應(yīng)允許低收入群體提取住房公積金用于物業(yè)管理費(fèi)、房租、住房維修等住房消費(fèi),提高低收入群體對(duì)住房公積金的使用率。對(duì)于生活確實(shí)困難的低收入者,可以進(jìn)行人性化管理,在取得相關(guān)證明的情況下,允許其提取公積金用于其日常生活支出。
本文所說(shuō)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是面向擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的老年人的一種融資性壽險(xiǎn)產(chǎn)品,目的在于增加住房產(chǎn)權(quán)擁有人的收入,避免其退休后的生活質(zhì)量出現(xiàn)大幅下降的情況。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)形式的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)某種制度設(shè)計(jì)把房屋抵押給保險(xiǎn)公司,后者對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后,將住房產(chǎn)權(quán)擁有人的房產(chǎn)價(jià)值在其有生之年內(nèi)提前折現(xiàn),定期向房屋所有人發(fā)放固定金額的養(yǎng)老金,房屋所有人在獲得現(xiàn)金的同時(shí),繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)。待房屋所有人去世后,保險(xiǎn)公司獲得房屋的產(chǎn)權(quán),對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行銷售、出租或者拍賣,將所得用來(lái)償還貸款本息后,剩余部分按約定比例返還其家人。簡(jiǎn)稱為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式。
2我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境
我國(guó)已成為世界上老年人口最多的國(guó)家,人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人,占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過(guò)1.19億人,占總?cè)丝诘?.87%。我國(guó)于2000年即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國(guó)將于2020年達(dá)到2.43億老年人,2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,老年人貧困化程度高于其他年齡段,需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速,全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高,因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn),并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外,根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房,但其中有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得我們注意:一個(gè)是空巢老人家庭占30%,一個(gè)是獨(dú)居老人超過(guò)了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子,拿著微薄的養(yǎng)老金,生活艱難。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì),房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室,又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險(xiǎn)制度的養(yǎng)老模式,能為參保的老年人盤活房產(chǎn)價(jià)值,大幅提高退休后的收入,解除經(jīng)濟(jì)顧慮,有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后,可以成為合法避稅的途徑。
3反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論依據(jù)主要由以下兩個(gè)理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時(shí)間價(jià)值論,是指貨幣隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值,它也可被看作資金的使用成本。保險(xiǎn)公司作為資金的供給方,需在按期支付給投保人資金過(guò)程完成后保證一定的利潤(rùn)水平。保險(xiǎn)公司通過(guò)專業(yè)評(píng)估,根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動(dòng)以及房屋的增值、折舊的因素,計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時(shí)間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù),貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說(shuō)①。理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入,合理的安排一生的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄,使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少,需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄來(lái)保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度下,社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)只能作為基本養(yǎng)老保障,不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養(yǎng)老需求,需要社會(huì)提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才牛U贤诵莺笃交M(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下,房屋的剩余壽命長(zhǎng)于老年人的預(yù)期余命,反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)將房屋價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn),滿足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)化的公式來(lái)計(jì)算以按年給付終身年金的方式,為老年人可能帶來(lái)的收益。f(m)=Vc+Ve-PI-MCL-C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險(xiǎn)價(jià)值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測(cè)值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營(yíng)銷費(fèi)用,包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例,擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套,房屋面積為120平方米,經(jīng)估算有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%,扣除預(yù)付利息35%,實(shí)際給付計(jì)價(jià)總額為422.5萬(wàn)。本文采用2000—2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來(lái)源,平均壽命為84.8歲,給付年限為14.8年,每年給付金為28.5萬(wàn)元人民幣,每月給付金額為2.38萬(wàn)元人民幣。
4保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇
4.1高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升,房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn),在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一過(guò)程中,房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向上時(shí),房產(chǎn)具有保值增值作用,保險(xiǎn)投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向下、甚至泡沫破裂時(shí),保險(xiǎn)公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險(xiǎn)
在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程之中,利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品具有長(zhǎng)期性和數(shù)額大的特點(diǎn),利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的重要參數(shù),直接影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)支付的結(jié)果,影響保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的盈虧。
4.3長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通過(guò)確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然壽險(xiǎn)公司的生命表具有較高的參考價(jià)值,但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高,人類的壽命延長(zhǎng)是必然趨勢(shì),這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價(jià)值,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。
4.4房屋土地使用權(quán)問(wèn)題不明確
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,我國(guó)居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年,但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)期,有償還是無(wú)償,《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限,土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問(wèn)題會(huì)增加保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。在另一方面,保險(xiǎn)公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將為保險(xiǎn)公司打開數(shù)十萬(wàn)億資金的市場(chǎng)。中國(guó)老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價(jià)值大,現(xiàn)值約60萬(wàn)億元。保險(xiǎn)公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分,更可以對(duì)入保老年人開展多項(xiàng)增值服務(wù),包括醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、委托理財(cái)?shù)取?/p>
5實(shí)施反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策建議