住房保險(xiǎn)論文范文

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第1篇

我國(guó)現(xiàn)在擬采用住宅等級(jí)評(píng)級(jí)制度，消費(fèi)者可以從住宅工程的保險(xiǎn)等級(jí)中了解該工程的實(shí)際質(zhì)量，以此決定自己的消費(fèi)意向，這樣就迫使建設(shè)單位必須重視住宅工程的實(shí)際質(zhì)量，以此獲得高等級(jí)的質(zhì)量評(píng)級(jí)，來(lái)提升自身品牌，吸引更多的消費(fèi)者。減輕施工單位經(jīng)濟(jì)壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度也包括對(duì)施工單位施工質(zhì)量的評(píng)級(jí)，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級(jí)和保險(xiǎn)等級(jí)的工程，從而從根本上提高住宅工程的質(zhì)量。與此同時(shí)，我國(guó)目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會(huì)以工程質(zhì)量保證金的名目被建設(shè)單位預(yù)留，作為工程在質(zhì)量保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。合同規(guī)定，工程質(zhì)量保修期結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)將保修金余款返還給施工單位，但實(shí)際情況卻是大多數(shù)建設(shè)單位都會(huì)想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會(huì)從工程其他部位“擠”出該部分應(yīng)得利潤(rùn)，這樣會(huì)對(duì)住宅工程質(zhì)量帶來(lái)危害。采用住宅工程保險(xiǎn)制度，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)對(duì)工程完工后的質(zhì)量缺陷保險(xiǎn)，就可以從一定程度上減少質(zhì)量保證金的數(shù)額，使得施工單位可以獲得應(yīng)有利潤(rùn)，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質(zhì)量。使用階段住宅工程質(zhì)量問(wèn)題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續(xù)時(shí)間最少為50~70年。我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條有關(guān)于我國(guó)房屋建筑工程最低保修期的規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位、施工單位等參建主體有著存續(xù)時(shí)間上的高要求，但是目前自由競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)并不穩(wěn)定，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)隨時(shí)都有可能退出住宅市場(chǎng)，一旦若干年后其建設(shè)的住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題將得不到應(yīng)有的修復(fù)，住宅工程使用者的利益無(wú)法獲得穩(wěn)定保障。采用住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度可以有效解決這一問(wèn)題，由保險(xiǎn)公司代替建設(shè)單位和施工單位等承擔(dān)住宅工程的質(zhì)量保修責(zé)任。在我國(guó)現(xiàn)行體制下，保險(xiǎn)行業(yè)的規(guī)范、存續(xù)、進(jìn)退出機(jī)制遠(yuǎn)高于建筑行業(yè)，當(dāng)出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保險(xiǎn)公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質(zhì)量問(wèn)題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質(zhì)量維護(hù)。

我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)施的總體設(shè)想

實(shí)行住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)要有法律、制度、信用、社會(huì)等多維度特定環(huán)境的支持，參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際體制情況，可首先確定住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)的正式法律地位，以法律為基礎(chǔ)保障逐步引導(dǎo)推進(jìn)其他環(huán)境的建立，促進(jìn)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度快速健康的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，逐步健全住宅工程保險(xiǎn)體系，包括信用評(píng)價(jià)體系的建立，工程質(zhì)量檢測(cè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，住宅質(zhì)量性能認(rèn)證辦法的完善，以及保險(xiǎn)費(fèi)率等級(jí)劃分方案的確定等。完善住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)一線城市，武漢、長(zhǎng)沙等中部二線城市，重慶、西安等西部二線城市，及某些三線城市，開展全國(guó)試點(diǎn)工作。總結(jié)《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)試行辦法》的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)一步分析住宅質(zhì)量性能認(rèn)證等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、投保匯率確認(rèn)辦法，以及監(jiān)理與保險(xiǎn)聯(lián)合機(jī)制是否行之有效等具體實(shí)施項(xiàng)目。根據(jù)推行結(jié)果研究完善最終《住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)》條例并在全國(guó)范圍內(nèi)推行，成為我國(guó)的住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)強(qiáng)制條例。完善我國(guó)住宅工程質(zhì)量監(jiān)管體系，形成保險(xiǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)監(jiān)管、質(zhì)保的雙行業(yè)滲透，形成對(duì)我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)業(yè)的保障，推動(dòng)我國(guó)住宅工程行業(yè)規(guī)范、有序的發(fā)展。

第2篇

（一）住房公積金貸款對(duì)低收入家庭幫助有限

房改以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面推進(jìn)了市場(chǎng)化改革，在市場(chǎng)化運(yùn)作下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下，大多數(shù)低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對(duì)于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進(jìn)行購(gòu)房。實(shí)際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時(shí)，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問(wèn)題，現(xiàn)行的貸款制度，貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。

（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾

從目前的住房公積金覆蓋來(lái)看，存在著覆蓋率低的問(wèn)題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中產(chǎn)生的大量下崗員工，私營(yíng)企業(yè)合同工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒有涵蓋進(jìn)來(lái)。據(jù)資料顯示，截止到2007年末，我國(guó)住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬(wàn)人，與全國(guó)幾億的在崗員工基數(shù)相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。

（三）繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理

在繳存基數(shù)上，目前的政策上，對(duì)繳存基數(shù)沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數(shù)為參照，同時(shí)制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限，并沒有限定下限，這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數(shù)額不足百元，而效益較好的單位，繳納數(shù)額則高達(dá)千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業(yè)管理費(fèi)、支付房租、家庭裝修等住房消費(fèi)不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。

二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考

（一）強(qiáng)化貸款政策對(duì)低收入家庭的傾斜力度

結(jié)合低收入者的實(shí)際困難，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行調(diào)整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購(gòu)房時(shí)，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購(gòu)房者發(fā)放一定的利息補(bǔ)貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整，針對(duì)首付往往是低收入者購(gòu)房的主要制約因素的情況，在政策上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應(yīng)的等級(jí)，針對(duì)不同的等級(jí)設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購(gòu)房。

（二）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面

在政策上，要強(qiáng)制推行住房公積金繳納制度，將民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇，使個(gè)體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及農(nóng)民工享受這一政策，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)各單位住房公積金建立情況進(jìn)行考核，提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識(shí)，擴(kuò)大覆蓋面，對(duì)不建立住房公積金制度的企業(yè)單位，加大處罰力度，確保實(shí)施。在機(jī)制創(chuàng)新上，可以探索住宅儲(chǔ)蓄機(jī)制建立，對(duì)于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過(guò)個(gè)人自愿建立住宅儲(chǔ)蓄賬戶的方式，彌補(bǔ)公積金的不足，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面，扶持低收入群體。

（三）完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法

在公積金繳納基數(shù)上，公積金管理部門應(yīng)進(jìn)行合理測(cè)算，對(duì)低收入者的公積金的繳納最低金額進(jìn)行明確規(guī)定，規(guī)范公積金繳存，同時(shí)限制并降低高收入者的繳存上限，障其權(quán)益。在公積金提取上，在辦法上應(yīng)允許低收入群體提取住房公積金用于物業(yè)管理費(fèi)、房租、住房維修等住房消費(fèi)，提高低收入群體對(duì)住房公積金的使用率。對(duì)于生活確實(shí)困難的低收入者，可以進(jìn)行人性化管理，在取得相關(guān)證明的情況下，允許其提取公積金用于其日常生活支出。

第3篇

本文所說(shuō)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是面向擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的老年人的一種融資性壽險(xiǎn)產(chǎn)品，目的在于增加住房產(chǎn)權(quán)擁有人的收入，避免其退休后的生活質(zhì)量出現(xiàn)大幅下降的情況。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)形式的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)某種制度設(shè)計(jì)把房屋抵押給保險(xiǎn)公司，后者對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后，將住房產(chǎn)權(quán)擁有人的房產(chǎn)價(jià)值在其有生之年內(nèi)提前折現(xiàn)，定期向房屋所有人發(fā)放固定金額的養(yǎng)老金，房屋所有人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)。待房屋所有人去世后，保險(xiǎn)公司獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，將所得用來(lái)償還貸款本息后，剩余部分按約定比例返還其家人。簡(jiǎn)稱為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式。

2我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境

我國(guó)已成為世界上老年人口最多的國(guó)家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人，占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過(guò)1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。我國(guó)于2000年即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國(guó)將于2020年達(dá)到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得我們注意:一個(gè)是空巢老人家庭占30%，一個(gè)是獨(dú)居老人超過(guò)了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養(yǎng)老金，生活艱難。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室，又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險(xiǎn)制度的養(yǎng)老模式，能為參保的老年人盤活房產(chǎn)價(jià)值，大幅提高退休后的收入，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以成為合法避稅的途徑。

3反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論依據(jù)主要由以下兩個(gè)理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時(shí)間價(jià)值論，是指貨幣隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險(xiǎn)公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過(guò)程完成后保證一定的利潤(rùn)水平。保險(xiǎn)公司通過(guò)專業(yè)評(píng)估，根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動(dòng)以及房屋的增值、折舊的因素，計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時(shí)間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù)，貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說(shuō)①。理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄來(lái)保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度下，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)只能作為基本養(yǎng)老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養(yǎng)老需求，需要社會(huì)提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才牛Ｕ贤诵莺笃交M(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下，房屋的剩余壽命長(zhǎng)于老年人的預(yù)期余命，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)將房屋價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn)，滿足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)化的公式來(lái)計(jì)算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來(lái)的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險(xiǎn)價(jià)值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測(cè)值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營(yíng)銷費(fèi)用，包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例，擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套，房屋面積為120平方米，經(jīng)估算有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%，扣除預(yù)付利息35%，實(shí)際給付計(jì)價(jià)總額為422.5萬(wàn)。本文采用2000—2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來(lái)源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬(wàn)元人民幣，每月給付金額為2.38萬(wàn)元人民幣。

4保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇

4.1高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn)，在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向上時(shí)，房產(chǎn)具有保值增值作用，保險(xiǎn)投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向下、甚至泡沫破裂時(shí)，保險(xiǎn)公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險(xiǎn)

在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程之中，利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品具有長(zhǎng)期性和數(shù)額大的特點(diǎn)，利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的重要參數(shù)，直接影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)支付的結(jié)果，影響保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的盈虧。

4.3長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通過(guò)確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然壽險(xiǎn)公司的生命表具有較高的參考價(jià)值，但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高，人類的壽命延長(zhǎng)是必然趨勢(shì)，這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價(jià)值，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。

4.4房屋土地使用權(quán)問(wèn)題不明確

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，我國(guó)居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但如何續(xù)期，有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限，土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問(wèn)題會(huì)增加保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。在另一方面，保險(xiǎn)公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將為保險(xiǎn)公司打開數(shù)十萬(wàn)億資金的市場(chǎng)。中國(guó)老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價(jià)值大，現(xiàn)值約60萬(wàn)億元。保險(xiǎn)公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分，更可以對(duì)入保老年人開展多項(xiàng)增值服務(wù)，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、委托理財(cái)?shù)取?/p>

5實(shí)施反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策建議