建筑項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)范文

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第1篇

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)非線性盈虧平衡法敏感性分析事故樹風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

非線性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會(huì)遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關(guān)系。房屋銷售也會(huì)受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過某一限度時(shí)，正常的建筑材料、動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關(guān)系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個(gè)交點(diǎn)，即有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤(rùn)即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時(shí)最大。在兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個(gè)，即與建筑面積Q1對(duì)應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開始建造時(shí)，管理當(dāng)局通常預(yù)期會(huì)虧損；這時(shí)，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛?。在圖1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤(rùn)最大的建筑面積Q0移動(dòng)。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)使建筑面積超過Q0，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個(gè)盈虧平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，有一個(gè)最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目一方面需要對(duì)項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價(jià)、成本做出估計(jì)，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法對(duì)高度敏感的銷售量、成本、利潤(rùn)等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險(xiǎn)的程度；缺點(diǎn)：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達(dá)到這個(gè)目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤(rùn)率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營(yíng)成本、銷售價(jià)格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動(dòng)一個(gè)影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個(gè)影響因素同時(shí)變動(dòng)，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)和程度。本文認(rèn)為針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時(shí)變化的，不存在單因素變動(dòng)的可能，因此下文將以一個(gè)案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。

假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。

設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時(shí)改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)

則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當(dāng)NPV≥0時(shí)，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個(gè)區(qū)域，斜線上的點(diǎn)表示NPV=O；

斜線以上的區(qū)域表示NPV>0；斜線以下的區(qū)域表示NPV<0。圖2中AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時(shí)，NPV仍大于零，但這個(gè)區(qū)域面積很小。

（二）敏感性分析的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率有多大，無法定量測(cè)出風(fēng)險(xiǎn)值的大小。對(duì)于不同的項(xiàng)目，各個(gè)不確定因素發(fā)生相對(duì)變動(dòng)的概率是不一樣的，因此兩個(gè)同樣敏感的因素，在一定的不利的變動(dòng)范圍內(nèi)，可能一個(gè)發(fā)生的概率很大，另一個(gè)發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

決策樹法是一種用來分析和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案?；跊Q策樹原理演化出了可以針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析的事故樹分析法。

通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對(duì)可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行研究，對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)事件并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的各種原因進(jìn)行逐級(jí)詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，估計(jì)出導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的各個(gè)基本事件的主次程度，還可通過運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)知識(shí)和歷史資料求出風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的概率。一個(gè)可能的住宅滯銷的潛在風(fēng)險(xiǎn)事故樹見圖3。

例如，如對(duì)某住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可通過圖3所示的事故樹來識(shí)別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因?yàn)殚_發(fā)商投資決策失誤和營(yíng)銷策略不當(dāng)?shù)龋顿Y決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時(shí)機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當(dāng)，逐級(jí)往下，越分越細(xì)，最后形成一個(gè)事故樹，房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)因素也就全部識(shí)別清楚了。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

【關(guān)鍵詞】 工程經(jīng)濟(jì)；動(dòng)態(tài)多因素；盈虧平衡

引言：

盈虧平衡分析法是一種比較成熟的方法，在工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中的應(yīng)用非常普遍，通常在商品住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，我們直接利用線性盈虧平衡（量本利分析）公式來計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。

一、 盈虧平衡的分析

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，盈虧平衡分析的目的即是通過找出擬建開發(fā)項(xiàng)目建成后的上述各不確定因素的盈虧界限，通過各不確定因素的盈虧平衡利用率來測(cè)度、判斷項(xiàng)目方案承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而為管理風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

二、盈虧平衡分析原理

盈虧平衡分析又稱收支平衡分析，它是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中經(jīng)濟(jì)臨界點(diǎn)的分析方法在項(xiàng)目規(guī)模分析中的應(yīng)用。所謂收支平衡是指投資項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平（產(chǎn)量），和銷售水平（銷量）。在商品住宅投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中，借助于盈虧平衡分析，并輔之以邊際利潤(rùn)和邊際利潤(rùn)率等分析和評(píng)價(jià)指標(biāo)，可對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)模、盈利能力及風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行更深入的探討。盈虧平衡分析，一般按如下步驟進(jìn)行：

1.固定成本與變動(dòng)成本的分離

在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)分析中，實(shí)現(xiàn)成本分離的方法很多，有費(fèi)用分解法、高低點(diǎn)分析法及回歸分析法等。目前多采用費(fèi)用分解法進(jìn)行固定成本和可變成本的分離，即具體分析每筆投資及成本費(fèi)用，視其性質(zhì)劃歸為固定成本和可變成本。企業(yè)管理費(fèi)、土地使用費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等均屬固定成本類；在建筑方案確定之前，建筑安裝工程費(fèi)等則屬變動(dòng)成本類；在建筑方案確定之后，建筑安裝工程費(fèi)等即成為固定成本。

2.線性盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)銷量

當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與開發(fā)工程量或銷售量呈線性關(guān)系時(shí)，稱其為線性盈虧平衡關(guān)系。出于盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)銷量Q0，就是盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本點(diǎn)，即項(xiàng)目的收支平衡點(diǎn)，常用的盈虧平衡點(diǎn)求解方法有計(jì)算法與圖解法兩種。

① 計(jì)算法

設(shè)： S： 銷售收入；C： 成本總額；P： 銷售單價(jià)；Cf： 固定成本；Q： 銷售數(shù)量；Cv： 變動(dòng)成本；E： 利潤(rùn)；Cx： 單位變動(dòng)成本。

橫軸表示工程數(shù)量Q，縱軸表示費(fèi)用：x。圖中的四條直線分別表示固定成本線（Cf線）、變動(dòng)成本線（Cv線）和銷售收入線（S線）、總成本線（C線）。總成本線上的任意一點(diǎn)均表示某一開發(fā)工程量時(shí)，項(xiàng)目的成本總額。

C線與S線的交點(diǎn)m即所謂的項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，mQ0線將圖示區(qū)域分成兩部分，左側(cè)成本線高于收入線，為虧損區(qū)，右側(cè)成本線低于收入線，為盈利區(qū)。m點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的工程數(shù)量Q0，即項(xiàng)目營(yíng)利為零的開發(fā)工程量，稱之為保本量。

三、非線性盈虧平衡分析模型

在實(shí)際商品住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目開發(fā)的成本、產(chǎn)銷量和銷售收入之間并不總是表現(xiàn)為線性關(guān)系。如當(dāng)產(chǎn)量增加會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，但達(dá)到一定程度后繼續(xù)增加產(chǎn)量，便會(huì)出現(xiàn)工程復(fù)雜程度增加、融資難度加大、產(chǎn)品空置積壓資金、減少銷售收入。因而，傳統(tǒng)的線性關(guān)系，只是在一定假設(shè)條件下或在一定范圍內(nèi)才適用的狀態(tài)。因而實(shí)際的盈虧平衡關(guān)系，是如圖2所示的非線性盈虧平衡關(guān)系。

由上圖可以看出當(dāng)項(xiàng)目的產(chǎn)銷量Q、成本C、收入S之間表現(xiàn)為非線性關(guān)系時(shí)，會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，如圖中的m1點(diǎn)和m2點(diǎn)。顯然，只有在產(chǎn)銷量介于Q01和Q02之間時(shí)，項(xiàng)目才能盈利。在Q01和Q02之間，S線與C線距離最大處，即為項(xiàng)目盈利最大位置所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)銷量Qx，也就是最佳規(guī)劃產(chǎn)量（或銷量）。

非線性盈虧平衡分析多采用計(jì)算法求解。其求解過程是先建立收入函數(shù)S（Q）和成本函數(shù)C（Q），即圖2中的S線方程與C線方程。令二者相等，即可求出交點(diǎn)m1，m2，從而求得項(xiàng)目的保本銷售量Q01和Q02，然后確定項(xiàng)目的盈利區(qū)范圍，并從中確定最大盈利的規(guī)劃產(chǎn)銷量Qx。其計(jì)算公式推導(dǎo)如下：

設(shè)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格降低幅度為a，單位產(chǎn)品變動(dòng)成本下降幅度為b，則

四、結(jié)束語

用非線性盈虧平衡模型取代傳統(tǒng)盈虧平衡分析的改進(jìn)方法，克服了傳統(tǒng)盈虧平衡分析的諸多不足，使理論分析更接近于實(shí)際，提高了投資決策的科學(xué)性和可靠性。同時(shí)此方法更適用于商品住宅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的決策，方便判定商品住宅價(jià)格戰(zhàn)略的合理性，以進(jìn)行多方案的經(jīng)濟(jì)比較，為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王學(xué)仁，《經(jīng)濟(jì)學(xué)中的統(tǒng)計(jì)方法》，科學(xué)出版社，2000

第3篇

Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.

關(guān)鍵詞： 量本利分析；房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。量本利分析法在多個(gè)領(lǐng)域中廣泛應(yīng)用，但在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用較少。本文將量本利分析法并結(jié)合Excel擬合的非線性模型運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，分析得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進(jìn)行房地產(chǎn)概念界定的原則：①房產(chǎn)和地產(chǎn)二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產(chǎn)概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產(chǎn)界定需從房屋建筑出發(fā)。④房地產(chǎn)的定義（內(nèi)涵）具有層次性。

綜合上述可將房地產(chǎn)定義為：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)的概念是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)首先要依據(jù)城市規(guī)劃，堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兼顧。房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性、長(zhǎng)期性、時(shí)序性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即為數(shù)量。在一般情r下，量為銷售數(shù)量，為了方便研究和分析，我們有時(shí)把銷售數(shù)量等于生產(chǎn)數(shù)量。

“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產(chǎn)規(guī)模內(nèi)，固定成本是不隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本，可變成本是隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本[3]。

“利”即為利潤(rùn)。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的盈利，在數(shù)值上利潤(rùn)=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通過研究及分析數(shù)量、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系，找出項(xiàng)目方案在盈利與虧損臨界點(diǎn)時(shí)產(chǎn)量、單價(jià)、成本的臨界值，盈虧臨界點(diǎn)即為保本點(diǎn)。反映了在一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下項(xiàng)目方案的產(chǎn)量、利潤(rùn)與成本的平衡關(guān)系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 線性量本利分析法模型

從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點(diǎn)，即為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），BEP對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即為盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)量，其對(duì)應(yīng)的縱坐標(biāo)R0即為盈虧平衡時(shí)的銷售收入。當(dāng)產(chǎn)量QC，即盈利。盈虧平衡點(diǎn)的Q0越小，企業(yè)保本點(diǎn)越低，盈利空間越大，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

2.3.2 非線性量本利分析法模型

由于在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程情況比較復(fù)雜，可變因素眾多，各種條件和負(fù)荷并非一成不變，因此產(chǎn)品成本變化并非是一條直線即并非簡(jiǎn)單呈線性變化。同時(shí)，在市場(chǎng)供求關(guān)系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的量本利分析圖如圖2所示。

從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個(gè)交點(diǎn)B與D（即盈虧平衡點(diǎn)），其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)分別是Q01，Q02。當(dāng)產(chǎn)量QR，企業(yè)處于虧損狀態(tài)；當(dāng)產(chǎn)量Q0Q02時(shí)，C>R，企業(yè)又處于虧損狀態(tài)。因此，在盈利階段產(chǎn)量Q介于Q01與Q02之時(shí)，企業(yè)處于盈利狀態(tài)，此時(shí)的產(chǎn)量是合理經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量即經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據(jù)企業(yè)技術(shù)水平及大量歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)通過Excel進(jìn)行成本和收益離散點(diǎn)回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進(jìn)行進(jìn)一步分析。

3 量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中的基本模型及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

數(shù)量、成本分析：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的固定成本與變動(dòng)成本與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)投資項(xiàng)目不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品是具體的建筑物，具有獨(dú)特性，一次性等屬性。根據(jù)固定成本和變動(dòng)成本的含義及工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的成本屬性，將工程項(xiàng)目的固定成本和變動(dòng)成本進(jìn)行如下分類（圖 3）。

關(guān)于量的確定，由于建筑物有著獨(dú)有的建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不好以產(chǎn)品產(chǎn)量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標(biāo)來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。

3.1 制定合理開發(fā)量

①保本開發(fā)量。

從圖1中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入線與總成本線交于一點(diǎn)BEP，其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的保本開發(fā)量。

式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發(fā)量。

②利潤(rùn)最大時(shí)的開發(fā)量。

從圖2中可看出，當(dāng)開發(fā)量介于經(jīng)濟(jì)規(guī)模Q01與Q02之間時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目處于盈利階段。

設(shè)函數(shù)R（Q）為銷售收入曲線，函數(shù)C（Q）為總成本曲線。根據(jù)盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個(gè)解即兩個(gè)保本點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的保本產(chǎn)量Q01及Q02，也就是濟(jì)規(guī)模范圍[7]。

盈利函數(shù)I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對(duì)函數(shù)I（Q）求一階導(dǎo)數(shù)并令I(lǐng)’（Q）=0，可求得盈利最大時(shí)所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優(yōu)開發(fā)量我們必須對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)來進(jìn)行檢驗(yàn)，諾I’’（Q）

3.2 控制企業(yè)的成本費(fèi)用

設(shè)目標(biāo)利潤(rùn)函數(shù)為I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I為目標(biāo)利潤(rùn)，R為總銷售收入，C為總成本，F(xiàn)為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發(fā)量。

3.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

通過量本利分析法可計(jì)算得企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。

式中Q0為實(shí)際或計(jì)劃產(chǎn)銷量，Q1為盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)銷量。一般可根據(jù)表1數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷。

通過安全經(jīng)營(yíng)率可反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞，安全性高低等，使項(xiàng)目前期決策更加的科學(xué)、合理。

4 案例分析

本項(xiàng)目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本如表2。住宅每平米售價(jià)23000元/m2，共10523平方米；車庫(kù)售價(jià)12000元/個(gè)，共124個(gè)；地下儲(chǔ)藏室售價(jià)5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本開發(fā)量

由表2可知本項(xiàng)目固定成本為13976.86萬元，總變動(dòng)成本為7455.14萬元，因?yàn)榭偨ㄖ娣e是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。

再進(jìn)行平均單價(jià)估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價(jià)格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價(jià)格3567.69元/m2；

總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項(xiàng)目可行。

4.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為較安全。

4.3 企業(yè)成本費(fèi)用控制

本項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)I為4373.11萬元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點(diǎn)時(shí)固定成本為13976.86萬元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：

也就是說在其他條件不變的情況下，項(xiàng)目的可變成本在盈虧平衡點(diǎn)V0即4556.10元/平方米的基礎(chǔ)上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業(yè)將虧損；項(xiàng)目的固定成本在盈虧平衡點(diǎn)F0即13976.86萬元的基礎(chǔ)上，漲幅不得超過4373.11萬元，否則企業(yè)將虧損。

4.4 最佳開發(fā)量

諾要求得最佳開發(fā)量，就要知道銷售收入曲線的函數(shù)式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據(jù)本企業(yè)自身的技術(shù)水平和大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。本案例在根據(jù)本公司現(xiàn)有的開發(fā)技術(shù)水平和參考大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)后，在前期估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。通過Excel分別對(duì)大量的成本和收益離散點(diǎn)進(jìn)行回歸擬合，得到銷售收入函數(shù)R（Q）和總成本函數(shù)C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤(rùn)回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點(diǎn)開始計(jì)算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個(gè)保本點(diǎn)之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個(gè)保本點(diǎn)）已滿足計(jì)算要求。雖然個(gè)別點(diǎn)偏離回歸曲線，但是整體回歸函數(shù)不受個(gè)別點(diǎn)影響，所得回歸函數(shù)正確可用。

由圖4可得，通過計(jì)算機(jī)擬合的回歸函數(shù)分別為：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

則利潤(rùn)函數(shù)為：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利潤(rùn)函數(shù)I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但諾要檢驗(yàn)所求得的Q是否就是最大盈利時(shí)的最優(yōu)開發(fā)量，還必須通過對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)并進(jìn)行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及前期決策，必須對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作采取相應(yīng)的措施進(jìn)行有效的管控。這是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，應(yīng)用量本利分析法，依據(jù)市場(chǎng)行情及企業(yè)以往項(xiàng)目開發(fā)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策水平。

參考文獻(xiàn)：

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