加快房地產業發展的計劃范文

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一、基本現狀

近年來，在全國房地產業快速發展的大環境下，我市建安房地產行業得到了持續快速的發展，年進入鼎盛發展時期。

在建筑安裝業方面：一是重點工程建設投資力度加強。隨高速公路及其配套工程共投資8億多元，已實現稅收2878萬元；高速公路計劃投資1.83億元，到今年上半年已經投資3912萬元，實現稅收279萬元。二是房地產基礎建設如火如荼。年全市資質以上建筑業完成總產值9.55億元，比上年增長34%。房屋建筑施工面積26.14萬平方米，同比增長11%，房屋建筑竣工面積7.77萬平方米，同比增長53%。

在房地產開發方面：年我市房地產開發投資2.92億元，同比增長20%，占城鎮固定資產投資的比重為5.1%；商品房銷售面積11萬平方米，同比增長72%，均價每平方米約1600元，實現稅收2448萬元，同比增長239%；今年上半年我市房地產開發投資1.65億元，同比增長65.6%，占城鎮固定資產投資的比重為5.7%，商品房銷售面積6.92萬平方米，同比增長13.4%，均價每平方米約2000元，實現稅收1253萬元，同比增長21.7%。就調查的12戶房地產開發商來看，總開發面積63.16萬平方米，但開發面積在10萬平方米以上的僅有新城（星星宏基置業有限公司）一個項目，其1－3期開發面積共28.54萬平方米，占調查的45%，其余項目開發面積均在5萬平方米以下。

我市建安房地產業呈現以下幾個方面的特點：

一是建安房地產行業稅負高，對地方經濟貢獻大。建安房地產行業的宏觀稅負遠遠高于其他行業的宏觀稅負，對地方經濟的發展起著非常重要的拉動作用，年建安行業宏觀稅負達到7.26%，同比增長15%，比、高近2個百分點；年房地產業宏觀稅負為3.29%，同比增長最快，達76%，比高1.3個百分點，建安房地產業對我市經濟的拉動作用已越來越明顯。

二是房地產業增長潛力大，前景可觀。我市房地產業才剛剛起步，投資還未形成規模。年我市房地產開發投資占城鎮固定資產投資的比重只有5.1%，遠低于全省17.5%的比重；今年上半年我市房地產開發投資占城鎮固定資產投資的比重也只有5.7%，比全省15.8%的比重低了10.1個百分點，房地產投資遠沒有達到全省平均水平。另外，我市房地產企業也沒有形成規模，全市23家房地產企業中，除星星宏基外，其余均為小型投資企業，且往往只有1－2個項目，周期只有兩年左右，相比而言，規模以上房地產開發企業有39家，有32家。

三是在國家宏觀調控政策下，我市房地產業發展機遇大于挑戰。在國家銀根緊縮等政策的影響下，許多房地產開發企業紛紛轉戰二線城市，這為我市房地產業的發展注入了活力。今年上半年，我市房地產開發投資1.65億元，同比增長65.6%，增幅在全省列第三位，銷售面積也有小幅上漲，上半年銷售6.92萬平方米，同比增長13.4%，而全省銷售面積同比下降了4%。商品房銷售均價每平方米由1600元上漲到2000元，增長25%，高于全省均價增幅6個百分點。

二、面臨的問題

總體上看，我市房地產業在投資額、銷售面積等方面都保持了小幅上漲，但是與全省發展快的地方相比，我市房地產業投資水平有較大差距。當前，制約我市房地產業快速發展的原因主要有兩個方面。

（一）宏觀政策的制約

今年4月以來，國家對房地產市場出臺了一系列宏觀調控措施，很大程度上制約了房地產業的發展。

一是銀根緊縮。國家不斷上調存款準備金率，禁止對查實具有囤地和囤房行為的房地產開發企業發放貸款，銀行對房地產信貸規模從嚴控制，以往貸款額度是以年度為單位劃定的，但現在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度，即使獲得了相關的審批手續，也不一定有放貸指標，導致房地產企業幾乎不能獲得銀行貸款。

二是個人房貸首付比例提高，資格審查更嚴。銀行規定，將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%，同時，第二套房的貸款利率在標準利率基礎上上調10%，這與先前銀行普遍采用的基準利率下浮10%-15%的房貸實際利率相比，相當于上調了20%-25%。此外，對個人貸款買房的，家庭月收入至少要超過月供的兩倍，而且要穩定可持續。

三是部分相關收費提高。除土地購置款外，每平方米住宅商品房分攤的收費為200元左右，中心城區更高。

（二）房地產市場的影響

房地產業來自市場的影響因素有兩點：一是成本上升較快，特別是材料成本與人工成本，均比上年增長40%左右，超過了房價的增幅；二是購房者觀望心理嚴重，銷售形勢嚴峻，資金周轉速度慢。如新城4月份銷售額2060萬元，6月份下滑到1050萬元。由于對市場前景的擔憂，房地產商普遍放慢了開發進度。房地產價格上行有市場壓力，下行有成本壓力，處于徘徊趨穩的階段（住宅商品房維持在1800元—2200元之間），房地產商的利潤率大幅下降，整個房地產市場出現回落的趨勢。我市最大的房地產開發項目新城，已完工的第三期計劃銷售580套，實際銷售160套，銷售量不到計劃的三成，且主要集中在前4個月。由此可以看出，我市房地產企業發展勢頭呈現回落趨勢。

三、幾點建議

在國家宏觀調控政策措施的影響下，我市建安房地產業既面臨開發商轉戰二線城市發展的機遇，又面臨融資難、買方主導、開發成本高等多重挑戰，保持建安房地產投資持續穩步增長對促進地方經濟快速發展具有重要意義。

（一）加快重點基礎設施項目建設

分析來看，隨岳高速和高速公路等重點工程的投資拉動，對我市經濟增長起到了重要作用。要保持經濟持續快速增長，重點工程建設投資的拉動支撐作用不可小視。目前，中部崛起、城市圈建設正在加緊推進，圈內城市之間、城市與外界的對接正在加速，交通對接的步伐將加快。我市道路基礎建設遠沒有達到標準，加快市級公路與高速公路、省道、國道的連接建設有很大的空間。

（二）加大對重點房地產企業的信貸支持力度

鼓勵銀行重點支持開發10萬平方米以上，具有一定規模、信譽良好、有長遠規劃的企業，引進國內品牌房地產企業，在融資方面簡化審批程序，優先發放貸款指標。同時限制開發在5萬平方米以下的小型企業，減少土地閑置率，提高銀行貸款指標的使用率。研究適時進一步提高住房公積金貸款額度，放寬還款年限，減輕購房負擔。

（三）擴大購房需求，刺激房地產消費市場

一是積極推進經濟適用住房建設。根據我市的消費水平和住房需求，建設以90平方米以下的中小戶型為主，同時落實國家關于經濟適用房建設用地行政劃撥和稅收減免優惠政策。嚴格控制經濟適用房銷售價格，加強住房成本監控，禁止亂攤和虛置成本，以刺激消費，排除購房者的觀望心理。

二是大力培育和發展二手房市場及租賃市場。對轉讓滿5年的自由住宅，要嚴格按照政策減免營業稅及附加、土地增值稅、契稅等，對房屋租賃要給予優惠照顧，同時簡化審批程序，推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。

（四）提高土地使用效益，支持產業化發展

一是統一調控開發用地。建立房地產開發的土地儲備制度，根據城市規劃、土地利用規劃和市場需求，確定土地供應總量、供應結構、供應方式和供應區位，合理引導地價水平，降低開發成本。

二是大力發展產業鏈。加強房地產相關產業的發展，特別是建材市場，培育1-2家全省乃至全國有名的建材批發市場，保證房地產開發原材料的本地供應能力，減少材料成本。

三是加強稅收方面的扶持。嚴格落實國家關于二手房買賣、房屋租賃等方面的稅收優惠，另外對于像星星宏基、冠南等規模大、信譽好、有長期規劃的房地產開發企業，其土地增值稅可以按照銷售額的0.5%預征，等房屋銷售完畢后再行清算，以緩解企業資金周轉壓力，土地使用稅和耕地占用稅，可以先征后返的形式直接給予企業實惠。

（五）建立快捷的房地產信息預警機制

要建立和完善房地產指標體系，對房地產市場運行進行測定、監視、評價、預測和報告，準確判斷市場運行狀態。加強輿論引導，通過新聞媒體提供準確的投資、供應信息，幫助消費者建立正確的購房觀，合理引導消費者。